Договор купли - продажи недвижимости (ст. 549)

Под ДКП недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество.

Особенности:

1. Предмет – передаётся недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Объект недвижимости должен соответствовать норме ГК.

2. При отчуждении земельного участка новому покупателю передаются права и на объекты на земельном участке

3. Статья 552. Если мы передаём здание или сооружения, то в силу прямого указания закона, необходимо передать права покупателю соответствующие права на котором находится недвижимость

4. Предмет ДКП недвижимость должен быть чётко определён.

5. Существенные условия о предмете и цене. Цена должна быть согласована (так как вещь индивидуально-определенная). Нормы 424 статьи нельзя применять.

6. Формы и порядок заключения. Договор заключается документом, подписанном 2 сторонами. Не подписанный договор не влечёт правовых последствий. Переход права собственности должен быть зарегистрирован в едином реестре прав. Цель: публичность.

7. Если отчуждается доля в праве на недвижимое имущество такой договор требует нотариального удостоверения.

8. Передача недвижимости происходит передаточным актом, подписанного сторонами. Не подписание акта является отказом исполнения договора.

Особенности продажи жилых помещений (558) – это вид недвижимого имущества. Существенным условием продажи жилого помещения в предмете добавляется условие о наличие лиц, которые сохранят право пользования жилым помещением при отчуждении такой недвижимости.

 

Если отчуждение собственности супругов то нужно согласие 2 и нотариальная удостоверение.

 

ДКП предприятия (как имущественного комплекса)

Параграф 8 главы 30. По ДКП предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателям имущественный комплекс и права на него за исключением прав, которые он не имел. Не подлежат передачи прав на лицензии (перевозка грузов). Однако, передача покупателю обязательств исполнение которое невозможно без лицензии не освобождает продавца от ответственности (солидарный должник)

Особенности договора:

1. Предмет – предприятие как имущественный комплекс. Необходимо определить состав предприятия. Продавец до подписания договора готовит следующие документы:

a. Акт инвентаризации

b. Бухгалтерский баланс

c. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия

d. Перечень долгов по обязательствам с указанием сроков и количеством должников

Наличие этих документов позволяет индивидуализировать предприятие

2. Существенные условия о цене и предмете

3. Письменная форма, один документ. Несоблюдение формы – недействительный договор

4. Права кредиторов при продаже предприятия урегулированы законом: до передачи предприятия покупателю кредиторов необходимо уведомить о продаже. Кредиторы могут согласиться на перевод долга. Если кредитор не объявился в течение 3 месяцев, то он может потребовать от кредитора возмещения убытков от должника, досрочного исполнения или прекращение обязательства. Признать договор недействительным, так как перевод долга без согласия кредитора невозможен. Если кредитор не знал о продаже, то в течение года с момента когда он узнал или должен был узнать о продаже он заявляет о вышеуказанных правах.

5. Передача предприятия осуществляется по акту

6. Переход прав подлежит государственной регистрации. Регистрируется переход права на каждый объект недвижимость

Понятие «имущественного комплекса» содержится в п. 2 ст. 132 ГК РФ

Статья 565 можно требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора.

 

Договор мены

Это второй договорный тип в группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность. Договор мены посвящена 31 глава ГК РФ. По договору мены каждый из сторон обязуется передать в собственность другой стороны в обмен на другой.

1. Каждая сторона называется и продавцом и покупателем

2. Договор консенсуальный

3. Возмездный

4. Двустороннеобязывающий

5. Требование по передаче товара предъявляется к каждой из сторон

6. Встречное предложение: товар, а не покупная цена

Применяются нормы главы 39, если иное не предусмотрено 31 и если это не противоречит существу мены.

Цель: передать товар в собственность.

Предмет договора мены: товар (глава 30, согласованные условия о товаре). В договоре мены установлена презумпция, что обмениваемые товары равноценны, если иное не предусмотрено договором. Если договор мены содержит альтернативные обязательства, по которому одна сторона вместо передачи товара в обмен на другой имеет право заменить передачу такого товара на сумму, данные условия переквалифицируют договор в смешанный договор.

Товаром могут быть любые оборотоспособные вещи либо могут быть приобретены сторонами в будущем.

Объектом мены могут выступать не только вещи, но и имущественные права.

Если договору необходим не обмен вещами, а работами или услугами данный договор будет подчиняться главе 31 и главе о возмездности оказании услуг (смешанный договор).

Наличие презумпции о равноценности передаваемых товаров по общему правилу исключает цены.

