Потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Наймодатель, извещенный о требованиях нанимателя или о его намерении устранить недостатки жилого помещения за счет наймодателя, может без промедления безвозмездно устранить недостатки жилого помещения.

Если удовлетворение требований нанимателя или удержание им расходов на устранение недостатков из платы за жилое помещение не покрывает причиненных нанимателю убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Наймодатель не отвечает за недостатки переданного по договору коммерческого найма жилого помещения, которые были им оговорены при заключении такого договора, или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора либо при непосредственной передаче жилого помещения нанимателю.

Пунктом 2 ст. 676 ГК РФ в стадии, следующей за передачей жилого помещения нанимателю, выделяются три группы обязательств наймодателя:

1) осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

2) предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

3) обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

По общему правилу к обязанностям наймодателя относится также проведение капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Содержащаяся на этот счет в п. 2 ст. 681 ГК РФ норма является диспозитивной: проведение капитального ремонта может быть возложено по соглашению сторон и на нанимателя. При капитальном ремонте жилого помещения могут производиться следующие работы: перепланировка жилого помещения (например, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений); полная замена систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения; установка домофона; установка в жилом помещении приборов учета расхода тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа (счетчиков учета) и т.д. Порядок и сроки проведения капитального ремонта могут устанавливаться сторонами в договоре. При этом должны учитываться требования действующих технических норм и правил <157>.

--------------------------------

<157> См.: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

 

Проведение капитального ремонта может быть связано с переустройством и перепланировкой жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ст. 25 ЖК РФ). Как уже указывалось, переустройство и перепланировка не должны нарушать требований строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических норм, действующих в отношении жилых помещений, а также нарушать архитектурный облик жилого дома. Не допускаются переустройство и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Переустройство и перепланировка жилых помещений должны осуществляться в соответствии с правилами, установленными гл. 4 ЖК РФ и требованиями действующего законодательства.

В целях защиты интересов нанимателя действует правило: если переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, существенно изменяет условия пользования этим жилым помещением, оно может быть произведено только с согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК РФ). Изменения, не носящие существенного характера, разрешено производить без одобрения нанимателя. В свою очередь, наниматель жилого помещения не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).

Необходимость в капитальном ремонте жилого помещения может возникнуть в любое время в течение срока действия договора коммерческого найма. При этом возникают две ситуации, когда:

1) капитальный ремонт не требует выселения нанимателя и проживающих с ним граждан, например, установка новых труб, батарей и т.п.;

2) капитальный ремонт связан с необходимостью выселения нанимателя, т.к. жилое помещение по обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, перестает быть пригодным для постоянного проживания. В последнем случае необходимость в капитальном ремонте должна быть очевидной, т.к. непроведение капитального ремонта угрожает жизни, здоровью и имуществу проживающих в таком жилье граждан.

Необходимость проведения капитального ремонта, как планового, так и вызванного непредвиденными обстоятельствами, обусловливается несоответствием состояния жилого помещения целям его использования. В соответствии со ст. 25 Закона, регулирующего отношения между наймодателями и нанимателями в эмирате Дубай, предусматривается выселение нанимателя вследствие проведения наймодателем капитального ремонта, осуществление которого невозможно без выселения, при условии, что имеется подтверждающий необходимость капитального ремонта жилья технический отчет, утвержденный муниципалитетом Дубая <158>. Такой отчет, утвержденный соответствующим государственным органом, на наш взгляд, должен предоставить наймодатель нанимателю, если между сторонами имеется спор по вопросу необходимости проведения капитального ремонта, в т.ч. предусматривающего выселение нанимателя, что позволит избежать злоупотреблений со стороны наймодателя, желающего под видом необходимости проведения капитального ремонта потребовать от нанимателя освобождения жилого помещения.

--------------------------------

<158> Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в эмирате Дубай. 2007. N 26 (принятый Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, правителем Дубая). См. текст данного Закона на сайте Всемирная исламская политико-правовая мысль (Исламское право). URL: https://www.worldislamlaw.ru/?p=639&attempt=1 (дата обращения 18.12.2018).

