Покупка, раздел и выдел долей

 

Я и моя бывшая жена владеем изолированной квартирой по 1/2 доли. Свою 1/2 доли я собираюсь переоформить договором купли-продажи на имя сына. Какие документы нужны при продаже доли квартиры?

Дополнительно – отказ совладельцев от преимущественного права покупки.

Кроме документов, которые требуются при оформлении сделки купли-продажи целой квартиры, при оформлении доли в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу (не совладельцу), требуется также нотариально оформленный отказ совладельца от преимущественного права покупки продаваемой доли (в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Вам необходимо получить нотариально оформленный отказ своей бывшей супруги от преимущественного права покупки.

 

Я являюсь собственником 353/1000 доли квартиры, что представляет собой две комнаты в коммунальной квартире. Эти комнаты я хочу продать двум разным покупателям. Одному – 200/1000 доли. Другому – 153/1000 доли. Могу ли я оформить продажу эту долю по двум разным договорам и в договорах купли-продажи указать сокращенные доли, вместо 200/1000 – 1/5, а вместо 153/1000 – 125/817?

Двум покупателям продать можно. В одном договоре – 1/5, в другом – только 153/1000.

Да, вы можете оформить два договора купли-продажи с двумя покупателями и продать одному 200/1000, а другому 153/1000 доли, если эти доли соответствуют площади жилых комнат и эти комнаты имеют отдельный вход из общего коридора.

Что касается сокращения долей, то в первом случае 200/1000 можно сократить и указать в договоре 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а во втором случае этого делать не стоит, так как 125/817 равны 0,15299, а округление в договоре недопустимо. Сложив все доли в праве общей долевой собственности на квартиру, вы должны получить целое число. Поэтому, в первом договоре вы можете указать 1/5, а в другом – 153/1000.

 

Аванс и задаток

 

Собираюсь приобрести квартиру. Вариант подобрал. Какой договор я должен заключить с продавцом квартиры, договор аванса или договор задатка? Какие риски? Что должно быть отражено в договоре?

Оформляйте предварительный договор с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

В чем отличие договора задатка от предварительного договора купли-продажи с выплатой аванса?

Задаток – это сумма, которую выплачивает Покупатель Продавцу в доказательство заключения договора. Задаток обеспечивает исполнение договора, так как если Покупатель после выплаты задатка откажется от сделки, то потребовать задаток обратно он не может. Задаток по условиям договора остается у Продавца. Продавец, отказавший Покупателю после получения задатка, должен вернуть Покупателю двойную сумму задатка.

Десять-пятнадцать лет назад Продавец и покупатель заключали именно договор задатка. Но шло время и не всегда все заканчивалось сделкой купли-продажи, Покупатели шли в суд, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка. Задаток признавался судом авансом и подлежал возврату, потому что аванс – это сумма, которая выдается Покупателем Продавцу в счет оплаты и возврату в двойном размере не подлежит.

Поэтому, если хотите гарантий того, что Продавец, взяв Ваши деньги, в дальнейшем не откажется от продажи, вернув их без штрафов, заключайте предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

Как правило, подписывая предварительный договор, стороны договариваются, что после его подписания Продавец снимает квартиру с продажи и прекращает ее показы, готовит документы для подписания договора купли-продажи.

В этом договоре обязательно должен быть четко описан предмет покупки (адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, состояние квартиры, видимые недостатки), нужно указать сумму, за которую продается квартира; сумму аванса, выплаченного Покупателем Продавцу; размер штрафов за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора каждой стороной; дату заключения договора купли-продажи (основного договора);

обязательство Продавца выписаться из квартиры и подготовить все необходимые справки; а также оговорить дату освобождения квартиры и передачи ключей Покупателю; если в стоимость квартиры включены встроенные шкафы и кухня, кондиционеры и встроенная бытовая техника, то каждый предмет необходимо подробно описать.

Но даже если вы грамотно составили Предварительный договор, вы не сможете избежать всех рисков, потому что любая передача денег без получения взамен какого-либо имущества аналогичной стоимости несет существенные риски для задаткодателя (Покупателя). Продавец может получить аванс, а позже отказаться от сделки, а также отказаться от возврата денег. И возвращать деньги придется в судебном порядке.

Поэтому для снижения риска потери денег, переданных в качестве аванса, я рекомендую следующее.

Во-первых, не поддавайтесь на уговоры Продавца о внесении задатка в размере 10 и более процентов от стоимости квартиры, и если Продавец настаивает, откажитесь от сделки – возможно, что Продавец не собирается продавать квартиру, или существует какая-то проблема с документами, или у Продавца большие финансовые проблемы, и в случае отмены сделки он не сможет вернуть вам авансовый платеж.

Во-вторых, обратите внимание на условия проживания Продавца, подумайте, сможет ли он вернуть вам аванс, если сделка сорвется.

После оформления предварительного договора начинается этап подготовки документов к сделке купли-продажи.

 

Сбор справок