Недостатки управления многоквартирным домом управляющей организацией.

1. Дополнительная плата за услуги. Управляющая организация - это коммерческая организация, получающая прибыль за свою деятельность, зарабатывающая на управлении многоквартирными домами. Однако это обстоятельство не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению многоквартирным домом, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль. Кроме того, полученная прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы и качества обслуживания многоквартирного дома.

2. Средства, собранные на содержание одного многоквартирного дома, могут при необходимости быть переброшены на другие многоквартирные дома, управляемые данной управляющей организацией.

3. Руководство управляющей организации редко прислушивается к мнению собственников помещений многоквартирного дома, поэтому им приходится соглашаться со всеми решениями данной организации.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не могут использовать общее имущество для получения доходов и впоследствии расходовать их на нужды данного многоквартирного дома. Исключением является сдача в аренду помещений или объектов для рекламы.

5. Не все управляющие организации полностью соответствуют своему профессиональному назначению: обладают необходимыми финансовыми ресурсами, материально-технической базой и специалистами.

 

2.4. Вселение собственником в жилое помещение

временных жильцов.

Предоставление жилого помещения в коммерческий наем

 

В жилищном, так же как и в гражданском, праве различные субъекты правоотношений могут иметь и вещные права, тесно связанные с пользованием имуществом, и права, основанные на обязательствах, например договор найма жилого помещения, договор безвозмездного пользования жилым помещением.

В ст. 209 ГК РФ установлено содержание права собственности: "Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".

Таким образом, право собственности включает в себя три правомочия: право владения, право пользования и право распоряжения.

Исходя из этого ч. 1 ст. 30 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. О назначении и пределах использования жилых помещений говорится в ст. 17 ЖК РФ.

Часть 2 ст. 30 ЖК РФ уже более детально рассматривает одно из правомочий собственника - распоряжение жилым помещением. Из данной статьи следует, что лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, имеет право предоставить данное жилое помещение физическому или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

В данном случае для распоряжения жилым помещением используются различные виды договоров. Для граждан это такие договоры, как, например, безвозмездного пользования, коммерческого найма жилого помещения.

Так, собственник, члены его семьи и иные совместно проживающие с ним граждане по взаимному согласию вправе предоставлять все или часть жилого помещения для проживания временных жильцов на основании договора безвозмездного пользования (ссуды).

В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Указанное положение прямо не следует из ст. 80 ЖК РФ, но может применяться по аналогии. При этом важно учитывать, что предоставить жилое помещение для проживания временных жильцов члены семьи собственника и иные совместно проживающие с ним граждане вправе с предварительного уведомления собственника такого жилого помещения, который вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

В любом случае срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет лицо, вселившее таких временных жильцов, а перед всеми остальными третьими лицами - непосредственно собственник жилого помещения.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования собственником или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявлении указанного требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Важно отметить, что с проживанием временных жильцов у собственника жилого помещения могут возникнуть определенные проблемы. Прежде всего, проблема с регистрацией временного жильца в жилом помещении, принадлежащем собственнику. Согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" граждане должны регистрироваться по месту временного пребывания. Несмотря на то что регистрация имеет уведомительный характер, в ряде ситуаций ее отсутствие может создать дополнительные трудности, например, с получением социальных льгот, доступом к государственным медицинским услугам, устройством ребенка в детский сад или школу, постановкой на учет в ФНС, пенсионный фонд, оформлением статуса ИП, при устройстве на работу и т.д.

Именно поэтому собственников жилых помещений друзья, родственники или знакомые, проживающие в качестве временных жильцов, просят зарегистрировать их в своем жилом помещении. Прежде чем соглашаться на такое действие, собственнику необходимо обдумать все правовые последствия.

Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" без временной регистрации приезжие могут находиться в другом городе, населенном пункте не более трех месяцев. Таким образом, если срок проживания временных жильцов меньше трех месяцев, регистрировать их в жилом помещении не нужно.

В соответствии п. п. 10 - 12, 15 указанного Постановления Правительства РФ регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению, в т.ч. с собственниками жилых помещений. Граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в трехдневный срок со дня обращения временно проживающих в их жилых помещениях граждан должны подать документы в органы регистрационного учета для регистрации указанных граждан. Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства.

