Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры

Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.

Этап 3. Исходя из полученной площади замещения н средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

34. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

 

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложились два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1. путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

2. на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30-50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.

Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве:

3. площадь земельного участка;

4. проектируемые площади жилых и нежилых помещений;

5. срок строительства и реализации проекта;

6. наличие и стоимость обременении.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов.

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

В Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты на снос существующих строений, принадлежащих городу, затраты по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством Москвы.

 

35. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

- в определении структуры и состава издержек;

- в определении статей дохода и способов его оценки;

- в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

- в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

- необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

- прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

- высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форсмажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

- большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

- сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

- сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;

- отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

- отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;

- невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;

- слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.

 

36. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЛЕСНОГО УЧАСТКА, ЛЕСНЫХ РЕСУРСОВ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

 

В основе оценки лесных ресурсов, также как и земли, лежит теория факторов производства, согласно которой производственные факторы (труд, капитал, природные ресурсы), соединяясь вместе, образуют процесс производства, результатом которого является продукция, реализуемая на рынке. Каждый фактор, участвующий в производстве, получает «вознаграждение» за свое участие в виде части вновь созданной стоимости. Труд оплачивается в виде заработной платы, капитал в виде возврата капитала и предпринимательского дохода на капитал (нормы прибыли на капитал), природные ресурсы — в виде ренты или остаточного дохода, после оплаты первых двух факторов. Рента является чистым доходом, приписываемым природным ресурсам, и определяющим величину их стоимостной оценки.

При оценке лесных ресурсов выделяют два понятия ренты:

- лесная рента или чистый доход, приходящийся на единицу используемого ресурса, например, один кубический метр древесины;

- земельная рента, или чистый доход, приходящийся на единицу площади лесной земли, например, на 1 гектар.

Между земельной и лесной рентой существует следующее соотношение RL = f(r,Q), где RL — земельная рента, r — лесная рента, Q — запас древесины на оцениваемой площади лесных земель. То есть, величина земельной ренты, возникающей при использовании лесных земель, определяется запасом древесины и доходом, приходящимся на каждый кубический метр этого запаса. Например, на одном гектаре растет 300 м3 древесины. Доход от продажи 1 м3 древесины составляет $20. Соответственно величина дохода от использования 1 га лесной земли составит $20 × 300 м3 = $ 600.

Лес или древесина в процессе использования перерабатывается в разную продукцию конечного потребления — круглый лес, пиломатериалы, древесно-стружечные и древесно-волокнистые плиты, целлюлозу, бумагу, картон. Лесная рента образуется на разных стадиях переработки леса (технологической цепочки движения лесной продукции).

В идеальных рыночных условиях лесная рента, образующаяся на разных стадиях переработки леса, должна быть одинаковой величиной. На практике, в отечественных условиях, из-за диспаритета цен на первичную продукцию и продукцию конечного производства, на верхних стадиях переработки леса аккумулируется большая часть лесной ренты, которая и присваивается производителями вторичной лесной продукции.

Оценка стоимости лесных земель и связанных с ними лесных ресурсов может проводиться с использованием общих принципов оценки стоимости земельных участков, применяемых с учетом особенностей лесных земель.

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки лесных земель относятся:

- длительный производственный цикл создания спелого леса как товарного продукта — лес достигает возраста спелости через 40-120 лет после его посадки;

- определяющая роль стоимости имеющегося в настоящий момент времени древостоя в оценке лесных земель — из-за уменьшения стоимости денег во времени, настоящая стоимость леса, который вырастет через 100 лет после вырубки, будет пренебрежительно мала по сравнению со стоимостью леса, который пригоден к рубке в настоящий момент времени;

- цикличные колебания стоимости лесных земель, совпадающие с периодом оборота рубки (период за который лес достигает зрелости) — стоимость земли достигает максимального значения в момент рубки леса;

- зависимость стоимости древостоя от качественных характеристик лесных насаждений (породный состав, диаметр ствола, возраст и сорт) — стоимость леса определяется ценами на лесную продукцию, которые в свою очередь зависят от товарных качеств древесины;

- экономическая доступность лесных ресурсов или ее отсутствие — леса, так же как и другие природные ресурсы делят на три категории — доступные (доходы от заготовки превышают расходы), предельные (доходы могут быть и выше и ниже расходов), недоступные (расходы превышают доходы от заготовки);

- многоцелевое назначение лесных ресурсов, использование которых может носить конкурирующий характер — леса могут использоваться для разных целей одновременно (например, охота, заготовка грибов, заготовка древесины, проводимая выборочно) или только для одной из них (только вырубка леса, только организация отдыха или проведение охоты, только выполнение природоохранных функций); -

- отсутствие оборота лесных земель на современном этапе развития рыночных отношений в России — продавать земли лесного фонда в собственность запрещено, однако возможна аренда участков лесного фонда, в том числе долгосрочная, и концессия. Основным отличием земельной ренты, получаемой при использовании лесных земель от земельной ренты, получаемой при ведении сельского хозяйства или использовании земли в городах, является длительный период времени, проходящий от момента создания лесных насаждений до момента получения лесной продукции. Если в сельском хозяйстве урожаи получаются каждый год, а в некоторых странах несколько раз в год, то в лесном хозяйстве период получения лесного дохода колеблется в среднем от 40 до 110 лет. Возраст, когда лесное насаждение пригодно к рубке называется оборотом рубки.

