Сделка, как юридический факт

 

Наиболее распространенным основанием возникновения прав и обязанностей, т.е. юридическим фактом в гражданском праве является сделка.

Она представляет собой средство вступления в правоотношения, их изменения или прекращения. Как пишет Егоров Ю.П. "Значение сделок переоценить трудно. Будучи разнообразными по содержанию, они применяются в различных областях человеческой жизни. Сделками оформляются отношения, связанные с оборотом государственного и муниципального имущества. Широкое распространение они получили в социально-экономической деятельности юридических и физических лиц. Без преувеличения можно утверждать, что сделки являются основными средствами правового регулирования социально-экономических связей"[33].

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ)[34]. Из приведенного определения можно вывести основные признаки сделки:

· Во-первых, сделка есть юридический факт, а именно действие. В этом качестве она противостоит событиям (в частности, явлениям стихийного характера – пожару, наводнению).

· Во-вторых,сделка – правомерное действие. Этим она отличается от неправомерных (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица). "Только сделка, совершенная в соответствии с законом или иным правовым актом, считается реально существующим юридико-фактическим основанием, с которым нормы права связывают желаемый участником (участниками) сделки правовой результат. По указанному признаку она отграничивается от всех тех юридических действий, которые противоречат закону, хотя в ряде случаев внешне они и выглядят как сделки, а не как неправомерные действия"[35].

· В-третьих, сделка – волевой акт, выражение воли лица (физического или юридического). Волевое содержание сделки позволяет отграничить действия, направленные на правовые последствия (юридические акты), от действий, не преследующих цели породить юридический результат (юридические поступки). Будучи выражением воли, сделка не может быть совершена тем, кто не обладает волей или не способен к ее свободному изъявлению. Следовательно, лица недееспособные не могут совершать сделок, последствия которых признавались бы законом. От имени недееспособных (например, несовершеннолетних граждан) сделки совершаются иными лицами (родителями, опекунами). Точно так же не порождает последствий сделка, совершенная лицами, воля которых искажена, воздействием на них угрозой, насилием или обманом. Воля есть внутреннее, осознанное намерение лица совершить сделку и сама по себе представляет явление психического порядка, тем не менее, при ее отсутствии не может быть и самой сделки. Помимо внутреннего намерения лица совершить сделку, это намерение должно быть выражено вовне. Выраженная вовне воля лица, есть волеизъявление. Если воля даёт ответ на вопрос «чего я хочу», то волеизъявление «что я для этого делаю» (например, если я хочу обеспечить себя на случай болезни, то совершаю сделку по страхованию здоровья). Выражение волеизъявления производится устно или письменно; принимает форму определенного действия (подписание договора, выдача доверенности, составление завещания и др.); и даже выражается посредством молчания, такое выражение волеизъявления допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (например, стороны могут договориться о том, что ежемесячные поставки товара осуществляются в определенном объёме, если покупатель не сообщит о своем отказе от получения товара в течение какого- либо срока до начала очередной поставки, то есть в этом случае молчание означает «да». Или, если наследники на протяжении шести месяцев не выразят волю принять наследство, то они считаются отказавшимися от него и в этом случае молчание означает «нет»). Между волей и волеизъявлением не должно быть противоречий, несоответствий. Единство воли и волеизъявления является одним из общих условий (требований) действительности сделок.

· В-четвертых, сделка характеризуется особой направленностью, т.е. сделка всегда направлена на достижение определенного правового результата (юридических последствий). Говоря о направленности сделки следует понимать, что лица, совершающие сделку представляют себе не абсолютно все правовые последствия, а только основные. Например, при заключении договора купли-продажи покупатель полагает, что становится собственником имущества.

Классификация сделок.

Разграничение сделок происходит по различным основаниям. В зависимости от числа сторон сделки подразделяются на односторонние, двух- или многосторонние (ст. 154 ГК РФ)[36].

Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно волеизъявления одной стороны. Одна сторона в таких сделках может быть представлена несколькими лицами (например, несколько граждан, отказывающихся в допустимых случаях от исполнения договора, и т.п.). В подобных случаях несколько лиц рассматриваются как одна сторона и следовательно, сделка является односторонней. К односторонним сделкам относятся: составление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, выдача доверенности, объявление конкурса или награды и др.

Односторонняя сделка, как правило, вызывает обязанности только у совершившего ее лица. Например, объявление награды накладывает определенные обязанности по выдаче награды на того, кто объявил о вознаграждении. Для других лиц односторонняя сделка может создавать лишь права, причем эти лица могут отказаться от приобретения таких прав. Например, отказ от принятия наследства.

