Виды ипотечного кредитования

Сущность ипотечного кредита

 

Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

На первый взгляд кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

-  Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.

-  Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; доступность условий предоставления кредита заемщику.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

-  Обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья.

-  Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов - инвесторов к субъектам - потребителям инвестиций.

-  Вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

-  Стабилизация кредитно - финансовой системы.

-  Обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

-  Решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем нуждающихся.

Организация ипотечного кредитования в России

Перспективы ипотечного кредитования в РФ

Заключение

В заключении на основе изложенного в работе материала можно сделать ряд выводов.

Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики и представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.

Ипотека благодаря наличию принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы. Она является для кредитора самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имущество должника и не опасаясь конкуренции со стороны других кредиторов.

Рынок ипотечного кредитования в 2013 году демонстрировал уверенный рост. За первые 6 месяцев 2013 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 614 млрд рублей, что на 37% больше этого показателя за аналогичный период 2012 г. (449 млрд рублей). Одновременно объем просроченной задолженности демонстрирует незначительный рост, что говорит о благоприятной экономической ситуации, не допускающей резкого ухудшения финансового состояния заемщиков.

Изучение и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитования: совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов и пр.

Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается: создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти; стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств; реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства; создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ; разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования; поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.

ипотечный кредит жилье платежеспособность

Список использованной литературы и источников

 

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" [Текст] от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013) Консультант Плюс

.   Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) Консультант Плюс

.   Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) Консультант Плюс

.   Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом [Текст] К.Л. Астапов Деньги и кредит. - 2012. - №4. - С.42

.   Викторова, Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования [Текст] /Е.Д. Викторова Деньги и кредит. - 2013. -№6. - С.20

.   Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование. [Текст] В.А. Горемыкин. - М.: ЮНИТИ, 2012. - 367с.

.   Грудцына, Л.Ю. Ипотека. [Текст] Л.Ю. Грудцына. -М.: Эксмо, 2012. -512с.

.   Довдиенко, И.В. Ипотека. [Текст] И.В. Довдиенко. -М.:РДЛ, 2012. -552с.

.   Дударева, Е.А. Специфика ипотечного жилищного кредитования [Текст] Е.А. Дударева Хозяйство и право. -2012. -№5. -С.26

.   Иванкина, Е.Н. Проблемы ипотеки в России [Текст] Е.Н. Иванкина Общество и экономика. - 2012. - №1. - С.90.

.   Казакова, Е.Б. Возможности и перспективы Российского ипотечного кредитования [Текст] Е.Б. Казакова Российская юстиция. -2013. -№2. -С.67

.   Казакова, Е.Б. Ипотечное кредитование: актуальные вопросы [Текст] Е.Б. Казакова Е.Б. Московское научное обозрение. -2012. -№9. -С.33

.   Кованев, А.А. Ипотечный кризис в России: сценарий и прогнозы [Текст] А.А. Кованев Человек и закон. 2012. -№ 1. -С.43.

.   Кириенко, А.А. Ипотека в вопросах и ответах [Текст] А.А. Кириенко. -М.: Юстицинформ, 2012. -521с.

.   Кульмухаметова, Ф.М. Основные особенности и риски ипотечного жилищного кредитования [Текст] Ф.М. Кульмухаметова Финансы и кредит. - 2012. -№23. -С.33.

.   Кувшинова, Ю.А. Актуальные проблемы развития системы ипотечного кредитования в России [Текст] Ю.А. Кувшинова Вестник Академии. -2010. -№2. -С.43

.   Логинов, М.П. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития [Текст] М.П. Логинов Деньги и кредит. - 2013. - №12. - С.44

.   Локтионова, А.А. Виды ипотечного кредитования [Текст] А.А. Локтионова Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2012. -№9. - С.26

.   Пыпин, А.Ю. Жилищное кредитование: итоги и перспективы [Текст] А.Ю. Пыпин Регион: экономика и социология. - 2013. - №12 - С.36

.   Саркисянц, А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе [Текст] /А.Г. Саркисянц Банковское дело. - 2013. - №12. - С.46.