Согласие собственника на временную регистрацию должно быть письменным. Оно заверяется у нотариуса либо непосредственно в месте, куда подаются документы на временную регистрацию (разумеется, в присутствии соответствующих лиц). Важно отметить, что срок временной регистрации должен быть оговорен собственников и временными жильцами заранее и четко указан в заявлении на регистрацию и соответствующем согласии собственника.

Необходимо отметить, что регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания родителей (усыновителей, опекунов) производится независимо от согласия лиц, предоставивших жилое помещение для проживания. Таким образом, временные жильцы, зарегистрированные собственником в принадлежащем ему жилом помещении, могут независимо от его согласия в свою очередь зарегистрировать в нем своих несовершеннолетних детей, а также фактически вселить их в занимаемое жилое помещение, что создаст для собственника дополнительные проблемы.

Согласно п. 30 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, по истечении сроков, указанных в их заявлениях о регистрации по месту пребывания. При досрочном убытии гражданина из жилого помещения, не являющегося его местом жительства, этот гражданин либо лицо, предоставившее ему жилое помещение для временного проживания, обращается с заявлением в произвольной форме о снятии его с регистрационного учета по месту пребывания с указанием даты убытия (если такая дата известна) либо направляет заявление почтовым отправлением или через Единый портал в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания этого гражданина.

Наличие временной регистрации временного жильца предоставляет ему только право на проживание в этом жилом помещении на определенный срок. Однако даже временная регистрация может, например, негативно отразиться на размере платы за коммунальные услуги, т.к. временные жильцы по общему правилу не несут ответственности за их неоплату. Наибольшее увеличение ожидает собственников в тех случаях, когда жилое помещение не оборудовано индивидуальными приборами учета электрической энергии, холодной и горячей воды. Если же собственник жилого помещения получает субсидию на оплату коммунальных услуг, то увеличение количества проживающих (зарегистрированных) лиц может нивелировать данную льготу по причине увеличения совокупного дохода его семьи.

Кроме того, проживая в жилом помещении, временные жильцы, по сути, могут делать все, что им хочется, например, принимать гостей и устраивать застолья с распитием алкоголя. Подобные мероприятия очень часто заканчиваются скандалами и ссорами, приводящими к нарушению прав и законных интересов соседей, жалобами в управляющую организацию, вызовом полиции. Возможна и такая ситуация, когда временный жилец взял банковский кредит и не погашает его, в связи с чем у собственника могут появиться проблемы с коллекторами. На адрес собственника жилого помещения могут приходить и неоплаченные квитанции за различные правонарушения. Самыми распространенными проблемами, с которыми сталкиваются собственники жилых помещений, предоставляющие их для проживания временным жильцам, - это порча имущества, бесхозяйное обращение с жилым помещением, а в отдельных случаях и кражи вещей собственника. Могут иметь место и другие ситуации, например, когда временные жильцы без ведома собственника производят за счет собственных средств какие-либо ремонтные работы в жилом помещении, покупают мебель, технику.

Чтобы избежать указанных проблем, необходимо придать данным правоотношениям официальный статус, позволяющий собственнику взыскать с временных жильцов материальный ущерб в случае причинения вреда принадлежащему ему имуществу, обязать оплачивать коммунальные услуги и т.д. Это возможно сделать путем заключения договора безвозмездного пользования жилым помещением (ст. 689 ГК РФ).

Кроме того, собственнику жилого помещения, предоставляющему его для проживания временным жильцам на срок более трех месяцев, важно помнить, что регистрация указанных граждан в жилом помещении должна быть временной, а не постоянной. По закону временные жильцы могут проживать в жилом помещении беспрепятственно только в течение срока временной регистрации, а если регистрация постоянная - делать это бессрочно, т.к. в связи с этим уже изменится их правовой статус, и они перестанут быть временными жильцами, а превратятся в членов семьи собственника жилого помещения либо нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Сдача жилого помещения собственником внаем на основании договора коммерческого найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения является одним из основных и наиболее распространенных способов предоставления жилых помещений частного жилищного фонда для временного возмездного проживания граждан. Социально-экономическая обстановка в нашей стране заставляет граждан искать дополнительные источники доходов, среди которых ведущее место в сфере недвижимости принадлежит именно коммерческому найму жилья.

Применение термина "коммерческий" к договору найма жилого помещения. В пункте 1 ст. 671 ГК РФ дано понятие договора найма жилого помещения: "по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем". В приведенном определении отсутствует указание, что данный договор является коммерческим, однако это не мешает рассматривать данный договор таковым в теории, правоприменительной и судебной практике.

