Аренда: понятие, преимущества и недостатки

Не в первых рядах

При составлении таблицы специалистами этой компании учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья. При вычислении полной стоимости кредита были использованы данные, опубликованные Европейской ипотечной федерацией (European Mortgage Federation. Quarterly Review of European Mortgage Markets, 2010), международными банками и ипотечными брокерами. За основу расчетов был взят стандартный для граждан России кредит в размере 122 250 евро (5 млн руб.) на 20 лет с первоначальным взносом от 30% до 40% от общей стоимости квартиры.

Итоги сравнительного анализа показали, что россиянин за 20 лет должен выплатить сумму в размере 2,5 полученного кредита в отличие от гражданина Дании, который выплачивает всего 1,11 от суммы выданного кредита. В десятку лидеров рейтинга вошли страны Евросоюза и Великобритания. США, Канада и Япония попали в первую двадцатку стран. Россия занимает лишь 47-е место, рядом с такими странами, как Гондурас, Никарагуа, Албания, Иордания. Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил 464,2 евро (18 552,6 руб.), а в Дании – 4334,9 евро, то получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке едва хватит трех зарплат.

«Суха теория»

Положа руку на сердце, нужно сказать, что удивить россиян результатами такого исследования очень сложно. О том, что ипотека в нашей стране не является «товаром народного потребления» знает каждый, кто хоть раз в жизни задумывался о возможности улучшения жилищных условий, то есть практически все работающее население нашей страны. Однако проиллюстрировать сложившуюся в России картину с жилищными займами наиболее наглядно можно, описав наблюдения тех, кто может поделиться личным опытом покупки квартиры через банк.

У Юлии Н., бухгалтера одной из энергетических компаний Москвы, после вступления в брак возникла необходимость разъехаться с родней, разменяв двухкомнатную квартиру в Москве на однокомнатную в столице и двухкомнатную в Домодедово. В процессе отбора вариантов по кредитованию квартиры в ближнем Подмосковье молодая семья рассматривала предложения Сбербанка и банка «ДельтаКредит», и в результате выбрала ипотечную программу последнего. Разумеется, сам процесс решения «квартирного вопроса» омрачили многие детали, о которых Юлия вспоминает с возмущением. «Мое негодование вызвало непомерное, на мой взгляд, желание сотрудников банка нажиться: решение банка по выдаче кредита действует всего 3 месяца, по прошествии данного срока нужно продлить это решение, а это дополнительный расход: 3000 руб., – рассказывает Юлия Н. – Вроде бы и небольшая сумма, но все равно неприятно. И ни один менеджер не считает своим долгом предупредить вас об этом.

Когда мы уже выходили на сделку, нам надо было оформить анкету для страховки, и мы по простоте душевной написали правду, что у моей мамы рабочая группа инвалидности. Ей отказали в страховке, но перед этим заставили сделать множество очень дорогих анализов в опорных клиниках страховой компании. У нас чуть не сорвалась сделка по вине менеджера, который «забыл» нас предупредить о том, что в анкете во всех пунктах нужно писать только «здоров»: эта информация нигде не проверяется. Сотрудники банков думают только о том, чтобы нажиться на клиентах, но сами при этом не обладают должной квалификацией».

Отдельным вопросом, по мнению молодой семьи, следует рассматривать оформление сделки и выплату дополнительных комиссий по выданному кредиту. Процесс «поборов» здесь заслуживает отдельного разговора: оплата комиссий за выдачу кредита, пересчет денег, обязательное страхование квартиры на весь срок кредитования, обязательная оценка… «Мы потратили на оформление сделки 100 000 руб.», – добавляет Юлия Н., напоминая о том, что это были только «незапланированные дополнительные траты». Неудивительно, что после пережитого «от и до» процесса покупки своей квартиры и Юлия, и ее муж Олег Н. убеждены, что ипотека в России сегодня для молодежи не является доступной банковской услугой.

