Принцип экономического разделения

Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой: зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип зависимости.

Смысл принципа в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

Принцип соответствия.

Суть принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения.

Смысл принципа состоит в том, что цены на недвижимость, в конечном счете, определяются соотношением спроса и предложения на рынке.

Принцип конкуренции.

Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции, как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок.

Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

 

56. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ): наилучшее и наиболее эффективное использование -это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

Принцип ННЭИ, как видно из его определения, включает в себя четыре составляющих: физическая возможность, юридическая правомочность, финансовая осуществимость, экономическая эффективность.

Следование принципу наилучшего использования предполагает сопоставление двух аспектов использования земли – получаемого результата в виде определенного варианта застройки земельного участка и необходимых для достижения данного результата издержек.

Под наилучшим вариантом застройки понимается такой вариант застройки, который обеспечивает максимум дохода при минимуме издержек.

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости;

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным;

В-третьих, наилучшее использование – не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться;

В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку;

В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.

В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом и доходы, который он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.

 

57. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

 

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке

 

58. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА. ВНУТРЕННЯЯ И ВНЕШНЯЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА

 

Внутренняя информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские формы и т.д.), должна быть надлежащим образом подписана и заверена печатью заказчика.

Внешняя информация, используемая для характеристики условий функционирования объекта недвижимости в регионе, отрасли и экономике в целом, может считаться достоверной при правильном указании источников данной информации, достаточных для их точной идентификации:

— названия печатных (электронных) изданий;

— даты выхода;

— другая информация, которая может идентифицировать источник.

Внутренняя информация непосредственно касается оцениваемых объектов, внешняя информация поступает из внешних источников и характеризует: цены на товарном рынке; финансовое состояние предприятия, где установлено оцениваемое оборудование; действующие нормы правовых отношений; действующие классификаторы на оцениваемые объекты; экономику региона, где расположено предприятие; информацию о машинном парке аналогичных предприятий и т.д.

Внутренняя информация группируется по оцениваемым объектам. Она содержит данные о технологическом и вспомогательном оборудовании, транспортных средствах, хозяйственном инвентаре, офисном оборудовании и т.д. При этом подбирают документы (описания, паспорта, титулы, планировки, схемы и др.), включающие сведения об объектах, подготавливают специальные таблицы, в которые затем заносят интересующие показатели и характеристики этих объектов. В отдельные разделы выделяют информацию о правовых вопросах функционирования имущества, об управляющей системе, о нематериальных активах, о результатах хозяйственной деятельности предприятия. Для сбора некоторых видов информации составляют специальные опросные листы. Они заполняются специалистами, владеющими необходимой информацией.

 

59. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ст. 11 ФЗ-135)

 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

1) дата составления и порядковый номер отчета;

2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

3) сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

4) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

5) цель оценки;

6) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

7) стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

8) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

9) дата определения стоимости объекта оценки;

10) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

60. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА: ОПРЕДЕЛЕНИЕ, НЕДОСТАТКИ И ДОСТОИНСТВА ПОДХОДА, ПРИНЦИПЫ ПОДХОДА

 

В соответствии с ФСО — Федеральными стандартами оценки, доходный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта недвижимости, которые основаны на определении предполагаемых (ожидаемых) доходов, которые будут получены от его использования. Недвижимость, которая может или используется для извлечения прибыли, называется доходной.

Основными принципами доходного подхода оценки недвижимости являются: принцип ожидания; принцип замещения.

Доходный подход к оценке недвижимости на основе капитализации прибыли можно максимально надежно использовать только в том случае, когда под рукой имеются все необходимые для расчета сопоставимые данные. Когда подобной информации не имеется, доходный подход к оценке недвижимости по методу капитализации может быть использован оценщиком только для общего анализа, но никак не для прямого рыночного сопоставления.

Доходный подход при оценке недвижимости особенно важен тогда, когда осуществляется инвестирование в недвижимость, когда предприятия или дома покупаются и продаются, исходя из их способностей приносить прибыль

Преимущества доходного подхода:

· позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

· отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода.

· результаты наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Таким образом, доходный подход очень важен при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимости.

Основные недостатки доходного подхода:

· необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

· влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

· проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов;

· стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).

 

61. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

 

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;

2. Анализ потерь;

3. Рассчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;

4. Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издерже

5. Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.

