Методы затратного подхода к оценке бизнеса

Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его функционирование. Он основывается на изучении возможности инвестора в приобретении объекта собственности исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта собственности в обозримый период.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие методы оценки:

· накопления активов (метод расчета балансовой стоимости активов);

· расчета полной восстановительной стоимости;

· расчета стоимости замещения;

· расчета ликвидационной стоимости;

· расчета показателя чистых активов.

В практике оценочной деятельности, как правило, используется оценка стоимости бизнеса на основе показателя чистых активов.

Стоимость чистых активов – это показатель, характеризующий степень обеспеченности обязательств предприятия перед его кредиторами.

Действующий порядок определения стоимости чистых активов утвержден Приказом Минфина России от 28.08.2014 N 84н.

Стоимость чистых активов исчисляется исходя из показателей баланса организации по состоянию на отчетную дату.Согласно Порядку расчета, чистые активы представляют собой разницу между активами и пассивами, принимаемыми к расчету. В составе активов, принимаемых к расчету, учитываются:

· внеоборотные активы, которые отражаются в разделе I «Внеоборотные активы» баланса (код строки 1100);

· оборотные активы – в одноименном разделе II баланса (код строки 1200).

Однако следует помнить, что из суммы оборотных активов, а точнее дебиторской задолженности (код строки 1230), нужно исключить задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал. В бухгалтерском учете их отражают по дебету счета 75 «Расчеты с учредителями».

При анализе структуры новой формы баланса видно, что пассивы, принимаемые к расчету, представляют собой сумму обязательств, отражаемых в разделах IV «Долгосрочные обязательства» (код строки 1400) и V «Краткосрочные обязательства» (код строки 1500) баланса.

Т.е. формула расчета чистых активов по бухгалтерскому балансу предприятия следующая:

ЧА = (стр. 1600 – ЗУ) – (стр. 1400 + стр. 1500). (1)

С 2011 года в бухгалтерской отчетности, формы которой утверждены приказом Минфина РФ от 2 июля 2010 г. № 66н, показатель чистых активов отражается в разделе 3 «Чистые активы» (код строки 3600) Отчета об изменениях капитала. Этот отчет является частью только годовой отчетности,всоставе промежуточной отчетности его нет.

Согласно пунктам 5 и 6 Порядка расчета, оценивать стоимость чистых активов акционерные общества должны ежеквартально и в конце года на соответствующие отчетные даты, а информацию о стоимости чистых активов раскрывать в промежуточной и годовой бухгалтерской отчетности.

Стоимость чистых активов имеет очень большое значение для организации. И акционерные общества, и общества с ограниченной ответственностью, и унитарные предприятия по окончании второго года работы и всех последующих лет обязаны сравнить стоимость своих чистых активов с размером уставного капитала. Если чистые активы окажутся меньше, чем уставный капитал, т.е. организация в связи с нерентабельной деятельностью начала «проедать» свой капитал, а не зарабатывать прибыль, то она должна уменьшить уставный капитал до размера чистых активов.

Если в разумный срок такого уменьшения не произойдет, орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, либо иные государственные органы или органы местного самоуправления, которым законодательством предоставлено право на предъявление такого требования, вправе начать через суд процедуру ликвидации организации.

Однако необходимо подчеркнуть, что стоимость чистых активов предприятия не является его рыночной стоимостью ни в том случае, когда оно выступает объектом купли-продажи, ни при определении рыночной стоимости акций общества. Кроме этого, размер чистых активов не всегда может быть основополагающим фактором при определении рыночной стоимости акции, поскольку в полной мере не отражает реальной стоимости активов того или иного предприятия по многим причинам: при оценке общества должна учитываться его рентабельность, наличие или отсутствие рыночного спроса, особенности государственного регулирования данной отрасли, конкурентоспособность и т.д. Кроме того, данный метод оценки стоимости предприятия не раскрывает результат работы предприятия от производственной (текущей), финансовой и инвестиционной деятельности, что, прежде всего, может заинтересовать инвестора, и не может оценить результат (прибыль или убыток, отток или приток денежных средств) в будущем от использования своих активов.

Несмотря на отмеченные недостатки, показатель чистые активы является наиболее приемлемым оценочным показателем стоимости предприятия затратным (имущественным) подходом, так как это комплексный показатель, учитывающий оценку уровня развития технологии с учетом имущества, сформированного за счет собственных средств.

При оценке недвижимости необходимо учитывать и стоимость земельного участка. Считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в стоимость. Земельный участок обладает стоимостью в силу своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительство, территории для устройства зоны отдыха, сельскохозяйственных угодий или сооружения транспортных магистралей.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участков с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок.

Один из возможных подходов к оценке стоимости земельного участка – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:

· метод капитализации дохода;

· метод соотнесения (переноса);

· метод развития (освоения) земельного участка;

· метод остаточной продуктивности (остатка);

· по сопоставимым продажам.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации дохода осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициентов капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем:

VL = ЧЗД / r,                                      (2)

где VL – рыночная стоимость земли; ЧЗД – чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и пр. Может исчисляться как разница между стоимостью валовой продукции участка и затратами на ее производство; r – коэффициент капитализации земельных доходов. Он должен определяться дифференцировано по регионам и внутри региона. Может браться как норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.

В связи с тем, что в России пока еще мало распространена практика дачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений применяют к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Выделяют следующие основные этапы оценки по данному методу:

· определение размеров и количества индивидуальных участков;

· расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение выручки от продажи участков);

· расчет стоимости освоенных участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

· определение величины денежного потока как разницы между доходом (общей выручкой) и издержками освоения;

· определение ставки дисконта;

· дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков (на 6, 8, 10, 12, 15, 20, 25 соток).

Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта.

В этом случае стоимость земельного участка определяется по следующей формуле:

                                             (3)

где V_L – оценка стоимости земельного участка; NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект собственности; VB – стоимость улучшений; r_B – коэффициент капитализации улучшений; r_L – коэффициент капитализации земли.

При оценке объектов собственности предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов, за исключением экономического. Другими словами, земля является неистощимым активом (капиталом). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, то есть коэффициент капитализации земли rL равен норме отдачи на капитал V.