Лекция №1. Теоретические основы ведения государственного кадастра недвижимости на территории РФ.

Кадастр недвижимости.

 

Лекция №1. Теоретические основы ведения государственного кадастра недвижимости на территории РФ.

1. Деление земельного фонда по категориям.

2. Деление земельного фонда по формам собственности, и видам прав на землю.

3. Общие понятия о государственном КН.

 

Деление земельного фонда по категориям.

1. Земли с/х назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, транспорта, связи и т.д.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса – это земли, которые не используются на сегодняшний день.

 

Деление земельного фонда по формам собственности, и видам прав на землю.

Существует три формы собственности земельных участков:

1. Частная собственность.

2. Муниципальная.

3. Государственная.

· Федеральную.

· Собственность субъектов РФ.

Наибольшую площадь занимают земли в гос и муниципальной собственности. Чем больше населённый пункт, тем меньше доля частной собственности.

 

Виды прав на землю:

1. Право собственности.

2. Право аренды. Может быть краткосрочная и долгосрочная. Максимальный срок аренды 49 лет.

3. Право пожизненно наследования владений (ПНВ). Это право владения земельным участком с правом передачи по наследству, однако без права совершения каких либо сделок с данным земельным участком. Сегодня право должно быть переоформлено либо в право собственности, либо в право аренды.

4. Право постоянного бессрочного пользования. Это право распоряжения земельным участком без права продажи, а также без права совершения иных сделок с данным земельным участком.

5. Сервитуты – право ограниченного пользования земельным участком.

· Частные. Устанавливаются в интересах одного лица.

· Публичные. В интересах группы лиц.

 

Общие понятия о государственном КН.

Государственный кадастр недвижимости – это систематизированный ввод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, о границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, а также иных сведений.

Структуру ГКН можно представить в виде:

1. Объекты недвижимости.

2. Границы.

3. Информация о зонах.

4. Иные сведения (о геодезической и картографической основе, о кадастровом делении территории).

Ведение кадастра осуществляется в соответствии с ФЗ от 24.07.2007г №221 «О государственном кадастре недвижимости».

1. В соответствии с ГК РФ к объектам недвижимости относят:

· Земельные участки

· Все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

· Участки недр

· Воздушные и морские суда

· Суда внутреннего плавания

· Космические объекты

Только первые 2 пункта отражаются в ГКН.

Границы.

Зоны.

Территориальные зоны – это части территории, которые характеризуются особым правовым режимом использования земельных участков в черте населенных пунктов и за их пределами.

В черте населенных пунктов выделяют следующие зоны:

1. Жилая зона.

2. Общественно деловая зона.

3. Производственная. Объекты промышленности и складские объекты.

4. Зона инженерной и транспортной инфраструктуры. Земли занятые водным, воздушным, трубопроводным, автомобильным, жд и др. транспортом.

5. Земли С/Х назначения. Земли для развития садоводства, дачного строительства, для с/х производства. Основное назначение – перспективная застройка.

6. Рекреационная зона. Городские леса и леса в с/х пунктах, парки и т.д.

7. Специального назначения. Кладбища, свалки, крематории и скотомогильники.

8. Зона военных объектов и режимных территорий.

9. Зона особо охраняемых территорий и объектов. Земельные участки под охраной государства.

Зоны с особым использованием территорий – это территории, на которых устанавливаются ограничения в использовании земельных участков:

1. Под охранные зоны рек и площадных объектов.

2. Прибрежные полосы.

3. Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий.

4. Зоны охраны объектов культурного наследия.

5. Зоны охраны источников водоснабжения.

6. Шумовые зоны аэропортов и другие.

4. Иные сведения: геодезическая и картографическая основа.

Геодезическая основа – сведения о пунктах гос геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС).

Картографическая основа – планово-картографический материал на территории в определенном масштабе.

Кадастровое деление – деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы. Минимальной единицей кадастрового деления является кадастровый квартал.

А:Б:В:Г

А - № округа. Б - № района. В - № квартала. Г - № земельного участка.

Например: 59:01:4567891:8. Этот номер неповторим на территории и во времени.

 

Принципы ГКН:

1. Принцип единства технологии, ведения ГКН на всей территории РФ, а также сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

2. Ведение кадастра осуществляется на бумажных и электронных носителях. Приоритет имеет бумага.

3. Содержащиеся в ГКН документы подлежат постоянному хранению. Их уничтожение и изъятие из них каких-либо частей не допускается.

4. Сведения вносятся в ГКН, органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган документов. Орган: ФГБУ «ФКП Росреестра»

5. ГКН на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. (с 2012г.)

6. В случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в ГКН сведения сохраняются.

7. Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением некоторых, доступ к которым ограничен ФЗ.

8. В ГКН вносятся сведения, которые носят временный характер. Временный статус носят сведения с момента учета объекта недвижимости до момента регистрации прав на этот объект (2 года). Если в течении этого периода права на объект не зарегистрированы, то сведения из ГКН аннулируются.

