Сущность и экономическая роль девелопмента

ГЛАВА 2 ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ

 

Стадия проектирования

 

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия - тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.

Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).

Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).

На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная оценка крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:

· предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;

·   первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15-25%;

·   приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10-15%;

·   окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.

 

Стадия завершения проекта

 

После окончания строительства приступают к пусконаладочным работам. К пусконаладочным работам относится комплекс работ, выполняемых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний, комплексного опробования оборудования.

При этом под оборудованием подразумевается вся технологическая система объекта, т.е. комплекс всех видов оборудования, трубопроводов, сооружений и устройств, обеспечивающих выпуск первой партии продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом.

Период индивидуальных испытаний включает проведение монтажных и пусконаладочных с целью подготовки отдельных машин, устройств, агрегатов и сооружений к их приемке рабочей комиссией для комплексного опробования.

До начала индивидуальных испытаний осуществляются пусконаладочные работы по электротехническим устройствам, автоматизированным системам управления, санитарно-техническому и силовому оборудованию.

Приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) может проводить как заказчик, так и любое

другое уполномоченное инвестором лицо.

Заказчик вправе привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая в необходимых случаях приемочные (рабочие) комиссии.

Предъявляя к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание, сооружение), исполнитель должен предоставить рабочей комиссии либо заказчику/девелоперу установленный комплект документации.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии приемки, объем контроля и методы испытаний принимаются в соответствии с требованиями стандартов, норм и правил, а также указаниями проектной или технологической документации.

Объекты могут быть приняты в целом (в том числе «под ключ») или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда на строительство.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, к которому, помимо документации, представляемой исполнителем, прилагается определенный перечень документов.

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

Приемка заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод в действие без согласования его с органами Госархстройнадзора и другими органами надзора, которым этот объект подконтролен, а также без разрешений на эксплуатацию объекта и оборудования тех органов, в положениях о которых предусмотрена выдача таких разрешений.

После приемки объекта и получения всех разрешений происходит закрытие контракта.

Основными этапами закрытия контракта являются:

· проверка финансовой отчетности;

·   паспортизация;

·   выявление невыполненных обязательств;

·   завершение невыполненных обязательств;

·   окончательные расчеты.

Проверка финансовой отчетности предполагает проверку финансовой отчетности заказчика и подрядчика.

Проверка финансовой отчетности заказчика включает:

· проверку полноты выписки фактуры на весь объем завершенных работ;

·   согласование полученных платежей с представленными счетами фактурами;

·   проверку наличия документации по изменениям;

·   контроль суммы удержаний, произведенных заказчиком.

Проверка финансовой отчетности исполнителя включает:

· проверку платежей поставщикам и субподрядчикам;

·   соответствие суммы заказов закупкам по накладным поставщиков;

·   поиск просроченных платежей поставщику;

·   подтверждение соответствующих удержаний.

Результаты такой проверки позволяют получить данные для подготовки окончательных финансовых отчетов по проекту.

Паспортизация представляет собой один из важных элементов организации закрытия контракта и заключается в регистрации заказчиком ранее предоставленной ему документации. В качестве последней может выступать: документация, характеризующая технические условия используемого сырья и материалов, сертификаты и т.д. При правильном управлении инвестиционным процессом вопросы паспортизации решаются своевременно, а не только на этапе закрытия контракта.

Невыполненные обязательства должны быть завершены полностью на этапе закрытия контракта, однако их выявление должно осуществляться постоянно в течение всего времени выполнения контракта.

В результате проверки устанавливаются:

· объемы работ, не требующих дополнительных усилий и готовых к закрытию;

·   объемы работ, требующих завершения для выполнения договорных обязательств.

Если работа своевременно не выполнена, то должен рассматриваться вопрос об изменении контракта, Переговоры с целью изменения условий контракта проводятся до его закрытия и окончательных платежей. Все изменения в контракте утверждаются заказчиком, и до его утверждения никакие дополнительные работы не выполняются. Информацию о выполнении всех работ, но контрактам руководитель проекта передает комиссии, принимающей объект.

Закрытие контракта должно сопровождаться завершением расчетов по нему, т.е. выпиской счета для осуществления окончательного платежа.

