Понятие, признаки договора аренды

 

Процесс осуществления предпринимательской деятельнос­ти неразрывно связан с необходимостью использования раз­личного рода зданий, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств, другого имущества. Наличие спроса на определенное имущество у одних субъектов хозяйствования порождает его предложение другими участниками экономи­ческих отношений. Вместе с тем приобретение того или иного имущества в собственность не всегда является целесообразным по причинам отсутствия в нем постоянной необходимости, а также бывает невозможным вследствие отсутствия необходи­мого имущества в свободной продаже либо его высокой стои­мости (нежилые здания, помещения). Указанные обстоятель­ства предопределили активное развитие таких экономических отношений, как передача имущества одним субъектом хозяй­ствования (собственником имущества) другому субъекту хо­зяйствования (несобственнику) во временное владение и поль­зование либо только в пользование на условиях платности и возвратности. Процесс перехода необходимого для осущест­вления предпринимательской деятельности имущества от од­них участников экономических отношений к другим на опре­деленное время опосредуется гражданско-правовыми догово­рами, составляющими договорный тип «аренда», который от­носится к группе договоров о передаче имущества и включает в себя шесть видов договоров:

1. общие положения об аренде;

2. прокат;

3. аренда транспортных средств, включающая две разно­видности,

4. аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспорт­ного средства с экипажем);

5. аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспор­тного средства без экипажа);

6. аренда зданий и сооружений;

7. аренда предприятия;

8. финансовая аренда (лизинг).

Арендные отношения, опосредуемые названными догово­рами, наряду с куплей-продажей занимают одно из ведущих мест в процессе осуществления предпринимательской деятель­ности и относятся к наиболее часто заключаемым. В Республи­ке Беларусь получили развитие лизинговые отношения, воз­никновение которых опосредуется договором финансовой аренды. Из шести указанных договоров только один - договор аренды, порядок заключения и исполнения которого урегули­рован нормами § 1 гл. 34 ГК, может быть заключен как на сто­роне арендодателя, так и на стороне арендатора физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимате­лями. Во всех остальных случаях хотя бы для одной из сторон договоры аренды являются предпринимательскими.

Для того чтобы субъект хозяйствования имел право осу­ществлять предпринимательскую деятельность посредством заключения договоров аренды на принадлежащее ему имущес­тво, при регистрации субъекта в уставе организации (свиде­тельстве о регистрации индивидуального предпринимателя) необходимо указать один из видов деятельности, предусмот­ренных ОКЭД в секции К в разд. 70—74. В случае когда данную деятельность в качестве предпринимательской решил осущест­влять уже зарегистрированный субъект хозяйствования, в учре­дительных документах (свидетельстве о государственной ре­гистрации в качестве индивидуального предпринимателя) ко­торого отсутствует указание на соответствующий вид экономи­ческой деятельности, организация или индивидуальный пред­приниматель обязаны согласно норме п. 10 Положения о госу­дарственной регистрации до начала осуществления названной деятельности письменно уведомить соответствующие регист­рирующий (по месту государственной регистрации) и налого­вый (по месту постановки на учет в качестве налогоплательщи­ка) органы о том, что они предполагают осуществлять деятель­ность, предусмотренную в секции К разд. 70—74 ОКЭД. Дея­тельность по передаче имущества на условиях аренды лицензи­рованию не подлежит.

Вместе с тем следует отметить, что передача имущества одним субъектом другому на условиях платности и возвратно­сти, т.е. на основании заключенного договора аренды, во мно­гих случаях предпринимательской не является и соответствен­но при ее осуществлении не требуется указание на данный вид деятельности в учредительных документах, а также не требует­ся предварительно уведомлять об этом регистрирующий и на­логовый органы. Не будет считаться предпринимательской дея­тельностью разовая передача временного свободного имуще­ства его собственником другому субъекту хозяйствования на условиях аренды независимо от срока действия договора. Полу­ченные от такой деятельности денежные средства следует учи­тывать как внереализационные доходы.

Правовой основой анализируемых общественных отноше­ний аренды являются нормы гл. 34 ГК «Аренда», а также нор­мы иных нормативных правовых актов различной юридиче­ской силы.

