Ипотечный кризис США: причины и уроки для России

Кризис ипотечного кредитования в США оказал сильное влияние на мировые финансовые рынки; российский фондовый рынок не остался в стороне от глобальных тенденций. Американский ипотечный кризис, начавшийся в конце 2006 г. с массового невозврата жилищных кредитов, благодаря необдуманному использованию производных инструментов вскоре распространился на весь американский финансовый сектор, а затем и на другие страны. Множество компаний разорились или понесли серьезные потери, что привело к резкому сокращению объема кредитования и подготовило почву для кризиса американской экономики.[47, С.23]

Около 60% населения в США соответствует стандартам крупных ипотечных компаний, таких как, например, “Фанни Мэй” и “Фредди Мак”. Эта группа населения имеет регулярные доходы и может подтвердить их. Когда поток надежных заемщиков закончился, банки решили увеличить свой кредитный портфель за счет так называемых субстандартных заемщиков (subprime), которые составляют примерно 20% населения. Некоторые кредитные организации стали выдавать кредиты даже тем людям, у которых были уже когда-то дефолты по кредитам и просрочки.[47, С.23-24]

Как и правительство России, правительство США решило сделать ипотеку доступной для всех. Для этого были снижены процентные ставки. В отличие от нашей страны, в США, когда есть спрос на недвижимость, строительные компании увеличивают количество возводимых зданий. В итоге предложение превысило спрос, рост цен остановился. [47,С.24]

Падение цен на недвижимость подтолкнуло ипотечный кризис. А он усилил кризис на рынке недвижимости за счет увеличения предложения. А предложение, в свою очередь, увеличилось из-за того, что спекулянты, которые до этого продавали жилье по большей цене, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, перестали пользоваться ипотечными кредитами, и спрос уменьшился. Последовал рост инфляции, повысилась ставка рефинансирования. В течение года она была повышена 11 раз – с 0,75% до 5,25%, что, естественно, вызвало и повышение ставок по кредиту. Из-за проблемных заемщиков возросло количество дефолтов. В июле кризисного года на рынке США было зафиксировано 180 тысяч дефолтов, самое максимальное количество за всю историю. То есть каждой 693 семье пришлось выставить свое жилье на торги, чтобы вернуть долг банку. В итоге на продажу было выставлено более 4,5 миллионов домов. Специалисты оценивали их реализацию на рынке примерно за 9,6 месяцев (в США рынок считается сбалансированным, если примерно за полгода можно реализовать это количество недвижимости). За этим последовало банкротство ипотечных компаний, которое и спровоцировало кризис на фондовых рынках всего мира. [50, С.10-11]

Ради увеличения кредитного портфеля, банки снизили требования к заемщикам: кредит стали выдавать без подтверждения доходов, без первоначального взноса, заемщикам с плохой кредитной историей и под залог на любые цели. Под эти кредиты выпускались рискованные высокодоходные ценные бумаги, а также их производные финансовые инструменты (фьючерсы и др.), которые быстро распространились по всей финансовой системе. По оценкам специалистов их объем составил порядка 2 триллионов долларов. Это довольно значительная сумма для мировой финансовой системы. [50, С.11]

С началом банкротства ипотечных компаний и увеличением дефолтов, банки и ипотечные компании отменили кредиты без первоначального взноса и без подтверждения доходов. Вследствие этого стали повышаться ставки. На рынке ипотечного кредитования наступил спад. [50, С.14]

Казалось бы, Америка далеко от России, разные рынки… Но, тем не менее, финансовые системы в мире сейчас очень взаимосвязаны, в основном из-за стоимости финансовых ресурсов, источника их появления и привлечения. Для российских банков основной проблемой стала дороговизна финансовых ресурсов. В настоящее время отечественные банки разделились на две основные категории: небольшие частные банки и крупные банки (государственные и частные). [14, С.5]

Небольшие банки могут занимать достаточно дешево краткосрочные кредиты на внутреннем рынке, а после этого выдавать ипотечные кредиты. Таким банкам выгоднее не продавать их, а секьюритизировать. [14,С.5-6]