Как правило, в контрактах предусматриваются штрафные санкции за нарушение сроков строительства. Если объект не закончен к установленному времени, заказчик предъявляет подрядчику требование об уплате неустойки. Специально оговоренные условия позволяют заказчику предъявить подрядчику счет на ликвидацию ущерба за каждый день просрочки строительства. Сумма ущерба и размер премий за досрочный ввод объекта в эксплуатацию заранее указываются в условиях контракта.

При окончательных расчетах учитывается экономия или перерасход денежных средств на проект. Если в процессе строительства подрядчик сократил издержки производства по каким-либо работам по сравнению с контрактной ценой, он получает вознаграждение.

При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в котором описаны все проблемы строительства, пуско-наладки и организации эксплуатации. Этот отчет отражает опыт реализации проекта и используется для последующих проектов. Анализ и оценка результатов деятельности по реализации проекта, как правило, осуществляются специализированной внешней консалтинговой фирмой (для обеспечения объективности оценки) совместно с компанией - инициатором проекта. При подведении итогов подлежат оценке следующие основные вопросы:

· стратегия по достижению целей проекта;

·   соответствие принятых решений предпроектному обоснованию инвестиций, другим предпроектным и проектным материалам, заданию на разработку проекта, а также исходным данным, техническим условиям, регламентам и ограничениям, выданным заинтересованными организациями и органами государственного надзора при согласовании места размещения объекта.

Результаты, полученные в ходе подведения итогов деятельности по реализации проекта, позволяют расширить базу данных по проекту, а также выявить все ошибки и недостатки, которые необходимо учитывать при реализации аналогичных проектов.

Объемы информации о ходе реализации проекта, которые необходимо собирать, обрабатывать и анализировать, чрезвычайно велики. В настоящее время существуют различные автоматизированные системы, которые включают базы данных по различным показателям, аспектам осуществления проекта. Накопление данных, как правило, осуществляется по следующим направлениям:

· планирование;

·   управление ресурсами;

·   контроль выполнения работ по проекту;

·   отчеты;

·   графические материалы;

·   библиотека (научно-технические, нормативно-методические материалы).

Накопление данных для осуществления последующих проектов позволяет:

· учесть ошибки, сделанные при реализации предыдущих проектов;

·   принимать более эффективные управленческие решения;

·   изучить влияние различных компонентов и факторов на ход планирования и реализации проекта;

·   использовать имеющиеся формы документов, отчетов для подготовки и реализации нового проекта;

·   обеспечить систему повышения качества осуществления проекта.

Одним из вариантов завершения проекта является выход из него, который предполагает отказ от дальнейшей реализации проекта по тем или иным причинам.

Для выхода из проекта необходимо проанализировать причины снижения эффективности реализации проекта, в том числе по показателям продолжительности строительства, роста цен на основные строительные материалы, повышения стоимости выполнения строительно-монтажных работ, роста расходов на оплату труда, повышения роста конкуренции в отрасли и спада экономической активности в отрасли, в которой реализуется инвестиционный проект; возрастания объемов заемных инвестиционных ресурсов, повышения ставки процента за кредит в связи с изменением конъюнктуры рынка, недостаточно обоснованного выбора подрядчиков для реализации проекта, ужесточения системы налогообложения и пр.

Эффективными формами выхода из проекта являются:

· Отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ;

·   продажа частично реализованного проекта в форме объекта незавершенного строительства;

·   продажа объекта на стадии его эксплуатации;

·   привлечение на любой стадии реализации проекта дополнительного паевого постороннего капитала с минимизацией своего паевого участия;

·   раздельная продажа основных видов активов реализуемого проекта.

 

ГЛАВА 3 РАЗВИТИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 

В настоящее время рынок недвижимости проходит стадию кардинальной трансформации. На смену старым рынкам, владельцы которых заработали первоначальный капитал путём сдачи мест на рынках и постперестроечных торговых павильонов в аренду предпринимателям, приходят современные торговые центры и новые участники рынка. Последней тенденцией является появление в этом сегменте крупных иностранных девелоперских структур, а также возросший интерес к инвестированию в торговую недвижимость со стороны бизнесменов, свои накопления сделавших в других сферах нашей экономики.