Общее определение понятия «договор аренды» закреплено в ст. 577 ГК, согласно норме которой по договору аренды ( иму­щественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное поль­зование.

В приведенном определении отождествлены такие понятия, как аренда и имущественный найм, значения которых в совет­ский и досоветский периоды несколько различались (имущес­твенный найм не предполагал использования арендованного имуществ в целях извлечения прибыли).

В Республике Беларусь арендные общественные отношения по их правовому регулированию следует разделить на несколь­ко групп.

В первую группу целесообразно включить отношения по передаче на условиях возвратности и платности любого иму­щества между субъектами предпринимательской деятельности частной формы собственности. К указанным отношениям при­меняются диспозитивные нормы гл. 34 ГК, допускающие само­стоятельное моделирование сторонами договора аренды своих взаимоотношений, в частности взаимоотношений в области определения размера арендной платы, состава имущества, по­рядка его передачи, содержания и обслуживания, а также сро­ков передачи и возврата предмета договора. Моделирование субъектами аренды своих взаимоотношений должно осущест­вляться в рамках гражданско-правового регулирования, в част­ности в рамках правил, закрепленных в гл. 34 ГК.

Вторую группу составляют отношения, которые возни­кают в процессе передачи в аренду государственного имущест­ва, а именно: зданий, сооружений, нежилых помещений, обору­дования и транспортных средств, находящихся в республикан­ской и коммунальной собственности. К указанным обществен­ным отношениям и в части порядка передачи в аренду имущест­ва, сроков аренды, порядка содержания и обслуживания иму­щества, а также в части определения ставок арендной платы и оплаты услуг, предоставляемых арендатору арендодателем в процессе эксплуатации арендованного имущества (оплаты экс­плуатационных услуг), применяются правовые нормы, закреп­ленные в приведенных выше специальных нормативных право­вых актах. Данные нормы, являясь императивными, не допус­кают возможности выбора вариантов поведения арендодате­лем и арендатором и обязывают их строго следовать правовым предписаниям.

 

Элементы договора аренды

Правовая природа договоров аренды как договорного типа неоднородна. Причина, по которой государство предъяв­ляет различные требования к арендным отношениям, заключа­ется в различном правовом режиме имущества, являющегося предметом договоров аренды, различном его предназначении, сроках и способе использования арендованного имущества.

Договор аренды, порядок заключения и ис­полнения которого предусмотрен нормами § 1 гл. 34 ГК «Об­щие положения об аренде», является консенсуальным, взаим­ным, возмездным.

Элементы договора.

Субъекты гражданского права, заключившие между собой договор аренды, являются его сторонами и называются арен­додателем и арендатором. Арендодатель — это сторона догово­ра аренды, которая передает принадлежащее ей на праве соб­ственности имущество во временное владение и пользование ли­бо только в пользование другой стороне, а арендатор — сторона договора, получающая во временное владение и пользование либо только в пользование имущество, указанное в договоре.

В качестве арендодателя могут выступать любые правосубъ­ектные организации и физические лица, являющиеся собствен­никами передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендаторами имущества могут выступать правосубъектные физические лица и организации.

Согласно нормам Указа № 498 арендодателями зданий, со­оружений и нежилых помещений, находящихся в республикан­ской собственности, являются республиканские органы госу­дарственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым зда­ния, сооружения и нежилые помещения переданы в хозяй­ственное ведение или оперативное управление, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государствен­ной собственности, имеющие имущество, находящееся в рес­публиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использова­ния без права выкупа. Арендодателем зданий, сооружений и нежилых помещений, переданных в оперативное управление Управления делами Президента Республики Беларусь, являет­ся указанный государственный орган или Государственное уч­реждение «Главное хозяйственное управление» Управления де­лами Президента Республики Беларусь либо иная уполномо­ченная Президентом Республики Беларусь организация.