Астрономические запросы

Однако претензии к банкам от потребителей «неучтенными расходами» и дополнительными счетами к оплате не исчерпываются. Есть много вопросов к самому продукту «ипотека», к системе начисления процентов и расчетам ежемесячного платежа. По словам Владимира К. начальника отдела крупной московской телекоммуникационной компании, решившего купить квартиру в столице после рождения первенца (до этого события семью устраивало съемное жилье), в вопросе ипотеки самыми главными и «отпугивающими» являются 3 фактора: стоимость жилья, процент по кредиту и нестабильность российской экономики. «Стоимость жилья астрономически завышена, потому что есть спрос, а предложения не появляются, – констатирует Владимир К. – Инвесторам и строителям выгодно держать то количество квадратных метров, которое позволяет не понижать цену.

Разговоры про стоимость земли под застройку, по-моему, всего лишь отговорка (думаю, достаточно посмотреть стоимость 1 кв. м в пределах 1 района). Процент по кредиту напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ. В данный момент ставка постоянно меняется то в одну, то в другую сторону (от 8% до 13,5% с 2008 по 2010 г.), поэтому банки вынуждены давать кредит по ипотеке минимум под 14%. При кредитовании на 20 лет с первоначальным взносом 20% переплата за жилье будет троекратной, ежемесячный взнос может составлять 50 000 руб. (при оформлении в ипотеку 4 млн руб.)». При первичном обращении Владимира К. в ведущие кредитно-финансовые организации (Сбербанк, «Возрождение», Банк Москвы, ВТБ24, БСЖВ, «Уралсиб», МБРР) и ознакомлении с программами ипотечного кредитования, он выяснил следующие, неприятно поразившие его, как банковского клиента, моменты:

- Для уменьшения процентной ставки по кредиту потенциальные потребители должны заложить существующее жилье. «При условии, что у нас нет жилья, ставка становится максимальной», – говорит Владимир.
- Первоначальный взнос должен быть максимальным – также для снижения ставки. При внесении 20% ставка остается максимальной.
- Требуется предоставить поручителей. «Получается, что все время, пока мы платим кредит, над поручителями висит обязанность подстраховки нас, – отмечает Владимир К. – У нас нет поручителей – значит, ставка максимальная».
- Кредитуемый должен иметь зарплатный проект в банке кредитора. «Так как жена, у которой есть зарплатный проект, не является основным кредитуемым, то ставка максимальная», – продолжает негодовать потенциальный ипотечный клиент.
- Некоторые банки отказывают в получении кредита для покупки жилья в новостройке, если они не являются соинвесторами проекта или компания-строитель не аккредитована ими. «Получается, что один банк нам одобрил кредит, мы нашли жилье, но купить его не можем, потому что банк против, или же жилье, которое мы можем купить, нам не подходит по ряду причин, – недоумевает Владимир К. – Поэтому приходится выбирать жилье для покупки, сопоставив множество факторов».
- Многие банки перед предоставлением ипотечного кредита не дают договор для предварительного ознакомления, поэтому проконсультироваться с юристами нет возможности.
«Но самым большим минусом все же считаю отсутствие ответственности банка за честность сделки с квартирой, – подводит итог своим наблюдениям Владимир К. – Банк дал кредит, проверил все документы, но в случае каких-то спорных ситуаций ответственность за проверку они на себя не берут».

В конечном итоге, после всех выяснений и расчетов, Владимир с супругой решили выбирать между Сбербанком и Банком «Возрождение». Разумеется, описанные случаи недовольства ипотечной системой в России не исчерпывают всего круга проблем. И очень многое, как видно из примеров, зависит от изначальных условий выбора варианта кредитования. Действительно, уместно говорить об уникальности каждой ипотечной сделки, что так часто декларируется банкирами (также не стоит забывать и об альтернативных вариантах ипотеке - рассрочке).

Но общая тенденция – низкая доступность жилищного кредитования для работающей молодежи – сохраняет свою актуальность при любом подходе к покупке квартиры через банк. Это глобальная проблема, которую следует решать на государственном уровне, что все понимают. В следующем году в России будут проходить выборы президента. В такие моменты традиционно забота государства о благополучии молодежи возрастает, однако приведет ли это к каким-либо существенным изменениям, или опять останется на уровне «инициатив», очень скоро станет понятно. В настоящий же момент нужно признать, что молодым семьям покупать свое жилье в России очень сложно.

