Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения прекращается (во внесудебном порядке) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Во-вторых, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (по обстоятельствам, не зависящим от их воли) в случаях:

1) если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) перевода жилого помещения в нежилое;

3) невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится;

4) принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Указанные случаи необходимо включить в п. 3 ст. 687 ГК РФ в качестве примерного перечня оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из его сторон.

Исходя из изложенного, предлагаем следующую редакцию п. 3 ст. 687 ГК РФ:

"Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случаях:

если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; невозможности сохранения жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится;

если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством".

В название ст. 687 ГК РФ необходимо также включить слово "прекращение" (по аналогии со ст. 83 ЖК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон. Прежде всего, ст. 687 ГК РФ различает расторжение договора коммерческого найма по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора. Но при этом не стоит забывать о правах и законных интересах наймодателя.

Так, письменное предупреждение необходимо для защиты интересов наймодателя, учитывая то обстоятельство, что трехмесячный срок позволит ему принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения, например, найти новых нанимателей. Данное правило актуально, прежде всего, для долгосрочных договоров коммерческого найма, а также краткосрочных договоров, заключенных на срок свыше трех месяцев. Соответственно, оно не применяется, если срок договора коммерческого найма меньше трех месяцев. В таком случае, на наш взгляд, наниматель должен в письменной форме предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть договор в разумный срок.

Таким образом, письменное предупреждение наймодателя исключает расторжение договора конклюдентными действиями нанимателя. Однако наниматели часто нарушают данное требование, не только не соблюдая указанный срок, но и выезжая из жилого помещения без письменного или устного предупреждения об этом наймодателя.

В законодательстве зарубежных стран предусматривается защита наймодателя в приведенной выше ситуации. Так, в соответствии с п. 1 ст. 825 ГК Украины, если наниматель освободил жилое помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом <178>. Аналогичное правило содержится и в Законе о владельце-наймодателе и съемщике: съемщик должен в письменной форме за 20 дней предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть досрочно договор найма жилого помещения. Если съемщик выезжает из жилого помещения, надлежаще не уведомив об этом наймодателя, он должен возместить последнему наемную плату за 30 дней с момента, когда владелец-наймодатель узнал, что съемщик покинул жилье <179>.

--------------------------------

<178> ГК Украины от 16.01.2003 N 435-IV.

<179> Закон о владельце-наймодателе и съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)). Текст данного Закона представлен на сайте русскоязычной общины г. Сиэтла (США). URL: www.russianseattle.com (дата обращения 18.12.2018).

 

На наш взгляд, п. 1 ст. 687 ГК РФ также должен предусматривать ответственность нанимателя, не предупредившего в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке. В связи с изложенным полагаем необходимым дополнить указанный пункт следующим положением: "если наниматель не выполнил данное требование, наймодатель вправе потребовать от него внесения платы за жилое помещение за три месяца".

Данное положение позволит защитить интересы наймодателя, дисциплинируя поведение нанимателя в случае одностороннего расторжения последним договора. Оно в полной мере отвечает и коммерческой направленности рассматриваемого договора, т.к. ненадлежащее поведение нанимателя приведет к тому, что наймодатель, неожиданно поставленный перед фактом расторжения договора нанимателем, не располагает достаточным количеством времени для подыскания новых нанимателей и понесет в связи с этим убытки (ст. 15 ГК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями, временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 687 ГК РФ указывает на два таких нарушения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре коммерческого найма за шесть месяцев, если при этом договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд (см.: п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ").

Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение нанимателя и полностью дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры, болезнь нанимателя и (или) членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Установив, что наниматель имеет задолженность непрерывно более чем шесть месяцев подряд по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют <180>.

--------------------------------

<180> См.: п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ"; Определения судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда за 2008 - 2018 гг., представленные на сайте Ульяновского областного суда. URL: www.uloblsud.ru/index.php?option=com (дата обращения 10.12.2018).

 

Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу ст. ст. 55, 56 ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие <181>.

--------------------------------

<181> ГПК РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.

 

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения платы за жилье и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения. Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Судебная практика показывает, что случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении наймодателя с аналогичным требованием, крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд суды, с учетом обстоятельств конкретных дел, удовлетворяют иски о выселении.

