Тема 6. Ипотека и ее роль в развитии рынка недвижимости.

Тема 6. Ипотека и ее роль в развитии рынка недвижимости.

Вопросы: 1. Понятие и преимущества ипотеки.

            2. Условия ипотечного кредитования.

 3. Документы, необходимые для получения ипотечного кредита.

           4. Анкета для оформления ипотечного кредита (для потенциального заемщика).

           5. Рынок ипотеки

     6. Развитие национальных систем ипотечного кредитования.

           7. Программы ипотечного кредитования ряда банков России

           8. Глоссарий

Понятие и преимущества ипотеки.

 Что такое ипотека? Это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья и коммерческой недвижимости (коммерческая ипотека).

Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

Ипотечное кредитование регулируют законы:

· Гражданский кодекс РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, весь параграф 3 главы 23).

· Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.

· Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Преимущества ипотечного кредитования:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
• получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

            2. Условия ипотечного кредитования.

 

Выбор банка-кредитора.

Прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается, однако не следует забывать, что существуют дополнительные платные услуги, поэтому необходимо уточнить полную стоимость всех процедур.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее:

· возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);

· доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);

· действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

В случае систематических нарушений сроков выплат банк в судебном порядке подвергает взысканию заложенную квартиру, с последующей ее продажей. Сумма, вырученная от реализации квартиры, идет в счет погашения долга.

При таких условиях вам может быть предложено, арендовать жилье в специализированных домах гостиничного типа, либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных клиентов ипотечной компании

Льготы по подоходному налогу при покупке жилья.

Купив новую квартиру в кредит, Вы можете воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу (налогу на доходы физических лиц). C 1 января 2001 года действует новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации. Общий размер данного вычета не может превышать 2,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

            3. Документы, необходимые для получения ипотечного кредита.

 

Коммерческая ипотека

Приобретение коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости или под залог имеющегося жилья – в последнее время становится реальностью.

В качестве обеспечения залога принимаются оформленные в собственность:

• имущественные комплексы (Москва и Московская область);
• здания, строения (Москва и Московская область);
• части зданий, помещения (Москва и Московская область)

Кредит предоставляются на срок до пяти лет.

Сумма кредита составляет до 70% от оценочной стоимости недвижимости.

Сумма кредита от 30 тыс. до 2 млн. долларов США (или эквивалент в рублях)

Процентные ставки (в зависимости от суммы и срока кредитования):

• 14-17% по рублевым кредитам.
• 13-16% годовых по валютным кредитам.

Предлагается заполнить анкету предварительной квалификации для получения ипотечного кредита. Специалисты подбирают для заемщика оптимальную схему ипотечного кредитования.

На основе указанных заемщиком сведений делается оценка возможности кредитования и ориентировочная сумма ипотечного кредита.
Окончательное решение о возможности и условиях кредитования принимает банк.

 4. Анкета для оформления ипотечного кредита (для потенциального заемщика)
 

Данные о кредите

Желаемая сумма кредита:

Предполагаемый срок погашения:

Сумма собственных средств:

Данные о клиенте

Ф.И.О. *:

Возраст:

Семейное положение:

Гражданство:

Регистрация:

Количество иждивенцев:

Сведения о занятости клиента:

Место получения основного дохода:

Общий стаж работы:

Стаж на последнем месте работы:

Наличие кредитной истории:

Имеются созаемщики:

Имеются поручители:

Судимость:

Рынок ипотеки

Рынок ипотеки за последние год два вырос в три раза

Активизировавшийся весной 2005 года вторичный рынок жилья освоил ипотеку. По оценкам опрошенных риэлторов, в 2005 году покупатели жилья на вторичном рынке стали брать в три раза больше ипотечных кредитов. Однако доля таких сделок на рынке по-прежнему низка и составляет не более 5-10%.

Стагнация на вторичном рынке жилья наблюдалась в период с августа 2004 г. до мая 2005 г., когда индекс средней цены 1 кв. м снизился с $1220 до $1190. До того, в предыдущие полтора года, рынок характеризовался стабильным ростом цен, который с начала 2003 г. составил около 70%.

Восстановление активности произошло благодаря отложенному спросу, который сформировался в период падения цен в конце 2004 — начале 2005 г.

