Ограничение (обременение) права собственности. Виды ограничений

 

Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.

Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.

Ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом. Определенно ограничивают права зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи квартиры связывает продавца обязательствами по передаче квартиры. Заключение второго договора купли-продажи этой же квартиры, в принципе, возможно, но продавец в договоре должен указать наличие прав требования первого покупателя в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ. Если это не будет сделано, то в государственной регистрации второго договора купли-продажи будет отказано по основанию, предусмотренному абз. б п.1 ст.20 закона о государственной регистрации: "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанных условий". Стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью и ипотека, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).

Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Обременяют недвижимость рента (ст. 586 ГК РФ), ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ), аренда (п.1 ст.617 ГК РФ). Они не ограничивают правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю недвижимости переходят обязательства по данным договорам.

Хотя гл.17 Гражданского кодекса РФ не введена в действие, в силу абз.5 п.1 закона о государственной регистрации в отношении земельных участков и другой недвижимости возникает такое вещное право, как сервитут. Частные и публичные сервитуты как права ограниченного пользования чужой недвижимостью обременяют ее и сохраняются при переходе права. После принятия Земельного кодекса РФ учреждения юстиции должны будут регистрировать также решения государственных органов об изъятии земельных участков (п.4 ст.279 ГК РФ). Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ).

Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ). Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).

Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.

Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности (п.1 ст.209 ГК РФ).

Заключение

 

В заключении хотелось бы подытожить все выше сказанное.

Во-первых, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право. Сущность права собственности проявляется в том, что собственник может пользоваться своим имуществом в своих интересах по своему усмотрению для осуществления любой предпринимательской или иной деятельности, не запрещенной законодательством.

Во-вторых, право собственности - совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенным лицам, предусматривающих объем и содержание прав собственника в отношении этого имущества и его защиту.

В-третьих, согласно ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под ограничениями (обременениями) понимается «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».

В-четвертых, обременение может рассматриваться как юридический факт:

а) правоизменяющий.

б) одновременно правопрекращающий и правоустанавливающий.

В-пятых, понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.

В-шестых, ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом.

В-седьмых, не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ).

Гражданский Кодекс Российской Федерации целиком определяет все стороны права собственности: от приобретения до прекращения права собственности.

Из определения собственности следует, что собственность - это отношение человека к вещи. К этому, однако, содержание собственности не сводится. Поскольку собственность немыслима без того, чтобы другие лица, не являющиеся собственниками данной вещи, относились к ней как к чужой, собственность означает отношение между людьми по поводу вещей. На одном полюсе этого отношения выступает собственник, который относится к вещи как в своей, на другом - не собственники, т.е. все третьи лица, которые обязаны относиться к ней как к чужой.

Это значит, что третьи лица обязаны воздерживаться от каких бы то ни было посягательств на чужую вещь, а следовательно, и на волю собственника, которая воплощена в этой вещи. Из определения собственности следует, что она обладает материальным субстратом в виде материальных ценностей. Собственности присуще и волевое содержание, поскольку именно суверенная воля собственника определяет бытие принадлежащей ему вещи.

Отношения человека по имуществу отличаются в особенности свойством права; они составляют главное содержание гражданского права. Отношения эти определяются самой жизнью и ее экономическими условиями: право (закон) стремится только сознать и обнять эти условия, обеспечить правилом свободное действие здравого экономического начала жизни, подобно тому, как в сфере семейственных отношений правило стремится к обеспечению нравственных начал, следуя за ними и к ним применяясь, ибо характер семейственных отношений - по преимуществу нравственный, тогда как свойство отношений по имуществу прежде всего - экономическое.

Собственность принято считать неограниченным правом человека на принадлежащую ему собственность, но в то же время это право является ограниченным законом, с целью защиты личных прав других людей, не являющихся собственниками.

 

Список использованной литературы

 

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята всенар. Голосованием 12 декабря 1993г. // Собрание законодательства РФ. – 2009. №4. – ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Текст]: федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51–ФЗ // Гражданский кодекс Российской Федерации - М.: ПРОСПЕКТ, 2009. – 137 с.

3. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [электронный ресурс]: федеральный закон от 21.07.97г. № 122-ФЗ (в ред. от 30.12.2004г. № 217-ФЗ). // КонсультантПлюс: Высшая школа – 2010.

Научная и учебная литература

1. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга. Общие положения [текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Изд. 2-е, испр. - М.: «Статут», 2007. - 412с.

2. Гатин, А.М. Гражданское право [текст]: учебное пособие / А.М. Гатин. М.: «Дашков и К», 2008. - 384 с.

3. Гражданское право. В 4-х томах. Том 2 [текст]: учебник / Изд. 3-е, перераб. и доп. / Под ред. Е.А.Суханова. - М.: «Волтерс Клувер», 2008. - 496с.

4. Гражданское право. Часть 1 [текст]: учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого - СПб.: Издательство ТЕИС, 2002. - 443с.

5. Гражданское право. Часть 2 [текст]: учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого - СПб.: Издательство «Проспект», 2003. - 435с.

6. Маттеи, У. Основные положения права собственности [текст] / У. Маттеи, Е.А. Суханов - М.: Норма-М, 1999. - 468с.

7. Смирнова, Н.Н. Договорное право России [текст]: конспект лекций / Н.Н. Смирнова - СПб.: ООО «Издательство Альфа», 2007. - 88с.

8. Суханов, Е. А. Лекции о праве собственности [текст]: курс лекций / Е.А. Суханов - М.: Юрид. лит., 1999. – 328с.

9. Чаусская, О.А. Гражданское право [текст]: учебник для студентов / О.А. Чаусская - М.: «Дашков и К», 2008. - 480 с.

10. Шершеневич, Г.Ф. Учебник гражданского права [текст]: учебник / Г.Ф. Шершеневич - М.: «Статут», 2005. - 462с.