IV. Выбор и утверждение площадки для строительства.

 

Выбор площадки проводит комиссия, состоящая из представителей заказчика проекта, проектной организации, подрядной строительной организации, местных органов власти, органов санитарно-эпидемиологической службы, государственного пожарного надзора, Госгортехнадзора, органов, контролирующих использование и охрану водных ресурсов, управления железной дороги, связи, энергетики и гражданской обороны.

Комиссия составляет акт о выборе площадки, который является основным документом о согласовании намеченных проектных решений и подключении предприятия к инженерным сетям и коммуникациям.

 

V. Разработка и выдача задания на проектирование.

Задание на проектирование выдает заказчик. Так как, как правило, заказчик не обладает достаточной квалификацией, для его составления привлекается проектная или инжиниринговая фирма. Техническое задание является неотъемлемой частью любого контракта на проектно-изыскательские работы.

Задание на проектирование промышленного объекта содержит:

ü данные о районе, пункте и площадке строительства;

ü информацию о характеристике продукции, ее номенклатуре и мощности производства;

ü сведения о предполагаемой специализации и кооперировании, основных технологических процессах и оборудовании;

ü информацию об источниках снабжения сырьем, водой, топливом, газом и электроэнергией; условия очистки и сброса сточных вод;

ü данные о районах потребления готовой продукции; сроки строительства и очередность ввода в действие мощностей; ориентировочные размеры капиталовложений;

ü объемы жилищно-гражданского строительства и его размещение.

 

Проектные, изыскательские и исследовательские работы, выполненные до начала разработки технического проекта, принято называть предпроектной стадией. Стадия непосредственного проектирования начинается с разработки технического проекта.

 

VI. Инженерные изыскания проводятся с целью получения данных,необходимыхдля принятия технически правильного и экономически обоснованного проектного решения строительства и эксплуатации объектов. Инженерные изыскания делятся на:

 

а) экономические, которые начинают проводиться в период разработки ТЭО инвестиций и составления бизнес-плана; в задачу экономических изысканий входит сбор данных о наличии:

ü существующих предприятий и их продукции; источников сырья;

ü топливно-энергетических ресурсов; инженерных сетей различного назначения;

ü железных и автомобильных дорог, водных путей сообщения; трудовых ресурсов и жилой площади;

ü сырьевой базы;

ü земельного фонда;

 

б) технические, в которые включаются топографо-геодезические работы, инженерно-геологические, гидрогеологические, климатические, почвенно-ботанические и геоботанические, санитарно-гигиенические изыскания, сбор данных, необходимых для разработки проекта организации строительства. Полнота и качество изысканий определяют правильность и целесообразность решений, принятых в проекте.

 

VII. Проектирование может осуществляться в две стадии(технический проект ирабочие чертежи) или в одну стадию (техно-рабочий проект). В две стадии проектируются сложные промышленные объекты, а также жилищно-гражданские объекты, сооружаемые в городах, не имеющих генеральных планов. Все остальные объекты проектируются в одну стадию.

VIII. Эффективность инвестиций.

В этом разделе уточняется оценка эффективности капитальных вложений, установленная ранее в ТЭО инвестиций.

v Чистый дисконтированный доход (NPV)

v Срок окупаемости

v Индекс доходности (PI)

v Внутренняя норма доходности (IRR)

v Внутренняя модифицированная норма доходности (MIRR)

v Норма результата (ARR)

Состав результатов и затрат

, - это результат от других видов деятельности, связанных с размещением свободных денежных средств, генерируемых данным инвестиционным проектом; - это результат от реализации излишних активов, связанных с реализацией данного инвестиционного проекта (уменьшение потребности в оборотном капитале и реализации внеоборотных активов),

,

IX. Экспертиза ПСД.

В составе технического проекта, как правило, разрабатывается тендерная документация для объявления торгов на строительство. Как правило, технический проект проходит экспертизу. Чаще всего, по крупным и сложным объектам заказчик объявляет тендер на проведение экспертизы. В процессе экспертизы:

ü проверяется соответствие разработанного проекта выданному техническому заданию на проектирование,

ü анализируется технический уровень прогрессивности и новизна проектных решений,

ü проверяется правильность оценки экономической эффективности капитальных вложений,

ü принятые решения сопоставляются с лучшими отечественными и зарубежными проектами,

ü оценивается безопасность сооружений.

 

После завершения экспертизы экспертное заключение передается проектировщику. Проектировщик, изучив замечания экспертов, совместно с заказчиком принимает решение о доработке проекта и внесении в него изменений. После этого проект утверждается, и заказчик принимает решение об объявлении торгов на строительство объекта, на основании которых определяется подрядная строительная организация.

 

 

СМЕТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Формирование сметной стоимости строительства и виды разрабатываемой документации:

Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ: материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря); технических (эксплуатации строительных машин и механизмов); трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов).

Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.

Сметная прибыль — сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

К лимитированным затратам относят затраты на строительство временных зданий и сооружений, дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время и резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

К временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые производственные, складские, вспомогательные, жилые, общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.

Временные здания и сооружения подразделяются на титульные и нетитульные. К нетитульным временным зданиям, сооружениям, приспособлениям и устройствам относятся кладовые и конторы прорабов и мастеров, складские помещения и навесы, душевые, туалеты, помещения для обогрева рабочих, заборы и ограждения, настилы, лестницы, обноски, приспособления по технике безопасности, временные разводки от магистральных сетей и др. Расходы по возведению, сборке, разборке, амортизации, ремонту и перемещению нетитульных временных зданий и сооружений учитываются нормами накладных расходов.

В составе объектной сметы (расчета) учитывается также часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенные для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства при уточнении проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте. Размер резерва должен быть согласован заказчиком и подрядчиком для включения в смету в порядке, предусмотренном п.4.96 МДС 81-35.2004. Определение суммы резерва осуществляется от итога затрат (вместе с временными зданиями и зимними удорожаниями) в установленном проценте к стоимости СМР.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты предназначен для компенсации дополнительных затрат, связанных с:

 уточнением объемов работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения проекта (рабочего проекта);

 ошибками в сметах, включая арифметические, выявленными после утверждения проектной документации;

 изменениями проектных решений в рабочей документации и т.д.