Налогообложение организаций строительного комплекса.

   К субъектам строительной деятельности относят организации, осуществляющие функции заказчиков, застройщиков, инвесторов, подрядчиков (Основной ОКВЭД 45.21 «Производство общестроительных работ»).

Инвестор осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

  Реализацию инвестиционных проектов осуществляют заказчики, которые могут совмещать в себе функции и застройщика, если весь объем строительных работ выполняют собственными силами. Если заказчик осуществлять строительство своими силами и за счет собственных средств, в этом случае все три субъекта строительной деятельности совмещены в одном лице.

   Подрядчики выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками.

К строительным видам деятельности относятся: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт объектов капитального строительства.  Для отдельных видов работ обязательным является получение допуска, который можно получить после вступления в саморегулируемую организацию

Налогообложение заказчика-застройщика

Заказчик-застройщик до начала строительства должен получить правоустанавливающий документ на земельный участок, предназначенный под строительство. Земельный налог в  отношении земельного участка, заказчик-застройщик будет уплачивать до тех пор, пока не буде оформлено право собственности на этот земельный участок собственников поостренного объекта.

Денежные средства, которые  получает заказчик-застройщик  от инвестора, не являются его собственностью, а относятся к средствам целевого финансирования и поэтому в налогооблагаемый доход не включаются на основании пп.14  п.1 ст. 251 НК РФ. Следовательно, и расходы, понесенные заказчиком-застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли (п. 5 ст. 270 Кодекса), так же как и убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство над договорной стоимостью. Затраты заказчика-застройщика, связанные со строительством объекта, включая расходы по содержанию самого застройщика, предусматриваются в смете на строительство и включаются в первоначальную стоимость объекта. Расходы заказчика-застройщика, связанные со сносом ветхого жилья, предоставлением переселенцам денежной компенсации также формируют первоначальную стоимость объектов строительства и компенсируются дольщиками (инвесторами).

  Налогообложению подлежит  вознаграждение заказчика-застройщика, дата признания которого определяется в зависимости от условий договора.

Если условиями договора предусмотрена поэтапная сдача работ, то доход определяется по окончанию каждого этапа. Но, если согласно условиям инвестиционного договора, вознаграждение за оказанные услуги определяется только по окончании строительства, необходимо руководствоваться правилами п. 2 ст. 271 НК РФ. По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Пример: Вознаграждение заказчика-застройщика по договору с инвестором составляет 8% от общей суммы инвестиций в размере 800 000 000 руб. (без учета НДС). Строительство объекта начато в  августе 2011 г. Ориентировочный срок окончания строительства - ноябрь 2013 г. Таким образом, строительство предполагается осуществить за 27 месяцев. Фактически произведенные расходы в соответствии со сметой составили:

2011год-

Определить порядок признания дохода.

Решение:

Заказчик-застройщик принял решение (в учетной политике для целей налогообложения) распределить доход равномерно. Доход за весь период строительства составит 64 000 000 руб. Ежемесячная сумма дохода составит 2 370 370 руб. (64 000 000 руб. / 27 месяцев).

В случаях, когда вознаграждение заказчика в цене договора на строительство не выделено, выручка от реализации услуг заказчика  определяется  после окончания строительства и передачи объекта застройщику (инвестору) как разница между объемом средств финансирования и величиной капитальных затрат на строительство.

При определении договором размера вознаграждения заказчика-застройщика указанная разница образует внереализационный доход.

 Заказчик-застройщик, выполняющий работы собственными силами распределяет расходы, которые не могут быть отнесены на конкретный объект пропорционально доле соответствующего дохода в суммарном объеме всех доходов.

Пример: Организация осуществляет строительные работы с октября 2011 г. Общий срок проведения работ составляет 15 месяцев. Договорная стоимость работ определена в сумме 23 600 000 руб. (в том числе НДС – 3 600 000 руб.). Сметная стоимость составляет 18 000 000 руб. Фактические расходы в октябре - декабре 2011 г. составили 4 000 000 руб.

Договор не предусматривает поэтапной сдачи работ, поэтому 31 декабря 2011 г. организация должна признать в составе доходов часть выручки от реализации работ по данному договору.

В соответствии с учетной политикой, для целей налогообложения распределение доходов по договорам с длительным производственным циклом осуществляется организацией пропорционально доле расходов отчетного (налогового) периода в общей сумме расходов по смете.