 

37.ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

 

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет сферу залоговых отношений.
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки.

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, но мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.
В МСО дается определение ипотечной стоимости.

Ипотечная стоимость представляет собой технику оценки долгосрочного риска. Поэтому как таковая она не является базой оценки стоимости. Ипотечная стоимость - это техника, которая прежде всего используется банками в ряде Европейских стран».

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой стоимости - объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

1. основная сумма кредита;

2. проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;

3. штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.

Залоговая стоимость оцениваемой недвижимости определяется в следующей последовательности:

Этап 1. Оценка рыночной стоимости объекта залога. Согласно Федеральному стандарту оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости», рыночная стоимость определяется оценщиком при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке. Обычно банк принимает в залог объект, исходя из его текущего использования, и будет обращать внимание на то, чтобы рыночная стоимость, определенная оценщиком, удовлетворяла этому критерию.

Этап 2. При необходимости корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости объекта залога на дату окончания кредитования. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом очевидных тенденций изменения рыночных цен на аналогичное имущество, ликвидности имущества, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет скидки на вынужденный характер продажи и коэффициента залогового дисконтирования.

В качестве показателей ликвидности используется среднее время экспозиции, которое можно узнать у риелторских фирм или из опубликованных аналитических обзоров.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики (износ, состояние инженерных коммуникаций), соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, размер и др.

Коммерческими банками для определения стоимости вынужденной продажи рекомендуются следующие скидки.

Коэффициент залогового дисконтирования учитывает риски, обусловленные ипотекой. Риски, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита разделяются на две части:

1. Риски, связанные с кредитной задолженностью - сумма основного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов.

2. Риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:

· расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы);

· уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества;

· оплата посреднических услуг;

· возможные судебные издержки.

 

38. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

 

За изъятие полагается выплатить рыночную стоимость участка (либо рыночную стоимость иных вещных либо обязательственных прав на участок), стоимость расположенной на нем недвижимости, убытки, которые возникают в связи с невозможностью исполнить ранее принятые обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Все перечисленное выше — это убытки (реальный ущерб и упущенная выгода). Однако рыночная стоимость участка выделяется в законе особенно. Это объясняется тем, что стоимость изымаемого объекта доказывается с помощью отчета об оценке, подготовленного в соответствии с ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Остальные убытки, включая упущенную выгоду, не являются объектом оценки и потому не могут попасть в отчет оценщика. Их размер подтверждают с помощью других доказательств.

Публичный орган может изъять не только весь участок, но и часть участка, в таком случае рыночная стоимость рассчитывается как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью оставшегося у правообладателя участка либо, соответственно, как разница между стоимостью прекращаемого и сохраняющегося права на участок (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ). Также орган власти с согласия правообладателя может предоставить ему другой участок взамен изымаемого. В таком случае компенсация уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого взамен участка (подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии. Видимо, речь идет о дате, на которую должен быть составлен отчет об оценке, но она не говорит о том, по состоянию на какую дату должна определяться стоимость участка (или стоимость прав на него). Иными словами, дата оценки не конкретизируется.

У правообладателя есть несколько практических вариантов, которые позволят доказать более выгодный размер рыночной стоимости.

Первый вариант: «соревнование» разных отчетов. Заявители в таких спорах просто представляют суду свой альтернативный отчет об оценке, который содержит иную величину рыночной стоимости. Но этого недостаточно. Как правило, суды считают, что наличие двух отчетов с разными суммами не позволяет определить, какой из них является недостоверным. Поэтому одного только представления альтернативного отчета с иными результатами оценки будет недостаточно для опровержения результатов оценки, подготовленного по заказу публичного органа.

Второй вариант: проведение судебной экспертизы по оценке, ведь именно ее результаты, как правило, становятся наиболее убедительным доказательством в суде. Однако, формально заключение эксперта не должно иметь для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с иными доказательствами (п. 12 постановления Пленума ВАС РФот04.04.14 №23).

Третий вариант заключается в опровержении отчет об оценке. Суть этой тактики в том, что сторона представляет в суд свой отчет оценки, и при этом опровергает отчет оппонента.

Помимо стоимости изымаемого участка или прав на него возмещению подлежат также иные убытки, в том числе упущенная выгода. Ее размер можно подтвердить лишь с помощью заключения эксперта (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

 

39.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТРАХОВАНИЯ

 

Оценка недвижимости для страховых целей, как правило, проводится либо при заключении договора страхования, либо при наступлении страхового случая. При заключении договоров страхования имущества требуется определить его стоимость, а при выплатах по страховому случаю - сумму ущерба.

Страховая стоимость — денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.
Определение содержания имущественного страхования дано в ст. 929 ГК РФ: «По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)».

