Программа «ЖИЛЬЕ БЕЗ ОБМАНА»

Программа «ЖИЛЬЕ БЕЗ ОБМАНА»

Многолетняя борьба граждан, вступивших в те или иные формы взаимодействия с застройщиками (инвестиционный договор, договор пая, договор долевого участия) и органами власти, регулирующими отношения в сфере жилищного строительства в РФ, привела к всеобщему мнению о необходимости изменения механизмов регулирования жилищного строительства и защиты прав граждан РФ.

Задача Программы «ЖИЛЬЕ БЕЗ ОБМАНА»

Инициировать принятие мер по обеспечению обманутых жилищным строительством граждан жильем до марта 2018 г и предложить механизмы защиты в сфере жилищного строительства с привлечением денежных средств граждан.

Цель Программы «ЖИЛЬЕ БЕЗ ОБМАНА»

1. Обеспечить органы государственной власти в лице: Президента РФ, Правительства РФ, Государственной Думы РФ, Совета Федерации РФ социальным заказом для инициирования и претворения данного социального заказа в политические и экономические планы органов государственной власти.

 2. Инициировать обеспечение граждан страны основными гарантиями в соответствии с международными и Конституционными правами через законотворческие инициативы.

3. Предложить новые механизмы регулирования субъектов и участников жилищного строительства для начала перехода от долевого жилищного строительства к профильному.

Содержание проекта:

Часть 1. Ситуационный анализ жилищного строительства в РФ                                                       

Часть 2. Причины проблем и предложения по их устранению                                                     

Часть 3. Перечень первоочередных мер, требуемых от Правительства РФ, законодательных и исполнительных органов власти для решения проблем обманутых граждан.

Часть 4. Предложения о внесении изменений в законодательство на период перехода от долевого к профильному строительству.        

Часть. 1.

Ситуационный анализ жилищного строительства в РФ

Существующая финансовая система поддержки жилищного строительства не заинтересована в конечном продукте – сдаче построенного жилья! Финансовый результат банков и АИЖК зависит от втягивания в стройку все больших капиталов и игроков для освоения новых рынков, не доводя жилищное строительство до конечного результата – это парадокс финансово-кредитной системы жилищного и ипотечного кредитования в стране.

Сегодня процентная ставка по ипотеке для граждан по стандартам АИЖК составляет 12% годовых. При такой процентной ставке за 10 лет только проценты по кредиту превысят стоимость квартиры в два раза. Порядка 20-30 % требуется покупателю жилья новостройки для доведения жилья в пригодное для проживания состояние, зачастую достройка осуществляется гражданами с нарушением строительных норм и правил, и требований безопасности.

Справка: сравнительная характеристика показателей доступности жилья в отдельных странах:

Средняя фиксированная ставка ипотечного кредита в национальной валюте в России составляет 12-15%. В США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 4,5-6%, в Канаде 3,6-6, 2%, в Великобритании 1,89-7,9%, во Франции 3,75-4%, в Италии и Германии 4-5%, в Греции 6, 25%, в Португалии от 2, 75%, на Кипре 4, 25%.

Период времени, в течение которого требуется осуществлять накопления, кол-во лет: Марокко -67,5 лет, Пакистан -40,6 лет Черногория - 30 лет, Белоруссия- 28,1 лет, Россия: в Москве- 26,1 лет, в регионах - 20,8 лет, Бельгия -4,3 лет, Швеция- 4,2 лет, Чили - 4,05 лет, Доминиканская Республика -3,5 лет, США -2,7 лет.

Первоначально для реализации программы «Доступное жилье» была создана транснациональная финансово-промышленная группа, получившая идентичное название.

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано в 1997 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».

Правительством РФ была одобрена концепция развития основного проводника ипотечной политики в России — АИЖК. Минфин был единственным противником господдержки агентства. Однако правительство приняло решение выделить агентству из бюджета госгарантии на сумму 14 млрд рублей в 2006 году, 16 млрд в 2007-м и 28 млрд в 2008-м.

