Рыночная стоимость, полученная затратным подходом, руб.

ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АУДИТА»

 

                                                                                        

                                                                                         «Утверждаю»

                                                                                         Директор

                                                                                          ООО «Центр оценки и аудита»

                                                                                         _________________ Т.В. Голощапова

                                                                                                 «___» «_____________» 2015 г.

 

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, оборудования, бытовой техники и мебели, находящиеся по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 80+30, км. 430 автомобильной дороги «Енисей», 50 метров южнее справа (южнее начала моста на левом берегу реки Енисей), ул. Береговая, №8

 

 

ЗАКАЗ ЧИК:        ОАО «Алтайское ДРСУ»

                                                                  Республика Хакасия, Алтайский район, с. Белый Яр, ул. Октябрьская, 20

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Центр оценки и аудита»,

                              655150, Республика Хакасия, г. Абакан, улица Пушкина, дом 111

                              тел. (3902) 22-64-40

               

 

 

Порядковый номер отчета:	О/110314-107-1/14
Дата составления отчета:	22 апреля 2015 г.
Дата оценки:	29 января 2015 г.

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.. 4

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.. 10

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ. 13

4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ) 14

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И.. 15

ОБОСНОВАНИЕ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ.. 15

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 17

6.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ.. 17

И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 17

6.2. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ ДАННЫХ.. 18

6.3. ПРАВОВОЕ ОПИСАНИЕ. 19

6.4. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 19

6.5. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА ХАКАСИЯ, АЛТАЙСКИЙ РАЙОН, ПИКЕТ 84-20 С ЮЖНОЙ СТОРОНЫ АВТОМОБИЛЬНОГО МОСТА ЧЕРЕЗ Р. ЕНИСЕЙ АЛТАЙСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ 23

6.6. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 24

6.7. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБОРУДОВАНИЯ.. 26

6.8. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ.. 26

6.9. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.. 29

6.10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 31

6.11. АНАЛИЗ РЫНКА ОБОРУДОВАНИЯ.. 39

7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ.. 39

7.1. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ.. 39

7.2. ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ. 40

8. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.. 43

8.1 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.. 43

8.2. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 44

8.3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.. 45

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.. 49

9.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.. 49

9.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ.. 56

9.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ.. 61

9.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.. 62

10. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБОРУДОВАНИЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.. 65

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.. 70

12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БЫТОВОЙ ТЕХНИКИ И МЕБЕЛИ, РАСПОЛОЖЕННОЙ В ДОМЕ ЛИНЕЙНОГО МАСТЕРА.. 73

13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.. 85

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 89

 

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

 

       Общая информация, идентифицирующая объекты оценки:

1. Здание (на основании Инвентаризационной описи основных средств №1 от 10.11.2014 г., №5 от 14.11.2014 г.):

1.1. Дом линейного мастера, общей площадью 504,9 кв.м., находящийся по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 80+30, км. 430 автомобильной дороги «Енисей», 50 метров южнее справа (южнее начала моста на левом берегу реки Енисей), ул. Береговая, №8.

1.2.Ворота откатные

1.3.Ворота откатные

1.4.Ворота откатные

1.5.Ворота откатные

2. Оборудование (на основании Инвентаризационной описи основных средств №2 от 12.11.2014 г., №5 от 14.11.2014 г.):

2.1. 2.1. Насосная станция CAM 100/25 "SHTRON"

2.2. 2.2. Трансформатор ТМ-250 кВа

3. Бытовая техника и мебель (на основании перечня мебели и бытовой техники, принадлежащие ОАО «Алтайское ДРСУ» и находящихся в доме линейного мастера.):

3.1.Матрац 160*200 – 1 шт.;

3.2.Тумба прикроватная цвет венге – 2 шт.;

3.3.Кровать 160*200 – 1 шт.;

3.4.Шкаф распашной венге 234*62*Н235 – 1 шт.;

3.5.Кровать с подсветкой 150*200, венге – 1 шт.;