Таким образом, руководствуясь изложенным, целесообразно по аналогии с ч. 1 ст. 90 ЖК РФ предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин. Соответственно, суд в каждой конкретной ситуации будет устанавливать, являются ли причины, по которым наниматель не вносит плату за жилое помещение, уважительными. Кроме того, с учетом п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" в отношении долгосрочного коммерческого найма необходимо рассматривать невнесение нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение непрерывно более чем шесть месяцев подряд. Указанные положения предлагаем закрепить в п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Во втором случае, указанном в п. 2 ст. 687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).

Пункт 4 ст. 687 ГК РФ дополнительно указывает на неправомерные действия нанимателя и (или) других граждан, за действия которых он отвечает, также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя:

1) использование жилого помещения не по назначению;

2) систематическое нарушение прав и интересов соседей.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" под использованием жилого помещения не по назначению понимается использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Обязанность использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей основана на ст. 17 Конституции РФ, ст. 10 ГК РФ, запрещающих осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей следует отнести неоднократные, постоянно повторяющиеся действия нанимателя и граждан, которые проживают совместно с ним в жилом помещении и за которых он несет ответственность, по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Так, распространенным нарушением прав и законных интересов соседей является несоблюдение правил содержания животных в жилых помещениях. Многочисленные нормативно-правовые акты, принимаемые на федеральном и региональном уровне <182>, устанавливают требования к содержанию домашних животных, которые должны соблюдаться в т.ч. нанимателями и проживающими с ними гражданами. Владельцы домашних животных должны обеспечивать безопасность граждан от физического воздействия домашних животных, спокойствие и тишину в ночное время суток, соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и ветеринарные правила содержания животных, не допускать загрязнения животными жилых помещений и мест общего пользования в домах. Не разрешается держать животных в местах общего пользования: коридорах, лестничных площадках, чердаках, подвалах, а также на балконах и лоджиях. В жилом помещении разрешается содержать животных только при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии). На наш взгляд, в договоре коммерческого найма сторонам необходимо оговорить условие о возможности содержания животных в жилом помещении.

--------------------------------

<182> См.: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"; Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"; Закон РФ от 14.05.1993 N 4979-1 "О ветеринарии"; решение Ульяновской городской Думы от 30.10.2002 N 188 "Об утверждении правил содержания животных на территории г. Ульяновска"; Постановление главы администрации городского округа "Город Волжск" от 25.12.2007 N 1384 "Об утверждении правил содержания домашних животных на территории городского округа "Город Волжск"; Постановление главы городского округа "Отрадный" Самарской области от 19.10.2005 N 1048 "О принятии порядка содержания домашних животных на территории городского округа "Отрадный" Самарской области"; решение Думы г. Костромы от 15.07.1999 N 109 "О правилах содержания собак и кошек в г. Костроме".

 

В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ, в отличие от п. 2 данной статьи, наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Но и в этом случае применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 данной статьи.

На наш взгляд, анализ п. 4 ст. 687 ГК РФ и абз. 4 п. 2 данной статьи позволяет сделать вывод, что расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения нанимателя и проживающих с ним граждан, которые систематически нарушают права и законные интересы соседей, возможно только лишь как крайняя мера. При этом суд должен решить, что лучше: обеспечить потерпевшему соседу нормальную жизнь в жилом помещении и оставить правонарушителей без крыши над головой или все-таки сохранить жилье для нарушителей, но вынудить соседа терпеть неудобства? Практика показывает, что в данном случае суд принимает сторону нанимателя и совместно проживающих с ним граждан.

Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, в случаях совершения нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающими совместно с нанимателем; поднанимателями; временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, указанный в ст. 687 ГК РФ, является исчерпывающим.

Однако, как уже указывалось, даже при наличии указанных в п. п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. Данное правило, на наш взгляд, свидетельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его состояние здоровья, материальное положение, наличие в семье инвалидов, престарелых граждан, нуждающихся в постоянном уходе, несовершеннолетних детей и др.). Возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма - это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях.

В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору краткосрочного коммерческого найма положение абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ не применяется, если договором не предусмотрено иное.

