Право пользование жилыми помещениями членами семьи собственника жилого помещения

 

Пользование жилым помещением осуществляется посредством проживания в нем, которое может возникнуть как на основании самостоятельного вещного права на жилое помещение, так и на основании производного, т.е. основанного на праве пользования чужим жилым помещением.

К числу производных прав на жилое помещение относятся права членов семьи собственника жилого помещения.

Институт права пользования чужим жилым помещением знаком еще со времен существования Римской империи. Как отмечает И.А. Емелькина, "право пользования помещением членом семьи собственника этого жилого помещения по правовой природе близко правам сервитутного типа - личным сервитутам, известным еще римскому праву"[13]. Среди личных сервитутов наряду с такими, как узус и узуфрукт, римское право выделяло хабитацио. Хабитацио было правом пожизненного обитания в чужом жилом помещении или его части. Русскому праву был известен еще один личный сервитут - право пожизненного жительства в доме или имении, предоставленном определенному лицу. В ГК РФ сервитуту посвящено небольшое количество статей (ст.216, 274 - 277). В основном нормы Кодекса регулируют сервитутные права на землю. Но исходя из смысла п.1 ст.274 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Следовательно, возможно установление сервитута и на жилое помещение.

В юридической литературе вопрос о правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения является дискуссионным. Е.А. Суханов[14] и С.М. Корнеев[15] относят исследуемые правоотношения к правоотношениям вещного типа. Ю.К. Толстой[16], несмотря на то что отношения пользования жилым помещением относит к обязательственным, жилищные права некоторых пользователей, в том числе и членов семьи собственника жилого помещения, считает вещными.

Г.Л. Гонашвили относит права членов семьи собственника жилого помещения к "обязательственным правам арендного типа"[17].

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский обосновывают возможность существования обязательственных правоотношений с вещно-правовыми элементами[18].

Е.М. Денисевич, рассуждая о юридической природе права пользования граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения, и о соотношении вещных и обязательственных начал в данном праве, говорит о личном сервитуте договорного типа[19].

В пользу вещной природы исследуемого права говорит следующее:

нормы о правах членов семьи собственника жилого помещения размещены в главе 18 ГК РФ, посвященной вещным правам на жилое помещение;

в ЖК РФ правам членов семьи собственника жилого помещения посвящена ст.31, которая также расположена в разделе II, посвященном праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение;

абсолютная защита права пользования членов семьи собственника от всяких посягательств любых лиц, в том числе и от самого собственника жилого помещения, т.е. члены семьи собственника могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от неограниченного круга лиц, что характерно для абсолютных прав.

Таким образом, исследуемые права имеют вещно-правовую природу. При этом, выступая в качестве прав на чужие вещи, они являются ограниченными вещными правами. То есть право пользования жилым помещением членами семьи его собственника является правом сервитутного типа. Как отмечает Е.А. Чефранова, "несмотря на то что права членов семьи собственника весьма ослаблены, они ближе всего подходят под конструкцию личного сервитута"[20].

Исследователи вещных правоотношений не раз отмечали как безусловные выгоды, так и негативные стороны, прежде всего для собственников обремененного имущества, установления ограниченных вещных прав на имущество.

Говоря о вещно-правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения, необходимо отметить такой признак вещных прав, как право следования, т.е. сохранение за бывшими членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением при смене собственника. В соответствии с новой редакцией ст.292 ГК РФ при смене собственника жилого помещения право пользования данным помещением членом семьи собственника не сохраняется. Следует отметить, что действие данного положения не распространяется на бывшего члена семьи собственника жилого помещения, приватизировавшего жилое помещение, при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

После внесения изменений в ст.292 ГК РФ возник вопрос: можно ли теперь говорить о вещном характере прав членов семьи собственника на жилое помещение? На наш взгляд, новая редакция ст.292 ГК РФ совершенно не изменила природы этих прав.

С момента принятия части первой ГК РФ правовое положение членов семьи собственника жилого помещения остается предметом острой дискуссии. В течение последнего десятилетия в цивилистике обсуждались и предлагались различные пути развития данных правоотношений.

Семья как объект правового регулирования подвержена воздействию не только норм семейного права, но и других отраслей. Каждая отрасль права по-своему подходит к определению состава семьи в силу специфики отношений, которые она регулирует.