3.6.Пуф в Экокоже – 2 шт.;

3.7.Матрац 150*200 – 1 шт.;

3.8.Шкаф – гардероб – 1 шт.;

3.9.Диван ATOLL прямой – 1 шт.;

3.10. Диван угловой ATOLL – 1 шт.;

3.11. Диван угловой – 1 шт.;

3.12. Шкаф раздевалка – 1 шт.;

3.13. Душевая кабина – 1 компл.;

3.14. Стиральная машинка/соло тех/B/WAY – 1 шт.;

3.15. Стиральная машинка/соло/B/WTE 86305 0T – 1 шт.;

3.16. Постирочная – 1 шт.;

3.17. СВЧ-печь/втр. тех/G/GCM 131X – 1 шт.;

3.18. Морозильник/встр. тех./EL/EUN 1101AOW– 1 шт.;

3.19. Варочная панель/встр. тех./EL/EHD 60020– 1 шт.;

3.20. П/машина/встр. тех/B/SMV 59T10 RU

3.21. Холодильник/встр. тех/AEG/SKZ71800FO

3.22. Вытяжка/Gorenje/GHV 6 B

3.23. Духовой шкаф/встр. тех./EL/EOB 6330X - 1 шт.;

3.24. Диван 166*98Н86 ткань – 1 компл.

3.25. Столик журнальный– 1 компл.

3.26. Скамейка 1300*38,5*Н45 цвет венге – 2 компл.

3.27. Стул в коже серый – 8 шт.

3.28. Стол обеденный 100*180(300) цвет орех – 1 компл.

3.29. Стул барный – 4 компл.

3.30. Барная стойка – 1 компл.

3.31. Мебель для кухни – 1 компл.

3.32. Насос – 1 шт.

3.33. Радиаторы алюминиевые – 56 сек.

3.34. Светильник потолочный 1/40W T5 белый/белый матовый D36 cm H50 cm – 1 шт.;

3.35. Светильник потолочный 1/40W+65W T5 белый/белый матовый D52 cm H50 cm 1 шт.;

3.36. Светильник потолочный – тамбур 3*60W E27 белый/венге36*36 см – 1 шт.;

3.37. Светильник потолочный – коридор 4*14W 5Т белый/венге акрил 65*65 см – 2 шт.;

3.38. Светильник потолочный – прихожая 2*18W2G115Т белый/венге акрил 38*38 2 шт.;

3.39. Светильник встраиваемый столовая 1*60W GU5/3 молочный – 4 шт.;

3.40. Светильник подвесной коридор 1*21W5Т светлое дерево/алюминий 11*11*100 2 шт.;

3.41. Светильник встраиваемый барная стойка 1*50W GU 5.3 прозрачный – 3 шт.;

3.42. Светильник подвесной 5*60W Е14 античное серебро/бежевая ткань D65см Н60 1 шт.;

3.43. Светильник встраиваемый гостиная 1*50W GU 5.3 черный – 14 шт.;

3.44. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 белый матовый – 10 шт.;

3.45. Светильник настенный 2*60WЕ14 античное серебро/бежевая ткань 28*23*14 2 шт.;

3.46. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 белый коричневый 12*12 см – 9 шт.;

3.47. Светодиодная панель 12W 4500К серебристый корпус/белый свет 20*20*13 см 2 шт.;

3.48. Светильник потолочный 8*60W E27 бежевый/ткань D100 см H25 см– 1 шт.;

3.49. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 хром/хрусталь D80 мм - 3 шт.;

3.50. Светильник светодиодный квадратный 181200Lm 5500KIP43 белый корпус/белый свет 20*20 см - 4 шт.;

3.51. Светильник встраиваемый светодиодный круглый 3W 3000K алюминиевый, стекла - 5 шт.;

3.52. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 белый матовый – 4 шт.;

3.53. Светильник подвесной гостиная 8*40W T14+1*40WG9 белое стекло/хром D65см Н65 см – 1 шт.;