По договору имущественного страхования могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:

· риск утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества: недвижимости, машин и оборудования, товарно-материальных запасов и др. (ст. 930 ГК РФ);

· риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам — риск гражданской ответственности (ст. 931—932 ГК РФ);

· риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов — предпринимательский риск (ст. 933 ГК РФ).

Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: «Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая». Однако на практике фактически всегда какую-то часть убытков страхователь все равно оплачивает из своего кармана. К примеру, восстановив за счет страховой выплаты уничтоженное огнем имущество, страхователь тем не менее несет убытки; связанные с простоем производства, потерей арендной платы и др. Возможно дополнительное страхование этих рисков, но такой комплексный полис от всех возможных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские предприятия ограничиваются лишь полисом от огня.

Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и страхователи. Страховщик может обратиться к оценщику на основании п. 1 ст. 945 ГК РФ: «При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости — назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости».

Например, здание в хорошем состоянии может иметь низкую балансовую стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страховщик не заинтересованы брать за основу балансовую стоимость, а оценивать действительную стоимость своими силами — значит, принимать на себя риск ошибки.

Также при наступлении страхового случая страховщик и страхователь могут столкнуться с проблемой объективного определения размера ущерба и соответственно размера страховой выплаты. Очевидно, что экономические интересы сторон (страховщика и страхователя) в этом случае противоположны. Обращение к независимому оценщику для объективного определения величины ущерба позволяет заинтересованным сторонам соблюсти баланс интересов и прийти к взаимоприемлемому решению.

Таким образом, отчет об оценке, выполненный лицензированным оценщиком, является официальным документом, имеющим юридическую силу в разрешении споров, как между сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со стороны государственных органов.

Согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость.

Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Таким образом, с позиций действующего законодательства страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость.

Для расчета страховой стоимости могут применяться три классических подхода к оценке.

При определении страховой стоимости объекта недвижимости на базе рыночной стоимости существуют определенные отличия от методологии классического расчета рыночной стоимости недвижимости.

Страхованию подлежат конкретные объекты в состоянии «как есть», а не возможные гипотетические варианты улучшений, которые могут принести более высокую стоимость единому объекту недвижимости. При этом, расчет страховой суммы на базе рыночной стоимости осуществляется при страховании объектов недвижимости (зданий, строений, помещений), не обладающих уникальными или редкими характеристиками, как правило, расположенных в районах с плотной застройкой (в условиях города или населенных пунктов).

Отсутствие анализа наилучшего использования при расчете страховой стоимости является первым существенным отличием от классических расчетов рыночной стоимости недвижимости.

Вторым отличием является то, что при страховании доходной недвижимости и промышленных объектов, при использовании затратного подхода не принимается во внимание стоимость земельного участка (ни стоимость права собственности, ни стоимость права аренды), что обусловлено его природными характеристиками.

 

40. АКТУАЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

 

Обращаться за оценкой недвижимости приходится не только бизнесменам для ведения дел компании, но и рядовым гражданам, которых имущественный вопрос коснулся в отношении данных объектов. В это понятие входят любые земельные участки, здания, строения, сооружения и т.д. Экспертное заключение о рыночной стоимости – необходимый документ для ряда судебных разбирательств, решения вопросов наследства, заключения сделок, оформления страховки и т.п. Даже в рядовых случаях, это трудоёмкий процесс со множеством нюансов, за него имеют право браться лишь опытные специалисты в этой области.

 

41. НЕОБХОДИМОСТЬ РАСЧЕТА РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ СТОИМОСТИ В ОПРЕДЕЛЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ СИТУАЦИЯХ

 

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор - разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Ликвидационная стоимость - это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при одном чрезвычайном условии - период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

42.КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»).

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия:

1) заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;

2) сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

3) определение ценообразующих факторов объектов оценки;

4) сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

5) группировка объектов оценки;

6) сбор рыночной информации;

7) построение модели оценки;

8) анализ качества модели оценки;

9) расчет кадастровой стоимости;

10) составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости? В кадастровой стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

 

43.РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

В «Федеральных стандартах оценки (ФСО № 2), утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 255, указано, что рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена её продажи.

Стоимость определяется в результате рыночной оценки объекта – такого оценивания имущества, которое учитывает его основные особенности и характеристики, влияющие на его конечную цену. Наибольшее значение имеют:

- район расположения, окружающая инфраструктура, близость к местам остановок общественного транспорта;

- этаж, планировка, площадь, вид из окна;

- год постройки, материал, используемый при строительстве;

- существующие обременения (залог, долевая собственность, ипотека).

Рыночная стоимость объектов недвижимости дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования

 

44. ЗАКОН «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ»

Функциональное назначение Закона об оценочной деятельности заключается в установлении правовых основ регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, в т.ч. жилых помещений. Закон определяет оценочную деятельность как деятельность по установлению в отношении объектов оценки рыночной (или иной) стоимости.

Субъектами оценочной деятельности, согласно ст. 4 указанного Закона, признаются, с одной стороны, оценщики, а с другой - потребители их услуг (заказчики). Объектами оценочной деятельности являются жилые помещения, вовлеченные в сделки, а также наследуемые в соответствии с законодательством.

Статья 8 Закона определяет обязательные случаи оценки жилых помещений: при в