 

В случае проведения капитального ремонта, связанного с необходимостью выселения нанимателя, наймодатель по договору коммерческого найма, в отличие от наймодателя по договору социального найма, не обязан обеспечивать нанимателя другим жильем на время его проведения (ст. 88 ЖК РФ), поэтому в такой ситуации договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. Если же наймодатель заранее знал о необходимости проведения такого капитального ремонта жилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, исходя из общих положений гл. 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Следует также отметить, что отсутствие нормы, обязывающей наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение на время капитального ремонта, не исключает возможности включить такой пункт в договор коммерческого найма, если наниматель согласен с таким условием, а у наймодателя имеется соответствующая возможность. Стороны при этом должны определить в договоре (или дополнительном соглашении к нему) требования к предоставляемому жилью, порядок, сроки его предоставления, за чей счет будет производиться переселение нанимателя и прочие условия.

В законодательстве зарубежных стран закреплены и другие обязанности наймодателя, которые могут быть актуальны и для сторон договора коммерческого найма жилого помещения. Так, наймодатель в течение всего срока действия договора найма обязан обеспечивать нормальное и спокойное пользование нанимателю предоставленным ему жилым помещением <159>.

--------------------------------

<159> См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 132.

 

В соответствии с Законом о владельце-наймодателе и съемщике (США) <160> наймодатель обязан:

--------------------------------

<160> Закон о владельце-наймодателе и съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)). Текст данного Закона представлен на сайте русскоязычной общины г. Сиэтла (США). URL: www.russianseattle.com (дата обращения 18.12.2018).

 

1) возмещать съемщику в полном объеме ущерб, произошедший из-за халатных действий наймодателя (при этом условия об ограничении такой ответственности наймодателя являются недействительными);

2) поддерживать жилье в состоянии, обеспечивающем здоровье и безопасность съемщика, а также хорошем "погодоустойчивом" состоянии;

3) бороться с вредными насекомыми и паразитами в жилом помещении (за исключением случаев, когда заражение произошло по вине съемщика);

4) предоставлять съемщику необходимые замки, ключи и т.д.

В главе 35 ГК РФ права наймодателя усматриваются из соответствующих им обязанностей нанимателя. Основными правами наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя использования жилого помещения по назначению, обеспечения сохранности жилого помещения, поддержания его в надлежащем состоянии; требовать платы за наем (ст. 678 ГК РФ), а также возврата жилого помещения при прекращении договора в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Хотя последнее не закреплено в гл. 35 ГК РФ, оно вытекает из существа отношений найма.

В соответствии с Законом о владельце-наймодателе и съемщике (США) наймодатель вправе входить в жилое помещение в целях проверки соблюдения условий договора о пользовании им съемщиком. При этом о своем визите наймодатель должен предупредить съемщика по крайней мере за два дня, а также согласовать с ним конкретное (удобное для обеих сторон) время своего посещения. Любое условие договора, разрешающее наймодателю входить в жилье без уведомления, недействительно. Если наймодатель соблюдает все указанные выше требования, то съемщик не вправе необоснованно отказывать ему в доступе в жилое помещение, в т.ч. создавая препятствия своими действиями. Закон также предусматривает, что наймодатель может войти в жилье без предупреждения в случаях крайней необходимости, например, в связи с неотложным ремонтом, возникшим из-за аварии <161>. Данное право наймодателя, на наш взгляд, должно быть закреплено и конкретизировано в договоре коммерческого найма жилого помещения его сторонами для избежания случаев нарушения конституционного права нанимателя на неприкосновенность жилища, которые так распространены на практике.

--------------------------------

<161> Закон о владельце-наймодателе и съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)). Текст данного Закона представлен на сайте русскоязычной общины г. Сиэтла (США). URL: www.russianseattle.com (дата обращения 18.12.2018).

 

Рассматриваемый нами Закон запрещает неправомерные действия наймодателя. Так, наймодатель в случаях, когда съемщик не вносит либо задерживает внесение платы за наем жилья, не имеет права менять замки, добавлять новые замки, другими способами препятствовать свободному доступу последнего в жилое помещение, а также конфисковать имущество съемщика, находящееся в жилом помещении. Указанные положения, на наш взгляд, очень актуальны и для договора коммерческого найма и должны быть предусмотрены его сторонами во избежание нарушения, в частности, прав нанимателя по пользованию жилым помещением.

