Сущность и классификации ипотечного кредита

 

В экономической литературе практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Так И.Т. Балабанов считает, что «ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости» [11, С. 162]. Схожей точки зрения придерживаются и П.Н. Кострикин, А.Н. Кузьминов, Г.Г. Матюхин, В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов [25, С. 23], [12, С. 74]. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение.

Термин «ипотека» в переводе с греческого «hypotheke» означает залог, заклад. В узком смысле слова, ипотека рассматривается экономистами как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита» [31, с. 376]; «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир» [33, с. 291]; «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды» [32, с. 158]. В российском законодательстве под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. [6, ст. 1].

В свою очередь, такие авторы, как Г.А. Цылина, И.А. Разумова, Н.Б. Косарева, И.В. Довдиенко, В.З. Черняк рассматривают термин «ипотека» в широком смысле слова, с точки зрения процесса банковского кредитования, как «способ обеспечения обязательств заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требования из стоимости заложенного недвижимого имущества» [23, С. 9].

Стоит отметить, что под «ипотекой» также понимается ценная бумага - закладная - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. [22, С.3]

Таким образом, ипотека представляет собой особый вид обеспечения, а, следовательно, ипотечный кредит - это «экономические отношения, возникающие между заемщиком и кредитором по поводу передачи ссуженной стоимости на условиях платности, возвратности, срочности и обеспеченности залогом недвижимого имущества (ипотекой)» [23, С. 9].

В качестве залога при ипотечном кредитовании, в соответствии с российским законодательством, могут выступать:

) земельные участки;

) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [6, ст. 5].

Основными особенностями ипотеки от других видов залога являются:

Во-первых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость.

Во-вторых, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжаться им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-третьих, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-четвертых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества.

В-пятых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [26, С.15].

Кроме того, при использовании ипотеки:

·   обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;

·   объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;

·   цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции [29, С.61].

В данной работе ипотечное кредитование будет рассматриваться в аспекте жилищного кредитования (кредитования под залог жилого помещения - жилья).

В зависимости от способа погашения и обслуживания долга выделяют различные виды ипотечных кредитов:

 

Рис. 1. Виды банковских ипотечных кредитов [24, С.23]

 

Другие классификации ипотечных кредитов представлены в Приложении 1.

Предполагается рассмотреть наиболее применимые в российской банковской практике, с точки зрения экономистов, виды ипотечных кредитов:

·   Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (аннуитетный) - это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита;

срок погашения кредита;

процентная ставка.

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срока договора.

·   Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы).

Данный вид ипотечного кредита характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга [25, с. 33-35].

На наш взгляд, данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока.

Другие виды ипотечных кредитов в зависимости от способа погашения и обслуживания долга более подробно рассмотрены в Приложении 2.

На основе рассмотренных особенностей ипотеки можно выделить следующие отличительные характеристики ипотечного кредита от других видов кредитов:

.   кредиты носят целевой характер и предоставляются на цели приобретения или строительства жилья;

.   обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка.

.   срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 15 лет и более.

.   обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

.   сумма кредита обычно составляет около 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

.   благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика [23, С.12].

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечный кредит представляет собой целевую денежную ссуду, выдаваемую банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением залога (ипотеки) на приобретаемую недвижимость в пользу банка. Существуют различные классификации ипотечных кредитов, но в наибольшей степени в банковской практике используются аннуитетный и стандартный виды. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.