Рассматривая в качестве арендодателя и арендатора физи­ческих лиц, необходимо учитывать положения норм, закреп­ленных в ст. 25, 27 ГК. Так, если лицо, не достигшее 18-летнего возраста, согласно норме п. 2 ст. 25 ГК имеет право распоря­жаться своими доходами, то оно соответственно вправе распо­ряжаться и имуществом, приобретенным на собственные денеж­ные средства, т.е. может выступать в качестве арендодателя та­кого имущества.

В том случае, когда право собственности на переданное по договору аренды имущество переходит к другому лицу, дого­вор аренды согласно норме ст. 588 ГК сохраняет силу на согла­сованных в нем с первоначальным собственником имущества условиях. Изменение условий или расторжение такого догово­ра возможно только по соглашению сторон или решению суда в предусмотренных правовыми нормами случаях.

В случае смерти арендатора-гражданина его права и обязан­ности в отношении арендованного имущества согласно норме ст. 588 ГК переходят в порядке наследственного правопреем­ства, если ограничения в отношения их перехода не установле­ны правовыми нормами или договором аренды.

Предметом договора аренды согласно норме ст. 578 ГК могут быть земельные участки и другие обособленные природ­ные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК имущество, передаваемое в аренду, должно быть индивидуаль­но определенным (условие о предмете договора аренды счита­ется согласованным сторонами, если в договоре указаны дан­ные, позволяющие точно установить передаваемое в аренду имущество).

Специальные требования к передаче во временное владение и пользование земельных участков установлены нормами, за­крепленными в гл. 8 Кодекса о земле (КоЗ), участков лесного фонда — нормами гл. 11 Лесного кодекса. Нормами Закона от 5 мая 1998 г. определен перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды, заключаемого исключитель­но между государственными субъектами.

Согласно норме ст. 584 ГК предмет договора аренды может быть обременен правами третьих лиц, в частности правом зало­га, сервитутом и т.п., о чем арендодатель обязан известить арен­датора.

Особенностью всех договоров аренды независимо от их ви­да является то, что согласно норме ст. 593 ГК арендованное имущество подлежит возврату арендодателю после окончания срока действия договора в том состоянии, в котором оно нахо­дилось до заключения договора, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Указанная норма предопределила и соответствующие требования к предмету дого­вора аренды, в качестве которого может выступать непотребляе­мое имущество, определенное индивидуальными признаками.

В том случае, когда в процессе эксплуатации арендуемого имущества арендатор создает новые вещи, т.е. продукцию, пло­ды, приплод и т.п., право собственности на указанное имущес­тво, а также на доходы, полученные в результате эксплуатации арендованного имущества, согласно норме ст. 577 ГК возника­ет непосредственно у арендатора.

Предмет договора аренды является его существенным усло­вием.

Цена договора аренды состоит из суммы арендной платы, уплачиваемой арендатором арендодателю в соответствии с условиями договора. Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения согласно норме ст. 585 ГК определяются в договоре аренды на основании соглашения сторон. При этом указанная норма позволяет заключать анализируемый договор и без согласования условий о цене договора. В данном случае к договору аренды применяются правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы, а также правило о ее размере, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Таким образом, дня указанного до­говора аренды условие о цене договора (об арендной плате) су­щественным не является.

Согласно норме п. 2 ст. 585 ГК арендная плата может быть установлена в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых пери­одически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использова­ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной дого­вором вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором за­трат на улучшение арендованного имущества.

Правовые нормы допускают сочетание указанных форм арендной платы или ее установление в иных формах.

Кроме то­го, норма п. 3 ст. 585 ГК предоставляет сторонам договора аренды право изменять условие договора о размере арендной платы как в большую, так и в меньшую сторону. Однако указан­ное изменение договорных условий возможно не чаще одного раза в год, если иной срок не определен соглашением сторон или правовыми нормами.

Несмотря на то, что нормы ГК позволяют субъектам пред­принимательской деятельности устанавливать арендную плату не только в денежном выражении, но и в других формах вплоть до 31 декабря 2008 г. согласно нормам Указа Президента Рес­публики Беларусь от 15 августа 2005 г. № 373 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь» расчеты между субъектами предпринимательской деятельности, являющимися сторонами гражданско-правовых договоров, в том числе и договора арен­ды, должны производиться по общему правилу денежными средствами. Таким образом, с учетом того, что Указ Президен­та Республики Беларусь обладает большей, чем ГК, юридиче­ской силой, при определении формы арендной платы необхо­димо руководствоваться нормами Указа № 373, т.е. устанавли­вать арендную плату в денежной форме.