3.54. Светильник подвесной кухня 1*50W GU 5.3 молочный – 6 шт.;

3.55. Светильник подвесной 6*60W Е14 ковка/стекло D66 см Н85 см - 1 шт.;

3.56. Светильник потолочный коридор 6*21W 5Т белый/венге акрил 96*96 см – 1 шт.;

3.57. Светильник настенный 1*8W Т4 матовый хром L42 см Н15 см – 4 шт.;

3.58. Светильник настенный 2*60W Е27 ковка/ткань 30*31*15 см – 2 шт.;

3.59. Светильник подвесной столовая 7*60W Е27 хром белый абажур 22*22*130 см. 1 шт.;

3.60. Светильник настенный 1*40W Е14 белое стекло/хром – 1 шт.;

3.61. Кронштейн MD3113 – 4 шт.

3.62. Bose L1TM Model II Cylindrical Radiator Loudspeaker – 1 шт.

3.63. Bose B1 Bass Module – шт.

3.64. Toshiba 55VL963R TV 139 см цвет – черный – 1 шт.

3.65. Bose L1 Bose L1TM Model II Power Stan – 1 шт.

3.66. Philios Blu-Ray проигрыватель цвет черный – 1 шт.

3.67. Bose Tone Match Audio Engine 1 шт.

3.68. Toshiba 42VL963R TV 106 см цвет – черный- 3 шт.

3.69. Кондиционер потолочный Electrolux – 1 шт.

       Собственник объектов оценки:

Здание и сооружения, находящиеся по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 84-20 с южной стороны автомобильного моста через р. Енисей Алтайского района Республики Хакасия являются собственностью ОАО «Алтайское дорожное ремонтно-строительное управление» на основании Решения государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом №210-44 от 07.07.2012 г.

Оцениваемое оборудование принадлежит ОАО «Алтайское ДРСУ», что подтверждается инвентаризационными описями основных средств №5 от 14.11.2014 г. и №2 от 12.11.2014 г.

Оцениваемая бытовая техника и мебель принадлежит ОАО «Алтайское ДРСУ», что подтверждается перечнем мебели и оборудования, принадлежащие ОАО «Алтайское ДРСУ» и находящейся в доме линейного мастера.

Дата проведения оценки: 29 января 2015 г.

Дата составления отчета: 22 апреля 2015 г.

Основание для проведения оценки: Договор № О/110314-107/14 от 10 декабря 2014г

 

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ, РУБ.:

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

 