В заключение отметим следующее. Законность расторжения конкретного договора найма жилого помещения в целях предупреждения возможных правонарушений проверяется судами общей юрисдикции. Суды при этом определяют, в частности, отсутствие уважительных причин в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, степень вины нанимателя и проживающих с ним граждан при разрушении, порче жилого помещения, нарушении прав и законных интересов соседей и т.д. Без установления и исследования указанных и иных необходимых фактических обстоятельств суды не постановляют решений, подтверждающих расторжение договора найма жилого помещения. Принятие же судом решения означает, что договор найма расторгнут в рамках принципа свободы договора и в условиях отсутствия произвола со стороны наймодателя. Таким образом, решение суда выступает одним из правопрекращающих юридических фактов при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию одной из его сторон в большинстве случаев представляет собой санкцию за нарушение договора, прежде всего, данное положение относится к расторжению договора коммерческого найма по требованию наймодателя, т.к. наниматель может расторгнуть такой договор в любое время, в т.ч. и по причинам, не связанным с нарушением условий договора наймодателем. Как мера ответственности нанимателя за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения расторжение договора происходит по основаниям, предусмотренным в п. п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ, которые мы уже рассмотрели.

К перечисленным в данной статье основаниям, на наш взгляд, необходимо добавить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения нанимателем без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ) и его отказ в приведении такого помещения в прежнее состояние в установленный срок (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Данный случай, на наш взгляд, необходимо классифицировать как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, т.е. его повреждение (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). В соответствии с указанным основанием договор коммерческого найма подлежит расторжению по требованию наймодателя - собственника жилого помещения, на которого возлагаются обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии при самовольном переустройстве (перепланировке) может быть вынесено при наличии двух условий в совокупности: не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Во всех перечисленных нами случаях расторжение договора найма жилого помещения возможно при наличии условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность: противоправности действия (бездействия), вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом, вины правонарушителя. При нарушении прав и интересов соседей вред причиняется не другой стороне договора, а третьим лицам, поэтому им также должно предоставляться право требовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. По смыслу п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, приводящим к его разрушению, выселению без предоставления другого жилого помещения должны подлежать граждане, непосредственно совершающие такие действия (виновные лица). Ранее такое положение содержалось в ст. 98 ЖК РСФСР.

Договор коммерческого найма жилого помещения также может быть расторгнут по требованию наймодателя во внесудебном порядке по истечении срока договора и при волеизъявлении об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).

В главе 35 ГК РФ отсутствуют специальные нормы о расторжении договора коммерческого найма по соглашению сторон. Применительно к данному договору можно использовать следующие положения жилищного законодательства о расторжении договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, которое может происходить в случаях:

- перевода жилого помещения в нежилое (ст. ст. 22, 85 ЖК РФ);

- проведения капитального ремонта или реконструкции дома (ч. ч. 2 - 3 ст. 88 ЖК РФ).

Если жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, то в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в период действия договора помещение не может быть переведено в нежилое. Решение о переводе жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, в нежилое может быть принято при отсутствии препятствий, предусмотренных в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Такими препятствиями в числе прочих являются использование жилого помещения гражданином в качестве места постоянного проживания, обременение права собственности на жилое помещение правами каких-либо лиц. Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается только после расторжения договора коммерческого найма. На наш взгляд, прекращение обязательств по договору коммерческого найма по основанию юридической невозможности исполнения договора в связи с принятием акта государственного или муниципального органа о переводе жилого помещения в нежилое наступает не всегда, поскольку принятый акт может быть оспорен как противоречащий ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Собственник жилого помещения, желающий перевести его в нежилое, имеет возможность прийти с нанимателем и проживающими с ним гражданами к соглашению о расторжении договора. Полагаем, что договор коммерческого найма в связи с намерением перевести жилое помещение в нежилое может быть расторгнут по соглашению сторон. Решение о переводе жилого помещения в нежилое, принятое до расторжения договора найма жилого помещения, противоречит законодательству (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ЖК РФ на время проведения капитального ремонта и реконструкции жилого помещения, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, нанимателю и членам его семьи, занимающим жилое помещение по договору социального найма, наймодатель обязан предоставить жилое помещение маневренного фонда. Вместо этого стороны могут прийти к соглашению о расторжении договора социального найма жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции, и предоставлении нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма.

