Выбор подходов к оценке и описание процесса оценки

 

Согласно стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития и обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Каждый из трех подходов соотносится с другими, поскольку они основаны на сборе и анализе данных по продажам, стоимости и доходам, касающихся оцениваемой недвижимости.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, исходя из специфики оценки и вида определяемой стоимости.

Во всех подходах наиболее важным источником данных является рынок. Это относится не только к методу сравнительных продаж, но и к определению затрат на создание (изготовление) объекта, уровней арендной платы, коэффициентам незанятости, расходам, коэффициентам капитализации, ставки дисконтирования, строительным издержкам и другим аспектам экономической жизни.

 

4.2.1 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Основные этапы процедуры оценки затратным подходом.

1. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения имущества.

2. Определение величины износа имущества.

.   Расчет рыночной стоимости имущества путем вычитания из стоимости воспроизводства/стоимости замещения величины накопленного износа.

Таблица 4.1

Выбор метода оценки стоимости воспроизводства

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод расчета по цене идентичного объекта	Наиболее предпочтителен. В качестве оцениваемой стоимости объекта берется текущая цена предприятия-изготовителя.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод расчета по цене однородного объекта	Метод применим в том случае, когда существует конструкционный аналог, однородный по используемым материалам и технологии изготовления, у которого есть рынок сбыта и цена на него известна.	-	Нет данных для применения метода.
Поэлементный расчет или ресурсно-технологическая модель	Объект можно условно разделить на узлы и комплектующие части, имеется рынок комплектующих нужного типа, операция сборки несложна и есть расценки на нее.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Анализ и индексация затрат	Метод применим, если известны цена в прошлом и индексы цен по видам продукции.	-	Метод не применяется, нет необходимой информации.
Расчет по укрупненным нормативам	Метод используется, если есть конструкторская документация и информация от производителей оборудования. Аналог не обязательно конструктивный, но должен быть похож по составу материалов и технологии изготовления.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод построения корреляционно-регрессионной модели	Необходимо достаточное наличие аналогов на рынке, чтобы сформировалась репрезентативная выборка.	-	Нет необходимости в применении данного метода.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости объектов, вызванная физическими разрушениями (физический износ ФИ), функциональным устареванием (функциональный износ ФуИ), внешним устареванием (внешний износ ВИ) или комбинацией этих факторов.

Накопленный износ может определяться непосредственно путем осмотра объекта и анализа его отдельных компонентов, влияющих на стоимость. Он также может рассчитываться косвенно с использованием подходов с точки зрения дохода или рыночных сопоставлений.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбивки на виды износа (в том числе ФИ, ФуИ и ВИ).

2. Метод срока жизни (бухгалтерский).

.   Метод сравнения продаж (рыночный метод).

 

Таблица 4.2

Выбор метода определения накопленного износа

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод сравнения продаж	Основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового объекта и рыночной стоимостью аналога. Наличие достоверных данных о ценах подобных объектов является необходимым условием	-	На рынке отсутствуют аналоги с идентичной степенью износа.
Метод срока жизни (бух-галтерский)	Основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хроноло-гического возраста объекта к его нормативному сроку службы.	-	В данном случае хронологический возраст не отражает действительную степень износа.
Метод разбивки	Метод основан на подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят: физический износ, функциональный износ и внешний (экономический) износ.	+	Используется данный метод.

 

Физический износ - технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшения потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта.

 

Таблица 4.3.

Выбор метода определения физического износа

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод расчета физического износа АМТС по пробегу	Метод предложен НАМИ в РД 37.009.015-98.	+	Применяется данный метод на основании осмотра и консультаций с Заказчиком.
Экспертный метод расчета физического износа	Предусматривает определение физического состояния объекта оценки в соответствии со специальной оценочной шкалой.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод эффективного возраста	Основан на определении соотношения между эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни.	-	Метод не применяется, т.к. при большом хронологическом возрасте сложно определить остающий срок службы.

 

Функциональное устаревание (износ) - это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленных развитием новых технологий.