РБК.Личные Финансы

Наталия Трушина

http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2011/08/03/192393.shtml,

 

 

Ипотека

Ипотека под залог дома, который еще не построен

11 августа 2011

Банк многим рискует в данной ситуации

Ипотека на строительство будущего дома не слишком распространенный продукт на ипотечном рынке, однако и такие продукты постепенно появляются на рынке. Конечно, получить такую услугу от банка просто так, под залог дома в перспективе, – дело непростое. Ведь банк многим рискует в данной ситуации.

Риск в первую очередь заключается в том, что дом может быть попросту будет недостроен и деньги «испарятся», а получить в залог, например, пустую землю или землю с «зачатками» строительства – дело неликвидное для банка. Ведь в случае чего он просто не «отобьет» убытки. Чаще всего в такой ситуации банки просто просят более ликвидный залог (акции, ценные бумаги, собственность и др.) и после этого выдают кредит на строительство под оптимальный процент.

Под залог строительства с нуля действительно получить кредит пока проблематично, отмечает Юлия Аникина, заместитель директора дирекции продуктов «ОТП Банка». Есть программы по ипотеке на недостроенные дома, к которым у банков есть определенные требования, например, земля под домом должна быть в собственности, степень «недостроя» объекта не более 50%, а сам объект должен быть зарегистрирован в БТИ и в Федеральной регистрационной службе как «объект незавершенного строительства». Как правило, до сдачи объекта Госкомиссии, по ипотеке устанавливается повышенная процентная ставка, продолжает специалист.

Но не всегда получается предложить банку что-нибудь интересное для залога. В данном случае нужно просто продолжать развивать рынок ипотеки, ведь если предоставить банку четкий бизнес-план строительства дома и обустройства участка, скоординировать банк со строительной компанией, которая будет заниматься данным проектом, – все это, безусловно, вызовет у банка доверие, ведь ему не придется давать деньги непосредственно вам – все это можно осуществить через юридическое лицо, которое будет давать определенные гарантии.

Соглашается с этим мнением и Юлия Аникина, отмечая, что важно то, что, как правило, покупка загородной недвижимости осуществляется непосредственно у застройщика, который часто уже сейчас идет на предоставление рассрочки, поэтому развитие подобных программ будет идти в направлении совместных проектов между банками и застройщиками, у этого действительно есть будущее.

Однако, учитывая спекулятивный характер нашего рынка, у данной идеи есть и свои минусы, и в первую очередь ее зависимость от «порядочности» застройщиков. Ведь часто бывают такие ситуации, когда бизнес-план и смета по нему отличаются от суммы, которую застройщики требуют с вас после проделанной работы. Когда труд оплачивает физическое лицо, можно договориться и не дать застройщику просто так «срубить» денег. А когда идет о деньгах, которые застройщику будет выплачивать банк, может возникнуть очень много «накруток» – и в итоге конечная цена дома может существенно возрасти.

Последнее время банки стали часто выпускать ипотечные предложения без первоначального взноса. По словам Дмитрия Яременко, руководителя службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство», это достаточно рискованный продукт, а если речь идет о залоге только в виде приобретаемого объекта недвижимости, то риск максимален. Не соблюдается главный защитный инструмент ипотеки – кредит должен быть меньше стоимости залога. Исходя из этого, банки, применяя предупреждающую рисковую политику, устанавливают обязательное условие на первоначальный взнос. Это позволяет снизить риски и предложить ипотечное кредитование под более низкую ставку, и именно поэтому чем больший процент взноса может внести клиент, тем ниже будет процентная ставка банка на ипотечный кредит.

РБК.Личные Финансы

Максим Казаков

http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2011/08/11/192821.shtml

 

Ипотека

Ипотека или все-таки аренда?

01 сентября 2011

Причин и событий, приятных и в то же время не очень, порой даже и неожиданных, когда появляется необходимость в переселении, расширении площади или покупке отдельного, нового жилья, существует множество. Это может быть рождение ребенка, потребность в средствах, медицинские показания, территориальное перемещение, отделение от родителей, выгодная перспективная работа или учеба в другом городе или стране и т. п.
Неплохо, когда есть средства на приобретение необходимого или желаемого жилья. Довольно часто перед людьми возникает традиционная дилемма: кредит или аренда, в частности ипотека.