Вопросы ответственности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения остались за рамками гл. 35 ГК РФ. В отличие от ГК РФ, в ст. 66 ЖК РФ предусматривается административная и гражданско-правовая ответственность наймодателя по договору социального найма. Для договора коммерческого найма характерна, прежде всего, гражданско-правовая ответственность наймодателя, которая наступает на общих основаниях, предусмотренных гл. 25 ГК РФ. Применение общих правил гл. 25 ГК РФ не исключает возможности конкретизации в гл. 35 ГК РФ ответственности наймодателя по договору, что и было нами сделано при рассмотрении обязанностей наймодателя по передаче жилого помещения нанимателю. При этом также не исключается и административная ответственность наймодателя в соответствии с КоАП РФ.

Права и обязанности нанимателя. Выделенные в ст. 678 ГК РФ обязанности нанимателя сводятся к следующему:

1) использовать жилое помещение для проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором коммерческого найма не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Обратимся к обязанностям нанимателя по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК РФ). С последней тесно связана обязанность нанимателя проводить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания. К текущему ремонту относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных проемов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они проводятся за счет наймодателя.

Как уже отмечалось, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК РФ). Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае, если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15 ГК РФ, гл. 59 ГК РФ).

За рамками гл. 35 ГК РФ остается вопрос о проведении нанимателем за свой счет переустройства и реконструкции жилого помещения с разрешения наймодателя. Как уже было отмечено, при проведении названных работ меняется функциональное назначение жилого помещения, т.е. производимые улучшения жилого помещения по своему характеру приравниваются к числу не отделимых без вреда для данного жилого помещения (например, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат и т.д.). Отсюда, на наш взгляд, целесообразно решить данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 623 ГК РФ следующим образом: "в случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя переустройство и реконструкцию жилого помещения, наниматель имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости затрат, связанных с проведением переустройства и реконструкции жилого помещения, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения".

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК РФ). Если в договоре коммерческого найма порядок и сроки внесения платы за жилое помещение не указаны, они определяются в соответствии с жилищным законодательством (ст. 155 ЖК РФ). Законодательством Чехии установлена обязанность нанимателя, который не вносит плату за наем жилого помещения в течение 5 дней после наступления срока платежа, определенного в договоре, уплатить наймодателю пени за каждый день просрочки <162>. Данная обязанность нанимателя может быть предусмотрена в договоре коммерческого найма по желанию его сторон.

--------------------------------

<162> См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 131.

 

По общему правилу наниматель также оплачивает коммунальные услуги. Однако это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК РФ). Неисполнение нанимателями обязанности по плате коммунальных услуг влечет взыскание образовавшейся задолженности по коммунальным платежам в судебном порядке. При рассмотрении данной категории дел суды обоснованно исходят из обязанности ответчиков-нанимателей в полном объеме оплачивать предоставляемые коммунальные услуги ввиду проживания в жилом помещении и пользования такими услугами, если претензии к их качеству не предъявлялись.

В договоре коммерческого найма жилого помещения обязанность нанимателя оплачивать счета за коммунальные услуги не следует ставить в зависимость от факта их оплаты самим наймодателем, поскольку в этом случае он сможет задержать платеж до представления ему доказательств оплаты со стороны наймодателя (см.: Апелляционное определение Омского областного суда от 07.10.2015 по делу N 33-7131/2015) <163>.

--------------------------------

<163> См.: Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016. 316 с.

 

За нарушение нанимателем срока внесения платежей в договоре коммерческого найма следует предусмотреть неустойку в виде фиксированной суммы или процента от суммы долга за каждый день просрочки до даты погашения долга включительно. Несмотря на акцессорный характер неустойки по отношению к основным обязательствам из договора коммерческого найма при желании наймодатель вправе приостановить доступ к жилому помещению нанимателя, если тот не погасит неустойку, при условии, что такая возможность прямо предусмотрена в договоре коммерческого найма в соответствии со ст. 328 ГК РФ, поскольку как кредитор он вправе приостановить исполнение своего обязательства даже в отношении тех обязательств, которые не находятся в синаллагматической связи <164>. Однако в этом случае наймодатель должен учитывать, что на весь период приостановления доступа в жилое помещение он утрачивает право на взимание с нанимателя платежей, поскольку тот лишен возможности в нем проживать по его инициативе.

--------------------------------

<164> Карапетов А.Г. Приостановление исполнения обязательства как способ защиты прав кредитора. М.: Статут, 2011. С. 132.