Но в то же время некоторые авторы, в частности, Е.В. Трушин, полагают, что применять термин "коммерческий" в отношении договора найма жилого помещения недопустимо, т.к. из гл. 35 ГК РФ не следует, что собственник обязательно должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к этому собственника жилого помещения. Кроме того, такое название договора найма противоречит ст. 682 ГК, согласно которой плата, установленная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы за жилое помещение, установленный законом, и при принятии подобного закона не может быть и речи о прибыли, даже если договор и будет называться коммерческим <104>.

--------------------------------

<104> См.: Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. N 3. С. 5.

 

Существование такой позиции (на наш взгляд, совершенно необоснованной) вызывает необходимость рассмотрения вопроса о целесообразности применения термина "коммерческий" к договору найма жилого помещения.

"Коммерческий" (лат.) означает торговый <105>. Термин "коммерческий" применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (откуда предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества. Действительно, возмездный характер договора найма позволяет наймодателю получать доход от предоставления жилого помещения для проживания нанимателю. Под доходом при этом следует понимать "деньги или иные материальные ценности, получаемые от какого-нибудь рода деятельности" <106>.

--------------------------------

<105> Современный словарь иностранных слов: около 20 000 слов. М.: Рус. яз., 1993. С. 293.

<106> См.: Словарь русского языка: 70 000 слов / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 22-е изд., стер. М.: Рус. яз., 1990. С. 181.

 

В свою очередь, деятельность по предоставлению жилья на условиях договора найма не подпадает под определение предпринимательской деятельности, содержащееся в п. 1 ст. 2 ГК РФ, т.к. не имеет своей основной целью систематическое получение прибыли, и ее вправе осуществлять любые лица, а не только зарегистрированные в качестве предпринимателей в установленном законом порядке.

Сущность рассматриваемого договора состоит в возмездном предоставлении жилья для проживания на определенный срок в целях удовлетворения жилищной потребности гражданина-нанимателя, что вовсе не предполагает систематичности сдачи жилья внаем и преследование в качестве основной цели извлечение прибыли. Так, в соответствии со ст. 684 ГК РФ наймодатель вправе отказаться от продления договора найма с нанимателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, в т.ч. по причине необходимости жилья для собственного проживания. Кроме того, получаемый наймодателем от сдачи жилья внаем доход не рассматривается в качестве прибыли налоговым законодательством, прежде всего, НК РФ. Так, объектом налогообложения физических лиц и организаций являются получаемые ими доходы, в частности, физические лица уплачивают налог на доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п. 1 ст. 208 НК РФ), организации - налог на имущество, в т.ч. переданное во временное владение, в пользование (п. 1 ст. 374 НК РФ), налог на прибыль с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду или иного его использования (ст. 274, подп. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ).

С учетом изложенного необходимо понимать "коммерческую природу" договора найма жилого помещения следующим образом: основная его цель состоит в удовлетворении жилищных потребностей граждан, что в то же время позволяет собственнику жилья извлекать доход в силу возмездности данного договора. Таким образом, в условиях рыночной экономики коммерческая направленность рассматриваемого договора (удовлетворение потребности в жилье на возмездной основе, предполагающей получение дохода) в полной мере отражает интересы его сторон.

Обозначенный в гл. 35 ГК РФ договор найма жилого помещения, на наш взгляд, в полной мере отвечает всем признакам коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, преследующего потребительские цели (обеспечение жильем малоимущих и других нуждающихся в нем категорий граждан). В защиту своей позиции приведем следующие аргументы.

Во-первых, указание на коммерческий характер договоров найма, заключаемых в отношении жилых помещений, предоставляемых из жилищного фонда коммерческого использования, содержит п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Во-вторых, в настоящее время наем жилья независимо от жилищного фонда, из которого предоставляются жилые помещения, является возмездным, предполагающим наличие платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст. ст. 671, 678, 682 ГК РФ; п. 5 ч. 3 ст. 67, ст. ст. 153 - 157, ч. ч. 1, 5 ст. 100 ЖК РФ). При этом только по договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования граждане при определенных условиях могут рассчитывать на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг <107>. Договор же найма (коммерческого) предполагает несение гражданином расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме.