Арендная плата может вноситься периодически (например, один раз в месяц, один раз в квартал и т.п.) или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон.

Условие о форме и размере арендной платы отдельных ви­дов имущества может быть предусмотрено нормами иных, кро­ме ГК, нормативных правовых актов. Так, при заключении до­говоров аренды производственных зданий, сооружений и по­мещений, оборудования и транспортных средств, находящихся в республиканской собственности, форма и размер арендной платы определяются в соответствии с нормами Указа № 498.

Срок. Согласно норме ст. 581 ГК срок, на который заключается договор аренды, определяется соглашением сторон. При этом допускается заключение договора аренды без согласования срока его действия (на неопределенный срок). В данном случае правовые нормы предоставляют каждой из сторон договора право в любое время прекратить договорные отношения с дру­гой стороной, предупредив ее об этом за один месяц, а в случае, когда прекращается договор аренды недвижимого имущества, — за три.

Приведенная норма является диспозитивной и позволяет сторонам установить иной срок, до истечения которого сторо­на — инициатор прекращения договора аренды, обязуется пре­дупредить об этом вторую сторону. Однако при заключении до­говора следует учитывать, во-первых, то, что в договоре аренды не может быть закреплено условие об отсутствии срока преду­преждения о прекращении договора (иначе условие о сроке бу­дет противоречить требованиям нормы ст. 581 ГК и согласно норме ст. 169 ГК считаться недействительным), а во-вторых, то, что данное условие, в случае когда стороны изменяют его по от­ношению к закрепленному в норме ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК, должно соответствовать закрепленному в ст. 2 ГК гражданско-правово­му принципу разумности участников гражданских правоотно­шений (срок предупреждения о расторжении договора не дол­жен быть равным, например, одному часу) и содержать указа­ние на такой срок, который будет являться достаточным для за­ключения арендатором договора аренды другого аналогичного имущества.

В случае когда заключенный на определенный срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не пре­кращен и ни одна из сторон не настаивает на его прекращении, данный договор согласно норме п. 2 ст. 592 ГК считается возоб­новленным на тех же условиях на неопределенный срок. В дан­ном случае имеет место заключение договора путем молчания.

Согласно норме п. 3 ст. 581 ГК правовыми нормами для от­дельных видов договора аренды (например, договор проката) или аренды отдельных видов имущества могут быть установле­ны максимальные предельные сроки аренды. В данном случае договор аренды, заключенный на неопределенный срок, авто­матически прекращается по истечении установленного макси­мального срока аренды, а договор, заключенный на срок, пре­вышающий максимальный, установленный правовыми норма­ми, считается заключенным на установленный максимальный срок.

Договор аренды, заключаемый между физическими лицами на срок один год и менее, согласно норме ст. 580 ГК может быть заключен в устной форме. Если договор заключается на срок более одного года либо одной из его сторон является субъ­ект хозяйствования, то договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме.

Форма. Поскольку нормами ГК специальные требования к простой письменной форме договора аренды не определены, простая письменная форма указанного договора может быть достигну­та как путем составления одного документа, так и путем обме­на документами по правилам п. 2 ст. 404 ГК. В случае несоблю­дения предусмотренной правовыми нормами простой пись­менной формы договор аренды не утрачивают свою юридиче­скую силу, а к его сторонам применяются правила, закреплен­ные в норме п. 1 ст. 163 ГК.

Согласно норме п. 2 ст. 580 ГК договор аренды, предметом которого выступает недвижимое имущество, по общему прави­лу подлежит государственной регистрации. Данное общее пра­вило применяется в случае, когда правовыми нормами не пре­дусмотрено иное.

Если же предметом договора аренды являются здания, со­оружения и нежилые помещения, находящиеся в республикан­ской собственности, договор аренды должен совершаться в форме, предусмотренной нормами Постановления № 162.

