Понятие, правовая природа и виды недвижимого имущества

Деление вещей на движимые и недвижимые идет к нам еще из римского права. В римском праве к недвижимому имуществу (res immobiles) относили не только землю и недра земли, но и постройки, насаждения, посевы. Все что было связано с землей подчинялось правилу сделанное над поверхностью – следует за поверхностью (superficies solo cedit).

В советское время концепция деления вещей по признаку движимости претерпело значительные перемены. В следствии того, что в РСФСР было отменено право частной собственности на землю, в гражданском кодексе РСФСР 1922 года отказались от деления вещей по признаку движимости. Рассматривая законодательство РСФСР, можно отметить, что при упразднении вещей по признаку движимости, законодатель относит к недвижимости землю и все, что с ней прочно связана. Хоть право собственности на землю и отсутствовало, для строений был введен особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Если рассматривать понятие недвижимости в Гражданских кодексах Японии, Италии, Швейцарии можно отметить, что все они обозначают недвижимость, в качестве земли и вещей, прочно связанных с землей.

В белорусском законодательстве недвижимость не получила четкого определения, которое точно бы относило тот или иной объект к недвижимости. Согласно ст. 130 ГК Республики Беларусь, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места. К недвижимому имуществу также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [4]. Также следует отметить, что в качестве недвижимого имущества законодатель выделяет самовольную постройку. Хотя самовольная постройка и является недвижимым имуществом, согласно п. 1 ст. 223 ГК, законодатель не относит ее к базовому понятию недвижимости. Рассматривая данную норму можно сделать вывод, что термин «постройка» будет являться родовым понятием для недвижимого имущества, созданного лицом с нарушением установленного, законодателем, порядка.

Законодатель использует два признака для определения вещей, которые являются недвижимостью. Первый – материальный, т.е. степень связи с землей. Второй признак, который относит ряд вещей к разряду недвижимых – это юридический. Законодатель распространяет статус недвижимых вещей на вещи, которые по природе своей не являются недвижимыми т.е. по своим естественным свойствам данные вещи являются движимыми. Данные вещи приравниваются к недвижимым в силу прямого указания. По мнению В. Ф. Чигира, роль таких объектов в гражданском обороте на столь важна, что требует особенного правового регулирования [12].

Используя данные признаки можно выделить три основные группы объектов недвижимости:

1)  Земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты.

2)  Объекты, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

3)  Отнесение к недвижимости движимые вещи – подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море».

Рассматривая первую группу объектов, стоит обратится к их определению данное законодательствам. В Кодексе Республики Беларуси о Земле понятие земельный участок трактуется, как часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение, а также рассматривается в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями [6]. В Кодексе Республики Беларусь о Недрах понятие недра трактуются, как часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности, дна водоемов, водотоков [7]. В Водном кодексе Республики Беларусь понятие водный объект трактуется как, сосредоточение вод в искусственных или естественных углублениях земной поверхности либо в недрах, имеющее определенные границы, объем и признаки гидрологического режима или режима подземных вод [2]. Рассматривая данные понятия можно выделить то, что они являются естественной частью планеты т.е. они образовались без непосредственного участия человека.

Следующая группа объектов – это объекты, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В ГК Республик Беларусь имеется перечень таких объектов, к ним относятся: многолетние насаждения, машино-место, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, незавершенные законсервированные капитальные строения.

Такие вещи при их отделении от земли автоматически будут переведены в разряд движимых вещей. Законодатель не дает определение движимой вещи, а точнее законодатель относит к движимым вещам все те, которые не относятся к недвижимым, включая ценные бумаги и деньги, признаются движимым имуществом. Так при заготовке леса, спилиный лес будет переходить в разряд движимых вещей.