Односторонняя сделка создает обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ)[37].

Например, отказ стороны от исполнения договора полностью или частично (п. 3 ст. 450 ГК РФ)[38], если он предусмотрен соглашением, выступает односторонней сделкой, но его последствия распространяются на всех участников данного договора именно по причине, принятой ими оговорки о допустимости такого отказа.

На односторонние сделки распространяются общие положения гражданского права об обязательствах и договорах, в случаях, когда это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Так, сторона такой сделки в большинстве случаев не становится кредитором по отношению к другим лицам. Следовательно, эти лица не несут перед ней обязанности совершить в ее пользу определенное действие, что характерно для двусторонних обязательств.

Двусторонней признается сделка, для совершения которой необходимо выражение согласованной каждой из двух сторон воли, т.е. необходимо совпадение двух встречных волеизъявлений. Эти сделки также называют взаимными, поскольку волеизъявление исходит от каждой из двух сторон. Например, при сделке купли-продажи имущества предложению продавца о продаже вещи должно соответствовать согласие покупателя приобрести эту вещь. Каждая из двух сторон в такой сделке может быть представлена не одним, а несколькими субъектами, но все они составляют лишь одну сторону (множественность субъектов на одной или обеих сторонах сделки).

Многосторонняя сделка совершается по воле трех и более сторон. Воля каждой из нескольких сторон такой сделки должна быть направлена на достижение общей для всех сторон цели (совместного производства и реализации продукции). К многосторонней сделке можно отнести договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), по которому несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащей закону (ст. 1041 ГК РФ)[39]. Сторонами по договору товарищества могут выступать любые субъекты гражданского права, за исключением договора заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, сторонами в котором могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации[40]. Каждый из нескольких лиц (товарищей) в такой сделке считается ее стороной.

Двусторонние и многосторонние сделки являются договорами. Таким образом, по своему объему понятия "сделки" и "договоры" не совпадают. Сделки могут быть одно-, дву- и многосторонними. К договорам относятся только двусторонние и многосторонние, сделки[41].

Сделки также могут подразделяться на возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, по которой сторона за исполнение своих обязанностей получает плату, определенное имущество или иное встречное предоставление. Например, когда одна сторона предоставляет имущество, другая сторона обязана ответить действием или предоставлением чего-либо, составляющим ценность для контракта. К возмездным сделкам относятся договоры купли-продажи, мены, подряда и др. Соглашением сторон определяется размер платы - цена возмездного договора. Если цена не установлена договором, то оплата должна быть произведена по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары или услуги при сравнимых обстоятельствах (ст. 424 ГК РФ)[42].

Возмездные сделки (договора) являются общим правилом для гражданского права. Это означает, что, даже если договором оплата не предусмотрена, то при отсутствии указаний закона на безвозмездность договора лицо вправе требовать плату за исполнение своих обязанностей[43].

В безвозмездных же сделках сторона за исполнение своей обязанности не получает платы или встречного предоставления (встречную ценность). Такие сделки представляют собой исключение из общих правил и используются преимущественно в быту. Сторона, которая предоставляет безвозмездную услугу, как правило, несет менее строгую ответственность за неисполнение такого договора. Безвозмездными являются договор дарения, договор хранения без оплаты, безвозмездное пользование имуществом.

Некоторые сделки могут обладать возмездным или безвозмездным характером в зависимости от усмотрения сторон. К числу таких сделок относят договор хранения. Если безвозмездность договора хранения предусмотрена сторонами, он предполагается безвозмездным, если из закона не вытекает иное.

Момент, с которого сделки считаются заключенными, очень важен, по этому моменту сделки подразделяются на консенсуальные и реальные.

Консенсуальная сделка (от лат. consensus – соглашение) признается заключенной с момента, когда достигнуто согласие, облеченное в требуемую законом форму. Именно тогда у сторон возникают права и обязанности. Консенсуальными являются договоры купли-продажи, поставки, аренды, подряда и др.

Реальная сделка (от лат. res – вещь) это сделка, где помимо согласия сторон требуется также передача вещи, и только с момента такой передачи договор считается заключенным. К реальным сделкам относятся договоры перевозки грузов, хранения, заем, дарения.

Не следует смешивать фактическое исполнение сделки с моментом ее возникновения. Например, стороны вправе договориться о том, что передача вещи по договору купли-продажи может совпасть с моментом заключения договора, однако такое соглашение не делает договор купли-продажи реальным, поскольку право требовать передачи вещи и уплаты покупной цены возникает до такой передачи и независимо от нее.