В 2007 году стандартную форму закладной Агентства рекомендовали к применению профессиональные организации участников рынка: Ассоциация российских банков (АРБ), Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР), Ассоциация ипотечных компаний (АИК), Международная финансовая корпорация (IFC).

В 2007 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 января 2007 года № 51 «О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих» Агентство совместно с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» разработало новый ипотечный продукт, предусматривающий частичную капитализацию процентов.

Агентство участвовало в разработке нормативной базы, необходимой для ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих.

В 2007 году основными источниками финансирования деятельности Агентства по выкупу закладных являлись средства, полученные от размещения корпоративных облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации.

Ставка первого купонного дохода, определенная на конкурсе в день размещения, составила 8,05% годовых, доходность к погашению — 8,29% годовых. Чистая прибыль Агентства (АИЖК) по итогам за 2007 год превысила запланированный показатель до 15,3%. Несмотря на массовые остановки строек в 2007 г и обвал первой волны жилищного строительного рынка, доходность облигаций АИЖК превысила ожидаемые нормы. Что доказывает отсутствие механизмов и естественных экономических регуляторов рынков жилищного строительства.

Десятый выпуск облигаций АИЖК состоит из 6 млн бумаг номиналом 1 тыс. рублей. Погашение номинальной стоимости облигаций будет производиться частями: 50% от номинала погашено 15 ноября 2014 года, по 25% от номинала погашается 15 ноября 2016 года и 15 ноября 2018 года.

Доходность облигации выпуска А 19 составляет доходность 9,5 % годовых, дата погашения облигаций 2021 -2024 гг. В то время как кризис и остановка строительства и банкротства застройщиков растут с каждым днем. При этом начинается масса новых строек, пример Новой Москвы «Саларево парк».

В 2009 кризисном году в России, по информации президента Российского союза строителей (РСС) Владимира Яковлева, было заморожено около 80% всех новостроек. Число замороженных строек только в Москве составило 148 объектов. За последние годы строительство многих домов возобновилось, но до сих пор в реестр обманутых дольщиков не могут попасть граждане, вложившие деньги в жилищное строительство еще 10-15 лет назад.

Система ипотечного кредитования и ипотечных продуктов финансовых учреждений (банков), оставили обманутых дольщиков на грани выживания. Отсутствие механизма зависимости результатов кредитной деятельности банков и ипотечных агентств АИЖК, включая систему Росвоенипотеки, привели к тому, что данные структуры извлекают выгоду не зависимо от того, завершен ли объект строительством и получено ли жилье гражданами, оплатившими не только проценты по ипотеке, но и проценты по кредитам застройщиков перед банком -кредитором строительства, входящими в состав затрат на строительство.

Обвал жилищного строительства первой (2002- 2009 гг) и второй волны (2010-2015 гг) показал системность и преемственность механизма получения разрешений на застройку территорий и затраты колоссальных кредитных средств граждан и государства на поддержку заведомо несостоятельных застройщиков и незавершенных строительством объектов. Экономической задачей многих застройщиков оказалось привлечение в строительство наибольшего количества участников жилищного строительства граждан или дольщиков, кредитов банков и остановка строительства после пика продаж под прикрытием механизмов самоликвидации и банкротства. Сложившаяся практика жилищного строительства является подтверждением действия механизма финансово-строительных пирамид, в результате, которых формируется такой класс участников жилищного строительства как «обманутый дольщик».

Фактическим подтверждением результата применения различных финансовых схем в жилищном строительстве является Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

На сегодняшний день в закрепленном законодательством принципе, определяющем основы жилищного строительства, лежит преимущественное право застройщика. Сложившаяся система позволила банкам, ипотечным агентствам, застройщикам извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения, привела к нарушению гражданских прав граждан, узаконив понятие «обманутого дольщика».

В Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в соответствии со своим предназначением закреплено право граждан на жилище, и в ст. 1 ЖК РФ это право раскрыто в первую очередь: "Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав."