9. Ведения ГКН осуществляется органом кадастрового учета.

10.  Истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета, изменения требований к точности или способам определения сведений об объекте недвижимости, либо изменения геодезической или картографической основы ГКН, в том числе систем координат не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными или подлежащими уточнению.

 

Таблица «Нормативная точность кадастровых работ».

Градация земель	Mt – средняя квадратическая ошибка положения межевого знака относительно ближайшего пункта геодезической основы, м.
1. Земли населенных пунктов (города)	0.1
2. Земли населенных пунктов (сельские населенные пункты; земли для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства)	0.2
3. Земли промышленности и иного специального назначения	0.5
4. Земли с/х назначения. Кроме земель в пункте 2, а также земли особо охраняемых территорий и объектов.	2.5
5. Земли лесного, водного фонда и земли запаса.	5

Определение площади земельного участка:

1. Геодезический способ.

2. Метод спутниковых измерений.

3. Картометрический способ.

4. Фотограмметрический способ.

Площадь записывается в м2 с округлением до 1 м2 и дополнительно может записываться в ГА с округлением до 0.01 ГА.

Формула 1.

Р – площадь

Mt - средняя квадратическая ошибка положения межевого знака относительно ближайшего пункта геодезической основы, м.

K – коэффициент вытянутости.

4. формирование межевого плана.

 Межевой план - документ который составлен на основе кадастрового плана территории или кадастровой выписке о соответствующем земельном участке.

Он состоит:

· Текстовая часть.

· Графическая часть.

· Приложения.

 

Требования к оформлению межевого плана.

1. Документы для подготовки межевого плана.

2. Общие требования к подготовке межевого плана.

3. Содержание межевого плана.

1. Документы для подготовки межевого плана:

1. Документы ГКН (кадастровые выписки, кадастровый план территории).

2. Документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки).

3. Нормативно правовые акты, устанавливающие предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков.

4. Документация по планировке территории.

5. Утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участках на кадастровых планах и картах соответствующих территорий (в черте населенных пунктов).

6. Утвержденные проекты межевания (на земли с/х назначения).

7. Материалы лесоустройства (на землях лесного фонда).

8. Вступившие в законную силу судебные акты, если были споры.

9. Иные предусмотренные законодательством документы.

2. Общие требования к подготовке межевого плана.

1. Межевой план оформляется на бумажном носителе, а также в виде электронного документа.

2. Межевой пан на бумажном носителе должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера на титульном листе, на обороте последнего листа плана, а также в акте согласования местоположения земельного участка.

3. Межевой план должен быть на листах А4, схемы геодезических построений, схема расположения земельных участков и чертеж земельных участков могут оформляться на листах большего формата.

4. Оформление межевого плана на бумажном носителе может производится с применением средств компьютерной графики и комбинированным способом.

5. Внесение текстовых сведений вручную производится разборчиво, тушью, чернилами или пастой синего цвета. Оформление карандашом не допускается.

6. Общее количество листов межевого плана, включая количество листов, документов приложения - указывается на титульном листе.

3. Содержание межевого плана.

Текстовая часть:

1. Исходные данные. Сведения о документах при подготовке межевого плана, сведения о геодезических приборах, сведения о геодезической или опорной межевой сети, сведения о наличии зданий и сооружений на земельном участке.

2. Сведения о выполненных измерениях и расчетах. Методы определения координат, точности определения координат и поворотных точек границ земельных участков.

3. Сведения об образуемых земельных участках, их частях. Координаты поворотных точек, сведения о горизонтальном проложении, информация о площади земельного участка, общие характеристики.

4. Сведения об измененных земельных участках и их частях (аналогично раздел № 3).

5. Сведения о земельных участках, по средствам которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам.

6. Сведения об уточняемых земельных участках и их частях (аналогично раздел № 3).

7. Сведения об образуемых частях земельного участка. Включается в состав межевого плана в случае, если кадастровые работы выполнялись в целях образования части или частей земельного участка, и при этом не осуществлялось уточнение границы земельного участка или образование земельного участка.

8. Заключение кадастрового инженера.

· Если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков. Границ муниципальных образований, а также границ населенных пунктов.

· Если имеются неснятые возражения по поводу местоположения земельного участка, выделяемого в счет доли на землях с/х назначения.

· По желанию кадастрового инженера.

9. Акт согласования местоположения земельного участка. Оформляется на обороте чертежа земельного участка.

 

 

Графическая часть:

1. Схема геодезических построений. Оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ.

2. Схема расположения земельных участков. Оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, либо с использованием картографического материала.

3. Чертеж земельных участков и их частей. Оформляется в масштабе.

4.  Абрисы узловых точек границ земельных участков. Они составляются в случае, если границы земельных участков содержат узловые точки (характерные точки, являющиеся общими для границ 3х и более земельных участков) при наличии в радиусе 40м от такой точки не менее 3х долговременных четко опознаваемых объектов местности (элементов зданий, опор ЛЭП, естественных объектов и т.п.). На абрисе указывают значение расстояний до указанных объектов местности.

