При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

 

Тема 11. Понятие и элементы договора аренды. Обязательство аренды.

Основные вопросы

1. Понятие и признаки договора аренды. Виды арендных договоров.

2. Стороны, форма и содержание договора аренды. Договор субаренды.

3. Обязанности сторон по договору аренды и последствия их нарушения.

4. Судьба улучшений арендованного имущества.

5. Прекращение договора аренды. Возобновление договора аренды по истечении срока его действия.

6. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Выкуп арендованного имущества.

7. Особенности договоров аренды отдельных видов имущества.

 

 

Задачи

№1. МУ «Детский сад № 12 «Колокольчик» и ПАО «Металлург» заключили договор, поименованный ими как договор аренды, сроком на три года, в силу которого МУ обязуется предоставить ПАО 20 мест для размещения детей работников. По истечении этого срока директор МУ распорядилась прекратить прием детей работников ПАО, мотивируя это тем, что имеется договоренность с другой организацией на более выгодных условиях оплаты. В ответ руководитель ПАО потребовал предоставить Обществу, как добросовестному арендатору право преимущественного заключения договора аренды на новый срок, а получив отказ, обратился с иском в суд.

Решите спор. Определите правовую природу заключенного договора. Что может выступать в качестве объекта аренды?

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

не применяется п 1 ст 621  - п 2 ст 689

 

 

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

 

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 689 ГК РФ

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.

 

 

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

 

5. Дошкольное образовательное учреждение создает условия для реализации гарантированного гражданам Российской Федерации права на получение общедоступного и бесплатного дошкольного образования.

 

№2. ООО "Тор" (арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) с требованиями об исполнении им обязательств по договору аренды земельного участка. Судом было установлено, что был заключен договор на аренду земельного участка площадью 9330 кв. м под строительство гостиничного комплекса. К договору аренды земельного участка приложен план этого участка, составленный на основе графических материалов и подлежащий уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. Сам земельный участок имел условный кадастровый номер. На основании этого суд пришел к выводу, что объект аренды не был согласован и признал договор незаключенным.

Есть ли основания для обжалования решения суда?

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение о его предмете.

Между Департаменту земельных ресурсов города Москвы и ТОРОМ был заключен договор на аренду земельного участка площадью 9330 кв.

 

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации    объектом аренды может быть земельный участок. Законом могут быть    установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других    обособленных природных объектов. Земельным участком согласно    статье 1 Федерального закона "О государственном земельном

 кадастре" - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;

 

план земельного участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. Земельный участок имеет условный кадастровый номер.

 

государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера;

Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. N 192 г. Москва

Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер

 

 Идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер.

 

 

 С какого момента договор аренды считается заключенным?

С момента передачи имущества, еслди не надо регестрировать (ст 433)

 

 

Может ли выступать в качестве объекта аренды земельный участок с условным кадастровым номером

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями)

В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/11901341/3/#ixzz3qzT8oG6G

№3. ООО "Торговый комплекс на Черкасской" (арендодатель), обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Чикиной Н.А о взыскании 80360 руб. неосновательного обогащения за январь и февраль 2015 года. В суде установлено, что 01.09.2014 между ООО "ТК на Черкасской" (арендодатель) и ИП Чикиной Н.А. (арендатор) был подписан договор N 186 аренды торгового места N 11-П площадью 57, 4 кв. м в торговом комплексе истца, на срок до 01.01.2016.  По истечении указанного срока ИП  Чикина продолжала пользоваться арендуемой площадью, а арендатор не требовал ее освобождения. 12 февраля директор ООО потребовал немедленного освобождения торговой площади, но получив отказ, обратился в суд. Возражая против иска, ИП Чикина заявила о несоблюдении арендатором процедуры, предусмотренной п. 2 ст. 610 ГК РФ, в ответ истец потребовал признать договор незаключенным в силу отсутствия предмета.

Решите спор. Что может выступать в качестве объекта аренды? 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

 

Правильно ли определен объект аренды по условиям договора между участниками данного спора? НАДО БЫЛО АРЕНДА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ИЛИ ПЛОЩАДЕЙ

При каких условиях договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным и на какой срок. Каков порядок его прекращения в этом случае?

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.