	1. Здание: 1.1. Дом линейного мастера, общей площадью 504,9 кв.м., находящийся по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 80+30, км. 430 автомобильной дороги «Енисей», 50 метров южнее справа (южнее начала моста на левом берегу реки Енисей), ул. Береговая, №8. 1.2. Ворота откатные 1.3. Ворота откатные 1.4. Ворота откатные 1.5. Ворота откатные 2. Оборудование: 2.1. Насосная станция CAM 100/25 "SHTRON" 2.2. Трансформатор ТМ-250 кВа 3. Бытовая техника и мебель: 3.1. Матрац 160*200 – 1 шт.; 3.2. Тумба прикроватная цвет венге – 2 шт.; 3.3. Кровать 160*200 – 1 шт.; 3.4. Шкаф распашной венге 234*62*Н235 – 1 шт.; 3.5. Кровать с подсветкой 150*200, венге – 1 шт.; 3.6. Пуф в Экокоже – 2 шт.; 3.7. Матрац 150*200 – 1 шт.; 3.8. Шкаф – гардероб – 1 шт.; 3.9. Диван ATOLL прямой – 1 шт.; 3.10. Диван угловой ATOLL – 1 шт.; 3.11. Диван угловой – 1 шт.; 3.12. Шкаф раздевалка – 1 шт.; 3.13. Душевая кабина – 1 компл.; 3.14. Стиральная машинка/соло тех/B/WAY – 1 шт.; 3.15. Стиральная машинка/соло/B/WTE 86305 0T – 1 шт.; 3.16. Постирочная – 1 шт.; 3.17. СВЧ-печь/втр. тех/G/GCM 131X – 1 шт.; 3.18. Морозильник/встр. тех./EL/EUN 1101AOW– 1 шт.; 3.19. Варочная панель/встр. тех./EL/EHD 60020– 1 шт.; 3.20. П/машина/встр. тех/B/SMV 59T10 RU 3.21. Холодильник/встр. тех/AEG/SKZ71800FO 3.22. Вытяжка/Gorenje/GHV 6 B 3.23. Духовой шкаф/встр. тех./EL/EOB 6330X - 1 шт.; 3.24. Диван 166*98Н86 ткань – 1 компл. 3.25. Столик журнальный– 1 компл. 3.26. Скамейка 1300*38,5*Н45 цвет венге – 2 компл. 3.27. Стул в коже серый – 8 шт. 3.28. Стол обеденный 100*180(300) цвет орех – 1 компл. 3.29. Стул барный – 4 компл. 3.30. Барная стойка – 1 компл. 3.31. Мебель для кухни – 1 компл. 3.32. Насос – 1 шт. 3.33. Радиаторы алюминиевые – 56 сек. 3.34. Светильник потолочный 1/40W T5 белый/белый матовый D36 cm H50 cm – 1 шт.; 3.35. Светильник потолочный 1/40W+65W T5 белый/белый матовый D52 cm H50 cm 1 шт.; 3.36. Светильник потолочный – тамбур 3*60W E27 белый/венге36*36 см – 1 шт.; 3.37. Светильник потолочный – коридор 4*14W 5Т белый/венге акрил 65*65 см – 2 шт.; 3.38. Светильник потолочный – прихожая 2*18W2G115Т белый/венге акрил 38*38 2 шт.; 3.39. Светильник встраиваемый столовая 1*60W GU5/3 молочный – 4 шт.; 3.40. Светильник подвесной коридор 1*21W5Т светлое дерево/алюминий 11*11*100 2 шт.; 3.41. Светильник встраиваемый барная стойка 1*50W GU 5.3 прозрачный – 3 шт.; 3.42. Светильник подвесной 5*60W Е14 античное серебро/бежевая ткань D65см Н60 1 шт.; 3.43. Светильник встраиваемый гостиная 1*50W GU 5.3 черный – 14 шт.; 3.44. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 белый матовый – 10 шт.; 3.45. Светильник настенный 2*60WЕ14 античное серебро/бежевая ткань 28*23*14 2 шт.; 3.46. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 белый коричневый 12*12 см – 9 шт.; 3.47. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 белый матовый – 10 шт.; 3.48. Светодиодная панель 12W 4500К серебристый корпус/белый свет 20*20*13 см 2 шт.; 3.49. Светильник потолочный 8*60W E27 бежевый/ткань D100 см H25 см– 1 шт.; 3.50. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 хром/хрусталь D80 мм - 3 шт.; 3.51. Светильник светодиодный квадратный 181200Lm 5500KIP43 белый корпус/белый свет 20*20 см - 4 шт.; 3.52. Светильник встраиваемый светодиодный круглый 3W 3000K алюминиевый, стекла - 5 шт.; 3.53. Светильник встраиваемый 1*50W GU 5.3 белый матовый – 4 шт.; 3.54. Светильник подвесной гостиная 8*40W T14+1*40WG9 белое стекло/хром D65см Н65 см – 1 шт.; 3.55. Светильник подвесной кухня 1*50W GU 5.3 молочный – 6 шт.; 3.56. Светильник подвесной 6*60W Е14 ковка/стекло D66 см Н85 см - 1 шт.; 3.57. Светильник потолочный коридор 6*21W 5Т белый/венге акрил 96*96 см – 1 шт.; 3.58. Светильник настенный 1*8W Т4 матовый хром L42 см Н15 см – 4 шт.; 3.59. Светильник настенный 2*60W Е27 ковка/ткань 30*31*15 см – 2 шт.; 3.60. Светильник подвесной столовая 7*60W Е27 хром белый абажур 22*22*130 см. 1 шт.; 3.61. Светильник настенный 1*40W Е14 белое стекло/хром – 1 шт.; 3.62. Кронштейн MD3113 – 4 шт. 3.63. Bose L1TM Model II Cylindrical Radiator Loudspeaker – 1 шт. 3.64. Bose B1 Bass Module – шт. 3.65. Toshiba 55VL963R TV 139 см цвет – черный – 1 шт. 3.66. Bose L1 Bose L1TM Model II Power Stan – 1 шт. 3.67. Philios Blu-Ray проигрыватель цвет черный – 1 шт. 3.68. Bose Tone Match Audio Engine 1 шт. 3.69. Toshiba 42VL963R TV 106 см цвет – черный- 3 шт. 3.70. Кондиционер потолочный Electrolux – 1 шт.
Объекты оценки
Перечень документов, используемых оценщиком, устанавливающие характеристики объектов оценки	2. Копия кадастрового паспорта земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 84-20 с южной стороны автомобильного моста через р. Енисей Алтайского района Республики Хакасия; 3. Копия технического паспорта нежилого здания дома линейного мастер, составленного Алтайским филиалом ГУП РХ УТИ по состоянию на 11 ноября 2010 г.; 4. Копия инвентаризационной описи основных средств №1 от 10.11.2014 г.; 5. Копия инвентаризационной описи основных средств №2 от 12.11.2014 г.; 6. Копия инвентаризационной описи основных средств №5 от 14.11.2014 г.; 7. Копия перечня мебели и бытовой техники, принадлежащие ОАО «Алтайское ДРСУ» и находящихся в доме линейного мастера.
Имущественные права на объект оценки	Здания и сооружения, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 84-20 с южной стороны автомобильного моста через р. Енисей Алтайского района Республики Хакасия являются собственностью ОАО «Алтайское дорожное ремонтно-строительное управление» на основании Решения государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом №210-44 от 07.07.2012 г. Оцениваемое оборудование принадлежит ОАО «Алтайское ДРСУ», что подтверждается инвентаризационными описями основных средств №5 от 14.11.2014 г. и №2 от 12.11.2014 г. Оцениваемая бытовая техника и мебель принадлежит ОАО «Алтайское ДРСУ», что подтверждается перечнем мебели и оборудования, принадлежащие ОАО «Алтайское ДРСУ» и находящейся в доме линейного мастера.
Права третьих лиц на объект оценки	Не установлены
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрировано
Цель оценки	Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результаты оценки как независимое профессиональное суждение о стоимости объекта оценки предполагается использовать Заказчиком для реализации имущественных прав в рамках конкурсного производства единым лотом. Ограничений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки, которые способны повлиять на величину определяемой стоимости, не установлено.
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	29 января 2015 год
Дата осмотра	29 января 2015 год
Срок проведения оценки	С 10 декабря 2014 г по 22 апреля 2015 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	1. Итоговая стоимость объекта оценки должна быть указана в российских рублях. 2. Продажа объекта оценки осуществляется в рамках конкурсного производства одним лотом. 3. Указание на границы интервала при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки в рамках проведения настоящего Отчета не требуется.
Экологическая обстановка	Удовлетворительная, в пределах сельского поселения