--------------------------------

<107> См.: Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" // СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547; Постановление Правительства Российской Федерации от 29.08.2005 N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" // СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706.

 

По мнению Е.А. Суханова, возмездность обозначенного в гл. 35 ГК РФ договора найма жилого помещения, в отличие от договора социального найма, состоит в том, что он направлен на извлечение дохода наймодателем от сдачи жилого помещения внаем, и закон в настоящее время не ограничивает размер платы за жилье, устанавливаемой соглашением сторон <108>. Указанная позиция Е.А. Суханова поддерживается практикующими юристами, обоснованно считающими, что коммерческим является договор найма жилого помещения с условием об оплате, значительно большей, чем по договору социального найма и договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, причем составной частью такой оплаты (помимо расходов на содержание жилья, капитальный ремонт, коммунальные услуги) выступает доход собственника жилья. Так, в г. Ульяновске (Заволжский район) ежемесячная плата за наем 1-комнатной квартиры в среднем составляет 6 000 - 12 000 руб., а в г. Москве - около 30 000 руб. и выше <109>. Причем на размер стоимости найма не влияет такой критерий, заложенный в основу расчета размера платы за жилое помещение по договору социального найма, как объем площади жилого помещения, важным фактором определения цены найма выступает местонахождение жилья.

--------------------------------

<108> См.: Гражданское право: В 4 т.: Учеб. для студентов вузов / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Том 3: Обязательственное право. С. 596.

<109> Данные приведены из материалов, предоставленных федеральным агентством недвижимости "Эксперт".

 

Решением городской Думы Ульяновской области от 26.04.2017 N 44 установлены следующие размеры платы за пользование жилым помещением (табл. 2).

 

Таблица 2

 

Размеры платы за пользование жилым помещением

(платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам

социального найма и договорам найма жилых помещений

государственного или муниципального жилищного фонда

на территории муниципального образования "Город Ульяновск"

 

N п/п	Категории жилых (многоквартирных) домов в зависимости от степени благоустройства	Размеры платы за наем жилья, руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц
		Дома с панельными, кирпичными, монолитными стенами	Дома со стенами из прочих материалов
1	Дома, имеющие все виды благоустройства, включая лифт и мусоропровод	8,38	7,31
2	Дома, имеющие все виды благоустройства, с лифтом, без мусоропровода	8,17	7,09
3	Дома, имеющие все виды благоустройства, без лифта, с мусоропроводом	7,95	6,88
4	Дома, имеющие все виды благоустройства, без лифта и мусоропровода	7,74	6,66
5	Дома с частичными коммунальными удобствами	7,52	6,45
6	Дома без коммунальных удобств	7,31	6,23

 

При этом расчет размеров платы произведен на основании:

1) параметров и коэффициентов, утвержденных Постановлением администрации города Ульяновска от 29.03.2017 N 686 "Об утверждении Положения о расчете размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на территории муниципального образования "Город Ульяновск";

2) средней цены 1 квадратного метра общей площади на вторичном рынке жилья в муниципальном образовании "Город Ульяновск", составляющей 42 986,88 руб. по итогам 2016 г., по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области (Ульяновскоблстат).

Таким образом, обозначенный в гл. 35 ГК РФ договор найма (коммерческого), удовлетворяя потребности граждан в жилье, в то же время выполняет и другую цель - получение собственником дохода от сдачи жилья внаем.

В-третьих, по мнению некоторых авторов, положение п. 1 ст. 682 ГК РФ о возможности законодательного ограничения платы за жилое помещение, предоставляемого по договору найма (коммерческого), не отвечает современным потребностям рыночной экономики, т.к. при принятии закона, устанавливающего максимальный размер платы за жилое помещение (если только речь не идет о социальном жилье), значительно сузится рынок жилья, сдаваемого на условиях договора найма (коммерческого), что может привести к обострению социальной ситуации в стране <110>.

--------------------------------

<110> См.: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 14; Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 22 - 23.

 

Данное утверждение является спорным, а требование п. 1 ст. 682 ГК РФ, на наш взгляд, заслуживает особого внимания. По сути п. 1 ст. 682 ГК РФ содержит в себе противоречие: с одной стороны, исходя из принципа свободы договора, обозначенного в ст. 421 ГК РФ, предоставляет сторонам договора (коммерческого) найма жилого помещения право устанавливать размер платы за наем по взаимному соглашению, а с другой, - содержит возможность ограничения такого права. Возникает закономерный вопрос: для чего необходимо такое ограничение и сможет ли оно в случае, если все-таки соответствующий закон будет принят, существенно повлиять на заключение коммерческих договоров найма жилья? На наш взгляд, положение о возможном установлении государством максимального размера платы за наем необходимо рассматривать в качестве гарантии прав нанимателя как наиболее слабой стороны коммерческого договора найма.