Что произошло в данном случае с маленькими банками? Если ипотечный портфель банка большой (например, портфель Москоммерцбанка составил миллиард долларов), то такой портфель выдадут по так называемым нестандартным или высокорисковым условиям. Subprime, или высокорисковые кредиты, сейчас очень сложно продать и секьюритизировать – цена секьюритизации будет равна ставке на рынке. Банк не может держать миллиард 20-летних кредитов на балансе. Небольшие или специализированные банки, которые сделали ставку на либеральный подход, сейчас столкнулись с проблемами. Им остается либо продавать свои портфели, либо крайне ужесточать требования к заемщикам, рискуя потерять клиентов. [14, С.6]

Вторая категория банков – крупные государственные банки (Сбербанк, ВТБ) и крупные частные банки (Альфа-банк, МДМ-банк, Уралсиб и т. д.). Как утверждает Илья Зиборев, в данных банках существует два сценария развития событий. Первый сценарий – удачный. Под него подпадает Альфа-банк, который имеет небольшой ипотечный портфель (банк выдает его всего 4 года). Портфель размером в 200-300 миллионов долларов крупные банки могут без труда фондировать: это могут быть депозиты населению, займ и т. д. Это настолько не большая сумма с учетом миллиардных портфелей или большого капитала банка, что существенно никакой угрозы не несет. [14, С.7]

Большую роль на рынке недвижимости играют риэлторы и брокеры. Ведь некоторые клиенты идут сначала к риэлторам, а потом уже в банк. Банки получают дополнительный поток от риэлторов, ранее работавших с другими банками. [50, С.8]

Риэлторы предпочитают сотрудничать с теми банками, в которых получить кредит легче, то есть с теми банками, которые выдавали высокорисковые кредиты. Сейчас взять такой кредит невозможно, соответственно, для риэлторов эти банки стали не интересны. Есть уже случаи, когда банк ранее дал одобрение, риэлтор приносит ему заявку, а в банке ему уже не могут выдать кредит по такой ставке. В итоге риэлторы идут в крупные банки, потому что они стабильнее. В результате устойчивые банки получают больший объем клиентов, а риэлторы не портят себе репутацию, так как они работают на прежних клиентов (только банки поменяли).[50, С.8]

То же самое происходит с ипотечными брокерами. Они выбирают банк не только, исходя из того, насколько он либерален, но также смотрят и на то, насколько этот банк серьезен и устойчив. [50, С.8]

 Очень важно понимать отличия нашей банковской системы от американской или английской. В США неплатежи по кредитам возникли из-за того, что там ставка привязана к ставке Центрального банка. Как уже говорилось, ставка выросла с 0,75% до 5,25%.[48, С.13]

В России количество subprime небольшое и на российском ипотечном рынке от этого ничего не изменилось. Subprime опасен тем, что при малейшем колебании ставки наступает дефолт заемщика. В России фиксированная ставка никак не связана со ставкой Центробанка и, как правило, фиксируется на весь срок кредита. Ставку могут понизить, но повысить – никогда. [48, С.13]

Ипотечный кризис в США серьезно не повлиял на развитие ипотечного кредитования в России. По данным АИЖК (Агентство Ипотечного и Жилищного Кредитования) за первое полугодие 2008г. мелкие и средние банки незначительно снизили объемы ипотечных кредитов. Крупные банки немного уменьшили темпы прироста ипотечных активов. Некоторые банки наоборот, снизили процентные кредитные ставки, правда, увеличив при этом первоначальный взнос. Развитие ипотеки в России немного замедлило свой ход, но движение вперед продолжается. [50, С.9]

Рынок ипотечной секьюритизации в России, в отличие от США, находится в самом начале своего развития. Эксперты в один голос говорят, что в связи с бурным ростом ипотеки в России у нового инструмента большое будущее и немалую роль в этом сыграет тот факт, что развитие жилищного кредитования происходит при поддержке государства. Инвесторами в существующие российские ипотечные облигации выступают крупные игроки, преимущественно иностранные, которые предпочитают держать в портфеле существенный объем выпуска.

