Семя – орган полового размножения и расселения растений: наружи у семян имеется плотный покров – кожура...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
Топ:
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов...
Оснащения врачебно-сестринской бригады.
Эволюция кровеносной системы позвоночных животных: Биологическая эволюция – необратимый процесс исторического развития живой природы...
Интересное:
Берегоукрепление оползневых склонов: На прибрежных склонах основной причиной развития оползневых процессов является подмыв водами рек естественных склонов...
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Как мы говорим и как мы слушаем: общение можно сравнить с огромным зонтиком, под которым скрыто все...
Дисциплины:
2020-04-01 | 104 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.
Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.
|
Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.
Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, оплаты труда, затратное эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.
Таблица 3 - Расчет стоимости основных материалов
Наименование строительных материалов | Количество | Стоимость единицы в руб. | Общая стоимость |
Цемент (т) | 344,46 | 2800 | 964488 |
Сталь (т) | 55,25 | 43275 | 11045943,8 |
Бетон и ж/б (м3) | 904,66 | 2200 | 1990252 |
Лесоматериалы (м2) | 38,9 | 6000 | 233400 |
Кирпич (шт.) | 59,37 | 6000 | 21148,8 |
Стекло строительное (м2) | - | - | - |
Рулон и Кровельный материал (шт. м2) | - | - | - |
Трубы (м2) | - | - | - |
Асбестоцемент (м2) | - | - | - |
Всего стоимость основных материалов | 14255232,6 |
Таблица 4 - Расчет сметной стоимости строительства
№ п/п | Статьи затрат | Стоимость в тыс. руб. |
1 | стоимость строительных затрат | 14255232,6 |
2 | ФОТ | 6414854,67 |
3 | Эксплуатация, содержание машин и механизмов | 3563808,15 |
4 | Итого прямые расходы | 24233895,4 |
5 | Накладные расходы | 6414254,67 |
6 | Итого прямые затраты | 30648750,1 |
7 | Косвенные расходы | 12259500 |
8 | Предпринимательская прибыль | 3207427,34 |
9 | Итого ПВС | 46115677,4 |
Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем здания · Стоимость м2 · Коэффициент климатический · Коэффициент территориальный · К69-84 · К84-2011 · К01-03 · Коэффициент группы капитальности · Коэффициент различия конструктивных элементов · Предпринимательская прибыль.
Таблица 5 - Расчет ПВС
Показатель | Цифровое значение |
Объем здания | 3500 |
Стоимость ед. м2 | 31,5 |
Коэффициент климатический | 1,09 |
Коэффициент территориальный | 1,02 |
К69-84 | 1,18 |
К84-2011 | 46,4 |
К01-03 | 1,08 |
Группа капитальности | 1,06 |
Различия конструктивных элементов | 0,13 |
Предпринимательская прибыль | 1,3 |
ПВС | 1298439,09 |
|
Таблица 6 - Расчет коэффициента различия конструктивных элементов
Конструктивный элемент | Оцениваемый объект | Объект аналог | Значение коэффициента | ||
материал | коэффициент | материал | коэффициент | ||
Фундамент | Сборный ж/б | 0,88 | Кирпич | 0,87 | 1,01 |
Стены | Кирпич | 0,4 | Кирпич | 0,4 | 1 |
Перекрытия | ж/б | 0,58 | Кирпич | 0,87 | 0,7 |
Кровля | Рулонная | 0,45 | Цинк | 1,7 | 0,3 |
Полы | Бетонные | 0,67 | Асфальт | 1,1 | 0,6 |
Водопровод | + | + | 1 | ||
Отопление | + | + | 1 | ||
Вентиляция | + | + | 1 | ||
Электросеть | + | + | 1 | ||
Канализация | + | + | 1 | ||
Общий коэффициент | _ | _ | _ | _ | 0,13 |
Рассчитаем сумму общего износа.
Износ = Физический + Функциональный + Внешний
Функциональный износ = 10 %
Внешний износ = 5 %
Расчет функционального износа.
) Методом срока жизни
) Методом разбивки по компонентам
Методом срока жизни:
Действительный возраст / Экономический срок службы · 100%
/100 · 100% = 26
Методом разбивки по компонентам:
Таблица 7 - Расчет устранимого и неустранимого физического износа
Конструктивный элемент | Фундамент | Стены | Перекрытия | Кровля | Полы | Проемы | Отделка | инженерные коммуникации | Итого | ||
Общий физ.износ | 131609,7 | 80150,1 | 106342,1 | 21229,5 | 55261,5 | 20816,5 | 114532,7 | - | 529942,1 | ||
Расчет уст. износа | Сумма | 113431,6 | 44832,5 | 21943,6 | 7595,9 | 8517,7 | 19647,9 | 98951,4 | - | 314920,6 | |
Коэф. износа | 26 | 26 | 26 | 30 | 4 | 52 | 86,6 | - | - | ||
Норм. срок | 100 | 100 | 100 | 20 | 25 | 50 | 30 | - | - | ||
Факт срок | 26 | 26 | 26 | 6 | 1 | 26 | 26 | - | - | ||
Ост. ПВС | 436275,6 | 172432,7 | 84398,6 | 25319,6 | 212944 | 37784,6 | 114262,6 | - | - | ||
Расчет уст. износа | Руб. | 18178,1 | 35317,6 | 84398,5 | 13633,6 | 46743,8 | 1168,6 | 15581,3 | - | 215021,6 | |
| % | 4 | 17 | 50 | 35 | 18 | 3 | 12 | - | - | |
ПВС | 454453,7 | 207750,3 | 168797,09 | 38953,2 | 259687,8 | 38953,2 | 129843,9 | - | 1298439,09 | ||
У/В | 35 | 16 | 13 | 3 | 20 | 3 | 10 | - | 100 | ||
ПВС конструктивных элементов = ПВС * У.В. конструктивных элементов
ПВС конструктивных элементов = 1298439,09 * 35%=454453,7
Устранимый физический износ = ПВС конструктивных элементов * Износ конструктивных элементов
Устранимый физический износ = 454453,7 * 4%=18178,1
Остаточная стоимость ПВС = ПВС конструктивных элементов - Устранимый физический износ
Остаточная стоимость ПВС = 454453,7-18178,1=436275,6
Норма износа = Фактический срок службы / Нормативный срок экономической жизни * 100
Норма износа = 26/100*100=26
Неустранимый физический износ = Остаточная стоимость ПВС * Норму износа
|
Неустранимый физический износ = 436275,6*26%=113431,6
Общий физический износ = Устранимый физический износ + Неустранимый физический износ
Общий физический износ = 18178,1+113431,6=131609,7
Расчет совокупного износа:
Рассчитаем норму износа: Общий Ф.И. / ПВС · 100%
,1/1298439,09 · 100% = 40,8 %
Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний
,8%+10%+5% = 55,8%
Общий износ в руб. ПВС · Износ / 100%
,09 · 55,8% /100% = 724529,01
Остаточная стоимость: ПВС - Общий износ
,09 - 724529,01 = 573910,1
Стоимость земельного участка: Площадь · стоимость 1 кв. м земли
Средняя стоимость 1 кв. м по городу составляет 10500 р.
· 700 = 7350000
Рыночная стоимость: Остаточная стоимость + стоимость земельного участка
,1+7350000= 7923910,1 р.
|
|
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!