Поэтому в юридической литературе неодинаково решается такой принципиально важный вопрос, как идентичность понятий "супруг", "иждивенцы" и т.п. в жилищном и брачно-семейном законодательстве. Одни авторы считают, что жилищное законодательство в этом отношении занимает особую позицию и употребляемые здесь слова имеют особое, присущее данной отрасли права значение. С точки зрения других, правовое значение и истолкование положений жилищных кодексов невозможны без учета действующего брачно-семейного законодательства. Как отмечает В.Ф. Маслов, "в определении члена семьи до сих пор нет единого понятия"[21].

По мнению П.И. Седугина, "в жилищных правоотношениях семья выступает как особый субъект прав и обязанностей, имеет свой особый статус"[22].

Ни в жилищном, ни в семейном законодательстве не содержится определения понятий "семья", "члены семьи". В настоящее время правовой статус членов семьи собственника жилого помещения регулируется ст.292 Гражданского кодекса РФ и Жилищным кодексом, в частности ст.31. Но если ст.292 ГК РФ говорит о членах семьи собственника жилого помещения, то ст.31 ЖК РФ содержит понятие "граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении". Стоит отметить, что ст.677 ГК РФ, регулирующая отношения коммерческого найма, как и ст.31 ЖК РФ, не употребляет термины "семья", "члены семьи", а говорит о "постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах". В ранее действовавшем ЖК РСФСР отношения пользования жилым помещением членами семьи его собственника были урегулированы ст.127, в которой говорилось о членах семьи собственника жилого помещения, однако не был предусмотрен перечень лиц, к ним относящихся. К членам семьи собственника относили тех граждан, которые являлись членами семьи нанимателя жилого помещения в соответствии со ст.53 ЖК РСФСР, то есть по аналогии.

Следует отметить, что положения ЖК РФ и ГК РФ, регулирующие отношения пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения, находятся в некотором противоречии. Если ст.31 ЖК РФ регулирует отношения пользования жилым помещением членами семьи собственника лишь в тех случаях, когда они проживают с собственником в одном и том же жилом помещении, то ст.292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ содержит формулировку, подобную той, что предусматривалась в ст.127 ЖК РСФСР.

В связи с данным противоречием в юридической литературе сложились две точки зрения. В соответствии с первой непроживание собственника с указанными членами его семьи в жилом помещении, принадлежащем собственнику, не может никаким образом отразиться на их праве пользования данным жилым помещением[23]. В соответствии с другой точкой зрения, основанной на буквальном толковании закона, если собственник жилого помещения не проживает в нем, то, следовательно, и основания на возникновение права пользования данным жилым помещением у лиц, в нем проживающих, как у членов семьи собственника отсутствуют.

Пути разрешения данного противоречия, высказанные в юридической литературе, также различны: либо необходимо применять норму ЖК РФ как специального закона либо норму ГК РФ, нормам которого необходимо отдавать предпочтение в силу ст.3 ГК РФ.

Резюмируя все вышеизложенное, было бы целесообразным из п.1 ст.31 ЖК РФ исключить слова "проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении".

Итак, перечень лиц, относящихся к членам семьи собственника жилого помещения, дан в п.1 ст.31 ЖК РФ.

Во-первых, к ним относятся супруг собственника жилого помещения, его дети и родители. Указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, т.е. относятся к числу безусловных членов семьи собственника жилого помещения. Разумеется, в соответствии со ст.137 СК РФ к ним также следует отнести усыновителей и усыновленных. Действующий перечень отличается от прежнего, он сужен. В ст.31 ЖК РФ говорится о детях и родителях самого собственника жилого помещения без учета детей и родителей другого супруга. Ранее этот вопрос решался с учетом того, что указанные лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Таким образом, из числа безусловных членов семьи собственника исключены неусыновленные собственником дети его супруга, а также родители последнего. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей в соответствии с главой 10 СК РФ является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке. Данная глава определяет условия и порядок установления происхождения детей. К правам детей, родившихся в действительном браке, приравниваются права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным.

Юридическое значение имеет только брак, зарегистрированный в установленном законом порядке. В юридической литературе указывается на возможность признания "фактических супругов" членами семьи собственника жилого помещения[24]. Для признания лиц первой группы членами семьи собственника жилого помещения требуется установление факта совместного проживания, а также наличие семейной связи. Ведение общего хозяйства в данном случае значения не имеет. Итак, к супругам относятся:

лица, брак которых зарегистрирован в органах загса;

лица, совершившие религиозный брак, приравненный к гражданскому;

лица, фактические брачные отношения которых признаны судом.