В специально установленных законом случаях, некоторые виды сделок могут быть как реальными, так и консенсуальными. Например, договор дарения (ст. 572 ГК РФ)[44], по которому одна сторона передает другой стороне имущество в собственность (договор реальный) или обязуется передать его в определенный срок после заключения договора (договор консенсуальный). В реальном договоре дарения у одаряемого не возникает права требовать передачи подарка, поскольку сам договор до такой передачи считается незаключенным.

В реальных сделках передача вещи означает заключение договора, а в консенсуальных – его исполнение.

В зависимости от наличия или отсутствия основания (causa) сделки подразделяются на каузальные и абстрактные.

В каузальной сделке её основание явствует из содержания сделки или её типа (купля-продажа, мена, дарение и т.п.), и отсутствие основания или пороки в нём, например неосуществимость или незаконность основания могут повлечь недействительность сделки. Примером незаконности основания по договору купли-продажи может служить отсутствие у продавца права собственности на продаваемую вещь. Большинство совершаемых в обороте сделок являются каузальными.

В абстрактной сделке основание оторвано от её содержания (абстрагировано от него), а потому ее действительность не зависит от наличия или отсутствия основания. Пороки в основании абстрактной сделке сами по себе не могут повлечь ее недействительность, если соблюдены установленные законом требования к ее форме и содержанию. Абстрактной сделкой является выдача векселя – его действительность не зависит от того, выдан ли он в качестве платежа за товары или услуги, или безвозмездно, или по любому другому основанию.

Зависимость действительности абстрактных сделок от их основания, допустимость оспаривания оснований могли бы существенно подорвать их оборотоспособность.

По признаку наступления правовых последствий сделки в зависимости от определенного обстоятельства (условия) сделки делятся на условные и безусловные.

Условная сделка – это сделка, правовые последствия которой (возникновение и прекращение прав и обязанностей) ставятся в зависимость от обстоятельств, которые могут наступить (положительное условие) или не наступить (отрицательное условие) в будущем.

Условная сделка имеет четыре признака:

· условие относится к будущему, т.е. указанное в сделке обстоятельство не имеет места в момент ее совершения;

· наступление этого условия вероятно;

· условие не должно наступить неизбежно, т.е. неизвестно, наступит оно или нет;

· условие является дополнительным элементом сделки, т.е. сделка данного вида может быть совершена и без такого условия.[45]

При условной сделке права и обязанности ее участников возникают или, наоборот, подлежат прекращению, если определенное обстоятельство наступает.

Условные сделки разделяются на совершенные под отлагательным или отменительным условием.

Условие считается отлагательным, если его наступление влечет возникновение прав и обязанностей сторон в сделке (п. 1 ст. 157 ГК РФ).[46]

Таким образом, правовой результат сделки наступит, если соответствующее событие или явление произойдет, или действие третьего лица будет совершено. Права и обязанности по сделке не возникнут, если данное обстоятельство не наступит.

Например, квартира будет сдана в аренду к определенному сроку при условии, что дом, в котором она находится, к этому сроку будет сдан в эксплуатацию.

 При этом неверно полагать, что в момент заключения такой сделки никаких правовых последствий у сторон не появляется. Как и всякая другая, условная сделка – юридический факт, и, следовательно, не может не порождать правовых последствий. В сделке под отлагательным условием правовая связанность сторон до его наступления состоит в обязанности не прекращать в одностороннем порядке действие сделки, сохранять имущество, относительно которого в будущем могут возникнуть права и обязанности [47].

Условие признается отменительным, если стороны поставили прекращение сделки в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 2 ст. 157 ГК РФ) [48].

Все права и обязанности по такой сделке возникают у сторон с момента ее заключения, однако с наступлением условия сделка прекращает свое действие.

Например, в договор аренды квартиры было внесено условие о прекращении аренды, если на постоянное место жительства в эту квартиру приедет мать арендодателя. Таким образом, при наступлении оговоренного условия договор аренды прекращает свое действие.

Еще одним примером отменительного условия может служить договор дарения, в котором оговорено, что даритель вправе отменить дарение, в случае, если он переживет одаряемого.[49]

Если же наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона не заинтересованная в его наступлении, то данное условие признается наступившим.

