Характеристика рынка ипотечного кредитования в России

В настоящее время, ипотечное кредитование находится в весьма шатком положении, заемщики стараются избегать данного вида кредитования и предпочитают пользоваться им лишь в случае необходимости. По сравнению с 2015 годом, процентные ставки снизились, но не на много, банки стараются сделать все возможное для поддержания ипотечного кредитования, разрабатывая ипотечные программы и улучшая условия предоставления.

Рисунок 1 - Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках

с жильем по итогам 2010–2015 гг.

Кризис 2008 г. дал возможность России получить бесценный опыт в ипотечном кредитовании. На сегодняшний момент более 100 тыс. семей имеют ипотечные кредиты в иностранной валюте. «Объем ипотечных жилищных кредитов в рублях, предоставленных банками РФ физическим лицам в январе-феврале 2015 г., составил 149,6 млрд. руб., что на 24 % меньше, чем в январе-феврале 2014 г. (197,3 млрд. руб.). В январе-феврале банки выдали на 22 % меньше ипотечных рублевых кредитов (92,049 тыс.), чем за первые два месяца 2014 г. (117,701 тыс.)» [23].

Рисунок 2 - Динамика ипотечного кредитования в 2015 году, млн.руб.

Если провести сравнительный анализ процентных ставок по ипотечным кредитам по разным странам, то у России самые высокие процентные ставки среди европейских стран, кроме бывших союзных республик СССР, а также США. «Средняя фиксированная ставка в национальной валюте в России составляет 17,03 % (в долларах - 13,9 %), а в США уровень ставки находится в пределах 4,5 – 6 %» [23].

В связи с недавними событиями в экономике, произошло резкое увеличение доллара и евро по отношению к рублю, и многие заемщики стали не в состоянии платить по кредиту, так как получают заработную плату в рублях. К примеру в 2012г. многие заемщики вынуждены были объявить голодовку и банку Москвы пришлось пойти на встречу и реструктуризировать ипотечные кредиты на сумму более 3 млрд. рублей.

Всего была рассмотрена 831 заявка, на тот момент это составляло более 71% от общего количества. Понесенный убыток банк раскрывать не стал, но, по мнению экономистов он составил более сотни миллионов рублей. «Говоря о задолженности по валютным кредитам, только на 1 января 2015 г. сумма составляла 136,4 млрд. руб., что составляет 3,9% от общего объема задолженности по кредитам. В среднем, срок оставшихся платежей по валютным кредитам, по данным 2015г., составляет около семи лет, а средний размер непогашенной задолженности – 7,6 млн. руб». [24]. В сравнение по рублевым кредитам средний остаток основного долга составляет около 1 млн. руб. В настоящее время банки переложили валютные риски полностью на заемщиков и это не правильно. В наиболее тяжелое положение попали те граждане, которые взяли кредит в валюте в последние годы. В декабре 2014г. в Госдуму был внесен законопроект, который запрещает изымать жилье у заемщиков за долги по валютной ипотеке.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая переплата за квартиру, которая может достигать 100 % и более. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 % первоначального взноса на приобретение жилья. Следующим недостатком являются высокие процентные ставки. В 2015г. произошел постепенный рост ставок. Этот негативный фактор стал воздействовать на рынок с лета. Во многом на увеличение стоимости денег повлиял Центробанк. В 2014 г. ставка рефинансирования ЦБ выросла на 0,25 % – до 8,25 %. Ставка MosPrime выросла еще серьезнее – почти на 0,5 %. Эксперты прогнозируют, что надежды на выравнивание отечественных ставок по ипотечным кредитам и ставок за рубежом несбыточны. Стоимость ипотеки у банков РФ в 2-4 раза выше, чем у западноевропейских. Высокие ставки отечественных кредитных организаций коррелируются с реальным уровнем инфляции в стране и с «неуёмными» потребностями банков [24].

Положительным моментом можно отметить снижение просроченной задолженности по ипотечным кредитам: «задолженность со сроком от 1 до 30 дней уменьшилась за анализируемый период с 4,4% в 2011 г. до 0,98% в 3 квартале 2015 г.; задолженность со сроком от 31 до 90 дней уменьшилась с 1,6% до 0,5% и задолженность со сроком свыше 90 дней уменьшилась с 6,3% в 2011 г. до 2,4% по итогам 9 месяцев 2015 г. Доля кредитов без просрочки возросла с 87,7% в 2011 г. до 96,2% на 1 октября 2015 г. (рисунок 3)» [23].

Рисунок 3 - Структура просроченной задолженности за 2013-2015 гг. по сроку допущенных просроченных платежей, %

В региональном разрезе лидерами по объему выданных кредитов выступают Центральный и Приволжский федеральные округа, в совокупности занимающие 50% рынка. Наибольшая стоимость жилья наблюдается в Центральном федеральном округе (свыше 70 тыс. руб. за кв. метр), наименьшая – в Северо-Кавказском федеральном округе – 30 тыс. руб. за кв. метр.

«При этом в СКФО наблюдается наименьший разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, что, на наш взгляд, объясняется невысоким уровнем доходов и, как следствие, непопулярностью использования ипотечных средств (доля региона в объеме выданных кредитов составляет только 2% (рис. 4)» [23].

Рисунок 4 – Доля региона в общем объеме выданных ипотечных кредитов в 2015 году, %

В ходе анализа ипотечного рынка были выделены составляющие, при следовании которых ипотечный рынок станет более развитым [21, с.54]:

- стремиться к уменьшению инфляции, так как стоимость ипотечных продуктов в значительной степени зависит от общей экономической ситуации в стране и ипотечные ставки однозначно не могут быть ниже показателей инфляции;

- расширять предложения жилья на первичном и вторичном рынках;

- развивать инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги;

- стремиться к минимизации ипотечных рисков путем применения стандартизации технологий;

- продолжить реализацию специальных мер поддержки наиболее нуждающихся категорий заемщиков;

- стремиться к снижению процентных ставок, создавая при этом наиболее благоприятные условия и со стороны банков и со стороны заемщиков;

- внедрять инновации в развитие ипотечного кредитования.