Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

 

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

Этапы в затратном подходе:

) Расчет рыночной стоимости земельного участка;

) Расчет стоимости возведения нового здания, т.е. получения восстановительной стоимости;

) Определение всех видов износа;

) Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного (совокупного) износа, т.е. получение реальной стоимости здания;

) Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.

Определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий индекс по отросли, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графикам.

 

С_в = С (1м³)*К_n*Q_стр.*И_69-84*К_69-84*И_84-91*К_84-91*И*П*НДС

 

К_n - суммарный поправочный коэффициент.

С_в - стоимость строительства нового здания (восстановительная).

С (1м³) - восстановительная стоимость 1м³ строительного объема здания в ценах 1969г. (определяется на основе соответствующего сборника УПВС).

Q_стр - объем здания, (м³).

И_69-84 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1985г.

К_69-84 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.85г.

И_84-91 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

К_84-91 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

И - индекс удорожания СМР с 1.01.91 на дату оценки. Данный индекс рассчитывается региональным центром ценообразования в строительстве, либо на основе постановления Каб.министров РТ «об индексации стоимости СМР». Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуются в бюллетенях фирмы Коинвест.

П - коэффициент отражающий доходность застройщика.

НДС - коэффициент учитывающий НДС.

Из выше приведенной процедуры определим стоимость объекта оценки затратным подходом.

) Земельный участок находится с площадью 1081 кв. м., расположен на ул. Сибирский тракт, д.51, кадастровая стоимость которого составляет 5 212 582 руб. Кадастровая стоимость 1 кв.м. в данном кадастровом квартале составляет 4822 руб.

) Восстановительную стоимость здания определяем на основе базисно - индексного метода, сборников УПВС.

С(в) = 15,2 руб. /куб.м.* 7307,47куб.м.* 1,16* 1,03* 1,55* 0,97* 53,74* 1,18 = 12 652 867,05 руб.

3) Определение износа. Определен на основании УПВС (сборник 23, таблица 24).

Мастерские ремонтные для гаражного хозяйства

Характеристика зданий

Здания одноэтажные, огнестойкие. Отопление центральное, вентиляция приточно-вытяжная, водопровод и канализация с присоединением к местным сетям. Электроснабжение от местных сетей.

Фундаменты бутобетонные и сборные железобетонные, стены кирпичные, покрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные, сетчатые металлические и др. Полы бетонные, асфальтобетонные, из керамических плитах и др. Кровля рулонная, отделка простая.

 

Таблица 4 - Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес
Фундаменты	7
Каркас, стены и перегородки	17
Покрытие и перекрытия	18
Кровля	13
Полы	4
Проемы	9
Отделочные работы	3
Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства	20
Прочие работы	9
Итого	100

 

В данной таблице проанализирован удельный вес отдельных конструктивных элементов, на основе которых был получен физический износ объекта оценки.

Определяем все виды износа. Функциональный и экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют. Для определения физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице 5.

 

Таблица 5 - Физический износ.

№		Наименование конструктивных элементов						Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее)			Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)	Износ в %	% износа к строению
1		2						3			4	5	6
1		Фундаменты						ленточные монолитные из бетона			Трещины, сколы, выпадение отдельных камней в надземной части цоколя и фундаментных столбов	40	2,8
2		а) стены и их наружная отделка						кирпичные			Массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения	40	4,96
		б) перегородки										40	1,84
3	Перекрытия						плиты сборные ж.-б.			Зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов		40	7,2
4	Крыша		конструкция крыши				железобетонное			Трещины в кирпичных столбиках или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в плитах		40	3,9
			кровельное покрытие				руллоная 3-х слойная с утеплителем			Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах)		40	1,3
5	Полы						бетон, цемент, керамическая плитка			Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%		40	1,6
6	Проемы				оконные		деревянные			Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов		40	1,7
					дверные							40	1,9
7	Отделочные работы				Наруж- ная		кладка кирпичных стен с расшивкой швов			Выпучивание или отпадение штукатурки и листов местами, менее 10 м2 на площади до 25%		40	1,2
					Внутренняя		затирка швов, побелка известью, штукатурка, клеевая окраска, масляная окраска, облицовка керамической
8	Санитарные и электро-технические устройства				Отопле ние		Водяное от наружных сетей, теплоноситель - вода с параметрами 95-70С			Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов		40	1,92
				канализация		Бытовая и производственная в наружные сети			Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов			40	0,96
				гор. водоснабжение		Централизованное			Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами			40	0,8
				электроосвещение		От внешних сетей напряжением 380/220В			Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)			40	2,56
									Итого				40,6%

 

Проанализировав ВСН 53-86(р) и сборник УПВС был найден физический износ объекта оценки.

Таким образом износ здания составил 41%

) Для определения реальной стоимости здания необходимо из восстановительной стоимости вычесть износ (12 652 867,05 - 41%) = 5 061 146,82 руб.

.)Рыночная стоимость объекта недвижимости мы определяем по формуле: PC=КС+С(в)/(изн), где:

РС - рыночная стоимость

КС - кадастровая стоимость

С(в)/(изн) - восстановительная стоимость за вычетом износа.

Рыночная стоимость = 5 212 582 + 5 061 146,82 = 10 273 728 руб.

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 25 марта 2011 года: 10 273 728 рублей.