Содержание и особенности исполнения договора мены

1. По общему правилу право собственности на обмениваемые товары переходят одновременно после исполнения последним передачи товара.

2. Для мены установлены иные чем для ДКП последствия изъятия третьими лицами товаров получившей стороны (571). У стороны у которой изъяли товар есть право требовать от контрагента вернуть изъятый товар и возместить убыток.

Договор дарения.

По договору дарения даритель безвозмездно передаёт или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право требования к себе, либо даритель может освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или третьими лицами.

1. Реальный/консенсуальный. Консенсуальный договор дарения он характеризуется что у дарителя есть права и обязанности, а у одаряемого только права. В отношении реального договора необходимо остановится на его природе: реальный договр дарения оформляет лишь правовой эффект передачи вещи в собственность, никаких обязательств.

2. Дарение – это договор который предполагает волю дарителя и одаряемого. Необходимо согласие одаряемого.

Юридическими признаками дарения:

1. Уменьшение имущество дарителя

2. Увеличение имущества одаряемого

3. Намерение одарить

4. Принятие дара и бесповоротность дарения

5. Цель договора – намерение одарить

6. Безвозмездный

7. Встречное предоставление отсутствие. Если имеет встречное предоставление, то его нужно переквалифицировать.

Мотивы не имеют никакого значения.

От договора дарения нужно отличать следующие юридические действия:

1. Не является дарением соглашение о предоставлении гранта

2. Сделки, которые стороны совершают на условиях передачи имущества безвозмездно после смерти дарителя

3. Выдача премий

Стороны:

1. Дееспособные лица

2. От имени малолетних запрещено дарение, сделка от лица 14-16 нужно согласие органа опеки

3. Запрещается лицам замещающим в гос учреждениях, медицинским работникам, преподам, а также гос служащим и банка России до 3 тыс рублей.

Форма договора дарения зависит от субъектного состава и от формы дара. Если даритель юридическое лицо – письменная форма и если дар больше 3000. Дарение, которое будет в будущем, тоже письменно.

Особенности исполнения договора дарения:

1. Может быть заключён под отлагательным условием и под отменительным условием(договор может быть заключён если условие наступает до передачи имущества)

Права и обязанности сторон

1. Даритель заключивший консенсуальный договор дарения вправе отказать от него если после заключения договора имущественное положение/состояние здоровья ухудшилось на столько, что исполнение обязательства приведёт к существенному изменению уровню жизни. Можно отказать от исполнения если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или члена его семьи

2. Одаряемый вправе отказать от принятия дара в любое время до его передачи. Такой отказ должен быть в той же форме, что и заключённых договор.

3. Даритель вправе отменить дарение за исключением подарков небольшой стоимости

4. Основания для отмены дарения: совершение покушения, нанесение телесных повреждений. Одаряемый должен надлежащим образом обращаться с вещью, в противном случае может быть отмена дарения.

 

Договор ренты

Новый договорной тип появился в 1996. (583)

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты в обмен на полученное имущество обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать денежные суммы либо предоставление средств содержания в иной форме. Выделяют

1. Пожизненной ренты

2. Постоянной ренты

3. И пожизненного содержания с иждивением

Договор является

1. Реальным

2. Одностороннеобязывающим

3. Возмездным

4. Встречное предоставление – выплата ренты

5. Договор оформляет передачу имущества в собственность

6. Договор исполнен с момента передачи вещи

Специфическим признаком является алеаторный характер (основанный на риске).

Договор ренты должен быть заключён в нотариальной форме. Не соблюдение формы ничтожный договор.

Существенные условия – условия о предмете

Объект передачи – оборотоспособные имущество.

В качестве ренты предусматривается выплата определённой денежной суммы либо оценённое в деньгах предоставление содержания (питание, медицинское обслуживание). Права получателя ренты имеют вещные черты

1. Право следования (бабуля с хатой)

2. Обязательное право залога

3. В случае гибели вещи право сохраняется

Договор постоянной ренты

На стороне получателей могут быть физические лица или некоммерческие организации, плательщики любые лица. Бессрочный характер. Размер постоянной ренты не может быть ниже МРОТа, с повышением индексируется. Договор постоянной ренты может быть репрезентации путём выкупа (592). Если имущество передано за плату то выкупаны цена определяется как годовая цена платежей. Если имущество передано бесплатно то определяется по рыночной стоимости.

Договор пожизненной ренты

Только граждане. Можно установить несколько субъектов, выплачивается в деньгах ежемесячно. Ниже МРОТа нельзя. Особенность: у получателя ренты есть право требовать досрочного расторжения договора или выкупа.