 

Для обеспечения защиты своих прав наймодателю следует взять с нанимателя обеспечительный платеж в размере одного или нескольких месячных платежей за наем, который будет удерживаться им до конца срока найма и будет возвращен после сдачи жилого помещения, если наниматель не допускал нарушений своих обязательств перед ним. Из обеспечительного платежа наймодатель вправе вычитать задолженность по наемной плате, суммы неустоек, убытков с последующим пополнением его общей суммы, что обязательно следует оговорить в договоре коммерческого найма жилого помещения <165>.

--------------------------------

<165> Дружинин А. Спорная неустойка за отказ от заключения договора // Бухгалтерский учет. 2013. N 9.

 

Обеспечительный платеж также можно использовать для компенсации убытков наймодателя на случай одностороннего отказа от договора со стороны нанимателя: удержанная денежная сумма позволит наймодателю компенсировать хотя быть часть неполученного дохода за несколько месяцев, в течение которых он будет подыскивать нового нанимателя. Можно также указать, что в случае одностороннего расторжения нанимателем договора внесенный им обеспечительный платеж остается у наймодателя (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

Из существа отношений найма вытекает обязанность нанимателя при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. В частности, такая обязанность закреплена Законом о владельце-наймодателе и съемщике (США) <166>, ст. 21 Закона, регулирующего отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай <167>. В главе 35 ГК РФ отсутствуют нормы, регламентирующие данную обязанность нанимателя по договору коммерческого найма, хотя она имеет большое значение.

--------------------------------

<166> Закон о владельце-наймодателе и съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)). Текст данного Закона представлен на сайте русскоязычной общины г. Сиэтла (США). URL: www.russianseattle.com (дата обращения 18.12.2018).

<167> Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в эмирате Дубай. 2007. N 26 (принятый Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, правителем Дубая). См. текст данного Закона на сайте Всемирная исламская политико-правовая мысль (Исламское право). URL: https://www.worldislamlaw.ru/?p=639&attempt=1 (дата обращения: 18.12.2018).

 

Как уже отмечалось, состояние передаваемого нанимателю жилого помещения должно фиксироваться в передаточном акте или ином документе, подписанном сторонами. В случае прекращения договора возвращение жилого помещения наймодателю должно оформляться аналогичным образом. При этом в договоре коммерческого найма стороны могут указать состояние, в котором жилое помещение и находящееся в нем имущество должны быть возвращены наймодателю после прекращения договора.

Наниматель обязан вернуть жилье по истечении срока договора в нормальном состоянии с учетом его естественного износа. Если имуществу наймодателя был причинен ущерб в период действия договора коммерческого найма, наниматель обязан его возместить. Если ущерб был причинен виновными действиями третьих лиц, обязанность по его возмещению все равно лежит на нем, что не лишает его возможности предъявить регрессный иск к причинителю ущерба (см.: Определение Московского городского суда от 26.09.2011 по делу N 33-27879).

Принимая от нанимателя жилое помещение и находящееся в нем имущество, наймодатель должен учитывать изменения состояния имущества, вызванные его естественным износом. Например, диван со светлым покрытием, которым пользуются по договору найма сроком три года, может потерять свой первоначальный вид. Также за три года изменятся обои, ламинат, дверные замки и т.д. Поэтому нельзя требовать от нанимателя возмещения убытков, возникших в связи со снижением стоимости имущества в результате его естественного износа, предполагая, что наниматель бережно относился к переданному внаем имуществу, соблюдал установленные договором правила пользования им.

При возврате жилого помещения и сдаваемого вместе с ним имущества наличие и состояние каждой вещи проверяется по описи. При отсутствии у сторон претензий друг к другу подписывается передаточный акт. В случае же возникновения спора, который не удается решить мирным путем, например, наниматель отрицает факт повреждения имущества или не согласен с суммой ущерба, отказывается оплатить расходы наймодателя на ремонт вещи, то стороны вправе обратиться в суд, предоставив в качестве доказательств договор, передаточный акт и опись имущества.

Все недостатки возвращаемого помещения фиксируются в акте возврата с подробным описанием. При уклонении нанимателя от его подписания наймодатель не лишен возможности составить его в одностороннем порядке, выслав затем по почте или по электронной почте. Для оформления акта возврата наймодатель вправе привлечь соседей, сотрудников управляющей организации, которая обслуживает соответствующий многоквартирный дом (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2013 по делу N 11-16129), сделать фотографии и видеозапись для документирования состояния помещения и т.д.