Приведенные данные показывают существенную разницу в оплате социального и коммерческого жилья. Закрепляя договорный режим установления платы за наем жилого помещения при коммерческом найме в п. 1 ст. 682 ГК РФ, законодатель тем самым позволяет собственнику систематически извлекать доход от сдачи жилья внаем, но в то же время в этом же пункте стремится оградить нанимателя от произвола со стороны собственника жилья, стремящегося зачастую к установлению неоправданно высокой наемной платы. На наш взгляд, такое государственное регулирование отношений коммерческого найма жилых помещений необходимо, т.к. ничем не ограниченная "свобода договора" неизбежно приведет к тому, что наниматель останется один на один с "дикой стихией рынка". Практика разумного ограничения свободы установления платы за коммерческий наем жилья уже давно используется, например, в Германии, где с 18.02.1974 (с изменениями и дополнениями) действует Закон о регулировании повышения наемной платы <111>, преследующий цель помешать ее стихийному росту и защитить нанимателя. Так, наймодатель вправе требовать согласия нанимателя на повышение платы за наем жилья лишь при соблюдении следующих условий:

--------------------------------

<111> См.: Салтанова С.А. Защита прав нанимателя жилого помещения по законодательству Германии // Правоведение. 1994. N 3. С. 118 - 122.

 

1) размер наемной платы остается неизменным в течение года;

2) новый размер наемной платы не превышает размера наемной платы, обычной для данной местности и в домах аналогичного типа за последние четыре года;

3) в течение трех лет наемная плата не может повышаться более чем на 30%.

При этом размер платы за наем и ее повышение ставятся в зависимость от "возраста", благоустроенности предоставляемого жилья и взимаемой до этого платы: чем больше срок эксплуатации жилого помещения, тем меньше процент повышения наемной платы, и наоборот, если повышается благоустроенность жилья, например, за счет произведенных наймодателем улучшений, либо до этого взималась небольшая наемная плата, то процент, на который она может повыситься, увеличивается. Наймодатель обязан передать нанимателю письменное уведомление о повышении платы за наем жилья, в котором должны быть обоснованы причины такого повышения и содержаться точный расчет новых платежей. В свою очередь наниматель, получив такое уведомление, имеет право в течение двух месяцев проверять обоснованность повышения наемной платы и ее соответствие плате за наем, обычной для данной местности. При несогласии с повышением наемной платы в соответствии с указанным законом наниматель вправе предъявить иск об оспаривании согласия на повышение наемной платы, о взыскании излишне уплаченных сумм либо расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке.

На наш взгляд, как и в Германии, российский законодатель должен продумать меры защиты нанимателя от необоснованного завышения платы за наем жилья. В таком случае, даже если законодатель и воспользуется правом, обозначенным в п. 1 ст. 682 ГК РФ, и примет соответствующий закон, то он не только не приведет к снижению предложения на рынке коммерческого найма жилья, но и станет эффективным инструментом защиты прав нанимателей. В настоящее же время можно констатировать, что рассматриваемая норма не имеет конкретных механизмов реализации на практике и остается невостребованной.

Резюмируя изложенное, можно сделать вывод, что договор найма жилого помещения, обозначенный в гл. 35 ГК РФ, по своей природе является коммерческим, сущность его состоит в удовлетворении потребности граждан в жилье на возмездных началах, что, в свою очередь, предусматривает получение собственником жилья дохода от сдачи его внаем. Исходя из этого, считаем целесообразным включить наименование "коммерческий" в статьи гл. 35 ГК РФ применительно к договору найма жилого помещения.

Особенности правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма и договор аренды жилого помещения. Позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства (норм ЖК РФ) к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами гл. 35 ГК РФ. Таким образом, гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями.