Возобновление спроса привело к росту цен. В настоящее время индекс средней цены 1 кв. м на вторичном рынке Москвы составляет около $1150 и продолжает повышаться примерно на 1% в месяц. Аналогичные данные приводит компания “Петербургская недвижимость”: к сентябрю средняя цена предложения вернулась на докризисный уровень августа 2004 г. — около $1200 за 1 кв. м.

Наибольшим спросом начиная с середины года пользовались самые дешевые квартиры — однокомнатные в недорогих районах. Дешевое жилье является наиболее чувствительным сегментом, и увеличение спроса на него характерно для растущего рынка. В результате произошло вымывание объема единичек из общей структуры предложения примерно с 18% до 15-16%.

Доля двухкомнатных квартир в структуре предложения существенно не изменилась и составила около 22-23%, аналогичный показатель для трехкомнатных квартир увеличился с 24% до 27%.

Опрошенные эксперты утверждают, что их обнадеживает увеличивающееся влияние ипотеки на спрос на вторичном рынке.

Схема выдачи ипотечных кредитов оказалась наиболее удобна для совершения сделок на вторичном рынке, где, в отличие от рынка новостроек, жилая площадь может быть принята банком в качестве полноценного залога. Но, часть самих продавцов отказывается от сделок с использованием кредитных средств, так как при оформлении квартиры в банке указывается ее рыночная, а не балансовая стоимость. А по существующему законодательству продавец, владеющий квартирой менее трех лет, обязан уплатить при ее продаже 13% подоходного налога. Таким образом, в продаже квартир не заинтересованы люди, купившие квартиры в новых домах, получившие их в наследство или приватизировавшие их менее трех лет назад. Доля таких квартир может составлять около 50%.

Тем не менее, около 90% всех сделок с применением ипотечных кредитов происходит именно на вторичном рынке. Правда, доля таких сделок на фоне всего рынка остается незначительной. За 2004 г. она выросла с 1% до 8%, а в 2005 году - на уровне около 10%. Прогнозируется сохранение этих темпов и в 2006 г. Объясняется это тем, что потребители психологически свыклись с мыслью о том, что квартира может быть куплена в кредит.

Сейчас произошло снижение процентной ставки по кредиту. В начале 2004 г. средняя ставка под белый доход начиналась от 18% годовых в рублях. В настоящее время она снизилась до 10-11%. При сером доходе кредит может быть выдан под 12-13% годовых в рублях, при черном — под 15%.

По материалам vedomosti.ru

Контрактные сбережения.

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

· В Пруссии — уставом 1783 г. и 1872 г.;

· В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

· В Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме - последнего.

Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму.                 Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов:

· на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков.

· Второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов.

Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал — Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

В Российской Федерации создан ряд условий для развития системы ипотечного кредитования, начинают складываться отношения между участниками системы. Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов системы ипотечного жилищного кредитования, на основе мирового опыта и современных информационных технологий, должна стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.

Ипотечное кредитование. До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки — участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities — MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае — крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие — Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) — государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Государственная поддержка. Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам — заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

· ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165-275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

· около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;

· более 20% заемщиков FHA — представители национальных меньшинств;

· FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;

· FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов — 10%; застрахованных частными компаниями — 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики.

Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) — например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В Израиле заёмщику при получении кредита компенсируется часть стоимости приобретаемого жилья.

В ряде стран социальным категориям заёмщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заёмщиков. Например, в Испании муниципалитеты принимают программы субсидирования малоимущих заёмщиков.

В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

 

Краткосрочный кредит

Процентная ставка (% годовые, валюта) 12 Срок кредитования (годы) 5 Сумма кредита (тыс.$) Не ограничен (зависит от платежеспособности) Обеспечение при сумме кредита -   до 25 тыс. $ наличие 2-4 поручителей - физических лиц свыше 25 тыс. $ какое-либо залоговое имущество и наличие 2-4 поручителей - физических лиц Наличие поручителей Да Кто может получить кредит Только москвичи Подтверждение платежеспособности Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).