Содержание договора аренды

Арендодатель в соответствии с нормой ст. 582 ГК обя­зан предоставить арендатору имущество, состояние которого соответствует условиям договора аренды и назначению иму­щества вместе со всеми его принадлежностями и относящими­ся к нему документами (технический паспорт, инструкция по эксплуатации, правила технического обслуживания, сертифи­кат качества и т.п.). Вместе с тем приведенная норма является диспозитивной и позволяет сторонам договора определить иной порядок передачи имущества.

Арендодатель согласно норме ст. 587 ГК по общему прави­лу обязан производить за свой счет капитальный ремонт пере­данного в аренду имущества в установленный в договоре срок, а если срок проведения капитального ремонта в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, — в разум­ный срок. Иной порядок проведения капитального ремонта арендованного имущества может быть определен соглашением сторон или установлен правовыми нормами. Например, согла­шением сторон обязанность по осуществлению планового ка­питального ремонта может быть возложена на арендодателя, а осуществление капитального ремонта в случае неотложной не­обходимости может быть поручено арендатору как лицу, в наи­большей степени заинтересованному в быстром вводе в эксплу­атацию вышедшего из строя имущества.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, арендодатель согласно норме ст. 588 ГК по общему правилу обязан принять в договор на оставшийся срок его действия наследника указанного гражданина, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личны­ми качествами арендатора.

Арендодатель в соответствии с нормой ст. 592 ГК обязан по письменному требованию арендатора, заявленному в установ­ленный или разумный срок, перезаключить с ним договор аренды, если последний надлежащим образом исполнял усло­вия договора. Право добросовестного арендатора на преиму­щественное заключение договора аренды на новый срок может быть отменено соглашением сторон или правовыми нормами.

Арендатор по общему правилу имеет право требовать передачи ему указанного в договоре имущества в обусловлен­ном договором состоянии в указанные в договоре сроки вместе со всеми принадлежностями и относящимися к имуществу до­кументами (ст. 582 ГК). В случае нарушения арендодателем установленных нормами ст. 582 ГК правил передачи арендато­ру имущества, являющегося предметом договора, и в частности передачи имущества без соответствующих принадлежностей и документов, в связи с чем арендатор лишается возможности нормальной эксплуатации предмета договора, он (арендатор) имеет право потребовать от арендодателя передачи ему соот­ветствующих принадлежностей имущества и его документов. В качестве альтернативы арендатору нормой ст. 582 ГК пре­доставлено право требовать расторжения договора и возме­щения убытков, вызванных действиями (бездействием) арен­додателя.

В том случае, когда арендодатель не предоставил арендато­ру указанное в договоре аренды имущество в согласованный соглашением сторон или в разумный срок, арендатор в соот­ветствии с нормой п. 3 ст. 582 ГК имеет право истребовать от него это имущество по правилам, закрепленным в ст. 369 ГК. Кроме того, арендатор имеет право на возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо на расторжение до­говора в одностороннем порядке и возмещение убытков, при­чиненных его неисполнением.

При обнаружении недостатков арендованного имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, да­же если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор согласно норме п. 1 ст. 583 ГК имеет право по своему выбору:

предъявить арендодателю требование о безвозмездном устранении недостатков имущества или потребовать соразмер­ного недостаткам имущества уменьшения размера арендной платы либо, в случае самостоятельного устранения недостатков имущества, потребовать возмещения понесенных в связи с этим расходов;

самостоятельно, после предварительного уведомления арендодателя, удержать из подлежащей перечислению арендо­дателю арендной платы сумму понесенных расходов на устра­нение недостатков арендованного имущества;

потребовать досрочного расторжения договора в односто­роннем порядке.

Арендатор имеет право на предъявление арендодателю ука­занных выше требований только в том случае, если извещен­ный о намерениях арендатора арендодатель не заменит в соот­ветствии с нормой ч. 3 п. 1 ст. 583 ГК имущество ненадлежаще­го качества аналогичным имуществом, пригодным к эксплуата­ции, либо не произведет ремонт неисправного имущества.

