Проблемы, возникающие при совершении договоров купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры;

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением.

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Обратимся к материалам судебной практики.

Так, Арбитражный суд рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Форант", город Барнаул, на решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Алтайского края от по иску закрытого акционерного общества "Форант" к Управлению Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Алтайскому краю, 3-е лицо: Управление администрации города Барнаула по земельным ресурсам, землеустройству и геодезии, о признании недействительным решения УМНС Российской Федерации по Алтайскому краю.

Закрытое акционерное общество "Форант" обратилось с исковым заявлением к Управлению Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Алтайскому краю о признании недействительным решения УМНС РФ о привлечении общества к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения и требования об уплате земельного налога за 5 месяцев 2000 года и 2001 год.

Судебные инстанции исходили из того, что общество, получив свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество – жилой дом, в силу статьи 1 Закона Российской Федерации "О плате на землю", статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано уплачивать земельный налог. Отсутствие документа, удостоверяющего право пользования землей, не может служить основанием освобождения общества от уплаты земельного налога.

В ходе проверки установлено, что общество по договору купли-продажи приобрело в собственность жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 1 200 квадратных метров, находящийся по адресу: город Барнаул, улица Ляпидевского, 8-Е.

Переход права собственности на приобретенный объект подтверждает свидетельство о государственной регистрации права, выданное Алтайским краевым центром государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество оплату земельного налога за пользование земельным участком не производило.

Статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В соответствии со статьей 15 вышеуказанного Закона основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком.

У общества имелось свидетельство о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, при этом заявка на оформление документов на право пользования землей подана только 29.03.01, договор аренды N 7056 земельного участка заключен с администрацией 26.12.01.

При таких обстоятельствах суд правильно применил ст.15 Закона РФ "О плате на землю", указав, что непринятие надлежащих и своевременных мер к закреплению права пользования землей при фактическом пользовании спорным участком, не освобождает общество от обязанности платить налог на землю [3].

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором[4].

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.