В этой связи нынешний состав девелоперов и управленцев представляет собой достаточно пёструю картину. В торговую и офисную недвижимость вкладывают деньги россияне и литовцы, нефтяники и пищевики. Они уже теснят и будут ещё больше теснить «родоначальников» этого бизнеса в Беларуси. И передел данного сегмента белорусского рынка уже становится ещё одной тенденцией современного периода.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения в обществе.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобства, возникающие в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшение экологической обстановки и пр.).Основным ориентиром для принятия решения о реализации проекта является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка. По мнению экспертов международной консалтинговой компании Colliers International, зарубежные инвесторы сегодня готовы развивать свои проекты в Беларуси в сфере коммерческой недвижимости в связи с большой емкостью рынка и потенциально более высокой доходностью проектов. Вместе с тем высокой доходности сопутствуют и более высокие риски, связанные с непрозрачностью белорусского рынка и сложным земельным законодательством. В связи с тем, что до 2008 г. основная доля объектов административного назначения, выходящих на рынок, продавались по схеме долевого участия на стадии строительства, в настоящее время в данных объектах наблюдается множество собственников. Компании, мелкие национальные девелоперы, созданные в ответ на повышенный спрос на рынке для строительства небольших объектов и получения максимальной прибыли в минимальные сроки, не задержались на рынке на долгое время. В большинстве случаев их девелоперская деятельность ограничивалась строительством одного-двух бизнес-центров площадью до 10000 м2

Крупные девелоперы с серьезными планами развития на белорусском рынке стали заявлять о себе только с 2007 г. (ИП СООО «Итерабелстрой»; группа компаний «БНК Инжиниринг», ИП «Рубироуз Интернешнл» и др.). Страны происхождения - Ливан, ОАЭ, Литва, Россия и пр. Как правило, зарубежные инвесторы предпочитают работать в форме совместных предприятий с белорусскими партнерами. Подобные компании были ориентированы на финансирование крупных проектов с целью последующей сдачи помещений в аренду. Однако некоторым из них после развития экономического кризиса в Беларуси пришлось несколько пересмотреть свою политику, предложив часть площадей на продажу либо отложив сроки реализации проектов настоящее время отечественные девелоперы чаще всего триедины в одном лице, так как выступают еще в роли и инвесторов, и подрядчиков. Как признаются специалисты, это классическая система, когда строители искали пятно земли, на свои деньги, накопленные от подрядной работы, строили дом и распродавали. При массовом строительстве жилья она имеет смысл и сейчас. Еще одна проблема - непрозрачность и низкая предсказуемость рынка коммерческой недвижимости. Реализацию проектов осложняет и процесс получения различных разрешений, в частности оформление разрешительной документации и получение прав собственности на земельные участки. По словам специалистов, только для того чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей.

Также Предложение создать ассоциацию застройщиков прозвучало на бизнес-форуме "Сегодня и завтра жилой недвижимости. Экспертное мнение", организованном группой компаний "Юнивест-М".

По мнению авторов идеи, ассоциация могла бы лоббировать интересы компаний-застройщиков во властных структурах, принимать участие в разработке законопроектов, касающихся девелоперской деятельности, вести от имени застройщиков диалог с банками, потребителями, международными и отечественными операторами в различных секторах рынка недвижимости, представлять интересы белорусских застройщиков на зарубежных форумах, при общении с иностранными инвесторами. Кроме того, в ассоциацию могли бы войти представители архитектурных мастерских, генподрядных и риэлтерских организаций.

"Необходимо объединять усилия компаний и решать насущные вопросы не поодиночке. Цивилизованно их можно решить только через общественное объединение", - считает генеральный директор группы компаний "Юнивест-М" Владимир Здобнов. В пользу создания ассоциации высказались представители группы компаний "А-100", СООО "Тамбаз", СООО "Арэса-Сервис".

Идею создания общественной организации, объединяющей застройщиков, которых только в Минске около 7 десятков, одобрил заведующий отделом постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Владимир Дмитрук.

По его словам, когда один застройщик обращается с предложением внести какие-то изменения или дополнения в законодательный акт, этого мало. Собрать мнения нескольких застройщиков очень трудно, если этим будут заниматься сами депутаты. "Но когда будет представительство от всех в виде союза или ассоциации, тогда легче и проще лоббировать интересы на всех уровнях", - подчеркнул В. Дмитрук.