В безусловной сделке наступление правовых последствий не поставлено в зависимость от какого-либо обстоятельства (условия) указанного в сделке. Права и обязанности сторон в безусловной сделке возникают и прекращаются в порядке и в сроки, определенные законом или соглашением сторон.

В зависимости от того предусматривает ли сделка период времени, в течение которого она должна быть исполнена, или нет, сделки подразделяются на срочные и бессрочные.

В срочной сделке прямо предусмотрены один из двух или оба следующих момента: момент вступления сделки в действие или момент исполнения обязанностей по сделке и момент прекращения сделки.

Например, арендодатель обязан передать во владение и пользование арендатору имущество не позднее определенного срока, указанного в договоре аренды, таким образом, указан срок исполнения обязанности арендодателя (первый момент). Либо в договоре аренды может быть предусмотрен срок возврата имущества арендодателю, что повлечет за собой прекращение договора аренды (второй момент) Либо в договоре аренды могут быть представлены сразу оба этих момента.

Бессрочная сделка не предусматривает срок ее исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок. Такая сделка должна быть исполнена в разумный срок с момента ее возникновения.

Срок как существенное условие сделок представляется установленным и тогда, когда такие сделки заключаются их субъектами без указания срока. Особенность определения срока здесь состоит в том, что пределы его установлены законодателем. Так, в силу, если в предварительном договоре срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ)[50]. Срок действия доверенности без указания срока во внутреннем обороте ограничен одним годом со дня ее совершения[51].

Также в отдельную категорию выделяется фидуциарная (от лат. fiducia

доверие) сделка, которая носит доверительный характер. Например, поручение связано с наличием у сторон лично – доверительных отношений. Особенностью такой сделки является то, что утрата доверительного характера может привести к прекращению отношений по договору, и каждая из сторон в любой момент может отказаться от договора поручения в одностороннем порядке, возместив при этом другой стороне затраты, если таковые были.[52]

Форма сделок и условия их действительности.

Форма сделки представляет собой способ выражения воли лица и фиксации волеизъявления. Различают следующие формы сделок:

· Устная форма сделки, т.е. словесное выражение воли лица;

· Сделка, совершенная путем реальных (конклюдентных) действий;

· Сделка, выраженная молчанием;

· Письменная форма сделки (простая, нотариальная)

 Во-первых, сделка может быть совершена устно путем словесного выражения воли, т.е. участник сделки на словах формулирует готовность совершить сделку и условия ее совершения. Устно могут совершаться сделки граждан между собой, но на сумму, не превышающую десятикратный минимальный размер оплаты труда (п. 2 ст. 159 ГК РФ); устными могут быть все сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 3 ст. 159 ГК РФ), например розничная торговля, если законом не предусмотрена письменная форма; устно могут совершаться сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме (п. 2 ст. 161 ГК РФ)[53].

Например, договор технического обслуживания кассовой техники, заключенный в письменной форме, исполняется путем приема заявок по телефону о неисправности контрольно-кассовой техники.

Во-вторых, к устным сделкам приравниваются и сделки заключенные путем реальных (конклюдентных) действий. Под конклюдентными действиями понимается обычное при данных обстоятельствах поведение лица, из которого явствует его воля совершить сделку, например, совершение сделок через автоматы.

В законе возможность заключения сделок конклюдентными действиями сформулирована следующим образом: сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ)[54]. По сути, из данной формулировки мы видим, что происходит отождествление устной сделки с конклюдентными действиями.

По мнению Ю.П. Егорова, представленная в законе формулировка, не отражает различия между словесной формой заключения сделок и конклюдентными действиями и не подчеркивает самостоятельность последних как формы сделки. Поэтому Егоров предлагает изложить этот пункт следующим образом: «Сделка, для которой не требуется обязательная словесная форма, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку»[55].

Таким образом, из представленной Егоровым формулировки мы видим четкое разграничение устных сделок и конклюдентных действий, что по нашему мнению является наиболее правильным.

В-третьих, воля может быть выражена молчанием, но только в случаях прямо предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ)[56].

Например, если наследник в течение 6 месяцев не предпринял действий к принятию наследства, то его молчание расценивается как отказ от наследства.

Молчание, по мнению Егорова Ю.П. является пассивным выражением воли и противопоставляется конклюдентным действиям, т.е. внешне активным выражениям воли. Исходя из этого, должны быть точно установлены условия, при которых молчание рассматривается в качестве формы сделки[57].

Наиболее характерным примером такого рода служит норма ГК РФ предусматривающая, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то молчание арендодателя расценивается законом как согласие на возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ)[58].