Определим удельный вес фактических расходов, понесенных в 2011 г., в сметной стоимости затрат. Он составляет 0,222 (4 000 000: 18 000 000 руб.).

Организация по состоянию на 31 декабря 2011 г. должна признать в налоговом учете выручку от реализации работ в сумме 4 440 000руб. (20 000 000 руб. x 0,222).

В 2011 г. (по окончании работ) в составе доходов будет показана оставшаяся часть выручки в размере 15 560 000 руб. (20 000 000 руб. – 4 440 000 руб.) и соответствующая часть расходов.

В целях налогообложения учитываются следующие  косвенные расходы заказчика-застройщика, произведенные в рамках основной деятельности:

· уплата вступительного взноса в компенсационный фонд саморегулируемой организации:

· суммы уплаченных сборов за участие в конкурсе, затраты по разработке тендерной документации, приобретению банковской гарантии;

· расходы, связанные с содержанием законсервированного объекта незавершенного строительства;

· расходы на содержание дирекции строящегося здания;

· расходы на добровольное страхование строительных рисков;

· штрафы за несоблюдение строительных норм;

· расходы на рекультивацию земель после завершения строительства (включаются в состав расходов равномерно в течение 5 лет п.2 ст. 261 НК РФ)

· расходы на уплату процентов по кредитам.

Не учитываются в расходах, а включаются в первоначальную стоимость строящегося объекта, затраты на возведение временных сооружений, необходимых для осуществления строительно-монтажных работ и обслуживания работников, расходы на коммунальные услуги, приобретенные для обеспечения строительства, расходы на проведение инженерных изысканий под строительство.

  Объектом налогообложения НДС у заказчика-застройщика являются:

ü вознаграждение заказчика-застройщика по инвестиционному договору;

ü выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;

ü сумма превышения инвестиционного взноса, полученного от участников в долевом строительстве, над фактическими затратами заказчика-застройщика;

ü денежные средства, получаемые застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика;

ü денежные средства, получаемые заказчиком-застройщиком от участников долевого строительства, при условии выполнения непосредственно заказчиком-застройщиком   строительно-монтажных работ;

ü Не включаются в налоговую базу по НДС:

ü денежные средства, полученные застройщиком от инвесторов по инвестиционным договорам;

ü денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика;

ü услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ;

Если заказчик-застройщик реализует квартиры по договору купли-продажи в построенном жилом доме за счет собственных средств, данная операция не облагается НДС. Доходы от реализации указанной квартиры заказчик-застройщик вправе уменьшить на расходы, связанные со строительством данной квартиры. Кроме того, заказчик-застройщик имеет право уменьшить доход  на пропорциональную размеру общей площади квартиры, долю расходов на приобретение земельного участка, на котором расположен данный дом. Заказчик-застройщик вправе признать указанные расходы при исчислении налога на прибыль только после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

 При передаче построенного объекта инвестору у заказчика-застройщика не возникает объекта налогообложения по НДС, так ка данная операция носит инвестиционный характер.

  Заказчик- застройщик, осуществляя строительство для третьих лиц, не имеет право на налоговый вычет по НДС со стоимости строительно-монтажных работ. По окончании строительства заказчик-застройщик должен передать инвестору сводный счет-фактуру с приложением счетов-фактур, полученных от подрядчиков. На стоимость своих услуг заказчик выставляет отдельный счет-фактуру.

   Налогообложение инвестора

Средства, передаваемые,  в качестве инвестиций в капитальное строительство, не признаются у инвестора расходом в налоговом учете (п. 17 ст. 270 НК РФ), и не являются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

После исполнения инвестиционного договора право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

Расходы по оплате услуг заказчика (застройщика), вознаграждение, причитающееся застройщику на основании инвестиционного договора, включаются в стоимость созданного объекта основных средств.

Вычетам по НДС подлежат суммы, предъявленные инвестору заказчиками-застройщиками при условии, что имеются правильно оформленные счета-фактуры,  первичные документы, свидетельствующие о факте выполнения работ, и при условии, что  объект будет использоваться инвестором в облагаемых НДС операциях. При наличии нескольких инвесторов, право на вычет НДС получат все инвесторы исходя из своей доли затрат. К первичным документам относят: форма КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» и форма КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» 

В случае если строящийся объект недвижимости предназначен для использования в операциях, не подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, то суммы налога на добавленную стоимость по товарам (работам, услугам), используемым при строительстве этого объекта, к вычету не принимаются, а включаются в стоимость этих товаров (работ, услуг).