Кроме того, уклонение нанимателя от подписания акта возврата чревато для него начислением наемной платы, поскольку до подписания данного документа считается, что жилое помещение находится в его владении и обязательство по оплате проживания не прекратилось. Досрочное освобождение жилого помещения, равно как и непроживание в нем без прекращения заключенного договора коммерческого найма, не является основанием для освобождения нанимателя от обязанности вносить платежи за него (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

При оценке состояния возвращенного жилого помещения в случае, если наймодателем заявлено требование о возмещении ущерба, суд принимает во внимание представленные в дело акты приема-передачи и возврата, учитывает характер повреждений, оценивает, не относятся ли они к нормальному естественному износу (см.: Кассационное определение Нижегородского областного суда от 29.11.2011 по делу N 33-11959), например, загрязнение обоев, снижение качества работы электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации и др., которые исключают возможность требовать от нанимателя возмещения убытков. А вот такие повреждения, как разбитая плитка и неработающая бытовая техника, не могут быть отнесены к естественному износу, поскольку связаны с неаккуратным обращением с имуществом и могут быть обусловлены виновными действиями нанимателя, который отвечает за ущерб (см.: Определение Московского городского суда от 14.10.2010 по делу N 33-32346).

Для удобства расчетов в договоре коммерческого найма следует отразить порядок оплаты проживания в жилом помещении в случае, когда истечет срок его найма и до фактического возврата пройдет несколько дней. Чтобы не определять размер оплаты расчетным путем, наймодателю целесообразно в договоре установить размер фиксированной платы: например, 3 000 руб. в день с указанием на то, что неполный день проживания оплачивается как полный.

В целом вопрос возвращения жилого помещения при прекращении договора коммерческого найма, на наш взгляд, необходимо решить по аналогии закона со ссылкой на ст. 622 ГК РФ, дополнив ст. 678 ГК РФ следующими положениями:

1) при прекращении договора коммерческого найма жилого помещения наниматель обязан вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

2) если наниматель не возвратил переданное внаем жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за жилое помещение за все время просрочки; в случае когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения;

3) в случае когда за несвоевременный возврат переданного внаем жилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения.

Статья 685 ГК РФ предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование все либо часть нанятого им жилого помещения в поднаем. На наш взгляд, правовое регулирование отношений поднайма жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, в настоящее время приобретает особую значимость, т.к. участились случаи ненадлежащего поведения нанимателей при предоставлении снимаемого жилья в поднаем. Так, пользуясь отсутствием наймодателя, например, уехавшего в командировку, находящегося на лечении, наниматель сдает снимаемое жилье в поднаем, при этом не обременяя себя обязанностью получить его согласие. В итоге возвратившийся наймодатель застает в жилом помещении других граждан, которые уже внесли нанимателю обусловленную за поднаем плату и не собираются выселяться из жилого помещения. Причем если наймодатель сдавал жилье, в котором он проживает сам, то ему становится просто негде жить.

Оказавшись в такой ситуации, наймодатели вынуждены обращаться в суд с исками о признании не приобретшими права пользования жилым помещением поднанимателей и их выселении <168>. Рассматривая данные дела, судьи районных судов г. Ульяновска обращают внимание на недостаточное регулирование отношений поднайма жилья, предоставленного по договору коммерческого найма, в отличие от договора социального найма жилого помещения, в связи с чем нарушаются не только права наймодателей и нанимателей, но и поднанимателей жилья. Так, в ст. 685 ГК РФ не предусматривается форма выражения согласия наймодателя на передачу нанимателем жилья в поднаем, отсутствует требование об обязательном соблюдении письменной формы договора поднайма жилого помещения.

--------------------------------

<168> См., в частности, заочное решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 03.08.2007 (дело N 2-1580/2007).

 

В соответствии с п. 1 ст. 685 ГК РФ непременным условием передачи жилого помещения в поднаем служит получение согласия наймодателя. Аналогичное правило содержится в законодательстве Венгрии, пар. 549 ГГУ <169>. Часть 1 ст. 76 ЖК РФ предусматривает письменное согласие наймодателя на передачу жилого помещения в поднаем. На наш взгляд, применительно к договору коммерческого найма такое согласие наймодателя также должно быть выражено в письменной форме либо изначально включено в качестве условия договора.

--------------------------------

<169> См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 131; Гражданское уложение Германии. Серия "Германские и европейские законы" / В. Бергман. М., 2004.