 

 

ОБОСНОВАНИЕ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ

 

Статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик. Таким образом, настоящий Отчет выполнен в соответствии с требованиями следующих стандартов:

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256;

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №255;

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №254;

· Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611;

· Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» утвержденные протоколом № 4/2010 от 31.08.2010 г.

 

Общие понятия и определения, обязательные к применению в соответствии с ФСО-1 и ФСО-2

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости Совершении сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

11. Рыночная стоимость определяется при целях оценки: при изъятии имущества для государственных нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставной капитал, при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.  

 

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ПРАВОВОЕ ОПИСАНИЕ

 

Дом линейного мастера и откатные ворота, находящиеся по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 84-20 с южной стороны автомобильного моста через р. Енисей Алтайского района Республики Хакасия являются собственностью ОАО «Алтайское дорожное ремонтно-строительное управление» на основании Решения государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом №210-44 от 07.07.2012 г.

Дом линейного мастера, расположен на земельном участке, общей площадью 3014 кв.м. Земельный участок является муниципальной собственностью Алтайского района и предоставлен в аренду ГУП РХ «Алтайское дорожное ремонтно-строительное управление», срок действия договора аренды с 29.11.2010 г. по 29.11.2025 г., что подтверждается договором аренды земельного участка №100 от 29.11.2010г.

Приватизация имущественного комплекса ГУП РХ «Алтайское ДРСУ» была осуществлена 07.07.2012 г. Договор аренды земельного участка с ОАО «Алтайское дорожное ремонтно-строительное управление» переоформлен не был.

Существующие ограничения (обременения) права: Не зарегистрировано

 

Оцениваемое оборудование принадлежит ОАО «Алтайское ДРСУ», что подтверждается инвентаризационными описями основных средств №5 от 14.11.2014 г. и №2 от 12.11.2014 г.

Оцениваемая бытовая техника и мебель принадлежит ОАО «Алтайское ДРСУ», что подтверждается перечнем мебели и оборудования, принадлежащие ОАО «Алтайское ДРСУ» и находящейся в доме линейного мастера.

 

 

АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА ХАКАСИЯ, АЛТАЙСКИЙ РАЙОН, ПИКЕТ 84-20 С ЮЖНОЙ СТОРОНЫ АВТОМОБИЛЬНОГО МОСТА ЧЕРЕЗ Р. ЕНИСЕЙ АЛТАЙСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

 

Описание земельного участка производилось на основании:

1. Копии кадастрового паспорта земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, пикет 84-20 с южной стороны автомобильного моста через р. Енисей Алтайского района Республики Хакасия;

2. Визуального осмотра Оценщиком Кишенской Е.А.

Местоположение земельного участка	Земельный участок расположен в Алтайском районе Республики Хакасия в районе «Братского моста». Данный земельный участок огорожен. На территории расположено здание, принадлежащее ОАО «Алтайское ДРСУ».
Здание, расположенное на земельном участке и подлежащее оценке	Дом линейного мастера (Литер Ааа1)
Разрешенное использование земельного участка	Для размещения и эксплуатации дорожного объекта "Дом линейного мастера"
Фактическое использование земельного участка	база отдыха с сауной
Категория земель	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
Общая площадь земельного участка, кв.м.	3014
Общая площадь застройки земельного участка, кв.м.	386,9
Кадастровый номер земельного участка	19:04:010303:53
Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	35082,96
Подъезд, транспортная доступность	Подъезд к земельному участку осуществляется по гравийно-песчаному покрытию
Экономическое местоположение	Удовлетворительное, на расстоянии 300-450 м. от земельного участка расположены дачные общества. Инженерная инфраструктура представлена  централизованными сетями электроснабжения.
Застроенность окружения	Дачные участки
Рельеф и почвы	Земельный участок ровный, рельеф спокойный.
Состояние окружающей среды (локальное)	Удовлетворительное
Сервитуты и ограничения	Не зарегистрировано
Обременения	Не установлены

Дом линейного мастера

 

Физические свойства объекта

Дом линейного мастера, литер Ааа1, площадью застройки 386,9 кв.м., строительным объемом 2190 куб.м.

Общая площадь, кв.м., в том числе:

504,9

гаражное, кв.м.

104,6

сервисное, кв.м.

77,0

жилая, кв.м.

45,9

складская, кв.м.

25,6

служебно-подсобная, кв.м.

251,8

прочая, кв.м.