В-четвертых, воля может быть выражена в письменной форме. Различают простую письменную форму; письменную форму нотариально удостоверенную (нотариальная форма); письменную форму, подлежащую государственной регистрации.

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку.

Документ в письменной форме может быть составлен не только на бумажном носителе, но и в электронном виде.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 11 ФЗ РФ «Об информации, информационных технологиях и защите информации» – электронное сообщение, подписанное электронной цифровой подписью или иным аналогом собственноручной подписи, признается электронным документом, равнозначным документу, подписанному собственноручной подписью, в случаях, если федеральными законами или иными нормативными правовыми актами не устанавливается или не подразумевается требование о составлении такого документа на бумажном носителе[59].

Документы, представляющие собой письменную форму сделок, следует отличать от так называемых гарантийных писем юридических лиц, в которых выражается воля одной из сторон совершить сделку и гарантируется оплата товара или услуг. Вместе с тем гарантийные письма, не будучи письменной формой соответствующей сделки, могут служить письменными доказательствами, как самого факта совершения сделки, так и ее условий.

При простой письменной форме, сделка совершается путем составления документа, подписанного сторонами. Такой документ должен иметь все необходимые для данной сделки реквизиты - изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. Простые письменные сделки совершаются без участия официальных государственных органов по удостоверению или государственной регистрации.

Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон могут быть введены дополнительные требования к простой письменной форме. Эти требования могут относиться, например, к бумаге, на которой должен составляться документ (бланки установленной формы, бумага с водяными знаками и т.п.)[60].

В простой письменной форме, согласно ГК РФ должны быть совершены следующие сделки (ст. 161 ГК РФ)[61]:

· Сделки юридических лиц между собой и гражданами (ст. 550 ГК РФ). Под этот пункт попадают не только сделки, в которых участвуют не менее двух сторон, но и односторонние сделки, например составление и выдача доверенности.

· Сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять, установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 836 ГК РФ) Под суммой понимается цена передаваемого имущества или цена встречного предоставления.

· Сделки, предусмотренные законом независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма (ст. 940 ГК РФ)[62]. К таким сделкам относятся договор продажи недвижимости, договор банковского вклада, договор страхования и др.

· Сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (ст. 161 ГК РФ)[63].

В отдельных случаях в законе допускаются исключения из общего правила. Так, простая письменная форма договора хранения считается соблюденной, если принятие вещи на хранение удостоверено хранителем выдачей поклажедателю знака, удостоверяющего прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения (п. 2 ст. 887 ГК РФ)[64]. Примером такого хранения может быть сдача верхней одежды в гардероб в библиотеке.

Нотариальная форма представляет собой, совершение удостоверительной надписи на документе нотариусом или другим должностным лицом, имеющем право совершать такое нотариальное действие. Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, например, завещание, дарение и др.

 Документ, который подлежит нотариальному удостоверению, обычно содержит реквизиты обязательные для простой письменной формы – содержание сделки, наименование сторон и их подписи. При несоответствии документа требованиям ГК РФ, нотариус (или иное должностное лицо) должен отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Нотариальная форма обязательна для совершения сделок в случаях, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма не требовалась.

К случаям, прямо предусмотренным законом, относятся: доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК РФ); доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ); договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ); договор уступки требования, или перевода долга если сами требования основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ)[65]; договор ренты (ст. 584 ГК РФ)[66]; завещание (п. 1 ст. 1124 ГК РФ)[67].

Право совершения удостоверительной надписи на документе, прежде всего, принадлежит нотариусам. К этой категории относятся нотариусы государственных нотариальных контор и нотариусы, занимающиеся частной практикой. Правила совершения нотариальных действий, права и обязанности нотариуса регламентированы Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1[68].

Помимо нотариусов удостоверительную надпись вправе совершать и иные должностные лица. К таким лицам относятся уполномоченные, должностные лица органов исполнительной власти, должностные лица консульских учреждений РФ за границей. Однако круг сделок, которые вправе удостоверять эти должностные лица может быть ограничен. Так уполномоченные должностные лица органов исполнительной власти могут удостоверять только завещания и доверенности, должностные лица консульских учреждений могут удостоверять любые сделки за исключением договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.

За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Удостоверительная надпись признается совершенной после уплаты государственной пошлины.

Помимо письменной формы сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, существует письменная форма сделки, подлежащая обязательной государственной регистрации. К таким сделкам относятся: договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ)[69].