Вторую группу членов семьи собственника жилого помещения составляют лица, которые могут быть признаны таковыми, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. К их числу относятся "другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях другие граждане".

Видимо, так называемые фактические супруги, т.е. сожители, относятся ко второй категории лиц, которые могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения. Исходя из формулировки ч.1 ст.31 ЖК РФ, любое лицо может быть признано членом семьи собственника, если последний вселил это лицо в жилое помещение в качестве члена своей семьи. Возникает вопрос: что свидетельствует о том, что то или иное лицо вселено собственником в качестве члена его семьи? Если в соответствии с ЖК РСФСР для признания лица членом семьи собственника жилого помещения требовалось совместное с собственником проживание и ведение с ним общего хозяйства, то новый ЖК предусматривает одно требование: вселение в качестве члена семьи. При этом неясной остается процедура такого вселения. Думается, что регистрация в данном жилом помещении не может выступать в качестве правоустанавливающего факта, порождающего право пользования жилым помещением. В ранее действовавшем жилищном законодательстве говорилось о вселении в жилое помещение в установленном порядке, под которым понималось "вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке"[25]. Сейчас факт прописки правового значения в данном случае не имеет.

По моему мнению, необходимо оставить за собственником жилого помещения право определять, кто помимо его супруга, детей и родителей проживает в принадлежащем ему жилом помещении в качестве членов его семьи, путем заключения с ними соглашения в письменной форме.

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение права пользования данным жилым помещением. Но соглашением с собственником жилого помещения может быть установлено иное. Это может быть пользование жилым помещением как за плату, так и бесплатно, то есть на основании договора либо коммерческого найма, либо безвозмездного пользования жилым помещением.

В юридической литературе неоднократно обсуждался вопрос о возможности отнесения детей собственника жилого помещения к бывшим членам его семьи при их раздельном проживании, т.е., например, при расторжении брака с собственником жилого помещения, когда его бывший супруг вместе с ребенком переезжают в другое жилое помещение. Исходя из буквального толкования ст.31 ЖК РФ, следует, что одним из признаков, позволяющих отнести лицо к числу членов семьи собственника жилого помещения, является совместное проживание с ним в данном жилом помещении. Так, В.М. Ерошкин[26] отмечает, что дети также могут стать бывшими членами семьи собственника жилого помещения, указывая на то, что "эмоциональные рассуждения" по данному вопросу "относятся по большей части к нормам морали, а не к нормам права. Тем более надо понимать, что в соответствии с законодательством мы говорим о бывшем члене семьи, а не о бывшем родителе или бывшем ребенке". Вместе с тем, как отмечает П.В. Крашенинников, "не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали"[27]. Однако своим Постановлением N 428 от 2 июля 2008 г. президиум Московского областного суда ввел новеллу толкования указанной выше нормы ЖК РФ: "Вынося решение о прекращении права пользования М.Т. спорным жилым помещением, суд не учел, что, исходя из статуса семейного родства, дети и родители не могут быть бывшими членами семьи. И по смыслу ч.1 и 4 ст.31 Жилищного кодекса РФ дети сохраняют право пользования жилым помещением, собственниками которого являются родители, независимо от ведения ими совместного хозяйства".

Кроме того, уже в 2007 г. Верховный Суд в Обзоре практики за третий квартал 2007 г. дал положительный ответ на вопрос, сохраняется ли за ребенком право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака. В основе аргументации данного ответа Верховный Суд усматривает предусмотренное СК РФ право ребенка на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется его родителями. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. "Приведенные права ребенка и обязанности его родителей, как отметил Верховный Суд, сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого, лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка".

Таким образом, корректность формулировки норм законов, а также их буквальное толкование - это существенная проблема нашего законодательства, которая может длительное время оставаться на совести законодателя.

Завершая анализ законодательства в области правового регулирования права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения, следует отметить, что законодатель, стремясь облегчить гражданско-правовой оборот недвижимости, а именно жилых помещений, существенно сузил права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывших. Кроме того, новшества законодательства в данной сфере породили ряд противоречий жилищного и гражданского законодательства. Думается, что это не последние изменения, регулирующие правовой статус членов семьи собственника жилого помещения.