27,3

Высота помещений, м.

2,60-2,75

Устаревания

Неустановленны.

Физический износ

В соответствии с данными технического паспорта по состоянию на 11 ноября 2010 г. величина физического износа дома линейного мастера составляет 9%.

Ворота ОТКАТНЫЕ

 

Инвестиции

За отчетный период 2014 года организациями республики (без учета средних организаций, малого предпринимательства, индивидуального строительства и неформальной экономики) вложено в экономику инвестиций в объеме 4742,5 млн рублей или 98,4% к соответствующему периоду 2013 года.

Главная причина снижения инвестиций в основной капитал связана с завершением ремонтно-восстановительных работ на Саяно-Шушенской ГЭС им. П.С. Непорожнего.

В республикереализуются инвестиционные проекты в рамках развития Абакано–Черногорской агломерации, на территории которой открываются новые предприятия, строятся социальные объекты, создается необходимая инфраструктура.

Наиболее крупные инвестиционные проекты агломерации:

- строительство нового энергоблока мощностью 120 МВт с паровой турбиной типа Т-120, генератором типа ТВФ-125 и котлом паропроизводительностью 500 т/ч. Проект реализует филиал «Абаканская ТЭЦ» ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)». Источник финансирования - собственные средства;

- создание и развитие вертикально интегрированного животноводческого комплекса в Республике Хакасия на базе предприятий АПК «МаВР». Источник финансирования - собственные и кредитные средства;

- реконструкция аэропортового комплекса г. Абакан. Инвестиционный проект реализует ООО «ДОРСТРОЙМОСТ». Источник финансирования – федеральный бюджет, собственные средства;

- развитие железнодорожной инфраструктуры в рамках Абакано-Черногорской агломерации. Источник финансирования – собственные средства.

В целях формирования строительно-индустриального кластера приоритетным проектом является промышленный парк «Черногорский», который находится в стадии высокой степени готовности. По состоянию на 01.04.2014 года сформированы 13 земельных участков площадью от 1,3 га до 6,3 га. К границам каждого участка проведена инженерная инфраструктура (электросети, водоснабжение и водоотведение).

Кроме того, реализуются проекты по строительству:

- воздушной линии электропередачи 500 кВ № 2 ПС Алюминиевая ПС Абаканская – ПС Итатская с реконструкцией ПС 500 кВ Абаканская и ПС 1150 кВ Итатская. Источник финансирования – собственные средства;

- регионального центра спортивной подготовки «Вершина Теи». Источник финансирования – федеральный и республиканский бюджет.

Разрабатывается инвестиционный проект агропромышленного парка «Алтайский», который расположен на территории площадью 101 га с развитой инженерной и транспортной инфраструктурой для размещения до 20 малых и средних производственных предприятий.

Строительство

В первом квартале 2014 года объем работ и услуг по виду деятельности «Строительство» выполнен на 1903,0 млн рублей.

Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-марте текущего года введено в действие 31,4 тыс.кв.м общей площади жилья. На долю жилья, построенного населением за счет собственных и заёмных средств, приходится 63,6% или 19,9 тыс.кв.м.

Строительными компаниями республики ведется строительство 45 многоквартирных жилых дома общей площадью 241,3 тыс.кв.м, что на 23,4% превышает уровень января-марта 2013 года.

Внешняя торговля

В I квартале 2014 года внешнеторговый оборот Республики Хакасия составил 497,9 млн долл. США (97,8% к аналогичному периоду прошлого года). На долю экспорта приходилось 86,1% всего товарооборота или 428,9 млн долл. США, импорта – 13,9% или 69,0 млн долл. США (в I квартале 2013 года 76,4% и 23,6% соответственно).

В течение трех месяцев 2014 года экспортно-импортные операции осуществляли 26 предприятий и 6 предпринимателей.

В республике основную долю в общем товарообороте предприятий занимает алюминиевая промышленность. Самым крупным участником внешнеэкономической деятельности является ОАО «РУСАЛ Саяногорский алюминиевый завод» (более 82% от всего товарооборота республики).