 

62. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТОКА ДОХОДОВ ПРИНОСИМЫХ ОЦЕНИВАЕМЫМ ОБЪЕКТОМ

 

Поток доходов, приносимых оцениваемым объектом недвижимости, рассчитывают в следующей последовательности. Определение потенциального валового дохода, который равен годовому доходу, приносимого объектом недвижимости при условии полной загрузки (использования) площадей без вычета операционных расходов. Расчет действительного (эффективного) валового дохода как ожидаемого дохода от недвижимости с учетом уровня занятости площадей и неполучения площадей. Определение чистого операционного (эксплуатационного) дохода как дохода, остающегося после вычитания всех операционных расходов, исключая расходы по обслуживанию кредита и амортизационные отчисления. Расчет денежного потока до уплаты налогов на операционную деятельность как дохода, остающегося после вычитания выплат на обслуживание кредита и начисления амортизации. При этом следует учитывать, что расходы на амортизацию относятся к расходам, которые фактически не выплачиваются владельцем объекта, а, напротив, служат для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Расходы по обслуживанию долга тоже не являются расходами в прямом смысле слова, потому что по мере их выплат стоимость имущественных прав инвестора увеличивается за счет снижения тяжести обременений недвижимого имущества. Установление денежного потока после уплаты налогов как части чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов на операционную деятельность. Эта статья не является итоговым показателем эффективности проекта, поскольку преимущества от владения объектом недвижимости включают: периодический доход в течение периода владения; прибыль от увеличения стоимости объекта за период владения; увеличение доли права собственности по мере погашения ипотечного кредита на протяжении периода владения.

В процессе определения размера дохода оценивают: доходы и расходы в процессе эксплуатации оцениваемого объекта за прошлые годы в их динамике; доходы и расходы в процессе эксплуатации сравниваемых объектов за прошлые годы; арендные ставки на основе недавних арендных договоров; арендные ставки по оцениваемому и сравниваемым объектам, запрашиваемые их собственниками; процент неиспользуемых площадей на оцениваемом и сравниваемом объектах; тенденции на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Основываясь на всем, вышесказанном можно сделать вывод, что именно ЧОД становится тем видом выгоды от объекта недвижимости, которая пересчитывается в стоимость в процессе метода прямой капитализации.

 

63. СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ И СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

Ставка дисконтирования отражает доходность, требуемую инвестором для соответствующего уровня риска, и должна соответствовать денежному потоку, в том числе она может быть рассчитана для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал. Ставка доходности может моделироваться на основе неких базисных уровней с учётом поправок к ним, отражающих отличия в рисках.

Рассматривая ставку дисконтирования для недвижимости, важно понимать, что недвижимость – это актив, и для его оценки используется денежный поток на совокупный инвестированный капитал. По аналогии с оценкой бизнеса ставка может быть рассчитана по модели WACC, однако поскольку в основном рыночная оценка производится на доналоговых потоках, ставка для недвижимости не включает в себя поправку на налоговый рычаг.

Ставка капитализации отражает взаимосвязь годового дохода и стоимости объекта. Важно понимать, что традиционное словосочетание «ставка капитализации» есть отношение именно текущего, фактически достигнутого на дату оценки чистого дохода к стоимости объекта. Ставка капитализации таким образом является показателем, обеспечивающим сворачивание модели ДДП для бесконечного или очень продолжительного денежного потока. Эта ставка связана со ставкой дисконтирования, но кроме того учитывает и изменение самих инвестиций.

Главное отличие ставки дисконтирования от капитализации в том, что первый показатель — нормативный. Он применяется для определения ожидаемой величины потоков капитала, образующихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Второй — базируется на ставке дисконтирования, но отражает фактические финансовые показатели. Этим обуславливается также разница между рассматриваемыми показателями, отражающая способы их практического использования во взаимоотношениях между предприятием и инвестором.

 

64. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода. Принципы, лежащие в основе ДП:

♦ожидания;

♦замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

♦упрощенный баланс;

♦отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

♦минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

♦плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

♦минус текущие операционные расходы (ТОР);

♦минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР - операционные расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

♦минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной суммы;

♦минус капитальные затраты (Кз):

♦капитальный ремонт;

♦капитальные резервы;

♦арендаторские доделки;

♦комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС) доход на собственный капитал (ДСК).