Понятие ипотеки

Ипотека – это покупка недвижимости при помощи финансовой поддержки кредитной организации или банка. Ипотека предполагает частичное (с первоначальным взносом) или полное финансирование покупки. Приобретенная недвижимость оформляется на физическое лицо, он является официальным, правомочным собственником. Однако на это жилье будут накладываться установленные ограничения и запреты: на обмен, продажу, заклад и другие сделки, на перепланировку и прописку третьих лиц без согласования с банком и т. д.

С банком составляется договор об его обязательствах и правах на взыскание недвижимости при нарушении описанных обязательств.
Основной недостаток, а скорее всего, предупреждение против ипотеки, – это строгость ежемесячных выплат. Банк – это не человек, с ним не так легко договориться. Если произошла просрочка в месяц – не горе, однако штрафы, пени и повышенную процентную ставку придется уплатить. Если пропустили платежи в течение трех и более месяцев – готовьтесь к выселению.

Финансовые расчеты

Платежи за аренду – в 2-3 раза ниже ежемесячных взносов при ипотеке. Но они довольно часто варьируются, повышаются при волнениях и колебаниях на рынке недвижимости. Если даже цены на жилье снижаются, оплата аренды необоснованно поднимается или остается неизменной.

Ипотечные платежи, как правило, всегда фиксированные, неизменные и равные – или же со временем снижаются. То есть бюджет можно планировать. Кроме того, ипотечными договорами предусматриваются внеплановые платежи. Многие банки берут комиссию за такие внесения. Однако нагрузка и процентная надбавка, если даже учитывать комиссию, при превышенных платежах сверх графика значительно снижается. Другими словами, если оплачивать четко по графику, переплата будет составлять 100%, если же крупными платежами, то за тот же период она будет составлять уже 70% и ниже, в зависимости от величины и периодичности превышенных взносов.

Ипотека считается выгодной, при стабильных платежах, по самой своей сути. Ведь если жилье уже почти свое или частично оплачено, то его можно реализовать по соглашению с банком по выгодной цене при внезапном ухудшении доходности. Плюс есть возможность играть с процентной ставкой при погашении вне графика.

Если доход стабилен, то можно действовать по следующей схеме: арендуете жилье и часть денежных средств кладете на депозит. Таким образом, депозит плюс накопленные проценты за него, с учетом арендной платы, – получается экономнее, чем свое жилье минус ипотека плюс проценты за него. Другими словами, будет лучше, если пять лет копить средства на депозите, арендовать жилье и после этого купить недвижимость за наличные. Данный расчет основывается на том, что процентная ставка кредита в несколько раз больше, чем депозитная. Только расчет несколько неточный и эфемерный: депозитные ставки все время варьируются и пересматриваются, а арендная плата растет, в то время как платежи за кредит, как правило, стабильны. В некоторых случаях это реально может быть оправданно.

Порой аренда бывает выгоднее и целесообразнее, чем ипотека, например в следующих случаях:

– если есть необходимость жилья на короткий срок (учеба, кардинальная смена деятельности, испытательный срок на новой работе);
– незнакомый город. Покупка дорогого жилья в долг с обязательными платежами требует достаточного знакомства с рынком недвижимости в городе, скрываемыми аспектами (дома в аварийном состоянии, под снос, близость опасных производств, вокзалов и т.д.). Иногда стоит некоторое время арендовать жилье и присмотреться и в следующих ситуациях:

– в случае «разведки», когда один из членов семьи выезжает, предполагая в дальнейшем переезд;
– в случае финансовой нестабильности.

Аренда, таким образом, целесообразнее при нестабильности и неопределенности любого характера.

Ипотека же выгоднее в следующих случаях:

– при наличии некоторой суммы для приобретения жилья;
– при достаточно стабильном заработке и профессиональной определенности;
– при семейном переезде.
Другими словами, стабильность – это путь к ипотеке.

Из всего этого можно сделать вывод, что аренда интересна при динамичном жизненном ритме, учебе, знакомстве с городом, какой-либо нестабильности. А ипотека выгоднее при стабильном и динамичном доходе. Ведь свое жилье – и есть свое. Только решать следует каждому исходя из конкретной ситуации, доходов, возможностей, так как единой жилищной «рецептуры» нет.

РБК.Личные Финансы

Вероника Зарубина

http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2011/09/01/193566.shtml

 

Несмотря на то что в последнее время об ипотеке говорят довольно много, это понятие по-прежнему окружено массой мифов. Потенциальные заемщики не всегда удосуживаются хорошо разобраться в вопросе, чтобы отделить правду от вымысла.