Гражданское законодательство РФ тесно связано с жилищным: гл. 18 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) регулирует отношения права собственности и другие вещные права именно на жилые помещения; В примечании к ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (далее - УК РФ) жилище определяется следующим образом - индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Законодательство «О несостоятельности (банкротстве)» позволило передавать объекты незавершенные строительством гражданам, что в корне противоречит понятию «жилище» и «жилищное строительство» и цели всей государственной политики по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.

 

Понятие «Обманутый дольщик» входит в речевой и правой оборот и легализуется через инструменты банкротства застройщика и создание компенсационного фонда. Тем самым, отталкивает большой сегмент покупателей жилья в новостройках.

Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с участием денежных средств граждан, являющихся соинвесторами социальных объектов, головных объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры должно прекратить свое существование и заменено на правовые и прозрачные механизмы участия граждан исключительном в жилищном строительстве, контролируемое государством под ответственность и гарантии государства и должностных лиц органов власти.

Часть 4.

Предложения о внесении дополнений и изменений в законодательство на переходный период от долевого к профильному жилищному строительству

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Дополнить. Преамбула.

Настоящий Федеральный закон является обязательным для применения на всей территории Российской Федерации в части жилищного строительства многоквартирных домов и объектов, непосредственно связанных со строительством многоквартирного дома или комплекса многоквартирных домов.

Предметом долевого строительства является жилищное строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников строительства жилья застройщиками, получившими разрешение на строительство в границах определенной территории, на основании утвержденного в установленном законодательством РФ порядке.

Долевое строительства жилья предусматривает вложение денежных средств участников строительства на конкретный объект долевого строительства с определением доли каждого участника строительства, выраженной в натуральной форме, в единицах измерения общей площади финансируемого объекта (квартиры) к общей площади многоквартирного дома. К иным объектам недвижимости в рамках настоящего Закона относятся капитальные здания и сооружения, расположенные в границах застройки территории, входящие в перечень объектов, утвержденных градостроительным планом застройки территории (земельного участка), на основании решения уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ в соответствии со схемами территориального планирования, утвержденными органами местного самоуправления и субъектами РФ.

Застройщик и Технический заказчик долевого строительства жилья, а также участники долевого строительства, несут полную финансовую ответственность по обязательствам, принятым по волеизъявлению сторон, в соответствии с настоящим Законом и законами Российской Федерации, договорами долевого строительства многоквартирного дома или комплекса многоквартирных домов.

Ст. 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе.

Ст. 2 дополнить п. 3)

п.3) Технический заказчик строительства – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, зарегистрированное в установленном на территории Российской Федерации порядке, являющееся гарантом исполнения застройщиком строительной проектно-сметной документации, в соответствии с разрешениями на строительства и положительными заключениями государственной экспертизы, выданными в установленном порядке для возведения жилых многоквартирных домов и иных объектов надвижимости, в соответствии с градостроительным планом земельного участка, планом застройки территории, правилами землепользования и застройки, утвержденными уполномоченными органами исполнительной власти.

Технический заказчик контролирует и несет ответственность перед участниками строительства и уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу разрешений на строительство и контроля в сфере строительства за достоверность сведений, указанных в договорах долевого участия, в соответствии с перечнем указанным в пп1) п.4 ст.4 настоящего закона; в проведение изыскательских, проектных, строительно-монтажных и эксплуатационных работ, соблюдении градостроительных норм и правил, технических регламентов, требований норм пожарной, природоохранной, технической безопасности в ходе строительства и введения объектов в эксплуатацию.

Технический заказчик, наряду с застройщиком, несет субсидиарную ответственность за исполнение застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором долевого участия, настоящим законом и законодательством о градостроительной деятельности в РФ, Законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Ст.2 дополнить п.4

п.4 Генеральный подрядчик строительства – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, зарегистрированное в установленном на территории Российской Федерации порядке, заключившее договор подряда (подрядчик), которое обязуется выполнить по заданию другой стороны (технического заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а технический заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Генеральный подрядчик должен иметь допуск и необходимые лицензии, соответствующие видам и категории подрядных работ в сфере изыскательной, проектной, строительной деятельности.

Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

С согласия технического заказчика подрядчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими юридическими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед техническим заказчиком.

Генеральный подрядчик несет перед техническим заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами Гражданского Кодекса, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение техническим заказчиком обязательств по договору подряда.

Если не оговорено договором, технический заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

В случае привлечения для участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости денежных средств граждан, договор (договоры) подряда подлежит обязательной регистрации в реестре договоров застройщиков, привлекающих для строительства денежные средства граждан, утвержденным уполномоченным органом субъекта РФ, с размещением в сети интернет и официальном сайте застройщика.

В случае нарушения в ходе проведения подрядных работ, градостроительных норм и правил, технических регламентов генеральный подрядчик несет ответственность за качество применяемых материалов, проведенных строительно-монтажных работ в течение сроков, соответствующих гарантийному сроку на данные материалы и работы, в размере реального ущерба, причиненного объекту, объектам. Неурегулированные договором подряда споры регламентируются сторонами законодательством о градостроительной деятельности, строительными нормами и правилами, требовании технических регламентов в судебном порядке с участием уполномоченного в сфере контроля и надзора за строительством органа.

 

Дополнить ст. 2 пунктом 5

П.5. Участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия в строительстве, денежные средства которого могут быть привлечены для строительства объекта долевого строительства и объектов, включенных в состав многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в соответствии с градостроительным планом земельного участка и разрешительной документацией, выданной уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления в соответствии с настоящим законом и законодательством Российской Федерации.

 

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства

Дополнить ст.3 п.1.1 и п 1.2.

П. 1.1. изложить в редакции: «Денежные средства участников долевого строительства – юридических лиц могут привлекаться застройщиком на создание многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в соответствии с перечнем, указанным в разрешительной документации на строительство и градостроительным планом земельного участка, на котором осуществляется строительство».

П.1.2. изложить в редакции: «Денежные средства граждан участников долевого строительства привлекаются застройщиком исключительно на создание многоквартирного дома и общее имущество многоквартирного дома, в границах придомовой территорией, определенной жилищным и градостроительным кодексом РФ и нормативами градостроительного зонирования, утвержденными уполномоченным органом субъекта РФ в соответствии с категорией застройки».

Дополнить ст.3 п.2.7

П.2.7. изложить в редакции: «Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, утвержденный обязан предоставить заключение на право аккредитации застройщика и объекта строительства для финансирования объекта финансово-кредитными учреждениями и привлечения денежных средств граждан или юридических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Заключение подлежит размещению в реестре застройщиков уполномоченного исполнительного органа власти субъекта, на официальном сайте застройщика в сети интернет, в проектной декларации застройщика и договорах долевого участия, с указанием номера заключения и уполномоченного органа исполнительной власти РФ, выдавшего заключение.

 По итогам проверки застройщика в соответствии с перечнем показателей, утвержденным Министерством строительства РФ и Министерством финансов РФ, банк -кредитор застройщика, эскроу-агент, ипотечные агентства вправе осуществлять аккредитацию застройщика и объекта строительства. В случае финансовой несостоятельности, либо остановки строительства более чем на 9 месяцев, заключение подлежит отзыву с уведомлением вышеуказанных финансово-кредитных учреждений.

 

Программа «ЖИЛЬЕ БЕЗ ОБМАНА»

Многолетняя борьба граждан, вступивших в те или иные формы взаимодействия с застройщиками (инвестиционный договор, договор пая, договор долевого участия) и органами власти, регулирующими отношения в сфере жилищного строительства в РФ, привела к всеобщему мнению о необходимости изменения механизмов регулирования жилищного строительства и защиты прав граждан РФ.

Задача Программы «ЖИЛЬЕ БЕЗ ОБМАНА»

Инициировать принятие мер по обеспечению обманутых жилищным строительством граждан жильем до марта 2018 г и предложить механизмы защиты в сфере жилищного строительства с привлечением денежных средств граждан.