В ходе непродолжительной дискуссии представители ведущих девелоперских компаний, принимавшие участие в форуме, договорились провести первое заседание оргкомитета, распределить полномочия и определить план дальнейших действий сразу по окончании бизнес-форума, что, собственно, и было сделано.

Сам форум был посвящен текущей ситуации на рынке жилья, перспективам развития коммерческого жилищного строительства, особенностям формирования покупательского спроса и факторам, влияющим на него. В рамках форума состоялось активное обсуждение способов финансирования проектов жилищного строительства, вопросов ценообразования, методов продажи квартир в домах-новостройках на разных стадиях готовности объектов.

Группой компаний "Юнивест-М" впервые были подняты актуальные вопросы маркетинга недвижимости: способы оптимизации спроса покупателей и предложения застройщиков, применение специальных маркетинговых инструментов в продвижении объектов жилой недвижимости.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В общем случае под девелопментом понимается деятельность, связанная

с социально-экономическим развитием территорий, которая включает в себя подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью. Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.

Девелопмент позволяет решить целый спектр важных вопросов и задач:

· создание качественного проекта;

·   получение нужных разрешений на его продажу от органов власти и общественных организаций;

·   привлечение хороших инвестиций и кредитных средств;

·   выбор подрядчиков и исполнительных организация;

·   Финансирование и осуществление контроля над производимыми работами;

·   реализация готового объекта недвижимого имущества или сдача его в эксплуатацию.

Эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

· с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

·   с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

·   с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

·   с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Принято выделять два основных вида девелопмента fee-development (чистый девелопмент) и speculative development (спекулятивный девелопмент). Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. Компания, которая строит для себя, не относится к девелоперам на строительном рынке.

Отличительные черты fee-development:

· Девелопер является исполнителем;

·   Девелопер не берет на себя финансовых рисков;

·   за свою работу получает фиксированный гонорар.

Отличительные черты speculative development:

· Девелопер выступает в роли инициатора проекта;

·   принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

Каждый участник имеет собственные специфические цели, мотивы, принципы, связанные с реализацией проекта девелопмента, и вынужден защищать свои интересы в ходе движения проекта. Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на реализацию ИСП на всех этапах его реализации - от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию.

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению про ектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

. Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза)

. Стадия проектирования

. Управление строительством

. Стадия реализации

В настоящее время рынок недвижимости проходит стадию кардинальной трансформации. На смену старым рынкам, владельцы которых заработали первоначальный капитал путём сдачи мест на рынках и постперестроечных торговых павильонов в аренду предпринимателям, приходят современные торговые центры и новые участники рынка. Последней тенденцией является появление в этом сегменте крупных иностранных девелоперских структур, а также возросший интерес к инвестированию в торговую недвижимость со стороны бизнесменов, свои накопления сделавших в других сферах нашей экономики.

В этой связи нынешний состав девелоперов и управленцев представляет собой достаточно пёструю картину. В торговую и офисную недвижимость вкладывают деньги россияне и литовцы, нефтяники и пищевики. Они уже теснят и будут ещё больше теснить «родоначальников» этого бизнеса в Беларуси. И передел данного сегмента белорусского рынка уже становится ещё одной тенденцией современного периода.

девелопмент управление строительство

СПИСОК использованных источников

 

1 Административно-управленческий портал. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.aup.ru - Дата доступа: 16.11.2014.

2 Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости - М.: РИОР, 2010. - 104 с.

3 Асаул А.Н., Лобанов А.В. Перспективная модель развития региональных инвестиционно-строительных комплексов - М.: РИОР, 2011. - 80 с.

4 Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально-экономическая реальность - СПб.: Изд-во МАИЭС, 1998. - 175 с.

5 Буркунов, Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно - строительной сфере: автореф. дисс. д - ра экон. наук / Ю. О. Буркунов. - М., 2010. - 61с.

6 Капустин И. Л. Принципы управления/ И. Л. Капустин //виды менеджмента и их особенности[Электронный ресурс]. - 2010. - Режим доступа: http://www.upravlenie24.ru/upravprinzipi.htm. - Дата доступа: 23.11.2013.