Порядок ГКУ.

Порядок постановки объекта недвижимости на кадастровый учет утверждён приказам Минэкономразвития от 4.02.10г №42 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости».

Этапы ГКУ:

1. Представление в орган кадастрового учета необходимых документов.

2. Регистрация органом кадастрового учета заявления в книге учета заявлений и выдача расписки о получении документов.

3. Комплектация учетного дела.

4. Процедура кадастрового учета.

5. Составление решения об осуществлении кадастрового учета.

6. Выдача заявителю соответствующих документов.

Комплектация учетного дела.

Заявление и все документы комплектуются в учетное дело, которое идентифицируется регистрационным номером заявления.

Выдача документов.

· Кадастровый паспорт (при постановке на учет объекта недвижимости.

· Кадастровая выписка

o При учете изменений объекта недвижимости.

o При учете части объекта недвижимости.

o При снятии с учета объекта недвижимости.

Общие понятия

Регистрация прав и сделок с ним – это юр акт признания и подтверждения гос-вом возникновения ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Правовая основа гос регистрации прав и сделок с ним:

1. ФЗ «О гос регистрации прав и сделок с ним» №122 от 21.07.97г.

2. Постановление правительство РФ от 18.02.98г №219 «Правила ведения единого государственного реестра прав и сделок с ним». Приказ Минюста РФ от 1.07.02г №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения прав и сделок с ним».

3. Приказ Минюста РФ 18.09.03г №226 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах».

В соответствии с ст:130,131,132 гос регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с гос регистрацией вещных прав на недвижимое имущество гос регистрации подлежат сервитуты, аренда, ограничения, ипотека.

Гос регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

 Информация из ЕГРП предоставляется в виде выписок. Информация в выписке:

1. Описание объекта недвижимости.

2. Зарегистрированные права на него.

3. Ограничение и обременение прав.

Информация ограниченного доступа:

1. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях и обременениях.

2. Обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости.

3. Выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости.

4. Сведения о признание правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Сведения из ЕГРП предоставляются в срок не более 5 рабочих дней со дня поступления запроса. За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП взымается плата.

Состав ЕГРП.

ЕГРП – это единое на всей территории РФ система записей, содержащих юридически значимую информацию об объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, о правообладателях, о сделках, а также о существующих и прекращенных ограничениях прав.

Составные части ЕГРП:

1. Разделы реестра.

2. Книги учета документов.

3. Дела правоустанавливающих документов.

Книги учета документов содержат данные:

· О принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости.

· О правообладателях.

· О регистрируемом праве.

· О заявителях.

· О выданных свидетельствах о государственной регистрации прав.

· О выписках и справках из ЕГРП.

Дела правоустанавливающих документов – открываются на каждый объект недвижимого имущества и в дело помещаются все документы, выступающие для регистрации прав.

Разделы:

1. Земельный участок.

2. Здание, сооружение.

3. Жилое, нежилое помещение.

4. Участок лесного фонда.

5. Предприятие.

6. Участок недр, многолетние насаждения.

У каждого раздела – подраздел:

I. Описание объекта недвижимого имущества.

II. Записи о праве собственности и иных вещных правах на объект недвижимости, о сделках об отчуждении объекта недвижимости.

III. Записи об ограничениях и обременениях прав.

I. Заносится информация: адрес и местоположение объекта недвижимости, вид или наименование, назначение объекта, площадь, документы основания.

II. Сведения о правах собственности или иных вещных правах на объект недвижимости: вид права, доля в праве, правообладатель, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых внесены сведения в ЕГРП.

III. Записи об ограничении и обременениях, в том числе: 3-1 – запись об аренде; 3-2 – ипотека; 3-3 – сервитуты; 3-4 – записи о сделках, на основании которых возникает ограничение и обременение прав; 3-5 – записи об аресте; 3-6 – записи о прочих ограничениях и обременениях; 3-7 – записи о пользовании участком лесного фонда.

 

 

3. Этапы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Прием документов, необходимых для гос регистрации прав.

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

3. Внесение записей в ЕГРП.

4. Удостоверение проведенной гос регистрацией.

 

Внесение записей в ЕГРП.

Удостоверение проведенной гос регистрации по средствам совершения регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки и выдачи свидетельства о гос регистрации прав.

Указывается:

· Наименование управления федеральной регистрационной службы, выдавшей документ.

· Дата выдачи документа.

· Документы основания (реквизиты документов, на основании которых зарегистрированы права).

· Данные о субъектах права.

· Вид зарегистрированного права.

· Объект права.

· Кадастровый или условный номер объекта.

· Существующие ограничения права.

Кадастр недвижимости.

 

Лекция №1. Теоретические основы ведения государственного кадастра недвижимости на территории РФ.

1. Деление земельного фонда по категориям.

2. Деление земельного фонда по формам собственности, и видам прав на землю.

3. Общие понятия о государственном КН.