Согласно норме ч. 4 п. 1 ст. 583 ГК арендатор имеет право потребовать возмещения непокрытой части убытков, если удовлетворение его требований по устранению недостатков пе­реданного имущества или удержание им расходов на устране­ние недостатков указанного имущества из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков.

В соответствии с нормой п. 2 ст. 586 ГК арендатор при на­личии на это согласия арендодателя, в отношении арендован­ного имущества имеет следующие права:

ü сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

ü передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

 

ü предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

ü отдавать арендные права в залог;

ü вносить арендные права в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взно­са в производственный кооператив.

Указанные права возникают у арендатора в том случае, если иное не установлено правовыми нормами. При этом необходи­мо учитывать, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним дого­вора субаренды. Если же договор аренды по основаниям, пре­дусмотренным нормами ГК и в иных актах законодательства, признается ничтожным, ничтожным признается и заключен­ный в соответствии с ним договор субаренды.

В том случае, если арендодатель не исполнит либо ненадле­жащим образом исполнит возложенную на него договором или правовыми нормами обязанность по производству капитально­го ремонта, арендатор согласно норме 587 ГК имеет право по своему выбору;

• произвести в отношении арендованного имущества капи­тальный ремонт, срок осуществления которого наступил в со­ответствии с условиями договора, или капитальный ремонт, вы­званный неотложной необходимостью, за счет собственных средств и взыскать стоимость произведенного ремонта с арен­додателя или зачесть ее в счет суммы, подлежащей уплате арендной платы;

• потребовать от арендодателя уменьшения арендной пла­ты, эквивалентного стоимости произведенного капитального ремонта;

• потребовать в одностороннем порядке расторжения дого­вора и возмещения причиненных этим убытков.

Нормой ст. 591 ГК предусмотрены случаи, когда арендатор имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Указанное право возникает у арендатора в случае отсутствия у него факти­ческой возможности извлечения из арендованного имущества его полезных свойств по причинам, вызванным действиями (бездействием) арендодателя либо недостатками имущества, за которые арендатор не отвечает.

Так, согласно норме ст. 591 ГК у арендатора по вине арен­додателя возникает указанное выше право в тех случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору в сроки, определенные договором, либо создает препятствия для использования арендованного имущества в целях, определенных договором или в соответствии с назначе­нием имущества;

• арендодатель не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет возложенную на него обязанность по выполне­нию капитального ремонта имущества в установленные до­говором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки.

По причинам, вызванным недостатками имущества, за кото­рые арендатор не отвечает, у него согласно норме ст. 591 ГК возникает указанное право в тех случаях, когда:

• арендованное имущество имеет такие недостатки, кото­рые препятствуют его нормальной эксплуатации, и при этом они не были оговорены арендодателем при заключении догово­ра, не были заранее известны арендатору и не могли быть обна­ружены арендатором во время осмотра имущества или провер­ки его исправности при заключении договора;

• арендованное имущество окажется в состоянии, непригод­ном для его дальнейшего использования по причинам, за кото­рые арендатор не отвечает.

Согласно норме ч. 2 ст. 591 ГК соглашением сторон могут быть определены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с нормой п. 2 ст. 420 ГК.

Нормой ст. 592 ГК арендатору, надлежащим образом испол­нявшему обязанности, возложенные на него договором арен­ды, по истечении срока его действия предоставляется преиму­щественное перед другими лицами право на заключение дого­вора аренды на новый срок при прочих равных с иными лица­ми условиях (например, равная арендная плата, порядок экс­плуатации и обслуживания имущества, срок его аренды и т.п.). При этом согласно норме ч. 2 п. 1 ст. 592 ГК при заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть измене­ны. Иной порядок заключения договора аренды на новый срок может быть предусмотрен правовыми нормами* или соглаше­нием сторон.

Согласно норме ч. З п. 1 ст. 592 ГК в случае отказа арендо­дателя в продлении договора аренды с добросовестным аренда­тором и заключения в течение года со дня истечения срока аренды нового договора с другим лицом в отношении того же имущества у арендатора по его выбору возникают следующие права: потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо потре­бовать только возмещения убытков, причиненных незаконны­ми действиями арендодателя.