7 Кисельцев А. Р. Пути повышения эффективности/А. Р. Кисельцев//Простой бизнес[Электронный ресурс]. - 2010. - Режим доступа: http://www.prostoy.ru/1162.html. - Дата доступа: 15.11.2013.

8 Козырев В. В. Оценка эффективности труда специалистов /В. В. Козырев// Человек и труд. 1996. - № 12.- С.113-119.

9 Кущенко А.И. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости − М.: Норма, 2005. - 32 с.

10Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости/Л.Левин// Недвижимость за рубежом и в России. − 2003. − №2.

11Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: учеб. пособие/ И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. − М.: Экономика, 2004. - 526 с.

12Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 272 с.

13Мангутов М. С. Организация и вопросы управления современным предприятием./ М. С. Мангутов. - л.: ЛГУ. - 1988. - С.208.

14Основы инвестиционного менеджмента: уч. Пособие в 2-х томах. - Т.1/ И.А. Бланк. - 3-е изд., стер. - М.: Издательство «Омега-Л», 2008. - 660 с.

15Официальный сайт компании «А-100 Деволопмент». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http: //a-100development.by/blog/projects/novayaborovaya/ - Дата доступа: 16.11.2014.

16Официальный сайт ООО "Реал-СИ Груп девелопмент". [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://dev.realci.ru/article_1.htm - Дата доступа: 16.11.2014.

17Персональный сайт адвоката Федорушкова Владимира. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.fedorushkov.ru - Дата доступа: 16.11.2014.

18Полето И.С. Основные методы управления/ И. С. Полето//Административно-управленческий портал[Электронный ресурс]. - 2010. - Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m26/5.htm. - Дата доступа: 23.11.2013.

19Портал о девелопменте недвижимого имущества. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.keeker.ru - Дата доступа: 16.11.2014.

20Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М Экономика, 2009. - 606 с.

21Финансы и кредит в недвижимости: учеб.пособие / П.Г. Грабовой, Н.Ю. Яськова. - М. Изд - во АСВ, 2004. - 471 с.

22Электронный научный журнал «Современные проблемы науки и образования». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.keeker.ru - Дата доступа: 16.11.2014.

Сущность и экономическая роль девелопмента

 

В научном и хозяйственном лексиконе понятие «девелопер» начинает свое распространение со второй половины 1990-х гг. Одним из первых исследование самого процесса девелопмента объектов недвижимости осуществил доктор экономических наук профессор С.Н. Максимов. Исследованием сущности девелопмента занимались также А.Н. Асаул, В.Н. Старинский и др.

На заре развития рынка недвижимости при несовершенстве законодательной базы, когда процессы согласования были непонятны и непрозрачны для инвестора, он стремился снизить свои риски в виде участия девелопера своими деньгами, что способствовало развитию рискового (спекулятивного) девелопмента. Девелопер нес финансовые риски наравне с инвестором и деньгами отвечал за каждое своё действие или решение.

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости. Субъекту «Девелопер» в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта. Развитие рыночных механизмов в данной сфере подразумевает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность циклов предъявляет высокие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости. Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционно-строительного процесса. Значение девелопмента в инвестиционно-строительном цикле хорошо изучено в экономике строительства, и вопрос о наличии выраженной ключевой компетенции девелопера названной функции не вызывает дискуссий. Специализированные компании, ориентированные на реализацию девелоперских функций, приобретают черты экономического института ИСК.

Сущность девелопмента можно выразить как особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

· с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

·   с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

·   с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

·   с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности - неотъемлемая часть анализа проекта в целом и будет предметом специального рассмотрения в главе 3.

Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

Девелопмент позволяет решить целый спектр важных вопросов и задач:

· создание качественного проекта;

·   получение нужных разрешений на его продажу от органов власти и общественных организаций;

·   привлечение хороших инвестиций и кредитных средств;

·   выбор подрядчиков и исполнительных организация;

·   Финансирование и осуществление контроля над производимыми работами;

·   реализация готового объекта недвижимого имущества или сдача его в эксплуатацию.

 

1.2
Виды девелопмента и их характеристика

 

Принято выделять два основных вида девелопмента fee-development (чистый девелопмент) и speculative development (спекулятивный девелопмент). Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не им<