Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки

Затратный метод  – основан на предположении, что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта. Метод применяется для определения восстановительной стоимости, для налогообложения, при осуществлении технико‑экономического обоснования нового строительства, при выборе профиля объекта недвижимости, при оценке зданий специального назначения, для страхования.

Порядок применения затратного метода:

1) определение рыночной стоимости неосвоенного земельного участка – с помощью сопоставимых продаж, метода соотнесения, капитализации земельной ренты;

2) освоение земельного участка – использование для определения стоимости участка, пригодного для разбиения;

3) определение восстановительной стоимости – с помощью метода сравнительной единицы (текущая стоимость определяется как стоимость 1 единицы на число единиц), поэлементного способа, сметного способа расчета, индексного способа;

4) определение износа объекта недвижимости – по видам износа: а) физический износ (под воздействием факторов эксплуатации, под воздействием естественных и природных факторов; устранимый и неустранимый; устранимый предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость, неустранимый – что затраты на ремонт больше добавленной стоимости); б) моральный износ (устаревание объекта с точки зрения функциональной полезности; в) экологический износ – снижение стоимости здания вследствие негативного изменения внешней среды;

5) определение стоимости объекта недвижимости с учетом износа;

6) определение общей стоимости объекта.

Доходный метод  – включает определение будущих доходов; использует анализ прямой капитализации (она заключается в расчете текущей стоимости полученных доходов:

С = Д/К, где

Д – чистый доход; К – коэффициент капитализации, преобразующий чистый доход в стоимость объекта).

Метод сравнительного анализа продаж  – основан на сопоставлении стоимости оцениваемого фонда со стоимостью других сопоставимых фондов.

98. Сущность и основные понятия капитального строительства (начало)

Капитальное строительство  – процесс создания производственных и непроизводственных основных фондов с помощью строительства новых объектов и расширения, реконструкции, модернизации действующих. С помощью капстроительства ведется обновление морально и физически изношенных основных фондов. Капстроительство охватывает все стадии создания основных фондов с проектирования объектов до ввода их в действие.

К новому строительству относится строительство комплекса объектов основного, подсобного, обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий и организаций, филиалов.

Под расширенным подразумевают строительство дополнительных производств, отдельных цехов на уже действующем предприятии. К расширению действующих предприятий относится также строительство новых филиалов и производств, которые после ввода в эксплуатацию будут входить в состав действующего предприятия.

Под реконструкцией действующих предприятий подразумевают полное или частичное переустройство существующих производств, цехов, обычно без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения; это переустройство связано с совершенствованием производства и повышением его технико‑экономического уровня, необходимым для увеличения производственных мощностей.

Техническое перевооружение действующих предприятий – комплекс мероприятий по повышению технического уровня отдельных производств, цехов, участков на основе внедрения передовой техники и технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего, физически и морально изношенного оборудования новым, более экономичным.

В системе капстроительства основными участниками  инвестиционного процесса являются организации, в соответствии с выполняемыми ими функциями называемые: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

Инвестор – субъект инвестиционной деятельности, производящий из собственных или заемных средств финансирование строительного объекта. Инвестор имеет юридически оформленные права на полное использование результатов инвестиций.

99. Сущность и основные понятия капитального строительства (окончание)

Инвестор определяет сферу приложения капвложений, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение по виду организационных форм строительства, определяет проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов, осуществляет финансово‑кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего строительством объекта.

Застройщик – юридическое или физическое лицо, обладающее правами на земельный участок под застройку; он является землевладельцем.

Подрядчик – строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта.

Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями правил.

Проектировщик – проектная фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком проект объекта строительства.

Слаженную и эффективную работу организаций на стройплощадке обеспечивают: руководящая роль генерального подрядчика, единство планов заказчика, генподрядчика и субподрядных организаций, наличие проекта организации строительства и проектов производства работ, совместное участие заказчика, генпроектировщика, генподрядчика, субподрядчика в сдаче законченных строителями объектов государственной приемочной комиссии.

На эффективность капстроительства оказывают значимое влияние организационные формы строительства. Одно из значимых направлений – специализация строительства  – организационная форма общественного разделения труда. Специализация строительства выражается в создании строительно‑монтажных организаций, повышении производительности труда и качества работ, сокращении сроков строительства.

Специализация строительства сопровождается кооперацией – объединением строительно‑монтажных организаций и предприятий строительной индустрии для совместного участия в строительстве.