Цель Программы «ЖИЛЬЕ БЕЗ ОБМАНА»

1. Обеспечить органы государственной власти в лице: Президента РФ, Правительства РФ, Государственной Думы РФ, Совета Федерации РФ социальным заказом для инициирования и претворения данного социального заказа в политические и экономические планы органов государственной власти.

 2. Инициировать обеспечение граждан страны основными гарантиями в соответствии с международными и Конституционными правами через законотворческие инициативы.

3. Предложить новые механизмы регулирования субъектов и участников жилищного строительства для начала перехода от долевого жилищного строительства к профильному.

Содержание проекта:

Часть 1. Ситуационный анализ жилищного строительства в РФ                                                       

Часть 2. Причины проблем и предложения по их устранению                                                     

Часть 3. Перечень первоочередных мер, требуемых от Правительства РФ, законодательных и исполнительных органов власти для решения проблем обманутых граждан.

Часть 4. Предложения о внесении изменений в законодательство на период перехода от долевого к профильному строительству.        

Часть. 1.

Ситуационный анализ жилищного строительства в РФ

Существующая финансовая система поддержки жилищного строительства не заинтересована в конечном продукте – сдаче построенного жилья! Финансовый результат банков и АИЖК зависит от втягивания в стройку все больших капиталов и игроков для освоения новых рынков, не доводя жилищное строительство до конечного результата – это парадокс финансово-кредитной системы жилищного и ипотечного кредитования в стране.

Сегодня процентная ставка по ипотеке для граждан по стандартам АИЖК составляет 12% годовых. При такой процентной ставке за 10 лет только проценты по кредиту превысят стоимость квартиры в два раза. Порядка 20-30 % требуется покупателю жилья новостройки для доведения жилья в пригодное для проживания состояние, зачастую достройка осуществляется гражданами с нарушением строительных норм и правил, и требований безопасности.

Справка: сравнительная характеристика показателей доступности жилья в отдельных странах:

Средняя фиксированная ставка ипотечного кредита в национальной валюте в России составляет 12-15%. В США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 4,5-6%, в Канаде 3,6-6, 2%, в Великобритании 1,89-7,9%, во Франции 3,75-4%, в Италии и Германии 4-5%, в Греции 6, 25%, в Португалии от 2, 75%, на Кипре 4, 25%.

Период времени, в течение которого требуется осуществлять накопления, кол-во лет: Марокко -67,5 лет, Пакистан -40,6 лет Черногория - 30 лет, Белоруссия- 28,1 лет, Россия: в Москве- 26,1 лет, в регионах - 20,8 лет, Бельгия -4,3 лет, Швеция- 4,2 лет, Чили - 4,05 лет, Доминиканская Республика -3,5 лет, США -2,7 лет.

Первоначально для реализации программы «Доступное жилье» была создана транснациональная финансово-промышленная группа, получившая идентичное название.

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано в 1997 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».

Правительством РФ была одобрена концепция развития основного проводника ипотечной политики в России — АИЖК. Минфин был единственным противником господдержки агентства. Однако правительство приняло решение выделить агентству из бюджета госгарантии на сумму 14 млрд рублей в 2006 году, 16 млрд в 2007-м и 28 млрд в 2008-м.

В 2007 году стандартную форму закладной Агентства рекомендовали к применению профессиональные организации участников рынка: Ассоциация российских банков (АРБ), Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР), Ассоциация ипотечных компаний (АИК), Международная финансовая корпорация (IFC).

В 2007 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 января 2007 года № 51 «О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих» Агентство совместно с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» разработало новый ипотечный продукт, предусматривающий частичную капитализацию процентов.

Агентство участвовало в разработке нормативной базы, необходимой для ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих.

В 2007 году основными источниками финансирования деятельности Агентства по выкупу закладных являлись средства, полученные от размещения корпоративных облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации.