Государственную регистрацию перечисленных договоров проводит в соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (далее также - органы по государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав).[70] Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Постановление Правительства РФ от 12.06.2008 N 451 "О федеральной регистрационной службе ")[71]

В случаях предусмотренных законом государственной регистрации также подлежит исключительное право на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (ст. 1232 ГК РФ)[72].

Если законом предусмотрено, что сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облеченной в требуемую законом форму, а, следовательно, и совершенной.

Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом.

Отказ в государственной регистрации, уклонение от нее или незаконное совершение регистрации могут быть обжалованы в суд по месту нахождения органа, обязанного совершить регистрацию.

К письменным сделкам, требующим нотариального удостоверения и, государственной регистрации одновременно, относится небольшое число сделок, по которым законодатель в максимальной степени стремится гарантировать соблюдение интересов обеих сторон и, прежде всего слабой стороны. К таким сделкам относятся договор об ипотеке (п.п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ), когда он требует нотариального удостоверения и государственной регистрации; договор об уступке кредитором требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме и подлежащей государственной регистрации (п. 2 ст. 391 ГК РФ)[73]; договор о переводе долга по сделке, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ)[74]; договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 162 ГК РФ)[75].

Вопрос о последствиях несоблюдения письменной формы сделок нужно рассматривать в зависимости от того, какое значение придается законодателем форме сделки. Например, в случае, если законом предписана простая письменная форма, то она для этой группы сделок имеет процессуально – правовое значение и влечет за собой недопустимость в случае спора ссылаться на свидетельские показания (ст. 432 ГК РФ)[76], т.е. форма сделки не рассматривается как часть самой сделки. В качестве доказательств могут использоваться объяснения сторон, иные (т.е. кроме самого документа, в котором изложена сделка) письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов.

Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний при несоблюдении простой письменной формы сделки, закон предусматривает известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными обстоятельствами, при которых совершается сделка. Так, передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может доказываться свидетельскими показаниями.

Иначе обстоит дело, если письменная форма сделки была предусмотрена сторонами по сделке, но не была соблюдена. Такая сделка в случае возникновения спора должна считаться незаключенной, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ)[77]. И здесь следует согласиться с Егоровым, который считает, что отсутствие согласованной сторонами договора формы в данном случае свидетельствует о несоблюдении фактических требований к содержанию сделки и, следовательно, дает возможность констатировать факт ее незаключения.[78]

Сделки, признанные незаключенными, и недействительные сделки объединяет отсутствие позитивной («регулятивной») результативности, и те и другие не порождают правовых последствий, на которые была направлена воля сторон этих сделок. Между указанными сделками могут быть установлены определенные зависимости. Главная из них — недействительными признаются только сделки заключенные[79].

Таким образом, факт незаключения сделки, не может повлечь ее недействительности, поскольку в качестве недействительных могут рассматриваться только заключенные сделки.

В случае если законом прямо предусмотрена письменная форма сделки, то ее несоблюдение ведет к недействительности сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ)[80]. Однако в данной статье не указано, будет ли недействительная сделка оспоримой (относительно недействительной) или ничтожной (абсолютно недействительной).

Оспоримая сделка порождает правовые последствия, но в случае возникновения спора может быть признана судом недействительной. Ничтожная же сделка не порождает у сторон правовых последствий и не может быть признана действительной в силу закона.

Таким образом, следует согласиться с Егоровым, который считает, что несоблюдение письменной формы в случае ее прямого указания в законе говорит о ничтожности сделки, так как несоблюдение в данном случае простой письменной формы законодателем рассматривается как обстоятельство, противоречащее требованиям закона, а следовательно, публичному интересу[81].

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Исходя из вышесказанного, следует, что если нотариальная форма сделки предусмотрена соглашением сторон и не соблюдена, то такая сделка считается незаключенной и потому не может рассматриваться в качестве недействительной сделки.

Что же касается сделок, нотариальная форма которых прямо закреплена в законе, то ее несоблюдение ведет к ничтожности такой сделки в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Однако на практике оказывается, что несоблюдение нотариальной формы может быть обусловлено невозможностью ее соблюдения, например, в связи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки. В этом случае сделка может быть признана судом действительной и не подлежащей более, нотариальному удостоверению, поскольку суд сам выполняет эту функцию.

Таким образом, при невозможности соблюдения нотариальной формы сделки в вязи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки, такую сделку следует считать не ничтожной, а оспоримой.

Несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ)[82].

Данная норма может быть истолкована двояко. Она может пониматься так, что невыполнение требований о госуд