 

Таблица 4.4

Выбор метода определения функционального устаревания

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод определения по капитальным затратам	Основан на соотношении стоимости воспроизводства объекта оценки и усовершенствованного аналога.	-	Недостаточно информации для расчета функциональ-ного износа.
Метод расчета функционального износа по удельным показателям производительности	Основан на отношении удельной производительности объекта оценки и аналога, которое возведено в степень, соответствующую коэффициенту торможения.	-
Метод расчета функционального износа по эксплуатационным расходам	Основан на сравнении эксплуатационных расходов объекта оценки и аналога.	-
Метод расчета функционального износа по аналогии с АМТС	Метод предложен НАМИ в РД 37.009.015-98 Пункт 3.10.	+	Используется данный метод.

 

Экономическое устаревание (экономический (внешний) износ) (ВИ) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов - общеэкономические и внутриотраслевые изменения (сокращение спроса на определенный вид продукции или услуги, сокращение предложений иди ухудшение качества сырья, рабочей силы, сооружений и коммуникаций); изменение рыночных условий (положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям); правовые изменения (изменение законодательных условий и т.д.), изменение управленческих концепций, политической ситуации.

Экономическое устаревание может быть рассчитано соотношением коэффициентов загрузки объекта оценки и аналога; капитализацией потери дохода, относящегося к внешнему воздействию; сравнением продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

 

4.2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Недостаточная же развитость рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

 

Поправки к ценам на различия в условиях продажи

·	уторгование
·	срок поставки
·	дата продажи
·	серийность
·	условия платежа.

 

Поправки на техническую сопоставимость

·типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность);
·	комплектация (наличие дополнительных приспособлений и устройств);
·	возраст;
·	качество;
·	состояние, степень физического износа;
·	местоположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера).

 

Таблица 4.5

Выбор метода оценки рыночной стоимости

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод срав-нительного анализа продаж	Аналоги обладают функциональным и классификационным сходством с оцениваемым объектом, аналогичны и условия сделки	+	На вторичном рынке есть информация о ценах близких аналогичных объектов.
Метод качественного анализа продаж	Применяется в условиях развивающегося рынка, когда число сделок не превышает число элементов сравнения. Необходимо не менее 2 аналогов: верхнего и нижнего.	-	Нет достаточной информации для использования метода.
Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям	Необходимо наличие достаточно большого количества аналогов для формирования репрезентативной выборки.	-	Недостаточно информации для формирования репрезентативной выборки.
Метод анализа иерархий	Экспертный метод¸ применяется при недостатке информации на рынке. Основан на методах матричной алгебры, требует не менее трех аналогов.	-	Нет достаточной информации для использования метода.
Метод с при-менением мультиплика-тора	Используется при оценке объектов, по которым практически невозможно внесение корректировок.	-	Нет необходимости в использовании метода.

 

4.2.3 Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип означает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.

Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект. Напрямую применительно к машинам и оборудованию эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства, нематериальные активы. Причем производственно-комммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия.

Применение доходного подхода к оценке машин и оборудования осуществляется поэтапно. Сначала рассчитывают чистый доход от всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда комплекс машин и оборудования эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.

 

Таблица 4.6

Выбор метода оценки рыночной стоимости

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод дисконтированных чистых доходов	Применяется, когда можно рассчитать чистый доход от рассматриваемой производственной системы и большая часть этого дохода относится к машинам и оборудованию. Учитывается остаточная стоимость оборудования. Метод осуществим, если возможна с достаточной точностью оценка стоимости недвижимости, где размещается оцениваемое оборудование.	-	Недостаточно информации для расчета потоков доходов и расходов при эксплуатации оборудования.
Метод прямой капитализации	Метод предполагает незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков, а также их умеренные и предсказуемые темпы роста.	-
Метод равноэффективного функционального аналога	Метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.	-	Не найдено равноэффективного аналога.

 

4.2.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

В результате оценки рыночной стоимости несколькими подходами, исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам, мы получаем один, два или три стоимостных показателя, в зависимости от процесса проведения оценки по каждому объекту. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки - получение рыночной стоимости объектов.

 

4.3 Выбор методов для оценки рыночной стоимости объекта

 

Для оценки транспортного средства выбраны следующие методы.

В затратном подходе: методы расчета по цене идентичного объекта, метод расчета физического износа по пробегу, метод расчета функционального износа АМТС.

Оцениваемое автотранспортное средство представлено на рынке автомобилей с пробегом. Используется метод сравнительного анализа продаж.

Доходный подход не использовался, так как оценщики на дату оценки не обладают достаточной информацией для прогноза потоков будущих доходов и расходов.

Затратный подход не использовался, так как на дату оценки нет возможности определить совокупный износ.