 

 

Рассмотрим, какие страхи существуют только в воображении заемщика, а какие имеют под собой реальную почву.

 

Формула цены

 

В настоящее время в Москве на жилищном учете стоят 115 139 семей. Это 375 тыс. человек, или примерно 3% населения города. Далеко не все они относятся к малоимущим. Тем не менее жилье должны предоставлять бесплатно всем, кто встал на жилищный учет до 2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс (с 2005 г. на очередь ставят только малоимущих). В Департаменте жилищной политики рассказали, что до 2005 г. ни один очередник не получил ипотечный кредит, поскольку не мог пройти по условиям кредитных комитетов коммерческих банков. И тогда городские власти решили предложить этой категории граждан специальную программу. В отличие от других регионов в Москве власти субсидируют не процентную ставку по кредиту, а стоимость самого жилья. Это связано с тем, что из-за высокого спроса и уровня доходов цены в Москве значительно выше, чем в регионах. Если в большинстве субъектов России сейчас средняя цена жилья составляет около 30 тыс. руб./кв. м, то в Москве 1 кв. м стоит не менее 150 тыс. руб.

 

Чиновники подсчитали, что даже если полностью дотировать процентную ставку, очередники все равно не смогут купить недвижимость по рыночным ценам. Поэтому город стал сам строить жилье для участников программы и продавать его по себестоимости. Базовая цена 1 кв. м, очищенного от доли города и прибыли инвестора, сейчас составляет примерно 35–45 тыс. руб./кв. м. Но его стоимость для конкретной семьи зависит еще и от коэффициента. Чем дольше семья простояла в очереди, тем меньше придется заплатить за квартиру: например, если около 20 лет, то используют понижающий коэффициент 0,3. Цена в этом случае составит 30% от базового уровня. Если же семья встала на очередь недавно, то применяют повышающий коэффициент 1,8, но и тогда стоимость жилья будет значительно ниже рыночной. Из этого расчета определяют цену квартиры, затем семья единовременно выплачивает начальный взнос 30%, а остальное покрывает за счет ипотечного кредита сроком от 3 до 30 лет. Ставка тоже весьма привлекательная, сегодня она составляет всего 9,5% в рублях.

 

 

Очередь сокращается

 

Очередь на жилье в Москве начала сокращаться с 2004 г. Программа социальной ипотеки, запущенная в 2005 г., существенно помогла в этом. Сегодня по ней продают даже больше квартир, чем предоставляют бесплатно. В 2011 г. запланировано выдать очередникам бесплатно 3393 квартиры и еще 3733 — по социальной ипотеке. Программа выгодна и городу, и москвичам. Власти получают пусть небольшие, но все же реальные деньги в бюджет. А для самих участников программы отпадает необходимость ждать более 20 лет (сейчас бесплатные квартиры получают те, кто встал на очередь в 1988–1989 гг.). С начала реализации соципотеки город заработал за счет кредиторов более 7 млрд руб. и еще около 7,5 млрд руб. за счет личных средств очередников. Всего по программе социальной ипотеки предоставлено 14,6 тыс. квартир. Казалось бы, есть повод для банкета. Тем не менее в конце октября 2011 г. КСП Москвы высказала ряд претензий к городу. Некоторые СМИ поспешили сгустить краски, заявив, что «КСП назвала городскую программу социальной ипотеки неэффективной». Эта трактовка была растиражирована в Интернете.

 

На самом деле претензии контролеров касались не столько самой программы, сколько банка «МИА», на долю которого приходится львиная доля предоставленных кредитов на покупку жилья по программе социальной ипотеки. С 2005 г. число кредитов, выданных этим банком, составило 14 351, а всеми другими банками — лишь 249. Около 900 млн руб. были не потрачены банком на кредитование, а размещены на финансовом рынке, отметила КСП. Также контролеры обнаружили, что не реализована двухуровневая модель фондирования, то есть источником средств являются в значительной мере бюджетные инвестиции города, а не рефинансирование ипотечных ценных бумаг. В суть полемики Н. Федосеев не стал вдаваться, а лишь напомнил, что Департамент жилищной политики входит в социальный блок правительства города, а банк «МИА» на 100% принадлежит городу, будучи созданным специально для реализации программы социальной ипотеки. Поэтому, считает он, неверно предъявлять к программе жесткие требования с точки зрения коммерческой эффективности. Выгода для города — не в прибыльности банка или самой программы, а в возможности ускоренными темпами решать наболевшую проблему очереди на жилье, не расходуя на это дополнительные средства бюджета.

