Купля-продажа земельного участка как одного из видов недвижимого имущества

 

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно.

Таким образом, сделке подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка.

После того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальные характеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.

Начиная процесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права).

Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права на наследование, постановление главы района.

Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года - момент введения в действие Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав), то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). [6] Таким образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает ваше право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой (в разные годы она называлась Московская областная регистрационная палата, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области) и есть ссылка на постановление главы района, то этот документ надо заказать в районном архиве.

Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.

Право на участок, приобретенный до 31.01.98 года, могут подтверждать следующие документы.

Свидетельство о праве на земельные доли, а при отсутствии документов - выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31.01.98 года, голубого или розового цвета. Если решение о предоставлении участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.

После того как на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.

Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:

нотариально заверенную копию свидетельства на землю, два экземпляра (при наличии);

нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения;

выкопировку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества (он же и выдает документ);

технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;

акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный печатью и подписью председателя садового товарищества либо администрацией сельского округа.

Бланк акта согласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями по земельному участку.

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

Стоит отметить, что сделки с земельными участками можно совершать в простой письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.

После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки). Ее надо заказать в УФРС по тому району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.

Наконец, после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.

Согласно Федеральному закону №28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном земельном кадастре», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов). [9]

Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации;

Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;

Кадастровый паспорт земельного участка;

Документы, представляемые продавцом и покупателем:

договор (совершенный в простой письменной форме или нотариально удостоверенный);

согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

Документы, представляемые только продавцом:

документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);

согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.

Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом - это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного должным образом договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объекта недвижимости.

 

 

Заключение

 

Проведенное исследование позволяет прийти к следующим выводам: несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектом недвижимого имущества.

Важнейшей проблемой является неточность ст. 130 ГК РФ, согласно которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Сделки с недвижимостью - инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

 

Список литературы

недвижимость договор продажа купля

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. - М.: Проспект, 2010. - 30, [4] с.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 №51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - №32. - ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - №5. - ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 февраля 2010 года. - Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2010. - 95 с.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 74 с.

.   Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.

.   Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ (в ред. от 05.04.2010 №40-ФЗ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. - 2003. - 08 октября.

.   Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2005. - №1. - ст. 1808.

.   Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. - 2007. - №31. - ст. 4017.

.   Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (от 22.11.2006 №710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 1998. - 04 марта.

.   Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 №494) // Российская газета. - 2006. - 10 февраля.

12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - №11.

13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №59 от 16.02.2001 г. // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4.

14. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №4.

15. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. - 2002. - №11.

.   Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. - 2008. - №12. - С. 6 - 7.

.   Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 - В 04 - 04 // Бюллетень ВС РФ. - 2009. - №3.

.   Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №10.

.   Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №5.

.   Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. - 2008. - №12. - С. 6 - 7.

21. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

22. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 №А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу №А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

.   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2009 N Ф04-1508/2009 по делу №2294-А27-47 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

.   Дело №2-118/07 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2007 год.

25. Дело №2 -11/ 2008 // Архив мирового судьи 1-го судебного участка Железнодорожного г. Новосибирска за 2008 год.

26. Дело №2 - 118 / 2008 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2008 год.

27. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 502 с.

28. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. - 2009. - С. 17 - С. 28 - 35.

.   Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. - 2009. - №2. - С. 30 - 34.

.   Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. - 2009. - №4. - С. 11 - 19.

.   Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. - Томск, 2001. - 200 с.

32. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. - 2009. - №1. - С. 15 - 25.

33. Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). - СПБ, 2007. - 405 с.

34. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. - 2008. - №11. - С. 30 - 36.

35. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. - 2009. - №4. - С. 15 - 35.

.   Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С. 61 - 67.

37. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Жилые помещения: правовое регулирование. - М.: БЕК, 2007. - 216 с.

38. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. - 2009. - №4. - С. 7 - 22.

.   Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. - М.: Статус, 2008. - 304 с.

.   Киселева Т.В. О проблематике современной концепции понятия «недвижимость» // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - №9. - С. 13 - 21.

41. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. - 790 с.

. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1-2. - С. 14 - 15.

43. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 2008. - №2. - С. 5 - 16.

.   Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2008. - №9. - С. 3 - 7.

.   Мейер Д.И. Избранные труды по гражданскому праву. - М., 2003. - 223 с.

.   Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. - М.: Юристъ, 2009. - 677 с.

.   Седугин П.И. Жилищное право. - М., Проспект., 2008. - 410 с.

48. Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 788 с.

49. Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. - 2009. - №2. - С. 16.

.   Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2008. - 497 с.

.   Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. II. - М.: Спарк. - 1997. - 611 с.

.   Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Рагор, 2001. - 401 с.