Таких гарантий нанимателю по договору коммерческого найма гл. 35 ГК РФ не предоставляет. На наш взгляд, по аналогии с ч. ч. 2 - 3 ст. 88 ЖК РФ, договор коммерческого найма может быть расторгнут по соглашению сторон, если неотложный капитальный ремонт или реконструкция жилого помещения не могут быть проведены без выселения нанимателя, а также если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору коммерческого найма, не может быть сохранено, при условии, что наймодатель имеет возможность предоставить нанимателю аналогичное или другое (по соглашению сторон) жилое помещение, расторгнув с ним прежний и заключив новый договор коммерческого найма. В таком случае другое жилое помещение должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции. Рассмотренное условие определяется соглашением сторон и действует только, если оно включено в договор коммерческого найма жилого помещения.

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма ст. 688 ГК РФ называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же, как и основанием расторжения договора, является решение суда. Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения - граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение (ст. ст. 85 - 90 ЖК РФ).

На наш взгляд, несмотря на очевидность выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения, данное положение необходимо указать в ст. 688 ГК РФ как императивное.

Следует отметить, что прекращение жилищных правоотношений может и не сопровождаться выселением. Так, не имеет место выселение в случае смерти гражданина, не сопровождается выселением прекращение правоотношений в случае уничтожения жилого помещения, например, при стихийном бедствии. Хотелось бы обратить внимание, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора коммерческого найма недействительным. В этом случае договор является "несуществующим" с момента его заключения, тогда как при расторжении договор прекращает действие с момента его расторжения.

В заключение необходимо также отметить, что в период своего действия договор коммерческого найма может быть изменен и расторгнут по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК РФ, а именно:

- договор может быть изменен и расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

- по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Договор коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора коммерческого найма может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо самим договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

Глава 3. ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН - СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

 

Как уже указывалось, в силу п. п. 1 - 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Важно отметить, что реализация гражданином - собственником жилого помещения в многоквартирном доме своих правомочий владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением не должна приводить к злоупотреблению правом, под которым понимается такое поведение субъекта правоотношений, которое формально основано на принадлежащем ему праве, однако способы реализации такого права приводят к нарушению прав и законных интересов других субъектов правоотношения.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Можно выделить два вида случаев злоупотребления правом:

1) злоупотребление правом с целью причинить вред (шикана). В данном случае имеет место элемент состава административного правонарушения или уголовного преступления;

2) злоупотребление правом, совершенное без намерения причинить вред, но вред причиняющее. Чаще всего встречается в жилищных правоотношениях и влечет за собой гражданско-правовые последствия, в частности выражающиеся в том, что гражданин, злоупотребивший своим правом, может быть лишен:

- конкретного способа защиты права;

- прав на материальный объект или результат вообще, если он был получен в результате злоупотребления правом;

- самого права в целом;

- обязан возместить убытки и т.д.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Таким образом, при наличии злоупотребления правом заинтересованное лицо должно доказать не только факт самого злоупотребления, но и причинно-следственную связь между поведением злоупотребившего лица (действием, бездействием) и наступившими в результате этого неблагоприятными последствиями у него как потерпевшей стороны.

Факты злоупотребления правом в жилищных правоотношениях встречаются достаточно часто, например, нарушение тишины и покоя граждан шумными соседями, производство незаконного переустройства и перепланировки жилого помещения, создающих угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, бесхозяйное содержание жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся формы злоупотребления правом в жилищных отношениях с участием граждан - собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

 

3.1. Характеристика отдельных форм злоупотребления правом

в жилищных отношениях с участием граждан - собственников

жилых помещений в многоквартирном доме

 

Использование жилого помещения не по назначению. Как уже указывалось, не допускается размещение в жилом помещении промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций, осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). В ЖК РФ, а также в иных законодательных актах не раскрывается понятие "промышленное производство". Промышленными производствами можно считать предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования, деятельность которых связана с превышением санитарно-гигиенических норм, недопустимым в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых пределах санитарных зон жилых домов <183>.

--------------------------------

<183> См.: Артемьев Е.В., Кузнецова О.В. Выселение из жилого помещения // СПС "КонсультантПлюс". 2009.

 

Как уже отмечалось, использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами возможно, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Так, житель многоквартирного дома, собственник квартиры М. обратился в суд с иском к Н. об устранении нарушений порядка использования жилого помещения, мотивируя исковые требования тем, что Н. (собственник соседней квартиры) передал свою квартиру в аренду хозяйственному обществу для создания и функционирования гостиницы (хостел), оказания гостиничных услуг. Истец заявил, что изложенные действия соседа и подобного рода услуги нарушают