 

Наниматель по договору социального найма для сдачи жилого помещения в поднаем, кроме письменного согласия наймодателя, должен также получить и письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов семьи (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). Статья 685 ГК РФ не устанавливает обязанности нанимателя по договору коммерческого найма получить согласие (письменное или устное) от лиц совместно с ним проживающих. Это объясняется тем, что ответственным за действия поднанимателей является только сам наниматель, а не лица, совместно с ним проживающие.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем (п. 1 ст. 685 ГК РФ). Из этого следует, что отвечать перед наймодателем за действия поднанимателя придется самому нанимателю, как и нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера - оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение, а, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору коммерческого найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

В силу того что договор поднайма связывает исключительно нанимателя и поднанимателя, наймодателю в принципе безразлично, как складываются отношения между ними, тем более что его интересы защищены ответственностью нанимателя за все действия поднанимателей. Поэтому, в отличие от ЖК РФ, в котором договору поднайма жилого помещения посвящено сразу несколько статей (ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ), гл. 35 ГК РФ подробно данный договор не регулирует, устанавливая к нему лишь самые важные требования, несоблюдение которых влечет недействительность рассматриваемого договора. В целом, как и любой гражданско-правовой договор, договор поднайма жилого помещения подчиняется общим положениям об обязательствах и договоре.

Предметом договора поднайма является часть жилого помещения (комната, несколько комнат) или все жилое помещение. ГК РФ не уточняет, в каких случаях в поднаем передается все жилое помещение, а в каких - только его часть, как это сделано в ч. 1 ст. 76 ЖК РФ (все жилое помещение передается в поднаем в случаях временного выезда нанимателя и членов его семьи), но содержит важное условие о соблюдении нормы общей площади жилого помещения на одного человека при заключении договора поднайма (п. 2 ст. 685 ГК РФ) <170>. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма.

--------------------------------

<170> В соответствии с ч. 1 ст. 76 ЖК РФ после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного человека не должна быть менее учетной нормы.

 

Статья 685 ГК РФ не содержит требования об обязательном соблюдении письменной формы договора поднайма жилого помещения. Но в силу того что за все действия поднанимателей ответственность перед наймодателем несет наниматель, думается, что в целях защиты прав и интересов прежде всего самого нанимателя по договору коммерческого найма необходимо предусмотреть заключение договора поднайма жилого помещения в письменной форме, по аналогии с ч. 1 ст. 77 ЖК РФ, при этом интересам наймодателя, в свою очередь, будет отвечать положение о передаче ему экземпляра договора поднайма, заключенного нанимателем. Кроме того, в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ). Таким образом, указанные положения, с одной стороны, обеспечат права и интересы нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения, а с другой - не приведут к вмешательству наймодателя в отношения сторон договора поднайма.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным (п. 3 ст. 685 ГК РФ). Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ: оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же жилым помещением. На наш взгляд, положение п. 3 ст. 685 ГК РФ необходимо конкретизировать, указав, что порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения, как это сделано в ч. 2 ст. 78 ЖК РФ.

Пункт 4 ст. 685 ГК РФ содержит единственное положение, определяющее период действия договора поднайма. Так, срок такого договора не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения. На наш взгляд, п. 4 ст. 685 ГК РФ может быть дополнен по аналогии с ч. 3 ст. 77 ЖК РФ следующим положением: договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения.

Кроме того, целесообразно уточнить, что если договор поднайма заключен без указания срока его действия, то по аналогии закона в силу п. 1 ст. 683 ГК РФ такой договор считается заключенным на срок действия договора коммерческого найма данного жилого помещения. При досрочном же прекращении последнего одновременно с ним прекратится и договор поднайма (п. 5 ст. 685 ГК РФ). В целом изменение и расторжение договора поднайма жилого помещения осуществляется в соответствии с правилами гл. 29 ГК РФ.

Кроме того, на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве поднанимателя на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК РФ). Это положение объясняется тем, что договор коммерческого найма заключается, прежде всего, для собственного проживания нанимателя и не преследует в качестве основной цели извлечение дохода от сдачи, в свою очередь, данного помещения в поднаем.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Временные жильцы - это обычно родственники нанимателя или совместно проживающих с ним граждан, друзья, знакомые, как проживающие в данном населенном пункте, так и прибывшие из других областей. Необходимость во временном проживании может возникнуть из-за специфики работы, службы, длительной коман