Заключение

 

Таким образом, согласно ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу - по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.

Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением (п.2 ст.31 ЖК). Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное. Из этого следует, что члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав.

На последних, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению. По общему правилу член семьи собственника имеет право на использование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается с истечением этого времени; что право пользования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств - например, при вступлении собственника жилого помещения в брак. Соглашение о возникновении и прекращении права пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых оно предоставлено, может быть пунктом брачного договора.

Библиографический список литературы

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.93) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008г. №7-ФКЗ) // Российская газета от 31.12.2008г. - № 267.

2. Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ.03.01.2005. N 1 (ч.1). Ст.14.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст.3301.

Учебники, книги, монографии, статьи:

4. Афонина А.В. Жилищное право: Учебное пособие. "Дашков и К", 2007.

5. Афонина А.В., Гурьева Е.В., Герасимова Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. "Экзамен", 2006.

6. Бубон К.В. Право собственности и жилищное законодательство: коллизии эпохи. "Законодательство и экономика", 2009, N 10.

7. Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги "Законодательство и экономика", 2009, N 2.

8. Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2.

9. Ерошкин В.М. О праве детей на пользование жилым помещением // Жилищное право. 2007. N 3.

10. Крашенинников П.В. Жилищное право (6-е издание, переработанное и дополненное. "Статут", 2008.

11. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (2-е издание, исправленное и дополненное) // Под ред.В.М. Жуйкова. "КОНТРАКТ", 2007.

12. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов" (поглавный) // Под ред.М.Ю. Тихомирова. "Издательство Тихомирова М.Ю. ", 2007.

13. Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. д. ю. н. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006.

14. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Под ред. П.В. Крашенинникова. "Статут", 2009.

15. Селиванова Е.С. Жилищные отношения как предмет правового регулирования. "Бюллетень нотариальной практики", 2008, N 2.

16. Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Жилищное право, 2008, N 8.

17. Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации. "Семейное и жилищное право", 2008, N 1.

18. Чашкова С.Ю. Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения. "Законы России: опыт, анализ, практика", 2009, N 6.

19. Чефранова Е.А. Права супругов на жилые помещения // Законы России: Опыт, анализ, практика. 2006. N 9.

20. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. "КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2008.

 

[1] См.: ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 16. Ст. 1801.

[2] Речь идет о Федеральном законе от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Российская газета. 2001. 31 мая.

[3] См.: Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права: Учебное пособие. М.: Зерцало; ТЕИС, 1995. С. 78.

[4] См.: Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права: Способы их защиты (комментарии к новому ГК РФ). С. 32.

[5] Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 11. Ст. 997.

[6] См.: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Брачный договор: Комментарий семейного и гражданского законодательства и практика его применения. - М.: Статут, 2006.

[7] См., например: Домашний адвокат. 1993. N 20. С. 11.

[8] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

[9] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16 января 1996 г. по делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 560 Гражданского кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданина А.Б. Наумова // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 4. Ст. 408.

[10] См.: разд. VII ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства от 21 января 2006 г. N 25.

[11] См.: Правил пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства от 21 января 2006 г. N 25.

[12] См.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

[13] Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. Приобретение и защита. М.: Юрист, 2004. С. 26.

[14] Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 91 - 202.

[15] Корнеев С.М. Право пользования жилым помещением // Гражданское право. М., 1994. Т. 2. С. 172.

[16] Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004. С. 400.

[17] Гонашвили Г.Л. Права на жилое помещение при расторжении брака // Законодательство. 2002. N 2.

[18] Договорное право. Кн. 1. М.: Статут, 1998. С. 276 - 295.

[19] Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2.

[20] Чефранова Е.А. Права супругов на жилые помещения // Законы России: Опыт, анализ, практика. 2006. N 9; СПС "Гарант".

[21] Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков: Изд. объединение "Вища школа", 1986. С. 31.

[22] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма. С. 129.

[23] См., например: Исрафилов И.М. Жилищные права членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. 1997. N 3. С. 24.

[24] Новый Жилищный кодекс России. Актуальные проблемы: Сб. статей / Сост. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2006. С. 147.

[25] Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства".

[26] Ерошкин В.М. О праве детей на пользование жилым помещением // Жилищное право. 2007. N 3. С. 42.

[27] Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под ред. д.ю.н. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2006. С. 177.