Договор коммерческого найма жилого помещения изменяется по основаниям, указанным в настоящем Кодексе .

Временное отсутствие нанимателя, кого-либо из постоянно проживающих совместно с ним граждан или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору коммерческого найма жилого помещения.

В случае выезда гражданина, совместно проживающего с нанимателем, в другое постоянное место жительства такой гражданин признается утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору коммерческого найма, на основании решения суда по иску заинтересованных в этом лиц: нанимателя, постоянно проживающих с нанимателем граждан, наймодателя.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место при расторжении договора (по согласованной воле сторон, по требованию любой из сторон в договоре, стороной в одностороннем порядке), а также вследствие обстоятельств, которые вообще не зависят от воли сторон, например, смерти одиноко проживавшего нанимателя, уничтожения жилого помещения. Поэтому понятие "расторжение договора найма", в отличие от понятия "прекращение договора найма", является более узким, включающим в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, т.к. не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживавшего гражданина-нанимателя, объявления его умершим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК РФ "Прекращение обязательств". Выделим некоторые из них:

- прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ);

- прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником снимаемого им жилого помещения (ст. 413 ГК РФ);

- прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например, утрата (разрушение) жилого помещения (ст. 416 ГК РФ);

- прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживавшего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ);

- прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица-наймодателя) (ст. 419 ГК РФ).

При этом согласно п. 3 ст. 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Применительно к расторжению договора коммерческого найма жилого помещения, на наш взгляд, из всех общих оснований прекращения обязательств (гл. 26 ГК РФ) только новация может привести к расторжению данного договора (ст. 414 ГК РФ).

Договор коммерческого найма по общему правилу прекращается истечением срока его действия (с учетом правил ст. ст. 683, 684 ГК РФ), что отличает его от бессрочного договора социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Прекращение (расторжение) договора коммерческого найма по независящим от сторон обстоятельствам. Статья 687 ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Применительно к договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения закон (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ) предусматривает их прекращение независимо от волеизъявления сторон в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Статья 687 ГК РФ такого положения не содержит, а лишь устанавливает в п. 3 возможность расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из его сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

К сожалению, в этом пункте не только не разграничиваются основания прекращения и расторжения договора коммерческого найма, но и применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что также нельзя признать правильным.

Прекращение, расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для его сторон, поэтому в п. 3 ст. 687 ГК РФ следовало бы установить основания прекращения такого договора, как это сделано в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, а применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон указать примерный перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться отсылкой к жилищному законодательству.

Для нанимателя право на расторжение договора, установленное п. 3 ст. 687 ГК РФ, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ, в отличие от п. п. 2 и 4 данной статьи, имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т.д.

К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, относятся:

- снос жилого дома, в котором находится жилое помещение;

- жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;

- перевод жилого помещения в нежилое;

- признание жилья непригодным для проживания;

- если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

- жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2010 N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (ст. 85 ЖК РФ).