 

 

О причинах популярности

 

С каждым годом социальная ипотека пользуется все большим спросом среди очередников. В 2010 г. по этой программе было продано 3,4 тыс. квартир, в 2011 г. — планка выше. Как подчеркнул Н. Федосеев, квартиры по льготным ценам не берут из фонда, предназначенного для бесплатного предоставления очередникам, — это дополнительный объем строительства. Помимо возможности сразу получить жилье (обычно на это уходит не более года) очередников привлекает в программе социальной ипотеки увеличение площади квартиры. Жилищный кодекс жестко ограничивает нормы предоставления бесплатного жилья. А при покупке в кредит вместо 18 кв. м на человека можно получить комнату на каждого члена семьи. Нетрудно догадаться, что если семья, погасив кредит, надумает продать жилье, то вложенные в недвижимость средства моментально окупятся. Вероятно, многие так и поступают, поскольку большую часть кредитов заемщики гасят всего через один год.

 

При наличии небольших свободных средств социальная ипотека может стать золотым дном для очередников. В своем докладе Н. Федосеев не стал освещать инвестиционные аспекты покупки у города квартир по программе социальной ипотеки. Однако он напомнил, что семья вправе сохранить за собой существующее жилье (неважно, приватизировано оно или оформлено по договору социального найма). Это позволяет сдавать старое жилье, что с лихвой перекроет и без того скромные месячные платежи по кредиту, а в итоге можно продать одну из квартир на вторичном рынке. В Департаменте жилищной политики не скрывают, что программа очень выгодна для заемщиков-очередников, но власти сознательно идут на предоставление тепличных условий заемщикам, чтобы социальная ипотека оставалась массовой и помогала быстрее решать проблему очередников.

 

 

Ипотека — это не страшно

 

Вопрос, который неизбежно возникает в связи с дотационной ипотечной программой, — это риск дефолта заемщика. На первый взгляд риски имеются. Во-первых, как правило, очередники — люди без кредитной истории и с невысоким уровнем доходов. Во-вторых, заниженная цена жилья в случае дефолта из преимущества превращается в проблему: после возврата заемщику внесенных им платежей за вычетом процентов может оказаться, что денег не хватит даже на переезд, не то что на другую квартиру. Однако Н. Федосеев успокоил, заявив, что с 2005 г. не было ни одного дефолта с обращением взыскания на залог. Подушкой безопасности является начальный взнос в размере 30%, хотя он иногда может быть снижен до 10%. В случае потери кормильца остаток кредита выплачивается за счет страховки, которая является обязательной, как и при любом другом ипотечном кредите. И наконец, в самом худшем случае семья может просто вернуться в прежнюю квартиру. Есть и другие возможные сценарии, обеспечивающие мягкую посадку. Так что риска практически нет.

 

Впрочем, большинство участников программы социальной ипотеки имеют достаточный доход, чтобы не только расплачиваться по кредиту, но и позволить себе некоторые излишества, например хорошую отделку и машино-место. Отныне оба эти желания будет исполнить еще проще. Новые кредитные продукты городского банка «МИА», благодаря которым можно на тех же условиях получить деньги не только на саму квартиру, но и на ремонт или гараж, представил Н. Федосеев. Все квартиры в рамках городской ипотечной программы продают с так называемой социальной отделкой: обои, линолеум или ламинат, базовый набор сантехники, недорогие двери. Но уровень отделки можно повысить, доплатив разницу с помощью кредита. Машино-место можно приобрести либо в народном гараже по цене 350 тыс. руб., либо в коммерческом паркинге по свободной цене, которая обычно составляет 1–1,5 млн руб. Профинансировать все это по ставке 9,5% в рублях — настоящий подарок судьбы, поскольку потребительский кредит на эти цели обойдется значительно дороже.