В ст. ст. 671, 672 ГК РФ выделены три договорные модели найма жилого помещения - договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма жилого помещения, под которым фактически понимается договор коммерческого найма. Жилищное законодательство, центральное место в системе которого занимает ЖК РФ, регламентирует отношения социального найма жилых помещений и не регулирует отношения, связанные с коммерческим использованием жилья, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что договор найма (коммерческого) призван регулировать отношения, коренным образом отличающиеся от потребительского, социального использования жилых помещений.

Таким образом, на наш взгляд, действующим законодательством подготовлена правовая основа для регулирования договорных отношений найма жилых помещений - выделены и раздельно урегулированы договор социального найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма жилого помещения, под которым подразумевается договор коммерческого найма.

На практике достаточно часто возникает вопрос: какой договор заключает собственник жилого помещения, предоставляя его для проживания нанимателям, - договор найма или аренды? Различая договоры социального и коммерческого найма жилого помещения, п. 2 ст. 671 ГК РФ упоминает случаи, когда жилые помещения предоставляются во владение и (или) пользование юридическим лицам, которые могут их использовать только для проживания граждан <112>.

--------------------------------

<112> В этой связи следует отметить, что договор аренды жилого помещения по ГК РФ принципиально отличается от одноименного договора по Закону РФ от 24.12.1992 "Об основах федеральной жилищной политики". ГК РФ, в отличие от указанного Закона, подразумевает под арендатором не того, кто пользуется жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц, для которых право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, предоставление жилья гражданам для проживания в нем. Таким образом, ГК РФ устранил внутреннее противоречие, существовавшее в данном Законе, когда в аренду жилое помещение предоставлялось как гражданам, так и юридическим лицам, в результате чего сущностный признак найма - проживание - оказался утраченным. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 657.

 

Такие отношения должны оформляться не договором найма, а договором аренды (гл. 34 ГК РФ) или иным договором, например, безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) или договором строительного подряда, которым на основании ст. 747 ГК РФ предусмотрена обязанность заказчика передать подрядчику жилые помещения для проживания работников подрядчика на период строительства.

Поскольку жилое помещение не может использоваться юридическим лицом для целей своей деятельности (т.е. в качестве офисного помещения, магазина и т.д.), заключение указанных договоров для него не самоцель. Данные договоры всегда выступают промежуточным звеном для предоставления жилого помещения в пользование гражданам. Все названные договоры находятся вне сферы действия гл. 35 ГК РФ и регулируются нормами, относящимися к соответствующему виду договора, которые, в свою очередь, должны применяться с учетом установленных законом границ использования жилого помещения - для проживания в нем граждан, а также особенностей содержания и эксплуатации жилого помещения.

ГК РФ не содержит прямого ответа на вопрос о том, какой договор должен заключаться между пользователем жилого помещения по договору аренды или иному договору и гражданином. Это может быть, как договор найма жилого помещения, так и договор субаренды (поднайма).

На наш взгляд, при решении данного вопроса следует отталкиваться не от природы промежуточного договора (аренды, ссуды и др.), а исходить из конечной цели, ради которой он заключается, - это удовлетворение жилищных потребностей граждан. Такая цель может быть достигнута только в рамках договора найма жилого помещения (если речь идет о возмездности пользования) или договора безвозмездного пользования (если плата не взимается). Практика заключения договоров субаренды вместо договоров найма жилого помещения, по нашему мнению, должна расцениваться как ущемление жилищных прав граждан по сравнению с жилищными правами нанимателя.

В качестве пользователей по договору аренды п. 2 ст. 671 ГК РФ называет только юридических лиц. Вопрос о субъектном составе договора аренды жилого помещения является спорным: одни авторы делают вывод, что он может быть заключен только между юридическими лицами, другие - что на стороне как арендатора, так и арендодателя может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный предприниматель, третьи считают, что никаких ограничений в субъектном составе этого договора п. 2 ст. 671 ГК РФ не устанавливает.

Со своей стороны, позволим не согласиться ни с одной из перечисленных точек зрения, т.к. все они страдают определенной однобокостью, трактуя п. 2 ст. 671 ГК РФ в отрыве от п. 1 указанной статьи. Если данный пункт рассматривать без учета п. 1 ст. 671 ГК РФ, то смысл его заключается в ограничении субъектного состава договора аренды жилого помещения исключительно юридическими лицами, что, на наш взгляд, не корректно, т.к. стороной договора аренды жилья может быть и индивидуальный предприниматель, сдающий жилье внаем гражданам, - пар. 1 гл. 34 ГК РФ никаких огранич