Ставка первого купонного дохода, определенная на конкурсе в день размещения, составила 8,05% годовых, доходность к погашению — 8,29% годовых. Чистая прибыль Агентства (АИЖК) по итогам за 2007 год превысила запланированный показатель до 15,3%. Несмотря на массовые остановки строек в 2007 г и обвал первой волны жилищного строительного рынка, доходность облигаций АИЖК превысила ожидаемые нормы. Что доказывает отсутствие механизмов и естественных экономических регуляторов рынков жилищного строительства.

Десятый выпуск облигаций АИЖК состоит из 6 млн бумаг номиналом 1 тыс. рублей. Погашение номинальной стоимости облигаций будет производиться частями: 50% от номинала погашено 15 ноября 2014 года, по 25% от номинала погашается 15 ноября 2016 года и 15 ноября 2018 года.

Доходность облигации выпуска А 19 составляет доходность 9,5 % годовых, дата погашения облигаций 2021 -2024 гг. В то время как кризис и остановка строительства и банкротства застройщиков растут с каждым днем. При этом начинается масса новых строек, пример Новой Москвы «Саларево парк».

В 2009 кризисном году в России, по информации президента Российского союза строителей (РСС) Владимира Яковлева, было заморожено около 80% всех новостроек. Число замороженных строек только в Москве составило 148 объектов. За последние годы строительство многих домов возобновилось, но до сих пор в реестр обманутых дольщиков не могут попасть граждане, вложившие деньги в жилищное строительство еще 10-15 лет назад.

Система ипотечного кредитования и ипотечных продуктов финансовых учреждений (банков), оставили обманутых дольщиков на грани выживания. Отсутствие механизма зависимости результатов кредитной деятельности банков и ипотечных агентств АИЖК, включая систему Росвоенипотеки, привели к тому, что данные структуры извлекают выгоду не зависимо от того, завершен ли объект строительством и получено ли жилье гражданами, оплатившими не только проценты по ипотеке, но и проценты по кредитам застройщиков перед банком -кредитором строительства, входящими в состав затрат на строительство.

Обвал жилищного строительства первой (2002- 2009 гг) и второй волны (2010-2015 гг) показал системность и преемственность механизма получения разрешений на застройку территорий и затраты колоссальных кредитных средств граждан и государства на поддержку заведомо несостоятельных застройщиков и незавершенных строительством объектов. Экономической задачей многих застройщиков оказалось привлечение в строительство наибольшего количества участников жилищного строительства граждан или дольщиков, кредитов банков и остановка строительства после пика продаж под прикрытием механизмов самоликвидации и банкротства. Сложившаяся практика жилищного строительства является подтверждением действия механизма финансово-строительных пирамид, в результате, которых формируется такой класс участников жилищного строительства как «обманутый дольщик».

Фактическим подтверждением результата применения различных финансовых схем в жилищном строительстве является Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

На сегодняшний день в закрепленном законодательством принципе, определяющем основы жилищного строительства, лежит преимущественное право застройщика. Сложившаяся система позволила банкам, ипотечным агентствам, застройщикам извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения, привела к нарушению гражданских прав граждан, узаконив понятие «обманутого дольщика».

В Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в соответствии со своим предназначением закреплено право граждан на жилище, и в ст. 1 ЖК РФ это право раскрыто в первую очередь: "Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав."

Гражданское законодательство РФ тесно связано с жилищным: гл. 18 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) регулирует отношения права собственности и другие вещные права именно на жилые помещения; В примечании к ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (далее - УК РФ) жилище определяется следующим образом - индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Законодательство «О несостоятельности (банкротстве)» позволило передавать объекты незавершенные строительством гражданам, что в корне противоречит понятию «жилище» и «жилищное строительство» и цели всей государственной политики по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.

 

Понятие «Обманутый дольщик» входит в речевой и правой оборот и легализуется через инструменты банкротства застройщика и создание компенсационного фонда. Тем самым, отталкивает большой сегмент покупателей жилья в новостройках.