Тем не менее, уроки из американского кризиса надо извлекать, и это начинают потихоньку делать и регуляторы банковского рынка, и госбанки, и коммерческие финансовые структуры. Работу над ошибками затрудняет то, что ошибок было допущено достаточно много, следовательно, и уроков извлечь тоже можно немало.

Наиболее отчетливо к настоящему моменту, пожалуй, "проступают" три из них.

Первый урок сформулировал, выступая на пресс-конференции, посвященной 13-летию существования АИЖК, глава данного агентства Александр Семеняка. По его словам, кризис на ипотечном рынке в США во многом обусловлен тем, что финансово-кредитные структуры там увлекались выдачей кредита без первоначального взноса. То есть, банки привлекали либо заемщиков с низкими доходами (или людей, в принципе не имеющих постоянных доходов), либо людей, хронически не умеющих копить и преумножать деньги. В результате в портфелях банков, которые скупали в рамках рефинансирования инвестиционные компании, оказывались заведомо "плохие" кредиты. Проблемы с их обслуживанием и спровоцировали сначала мини-кризисы в различных банках и ипотечных агентствах, а потом и кризис доверия на американском ипотечном рынке в целом.

Понятно, что для России этот урок, что называется, впрок: у нее ипотечная история на сегодняшний день другая, ничем не напоминающая ипотечную историю в Соединенных Штатах. Если там доля кредитов, выданных в рамках программ без первоначального взноса, к моменту наступления кризиса уже была существенной, то у нас она исчисляется даже не процентами, а долей процента от общего объема выданных жилищных займов. Что и неудивительно, если учесть, что подобные программы стали "запускаться" банками в пробном режиме в среднем за год до мирового кризиса назад. Кроме того, не следует упускать из виду, что кредиты без первоначального взноса у нас предоставляют преимущественно госбанки (ВТБ) или банки, ассоциированные с госструктурами (Банк Москвы). При этом, как говорят эксперты, для них выдача кредитов без первоначального взноса - не столько механизм привлечения клиентов и расширения клиентской базы, сколько выполнение социального заказа. Ипотека должна быть доступной, это уже не раз провозглашалось на самом высоком уровне. Но невозможно требовать выполнение этой задачи в условиях, когда цены на жилье постоянно растут, и даже 10% от стоимости жилья превращаются в неподъемную для потенциальных заемщиков сумму. Так что госбанкам в этом вопросе приходится идти навстречу пожеланиям правительства и пожеланиям трудящихся, а коммерческие банки таким продуктом, как ипотека без первоначального взноса явно не увлекаются. [48, С.13]

С первым уроком тесно связан и второй. Как показал американский опыт, для кредиторов сверх рискованно не только кредитовать без первоначального взноса, но и выдавать займы на 110%, 120% или даже 140% стоимости приобретаемого жилья. В США это, как стало очевидным уже в разгар кризиса, практиковалось довольно широко. В то же время увеличение суммы займов не сопровождалось ужесточением требований к заемщику или усовершенствованием процедуры скорринговой проверки качества кредитоспособности клиента. [48, С.14]

Третий урок: на американском примере стало очевидным, что нельзя "растягивать" сроки ипотечных кредитов до бесконечности. В США, как подчеркивают аналитики, это имело место быть, да и в России в последние несколько месяцев и даже в последние несколько лет ипотечные займы становились все "длиннее" и "длиннее". На сегодняшний день уже мало кого удивишь программой, предусматривающей предоставление жилищных кредитов на сроки до 25 и даже 30 лет. Казалось бы, для такого "растягивания" есть основания: далеко не все ипотечные заемщики располагают доходами, которые позволили бы им, с одной стороны, взять крупную сумму, а с другой, погасить долг в течение 10-15 лет. Однако, как подчеркивает глава АИЖК, у этой медали есть обратная сторона. Два процесса - "старение" кредитов и рост просрочек по кредитам зачастую идут параллельно. Даже в условиях, когда выплаты по займу составляют меньше 30% от дохода заемщика, что считается консервативным (то есть, наименее рискованным для кредитора) показателем. [48, С.14]