.   Терковская, Е.А. Ипотека: проблемы и перспективы [Текст] Е.А. Терковская Хозяйство и право. 2012. -№9. -С.26.

22. Федоров, И.А. Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше [Текст] /И.А. Федоров Банковское дело. -2010. -№ 2. - С. 68

23. Яроцкая, Е.В. Сущность, особенности и перспективы развития ипотечного кредитования в России на современном этапе [Текст] Е.В. Яроцкая Вестник науки Сибири. -2013. -№1. -С.156

.   Агентство по ипотечному кредитованию: [Электронный ресурс]. (URL: http://www.ahml.ru/). Проверено 18.01.2014г.

.   Приоритетные национальные проекты: [Электронный ресурс]. (URL: http:// www.rost.ru). Проверено 18.01.2014г.

.   Сервер Центрального Банка Российской Федерации: [Электронный ресурс]. (URL: http:// www.cbr.ru). Проверено 18.01.2014г.

Приложение А

 

Классификация ипотечного кредита

Признак	Характеристика
1	2
По объекту недвижимости	- земельные участки; - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; - воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты.
По целям кредитования	- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; - приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
По виду кредитора	- банковские и небанковские.
По виду заемщиков	- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; - по степени аффилированности заемщиков.
По виду процентной ставки	- кредит с фиксированной процентной ставкой; - кредит с переменной процентной ставкой
По возможности досрочного погашения	- с правом досрочного погашения; - без права досрочного погашения; - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
По величине первоначального платежа	- Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

 

Сущность ипотечного кредита

 

Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

На первый взгляд кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

-  Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.

-  Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; доступность условий предоставления кредита заемщику.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

-  Обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья.

-  Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов - инвесторов к субъектам - потребителям инвестиций.

-  Вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

-  Стабилизация кредитно - финансовой системы.

-  Обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

-  Решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем нуждающихся.

Виды ипотечного кредитования

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

В настоящее время существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно отличающихся друг от друга видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения, например: кредит на недвижимость; ипотека на дом; ипотека на жилье; ипотека на загородный дом; ипотека на квартиру; ипотека на квартиру в новостройке; ипотека на комнату; ипотека на коттедж; ипотека на новостройки; ипотека на покупку квартиры в новостройке; кредит на покупку жилья; кредит на покупку квартиры.

Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества: кредит под залог дома; кредит под залог имущества; кредит под залог квартиры; кредит под залог коттеджа; кредит под недвижимость.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Локтионова А.А. все действующие виды ипотечного кредитования разделяет на два больших блока: покупка в кредит на первичном рынке недвижимости и покупка в кредит на вторичном рынке недвижимости.

В Приложении А представлена классификация ипотечного кредитования по Грудцыну Л.Ю.

    Рассмотрим основные виды ипотечных кредитов.

1.Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья). При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают некоторые проблемы. Главный минус новостройки - длительное оформление в собственность. Иногда кредит на приобретение новостройки можно получить, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием. И даже если банк готов кредитовать покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается особо. Принятие решения зависит от того, кто является инвестором, застройщиком, какие представлены документы, каковы сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность.

.Квартира в кредит на вторичном рынке жилья. Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке менее длительное. Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредит. На то, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, в другом не обратят внимание. Основные препятствия для выдачи кредита могут быть связаны с следующими моментами: незарегистрированной перепланировкой - если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита; неблагоприятной историей квартиры - кто когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита.

.Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Этот вид кредита называют ломбардным и его часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и сегодня занимает значительную долю в общем количестве ипотечных сделок. Например, заемщик имеет недвижимость, которую хотел бы продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости. В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем (в течение нескольких месяцев), продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. Таким образом, потребитель сначала покупает новую квартиру и лишь потом продает старую.

.Социальная ипотека. Социальная ипотека направлена на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Существует два вида социальной ипотеки:

-   для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет;

-   при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

.Ипотека для молодой семьи. Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стояла достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по молодежным кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские программы. Важным преимуществом всех таких ипотечных кредитов является то, что ипотечный кредит можно получить, начиная с 18 лет.

По сравнению с другими, эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 - 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.