В товарной структуре экспорта 78% занимали поставки металлов и изделий из них, на уголь каменный приходился 21% (в аналогичном периоде прошлого года 82% занимала товарная группа «Алюминий и изделия из него», 8,6% - уголь каменный).

Объем импортас начала текущего года снизился в стоимостном выражении на 55,6%, в натуральном выражении - на 64,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что обусловлено преимущественно снижением стоимостного и весового объема товаров из стран дальнего зарубежья и СНГ для алюминиевой промышленности.

Основными импортными товарами являлись продукты химической промышленности - 85% от общего объема товарооборота, топливно-энергетического комплекса - 7,2% (в соответствующем периоде 2013 года – 87,9% и 5,1% соответственно).

Деятельность участников внешнеэкономической деятельности республики зависит от колебаний внешнего спроса на продукцию металлургической и угольной промышленности, а также на продукцию низкого передела и сырья.

Финансы

По состоянию на 1 апреля 2014 года в консолидированный бюджет Республики Хакасия поступило доходов в сумме 4684,1 млн рублей. Налоговые и неналоговые доходы составили 3583,7 млн рублей, безвозмездные поступления – 1100,4 млн рублей

  В целом доходы консолидированного бюджета за январь-март 2014 года с учетом безвозмездных поступлений превысили доходы аналогичного периода прошлого года на 40,1% или на 1341,1 млн рублей (в январе-марте 2013 года по сравнению с январем-мартом 2012 года доходы снизились на 28,7%).

Расходы консолидированного бюджета Республики Хакасия на 1 апреля 2014 года сложились в сумме 6099,1 млн рублей и по сравнению с аналогичной датой прошлого года увеличились на 27,1%.

Сельское хозяйство

За три месяца текущего периода в республике произведено сельскохозяйственной продукции на 1323,4 млн рублей, что в сопоставимой оценке на 5,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из-за погодных условий 2013 года в республике сложилась слабая кормовая база. В результате в сельскохозяйственных организациях наблюдалось падение производства основной животноводческой продукции.

В отчетном периоде 2014 года сельхозпроизводителями произведено 10 тыс. тонн скота и птицы на убой (в живом весе), что на 6,6% меньше, чем в соответствующем периоде 2013 года, молока – 32,5 тыс. тонн или 95,4%, яиц –19,5 млн штук (98,8%).

Вместе с тем, снизилась продажа сельскохозяйственными организациями скота и птицы (в живом весе) и молока, увеличилась реализация яиц.

Уровень жизни населения

Среднедушевые денежные доходы населения Республики Хакасия в январе-марте 2014 года составили 15739,9 рублей и выросли по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 5,1%. Реальные денежные доходы увеличились на 0,1%.

Среднемесячная заработная плата в республике за первый квартал текущего года оценивается в размере 27132,1 рублей, что составило 112,7% к уровню первого квартала прошлого года, в реальном выражении – 107,1%.

В целом рост денежных доходов сложился в результате увеличения среднемесячной номинальной начисленной заработной платы, среднего размера назначенных пенсий, а также вследствие увеличения доходов от предпринимательской деятельности. Наибольшую долю в структуре доходов населения занимает оплата труда наемных работников (более 40%).

Труд и занятость

Развитие ряда инвестиционных проектов в рамках Абакано-Черногорской агломерации повлияло на рост заявленной потребности в работниках, составившей на 1 апреля 2014 года 4459 вакансий (3947 вакансий годом ранее). Реализация мероприятий, направленных на преодоление существующего несоответствия профессионально-квалификационной структуры вакансий структуре граждан, ищущих работу, приведет к росту численности занятого населения, снижению общей безработицы.

Источник информации: http://www.r-19.ru/mainpage/economic/socrazvitie/77437.html

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании (ННЭИ) отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования имущества, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном Отчете, подразумевает такое испол