 

 

Росбанк планирует в 2006 году увеличить портфель ипотечных кредитов в 6,5 раз - до $150 млн. Об этом М2 сообщили в пресс-службе банка.   По данным пресс-службы, на 1 января 2006 года объем «ипотечного» портфеля Росбанка достиг $22,5 млн.   Росбанк начал реализацию собственной ипотечной программы во второй половине 2005 года. По состоянию на 1 января 2006 года программа работает в 12 крупнейших городах России. В прошлом году, 18% ипотечных кредитов банка было выдано в регионах, 82% - в Москве. В 2006 году доля регионов должна составить 35% от суммы портфеля, Москвы – 65%.   В 2005 году 47% «ипотечного» портфеля составили кредиты на покупку строящегося жилья, 53% - кредиты на покупку готового жилья. По валюте кредиты распределились следующим образом: 15% - выдано в рублях, 85% - в долларах США.   В пресс-службе отметили, что в первом квартале 2006 года в регионах начнет действовать «ипотечный ломбард» - финансирование первоначального взноса под залог существующей недвижимости заемщика или его ближайших родственников. В марте 2006 года Росбанк откроет программу кредитования загородной недвижимости. Технология проведения ипотечной сделки в Компании "МИЭЛЬ".

· Консультация Клиента с сотрудником отдела ипотеки агентства об особенностях предстоящей сделки;

· Определение возможного размера кредита, рекомендации по сбору определенного пакета документов;

· Сбор документов, необходимых для предоставления в банк;

· Подача документов в банк и рассмотрение банком кредитной заявки;

· Выдача банком решения о кредитовании;

· Подбор квартиры, сбор документов и проверка юридической чистоты выполняется агентом отдела ипотеки Агентства;

· Оценка квартиры сертифицированным оценщиком;

· Предоставление полного пакета документов на квартиру банку-кредитору;

· Подписание кредитного договора между Заемщиком и Банком, выдача кредита;

· Нотариальное удостоверение сделки;

· Оформление страхового полиса;

· Государственная регистрация ипотечной сделки;

· Произведение окончательных расчетов между покупателем и продавцом квартиры;

· Подписание передаточного акта;

· При необходимости решение вопросов прописки-выписки.

 

Глоссарий

 

 

Агент	Лицо, действующее по поручению или в интересах коголибо; представитель компании, выполняющий ее поручения.
Агентство по ипотечному жилищному кредит	Юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных Кредиторов в порядке, установленном законодательством
Андеррайтинг	Оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального Заемщика в порядке, установленном Кредитором (банком), а также принятия положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три основных момента: способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика), и определить, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества).
Брокер	Агент по недвижимости, действующий как посредник и выполняющий определенные функции, в частности, брокер сводит покупателей и продавцов, содействует инвестиционной деятельности.
Взаимно-сберегательные банки	Разновидность банковских учреждений не имеющих акционерного капитала, первоначальный капитал возвращается учредителям через определенное время.
Взаимные паевые фонды	Бурно развивающийся вид альтернативного инвестирования. В целом под правлением взаимных фондов в США находится более 90 активов всех видов инвестиционных фондов.
Виндикация заложенного имущества	В случаях, когда имущество являющееся предметом ипотеки, изымается у Залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Возврат	1) возвращение кредита, долга, полученных на время в прокат вещей; 2) возвращение ошибочно, незаконно взысканных денежных средств, налогов пострадавшим лицам.
Двухнедельная ипотека	Ипотечный кредит с выплатой амортизационных взносов один раз в две недели, существенно сокращает сроки кредитования: в среднем на 10 лет.
Дисконт	Скидка денежная сумма, выплачиваемая с целью получения обычно льготного кредита. Во время предоставления ипотечного кредита вычитается из его основной суммы (см. ипотека с дисконтом)
Дисконтный пункт	Один процент (1%) от суммы кредита. Дисконтные пункты в ипотечном кредите это дополнительная плата, взимаемая кредитором при выдаче кредита; результатом является увеличение для кредитора уровеня отдачи от кредита (фактическое повышение договорной процентной ставки.
Добавленный процент	Кредит с добавленным процентом, позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту: в среднем на 10 15 лет. Различные модификации инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.
Договор аренды	Соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения без ограничения размеров, за договорную плату во временное владение и пользование, либо Поделиться с друзьями: Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах... Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьше­ния длины пробега и улучшения маневрирования ВС при... История развития пистолетов-пулеметов: Предпосылкой для возникновения пистолетов-пулеметов послужила давняя тенденция тяготения винтовок... Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...  © cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста. Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы! 0.084 с.