 

 

***

 

Подводя предварительные итоги года в сфере жилищной политики, Н. Федосеев сообщил, что из-за сокращения числа коммерческих проектов в 2011 г. доля города от жилищных инвестконтрактов снизилась в пять раз по сравнению с 2007 г. — со 100 до 20 тыс./кв. м/год. Однако после спада, который наблюдался в 2008–2009 гг., объемы, возводимые за счет бюджета, выросли, хотя и незначительно. Ожидается, что по итогам 2011 г. очередь на жилье сократится на 11,5 тыс. семей, еще более 2 тыс. семей будут обеспечены субсидиями на приобретение жилья и 5,8 тыс. семей переедут за счет города из ветхих домов в новые квартиры.

 

Петр ЧЕРНОВ, «Недвижимость & Цены» №48 от 28.11.2011

http://realty.dmir.ru/articles/31618/

 

Кредит под залог недвижимости берут чаще всего для покупки квартиры. Однако с помощью ипотеки можно не только обзавестись готовым жильем, но и принять участие в долевом строительстве, возвести дом, купить землю. Также займ может выручить при необходимости сделать ремонт или оплатить учебу.

 

 

Проанализируем программы, предлагаемые банками на российском рынке, и их условия.

 

 

Готовое и надежное

 

Программы по приобретению готового (вторичного) жилья — самые распространенные на российском рынке. Это основной ипотечный продукт, который предлагают в большинстве банков. Выдача таких займов связана с наименьшими рисками для кредитора, поскольку обеспечение — приобретаемая квартира. Если заемщик перестает платить по кредиту, у банка есть надежный залог, который можно продать для погашения долга.

 

Поскольку недвижимость является обеспечением кредита, банки тщательно оценивают будущий залог. Получить ссуду на любую приглянувшуюся квартиру у заемщика не выйдет. Предмет залога должен быть ликвидным, то есть таким, на который быстро нашлись бы покупатели при необходимости его продажи. Кроме того, с течением времени, учитывая долгие сроки кредитования, состояние объекта не должно существенно ухудшаться, а его стоимость — снижаться. Поэтому, если вы сами и готовы жить в старом доме, подлежащем сносу или капитальному ремонту, то банк такой вариант не устроит. Кроме того, банки не кредитуют дома с деревянными перекрытиями, неблагоустроенные. Зато никаких ограничений при выборе месторасположения строения у вас не будет. Средняя ставка по ипотечным программам, по информации ЦБ, сегодня 11,9% (данные за сентябрь).

 

 

Новое и рискованное

 

Ипотечные кредиты для приобретения квартир в строящихся домах выдают реже. Впрочем, в течение довольно долгого периода существования российской ипотеки купить новостройку в кредит было вообще нереально: банки предпочитали не выходить на строительный рынок с его серой экономикой. И во время финансового кризиса именно такие программы, как наиболее рискованные, сворачивали в первую очередь. Но сейчас ниша новостроек на рынке ипотеки довольно быстро заполняется — в этом заинтересованы как банки, так и строители. Первые — поскольку значительный процент заемщиков предпочитают именно новое жилье: оно явно лучше по цене и качеству. Строителям же ипотека дает дополнительную возможность простимулировать сбыт, что на посткризисном рынке особенно актуально.

 

Большинство программ по кредитованию новостроек предполагает покупку жилья у конкретных застройщиков — партнеров банка. То есть банк выдает кредиты на покупку квартир в конкретных, одобренных им объектах. С одной стороны, покупатель имеет гарантии безопасности, с другой — это ограничивает выбор.

 

Как правило, подобные программы предполагают деление кредитного срока на два отрезка с разной процентной ставкой. Пока на новый дом не оформлено право собственности, обеспечением по нему является залог прав требования. На этом этапе процентная ставка, как правило, немного выше стандартной. После оформления дома в собственность залогом становится полученная квартира, и процентная ставка снижается.

 

Впрочем, на рынке есть программы и другого рода — без изменения процентной ставки и без ограничения выбора объектов. Так, по программе АИЖК «Новостройка» сегодня можно взять кредит на приобретение возводимого жилья экономкласса у любого застройщика. Кроме того, эта программа по своим условиям даже выгоднее стандартного кредита, рассчитанного на вторичный рынок. Так, заемщик имеет возможность воспользоваться еще и минимальной процентной ставкой — от 7,9 до 11% в рублях и даже снизить ее за счет специальных вычетов.