Налогоплательщик, являющийся одновременно инвестором и заказчиком- застройщиком, как собственник будущего объекта вправе принять суммы НДС к вычету после принятия на учет затрат по строительству и формирования первоначальной стоимости объекта недвижимости на своем балансе.

       При перечислении   предоплаты (частичную оплату) в счет предстоящего выполнения объема работ,   он вправе заявить к вычету суммы налога, предъявленные ему поставщиками и подрядчиками.

После приемки заказчиком-инвестором результата работ, выполненных по договору подряда, производятся вычеты сумм налога на добавленную стоимость по предъявленным подрядчиком счетам-фактурам. Суммы налога, ранее принятые к вычету заказчиком-инвестором с перечисленной им предоплаты (частичной оплаты) подлежат восстановлению и уплате в бюджет в соответствии с порядком, установленным п. 3 ст. 170 Кодекса.

Согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС операции по реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи. Следовательно, при получении авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-продажи) жилых домов, жилых помещений, полученную сумму авансового платежа инвестор вправе не облагать НДС.

До срока окончания строительства инвестор может уступить право требования на результат выполненных работ другой организации.

 При передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база на основании п.3 ст. 155 НК РФ, определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения НК РФ не установлено. При определении налоговой базы по НДС при реализации прав на нежилые помещения выручка  определяется исходя из всех доходов  налогоплательщика, которые связаны с расчетами по оплате имущественных прав (п. 2 ст. 153 НК РФ).

   Пример. ООО "Альтаир", являясь участником долевого строительства жилого дома, инвестировало денежные средства в размере 40 000 000 руб. В дальнейшем право требования на жилые площади строящегося дома было передано другой организации за 60 000 000 руб., в том числе НДС.

Налоговая база по НДС на день уступки права требования в этом случае составит 20 000 000 руб. (60 000 000 руб. - 40 000 000 руб.).

Сумма налога, которую необходимо уплатить в бюджет, - 3 050 847 руб. (20 000 000 руб. x 18/118).  Если бы  инвестиции были осуществлены, например, в строительство бизнес-центра, то налоговая база на момент передачи имущественных прав определялась бы следующим образом; 60 000 000 х18%=10 800 000 руб.

Строительно-монтажные работы, выполненные собственными силами налогоплательщика, для собственного потребления облагаются НДС на основании пп.3п.1 ст. 146 НК РФ. Налоговая база определяется на последнее число каждого налогового периода исходя из фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

На эту же дату начисленный НДС, при условии, что объект будет использоваться в облагаемых НДС операций, а также НДС, предъявленный продавцами товаров (работ, услуг), использованных при выполнении СМР, принимаются к вычету.

Пример. В I квартале 2011 г. организация начала реконструкцию (перепланировку) производственного помещения. За I квартал 2011 г. затраты на выполнение строительно-монтажных работ составили всего 1 300 000 руб., из них строительно-монтажные работы,, выполненные собственными силами, - 940 000 руб., силами сторонних организаций - 354 000 руб.(в том числе НДС- 54000 руб.). НДС, уплаченный в составе счетов-фактур поставщиков за строительные материалы - 120 000 руб. Определить налоговые обязательства по НДС за 1 квартал. Все счета-фактуры и первичные документы от подрядчиков  получены, работы приняты.

Решение:

Налоговая база по НДС за 1 квартал 940000 руб., НДС- 940000 х18%=169 200 руб.

Налоговые вычеты 54 000+120000+169200=343200 руб.

   НДС к возмещению- 174 000 руб.

Налогообложение подрядчика.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется выполнить строительные работы по заданию заказчика. Если по договору вытекает право подрядчика привлекать для выполнения отдельных работ субподрядчиков, то подрядчик будет являться генеральным подрядчиком.  

Объектом налогообложения НДС у подрядных организаций является выполненный в соответствии с утвержденной сметой объем строительных работ, сданных заказчику (генеральному подрядчику). Генеральный подрядчик, субподрядчики обязаны исчислить НДС с сумм поступившего аванса, который принимаются к вычету на дату подписания акта выполненных работ.

Вычетам подлежат у генерального подрядчика суммы НДС, предъявленные подрядными организациями. Субподрядные организации принимают к вычету НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.