Правомочия, возникающие у сторон договора в отношении улучшений арендованного имущества, произведенных аренда­тором в период действия договора, установлены нормой ст. 594 ГК, которая классифицирует произведенные улучшения на два вида: отделимые от арендованного имущества и неотделимые от арендованного имущества.

Кроме того, указанная норма предусматривает два основа­ния выполнения действий для улучшения (увеличения стои­мости) арендованного имущества: с согласия арендодателя; без согласия арендодателя, т.е. по инициативе арендатора.

В зависимости от вида имущества и оснований его улучше­ния арендатор имеет право:

• после прекращения договора аренды — на возмещение сто­имости произведенных за счет собственных средств и с согла­сия арендодателя улучшений арендованного имущества, неот­делимых без вреда для имущества.

• собственности на отделимые улучшения имущества, про­изведенные без согласия арендодателя.

Иной порядок распределения бремени расходов, связанных с улучшением арендованного имущества, может быть преду­смотрен соглашением сторон.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного иму­щества, произведенных арендатором без согласия арендодате­ля, возмещению не подлежит, если иной порядок распределе­ния бремени расходов, связанных с улучшением данного иму­щества, не предусмотрен правовыми нормами.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных от­числений от этого имущества, являются собственностью арен­додателя.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 585 ГК), использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 586 ГК), поддержи­вать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущес­тва, если иное не определено правовыми нормами или соглаше­нием сторон (ст. 587 ГК).

Согласно норме ст. 592 ГК арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если договором такой срок не определен, — в разумный срок до окончания действия договора о желании продлить договор аренды на новый срок.

После окончания срока действия договора аренды аренда­тор в соответствии с нормой ст. 593 ГК обязан вернуть арендо­дателю имущество, являющееся предметом договора, в том со­стоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном соглашением сторон.

В случае передачи арендатору имущества с недостатками, которые полностью или частично препятствуют извлечению его полезных свойств, арендодатель, извещенный арендато­ром о таких недостатках или о его намерении устранить указан­ные недостатки за счет средств арендодателя, согласно норме ч. 2 п. 1 ст. 583 ГК имеет право в целях предотвращения до­срочного расторжения договора по инициативе арендатора произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, пригодным для использова­ния в целях, обусловленных договором или назначением иму­щества, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Данные действия в соответствии с приведенной нормой долж­ны быть осуществлены арендодателем немедленно.

Согласно норме п. 2 ст. 583 ГК арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества в следующих случаях:

• недостатки имущества были оговорены арендодателем при заключении договора;

• недостатки имущества были заранее известны арендатору;

• недостатки имущества должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его ис­правности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно норме ст. 590 ГК арендодатель имеет право по­требовать в судебном порядке расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о не­обходимости исполнения им следующих из условий догово­ра аренды обязательств в разумный срок в случаях, когда арендатор:

• использует арендованное имущество с существенным ли­бо неоднократным нарушением условий договора или исполь­зует имущество не по назначению;

• своими действиями (бездействием) существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд пропустил установленный догово­ром или правовыми нормами срок внесения арендной платы;

• не производит капитальный ремонт имущества в установ­ленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в догово­ре — в разумный срок в тех случаях, когда в соответствии с пра­вовыми нормами или договором осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Иные основания досрочного расторжения договора по тре­бованию арендодателя в соответствии с нормой п. 2 ст. 420 ГК могут быть установлены соглашением сторон.

В том случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель согласно норме ст. 593 ГК имеет право потребовать в сово­купности:

• внесения арендной платы за все время просрочки;

• возмещения убытков, причиненных просрочкой возврата имущества, в части, не покрытой дополнительно внесенной арендной платой.

Если условиями договора за несвоевременный возврат арен­дованного имущества предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Иной порядок взыскания убытков может быть предусмотрен соглашением сторон.

 

 

Договор финансовой аренды (лизинга)

 

Договор финансовой аренды (лизинга) является одним из видов договора аренды. Он предназначен для использования исключительно в предпринимательской деятельности и в отли­чие от др