 

 

Ближе к земле

 

Кредиты на приобретение загородного дома или земельного участка для строительства дома — также не самый распространенный продукт.

 

Загородные дома и земельные участки — не такой надежный и ликвидный залог для банка, как готовые квартиры. В случае дефолта заемщика продать объект, особенно недостроенный, будет довольно сложно. Тем не менее и такие программы доступны для заемщика в банке «Дельта-Кредит», Газпромбанке, банке «Открытие», Связь-банке, Сбербанке и др. Однако оформить кредит на любой приглянувшийся вам участок или дом не удастся. Земля — с постройками или без — должна находиться в зоне жилой застройки, то есть на территории поселка или города, и быть предназначена именно для возведения жилья. Купить участок в чистом поле или лесу не выйдет.

 

 

Бесцельные

 

Кредиты на любые нужды под залог принадлежащей заемщику недвижимости по-другому называются ломбардными кредитами. Их суть в том, что гражданин может использовать уже имеющуюся у него недвижимость — дом или квартиру, для того чтобы под залог получить нецелевой кредит. В некоторых банках такие кредиты официально предназначены для ремонта жилья, но в большинстве случаев их выдают без конкретного назначения. Как правило, размер кредита — не более 60% (чаще 50%) от стоимости объекта.

 

Подобные программы, в частности, есть в Нордеа-банке, РосЕвроБанке, ВТБ 24, Собинбанке, Росбанке, Газпромбанке, банках «Отрытие», «Союз», «Интеза».

 

 

Кредитная рокировка

 

Особая категория программ — кредиты на погашение ранее взятого займа (рефинансирование). Такие программы начинают активно распространять в периоды экономической стабильности, когда условия кредитования постоянно улучшаются и процентные ставки снижаются. Так, накануне кризиса 2008 г. в банках вводили программы рефинансирования: конкуренция на рынке была высокая, а число новых заемщиков увеличивалось медленно. Во время кризиса же начался обратный процесс, и вопрос о перекредитовании стал неактуальным. Но сейчас по мере улучшения условий банки снова предоставляют заемщикам возможность изменить параметры кредита.

 

Так, если в начале 2000-х гг. займы выдавали под среднюю ставку 16–18% в рублях, то сегодня кредит можно взять под 12–13%. При подобной разнице заемщикам действительно выгодно переходить в другой банк со сменой условий, даже учитывая все сопутствующие траты. А они не меньше, чем при первичном получении кредита. Схемы рефинансирования могут отличаться, но, как правило, новый банк-кредитор выдает деньги, за счет которых гасят заем у прежнего кредитора. Затем происходит снятие обременения с объекта залога и переоформление его на нового залогодержателя. Также заемщику необходимо переоформить страховой договор на новую страховую компанию.

 

Программы рефинансирования сегодня предлагают Нордеа-банк, Росбанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, Уралсиб, Газпромбанк, ВТБ 24, МДМ-банк и др.

 

Яна КОЗАКОВА, «Недвижимость & Цены» №46 от 14.11.2011

http://realty.dmir.ru/articles/31525/

 

Американским путем

 

Если коротко, то ипотека — это известный во всем мире способ приобретения недвижимости с помощью банковского кредита. Она позволяет соединить ваши накопления с заемными деньгами и приобрести желаемое жилье не в будущем, а уже сейчас.

 

В мире сегодня работает две модели ипотеки — американская и немецкая. Американская система предполагает, что у заемщика есть небольшая сумма собственных средств (обычно 10–30% от стоимости жилья), а на оставшуюся часть стоимости он берет банковский кредит под залог приобретаемой недвижимости. Квартиру оформляют в собственность, и на протяжении 10–30 лет ее владелец гасит кредит перед банком путем перечисления ежемесячных платежей. По немецкой модели будущий заемщик открывает счет в банке и в течение нескольких лет откладывает на него свои сбережения, пока сумма не составит 30–50% цены недвижимости. После этого он получает от государства дотацию и оформляет в банке льготный кредит на оставшуюся часть стоимости жилья. Проценты по такому кредиту, как правило, гораздо ниже, чем по кредиту обычному.

 

В России прижилась американская модель, то есть деньги выдают без периода обя<