Для организаций, осуществляющих ремонтно-реставрационные работы  памятников истории и культуры, в соответствии с пп.15 п.2  ст. 149 НК РФ и для тех, кто осуществляет работы в рамках реализации программ жилищного строительства для военнослужащих (пп.16.п.2.ст149НК РФ), предусмотрено освобождение от уплаты НДС.

Строительные работы выполненные безвозмездно, в рамках Закона о благотворительной деятельности (№135-ФЗ от 11.08.1995) также не подлежат обложению НДС.

Доходы подрядных организаций складываются из компенсации издержек подрядчика и причитающегося ему вознаграждения. Генподрядчик включает в состав доходов объемы работ, выполненных подрядчиками. Если строительные работы производятся в течение длительного времени (более одного налогового периода), распределение доходов осуществляется в соответствии с учетной политикой, либо равномерно, либо пропорционально произведенным расходам.

Состав прямых и косвенных расходов организация определяет самостоятельно. Выполненные, но не принятые заказчиком (генеральным подрядчиком) строительно-монтажные работы не подлежат отнесению на расходы.

В качестве базы распределения прямых расходов может выступать договорная стоимость работ. В этом случае определяется доля незавершенных работ в общей стоимости работ. Стоимость незавершенного строительства на конец месяца определяется путем умножения доли незавершенных работ в общей стоимости работ   и  суммы прямых расходов за месяц с учетом остатка на начало месяца.

Пример:

На начало месяца договорная стоимость незавершенных работ составила 300 000 руб., в том числе прямые расходы 90000 руб. За месяц принято к исполнению заказов по договорной стоимости – 800 000 руб. (прямые расходы 250 000 руб.) На конец месяца стоимость незавершенных работ по договорной стоимости составила 350 000 руб. Определить прямые расходы, приходящиеся на незавершенные работы на конец  месяца и прямые расходы за месяц.

Решение:

1. Определяем  долю незавершенных работ в общей стоимости работ за месяц: 350 000/ (300 000 +800 000) х 100%=31,82%

2. Рассчитываем величину прямых расходов, приходящуюся на незавершенные работы: 31,82% х (90 000+ 250000)=108188 руб.

3. Подлежат учету в составе расходов прямые расходы в сумме 231812 руб.(340 000-108 188)

   Основной статьей расходов подрядной строительной организации являются строительные материалы, которые в том числе, могут быть получены подрядчиком от генерального подрядчика на давальческой основе. В этом случае материалы остаются в собственности генерального подрядчика (заказчика) и стоимость строительных работ определяется без учета расходов на материалы. Стоимость переданных подрядчику материалов на давальческой основе не включается у генерального подрядчика в налоговую базу  по НДС и не образует дохода у подрядчика.

Вопросы для самоконтроля.

1. Укажите доходы заказчика-застройшика, учитываемые в целях исчисления налога на прибыль организаций.

2. Какие расходы при строительстве объекта заказчик-застройщик не включает в первоначальную стоимость этого объекта?

3. Порядок определения налоговой базы по НДС при уступке права доли на нежилое помещение.

4. Порядок налогового вычета по НДС у инвестора.

5. Налоговая база по НДС и порядок применения налоговых вычетов по НДС при выполнении строительно-монтажных работ собственными силами для собственных нужд.

6. Порядок распределения прямых расходов между незавершенным строительством и завершенными работами у подрядчика.

Задачи.

1. В августе 2011 строительная организация по результатам тендерных торгов заключила с заказчиком договор строительного подряда на сумму 23 360 000 руб.(в том числе НДС- 3 563 390 руб.). Расходы по смете – 17 500 000 руб., из фактически освоено в 2011 году 40%. Срок производства строительных работ определен с 15 августа 2011 по 30 июня 2012.Учетной политикой организации предусмотрено распределение доходов пропорционально произведенным расходам. Распределить доходы между налоговыми периодами.

2. Инвестор заключил с заказчиком-застройщиком договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству склада сметной стоимостью 9 440 000 руб. с учетом НДС  Затраты заказчика –застройщика, согласно сводному сметному расчету определены в сумме 472000 руб. с учетом НДС. Для реализации проекта заказчик-застройщик заключил договоры с подрядными организациями всего на сумму 8 968 000 руб. в том числе НДС - 1368 000 руб.  Работы начаты 1 сентября и закончены в декабре, в том же месяце объект принят инвестором. Акты и все первичные документы сторонами получены.

Определить налоговые обязательства по НДС у обеих сторон договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    

 

 

 

 

 

 

[1] Норма действует до 1 января 2013 года