Законодательство дает определение таким понятиям как машино-место, капитальное строение, изолированные помещения, незавершенные законсервированные капитальные строения, все они закреплены в Законе Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Изолированное помещение – внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При анализе данного понятие, можно отметить что критерием отнесения данного объекта недвижимости является то, что это внутренняя часть капитального строения с самостоятельным входом из помещения, расположенное внутри блокированного либо многоквартирного жилого дома вне квартир, предназначенное для обеспечения эксплуатации жилого дома. Машино-место – место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений [10]. Понятие выделяет два основные черты, которые определяют машино-место. Первая это то, что данное место является частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильные стоянки) т.е. если место не является частью капитального строения, тогда машино-место не будет считаться объектом гражданского права. Второй – предназначения данного места т.е. данное место используется только для размещения транспортного средств. Третий – особый порядок регистрации данного имущества. Использую данные критерии законодатель выделяет машино-место как отдельный объект гражданского права.

Капитальное строение (здание, сооружение) – любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; незавершенное законсервированное капитальное строение – законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [10].

Рассматривая данные два понятия следует обратить внимание на критерий степени связи с землей. Данный критерий требует некоторого уточнения. Прочная связь с землей традиционна предполагает, что недвижимое имущество имеющее прочную связь с землей не может быть отделено от нее без несоразмерного ущерба его назначению. Это можно заметить при анализе понятий капитальное строение и незавершенное законсервированное капитальное строение. В первом понятии законодатель выделяет такие признаки как, прочная связь землей и несоразмерный ущерб его назначению при перемещении, что несомненно, по мнению законодателя, относит данный объект к недвижимости, как можно заметить в втором понятии нет такого обозначения как, несоразмерный ущерб назначению объекта, а просто употребляется признак прочной связи с землей. Также следует отметить, что законодатель не дает официального определения несоразмерному ущербу назначения недвижимого имущества. Проблема используемого критерия прочности и связи объекта с землей состоит в том, что данный критерий носит оценочный характер. Развитие технологий дает возможность перенос с одного места на другое, тех объектов, которые считались недвижимостью по критерию связи с землей. Беря во внимание это факт, следует учитывать определенные обстоятельства такие, как: назначения вещи; связь данной вещи с земельным участком (инженерные особенности); сохранил ли объект полностью либо частично свое назначение. Как можно заметить, признак связи с землей раскрывается через призму невозможности перемещения объекта недвижимости без существенного причинения несоразмерного ущерба назначению данного имущества. По нашему мнению, под несоразмерным ущербом назначению объектов недвижимости следует понимать такой ущерб, после которого применение объекта недвижимости по назначению невозможно полностью.

Третью группу объектов, в ст. 130 ГК Республики Беларусь, составляют объекты, которые по своей природе являются движимыми, данные объекты приравниваются к недвижимым. К таким объектам относятся: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда плавания «река-море», суда внутреннего плавания, предприятие как имущественный комплекс, космические объектам. Также законодатель может отнести к недвижимым вещам и иное имущество. Данная группа недвижимости не имеет такого общего признака как, прочная связь с землей, в отличии от первых двух групп. Такие вещи приравниваются к недвижимому имуществу в силу прямого указания. Распространяя правовой режим на недвижимое имущество, которое по сути своей таковым не является, законодатель таким образом показывает, что роль данного имущества в гражданском обороте столь важна, что требует установления для них специфического правового регулирования.

Простое соотношение трех групп недвижимости, не дает возможности выделить признаки, которые объединяли бы все три группы, в отношении которых установлен режим недвижимости.

Таким образом это позволяет сделать вывод, что понятие недвижимого имущества определено не путем установления признаков и их перечня, а путем установления перечня объекта, которые в свою очередь относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Также еще одним выводом из вышесказанного будет то, что для более точного отнесения вещей к недвижимому имуществу законодателю следует уделить внимание понятию несоразмерности ущерба назначению недвижимости и закрепить его понятие в законе. Закрепление понятия несоразмерности ущерба назначению недвижимости также принесет изменение в сферу государственной регистрации недвижимого имущества и установит особый порядок при регистрации и (или) внесения изменений в регистрационные документы изменений при перемещении такого недвижимого имущества.