Индивидуальные и групповые автопоилки: для животных. Схемы и конструкции...
Семя – орган полового размножения и расселения растений: наружи у семян имеется плотный покров – кожура...
Топ:
Когда производится ограждение поезда, остановившегося на перегоне: Во всех случаях немедленно должно быть ограждено место препятствия для движения поездов на смежном пути двухпутного...
Особенности труда и отдыха в условиях низких температур: К работам при низких температурах на открытом воздухе и в не отапливаемых помещениях допускаются лица не моложе 18 лет, прошедшие...
Интересное:
Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов: Изучение оползневых явлений, оценка устойчивости склонов и проектирование противооползневых сооружений — актуальнейшие задачи, стоящие перед отечественными...
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Наиболее распространенные виды рака: Раковая опухоль — это самостоятельное новообразование, которое может возникнуть и от повышенного давления...
Дисциплины:
2020-04-01 | 154 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.
Сдп= ЧОД/СК
Сдп= 443,8+0,94=472,136тр
. Расчет потенциального валового дохода.
Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений на объект.
ПВДсклад=240+0,23*12=662,4
. Определение действительного валового дохода.
Действительный валовый доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.
ДВД=ПВД-П1-П2, П1=0, П2=33,12, ДВД=662,4-0-33,12=629,28
. Расчет чистого потенциального дохода.
Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.
ЧОД=ДВД-Р, Р=185,472
ЧОД=629,28-185,472=443,8
Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равным 28 % от ПВД.
Таблица 7.5
Пример расчета чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год
№ п/п | Показатели | Единицы измерения | Количество |
1 | Арендная ставка за месяц | Руб. /м2 | 230 |
2 | Площадь оцениваемого объекта | М2 | 240 |
3 | ПВД за год | тыс. руб. | 662,4 |
4 | Потери от недозагрузки объекта недвижимости, недосбора арендной платы и смены арендаторов | тыс. руб. | 33 |
5 | ДВД за год | тыс. руб. | 629,3 |
6 | Расходы арендодателя | тыс. руб. | 185,5 |
7 | ЧОД | тыс. руб. | 443,8 |
|
Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.
Таблица 7.6
Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам
Аналоги | ЧОД i тыс. руб. | ЦПi тыс. руб. | СКi в долях |
А1 | 332,03 | 3945 | 0,084 |
А2 | 272,96 | 3412 | 0,08 |
А3 | 392,48 | 3568 | 0,11 |
А4 | 272,79 | 3031 | 0,09 |
А5 | 312,60 | 3126 | 0,1 |
А6 | 315,40 | 3320 | 0,095 |
А7 | 359,98 | 4235 | 0,085 |
А8 | 424, 20 | 40 | 0,105 |
А9 | 360,43 | 40 | 0,1 |
Итоговая СК | 0,94 |
Ск= (0,084+0,08+0,11+0,09+0,1+0,095+0,085+0,105+0,1) /9=0,94
Таким образом стоимость объекта недвижимости получена доходным методом 472,1 тр
Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов. Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применительность каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости. При оценке недвижимости может быть сделан вывод: анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%, оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут неточными, поэтому вес вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и применяется равным 15%
|
Таблица 8.1
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
Подходы к оценке недвижимости | Стоимость нежилого помещения, тыс. руб. | Весовой коэффициент | сумма |
Сравнительный Затратный Доходный | 4103,7 3061,4 472,1 | 0,75 0,10 0,15 | 3077,8 306,1 70,8 |
Средневзвешенная рыночная стоимость | 2545,7 | 1,00 | 3454,7 |
В соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной. При этом следует учесть:
в зависимости от местоположения и типа объекта, залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 - 70 % от их рыночной стоимости
размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.
Заключение
При выполнении курсовой работы я рассмотрела три метода оценки недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В результате согласования была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта.
Объектам курсовой работы стал рынок коммерческой недвижимости, а именно офиса площадь 240м2
Целью работы стало определение стоимости в соответствии со стандартами используются следующие подходы: затратный, сравнительный, доходный при каждых из которых могут быть использованы различные методы расчетов
Отделив стоимость помещения тремя подходами я получила:
Сравнительный 4103,1 Затратный 3061,4 Доходный 472,1 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта составляет 3454,7 тр
Список использованной литературы
1. Автор: ред. Грязнова, А. Г.; Федотова, М.А. и др.
. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: "Финансы и статистика", 2003.
. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.
. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.
. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность": Учебное и практическое пособие. - М.: "Дело", 1998.
. Оценка недвижимости теория и практика: Щербакова Н А 2011 г
|
|
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!