Система эксплуатации недвижимости. Понятие и цели эксплуатации недвижимости

ОРГАНИЗАЦИЯ МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ. МЕНЕДЖМЕНТ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

ПЛАН

Введение

1.Система эксплуатации недвижимости. Сущность и содержание предмета исследования

2. Объекты технической эксплуатации

3. Структура управления технической эксплуатацией

4. Критерии качества технической эксплуатации

5. Точки зрения различных авторов

Заключение

Список использованной литературы

 

Введение

В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации. Каждый год на рынке коммерческой недвижимости возникают новые объекты: бизнес-центры, офисные и торговые центры, торгово-развлекательные комплексы и др. В этой связи можно отметить актуальность рассматриваемой темы [1].

Актуальность тем обусловлена тем, что на рынке управления недвижимостью существует особая необходимость профессионального управления, которое включает в себя такие составляющие, как: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов и жильцов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Система технической эксплуатации включает в себя поддержание в надлежащем виде здания и всех коммуникаций. Техническая эксплуатация определяется как все виды деятельности, необходимые для поддержания первоначального стандарта и качества здания. В состав технической эксплуатации объекта недвижимости входят важные мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. Управление эксплуатацией - это организация и планирование различных видов деятельности по технической эксплуатации объекта недвижимости.

В связи с актуальностью темы, велика популярность ее обсуждения с разных точек зрения и разных подходов в различных трудах. Так, Люлькин В.С., Люлькина Н.М., Кузин Н.Я. в своей работе исследуют основные задачи фасилити менеджмента в процессе технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости [2].

Дементьева М.Е. в своем труде рассматривает специфические особенности эксплуатационного процесса, влияющие на процедуру принятия управленческих решений при возникновении типичных ситуаций, в частности, при перспективном планировании ремонтов [3].

Плешкова Н.А., Першина Е.Г. отмечают в своем труде, что разработка стратегии является необходимым условием успешного развития в долгосрочной перспективе [4].

В связи с вышеизложенным, целю настоящей работы является рассмотреть, как происходит организация материально-технического обеспечения и как происходит управление эксплуатацией недвижимости.

Среди задач, последовательно раскрывающих настоящую тему можно выделить: рассмотрение методологии для технически эффективной эксплуатации недвижимости, так и для ее корректной экономической оценки; теоретический обзор системы технической эксплуатации недвижимости; рассмотрение основных положений, стандартов; норм и правил технической эксплуатации, применяемых в управлении недвижимостью.

Объектом исследования выступает процесс управления эксплуатацией недвижимостью.

 

ОРГАНИЗАЦИЯ МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ. МЕНЕДЖМЕНТ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

ПЛАН

Введение

1.Система эксплуатации недвижимости. Сущность и содержание предмета исследования

2. Объекты технической эксплуатации

3. Структура управления технической эксплуатацией

4. Критерии качества технической эксплуатации

5. Точки зрения различных авторов

Заключение

Список использованной литературы

 

Введение

В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации. Каждый год на рынке коммерческой недвижимости возникают новые объекты: бизнес-центры, офисные и торговые центры, торгово-развлекательные комплексы и др. В этой связи можно отметить актуальность рассматриваемой темы [1].

Актуальность тем обусловлена тем, что на рынке управления недвижимостью существует особая необходимость профессионального управления, которое включает в себя такие составляющие, как: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов и жильцов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Система технической эксплуатации включает в себя поддержание в надлежащем виде здания и всех коммуникаций. Техническая эксплуатация определяется как все виды деятельности, необходимые для поддержания первоначального стандарта и качества здания. В состав технической эксплуатации объекта недвижимости входят важные мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. Управление эксплуатацией - это организация и планирование различных видов деятельности по технической эксплуатации объекта недвижимости.

В связи с актуальностью темы, велика популярность ее обсуждения с разных точек зрения и разных подходов в различных трудах. Так, Люлькин В.С., Люлькина Н.М., Кузин Н.Я. в своей работе исследуют основные задачи фасилити менеджмента в процессе технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости [2].

Дементьева М.Е. в своем труде рассматривает специфические особенности эксплуатационного процесса, влияющие на процедуру принятия управленческих решений при возникновении типичных ситуаций, в частности, при перспективном планировании ремонтов [3].

Плешкова Н.А., Першина Е.Г. отмечают в своем труде, что разработка стратегии является необходимым условием успешного развития в долгосрочной перспективе [4].

В связи с вышеизложенным, целю настоящей работы является рассмотреть, как происходит организация материально-технического обеспечения и как происходит управление эксплуатацией недвижимости.

Среди задач, последовательно раскрывающих настоящую тему можно выделить: рассмотрение методологии для технически эффективной эксплуатации недвижимости, так и для ее корректной экономической оценки; теоретический обзор системы технической эксплуатации недвижимости; рассмотрение основных положений, стандартов; норм и правил технической эксплуатации, применяемых в управлении недвижимостью.

Объектом исследования выступает процесс управления эксплуатацией недвижимостью.

 

Система эксплуатации недвижимости. Понятие и цели эксплуатации недвижимости

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием, что дает возможность обеспечить их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла. Имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений [1].

В процессе эксплуатации здания осуществляется владение, пользование и распоряжение правами на недвижимое имущество, может происходить смена собственника, т. е. здание находится на II или III стадиях правового жизненного цикла. Прекращение использования объекта недвижимости (IV стадия) означает, что физически здание продолжает существовать, однако улучшения не добавляют стоимости имуществу. На V стадии здание разрушается, что требует дополнительных затрат.

Техническая эксплуатация здания – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполнение им заданных функций. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности.

 Цели и задачи эксплуатации недвижимости: обеспечение увеличения стоимости недвижимости; управление показателями физического износа; поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости. Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности: управление технической эксплуатацией; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем; санитарное содержание.

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д. [1].