Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ. Компетенция общего собрания определена ст. 145 ЖК РФ, но оно имеет право решать и вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья повторяет порядок, предусмотренный для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (сроки, порядок, содержание уведомлений).

Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Решения принимаются большинством голосов от числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей за исключением решений, которые принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех членов товарищества:

• о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

• о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Обжалование решений общего собрания членов ТСЖ осуществляется в порядке, предусмотренном для обжалования решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (ч. 6 ст. 24 ЖК РФ)¹⁴⁸.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на его заседании присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества.

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества.

ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в ЖК или ЖСК.

ТСЖ, созданное в двух и более многоквартирных домах, может быть реорганизовано в форме разделения по решению общего собрания членов ТСЖ, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья.

6. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными… домами

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее по тексту — лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (далее по тексту — лицензионная комиссия).

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля.

Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории соответствующего субъекта РФ.

К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»¹⁴⁹ за исключением положений о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии.

Правительством РФ утверждено Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами¹⁵⁰.

Лицензионные требования:

• регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории России;

• наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата;

• отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

• отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;

• отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;

• соблюдение лицензиатом установленных Жилищным кодексом требований к раскрытию информации.

Заявление о предоставлении лицензии рассматривается органом государственного жилищного надзора в срок, не превышающий тридцати рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов. По результатам рассмотрения заявления осуществляется подготовка для лицензионной комиссии мотивированного предложения о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении.

Основания для отказа в предоставлении лицензии:

• установленное несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;

• наличие в представленных соискателем лицензии, заявлении о предоставлении лицензии и (или) прилагаемых к нему документах недостоверной или искаженной информации.

Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии.

Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.

Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в течение двух рабочих дней со дня прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом.

Субъектом РФ создается постоянно действующая лицензионная комиссия для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в субъекте РФ.

В составе лицензионной комиссии не менее чем одна треть ее членов должна быть представлена саморегулируемыми организациями, общественными объединениями, иными некоммерческими организациями, указанными ч. 8 ст. 20 ЖК РФ.

Полномочия лицензионной комиссии:

• принятие решения о выдаче лицензии или об отказе в выдаче лицензии,

• принятие квалификационного экзамена,

• участие в мероприятиях по лицензионному контролю,

• принятие решения об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии.

Должностные лица лицензиата обязаны иметь квалификационный аттестат, который выдается, если претендент сдал квалификационный экзамен. Аттестат выдается на срок пять лет.

Дополнительная литература

1. Измайлов Р. Р. Правовые проблемы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами // Актуальные проблемы российского права. 2016. № 4. С. 137–142.

2. Киракосян С. А. Договор управления многоквартирным домом: правовая природа и практические проблемы заключения договора // Юрист. 2015. № 8. С. 13–18.

3. Киракосян С. А. Основания прекращения договора управления многоквартирным домом: дефекты правового регулирования и судебная практика // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2. С. 39–48.

4. Кириченко О. В., Накушнова Е. В., Кириченко Л. П. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 26–30.

5. Конев Ф. Ф., Конева Е. М. Правовой статус совета многоквартирного дома // Семейное и жилищное право. 2015. № 3. С. 34–36.

6. Кузьмак Р. Смена управляющей компании // Жилищное право. 2016. № 6. С. 99–104.

7. Останина Е. А. Договор об управлении общим имуществом в многоквартирном доме: пределы диспозитивности // Право и экономика. 2015. № 8. С. 28–33.

8. Свит Ю. П. Товарищество собственников недвижимости: проблемы правового статуса // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. № 7. С. 50–54.

9. Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. № 3. С. 21–29.

10. Тихомиров М. Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М.: Издательство Тихомирова М. Ю., 2014.

11. Умрихин М. В. Управление многоквартирными домами: проблемы законодательного регулирования на современном этапе // Российская юстиция. 2015. № 12. С. 54–55.

12. Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И. Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011. 256 с.

Глава 9.
Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

1. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования

2. Правовое положение регионального оператора

3. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования

Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ этот перечень может быть дополнен услугами и работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов и другими видами услуг и работ.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме (далее по тексту главы — собственники) принято решение об увеличении взноса на капитальный ремонт (то есть в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт), часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Органы государственной власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты, которыми в том числе:

1) устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

3) создается региональный оператор;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ и требования к этим программам.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее по тексту главы — капитальный ремонт) определяются предельные сроки проведения собственниками и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением аварийных и подлежащих сносу. В региональную программу могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и работ по капитальному ремонту в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы или принятия решения об исключении из нее домов нормативным правовым актом субъекта РФ должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством РФ и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры;

2) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;

3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества;

4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.

Очередность проведения капитального ремонта определяется в региональной программе исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке должно предусматриваться проведение капитального ремонта в домах, где требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а он не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы.

Региональная программа подлежит актуализации не реже одного раза в год.

Органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в размере, установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ исходя из общей площади своего жилого помещения, или в большем размере, если соответствующее решение принято общим собранием собственников.

Нормы Жилищного кодекса РФ, устанавливающие обязанность собственников жилья по уплате взносов на капитальный ремонт, были предметом рассмотрения в Конституционном суде Российской Федерации и признаны соответствующими Конституции России¹⁵¹.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот дом.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений:

• в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу;

• в случае принятия уполномоченным органом решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка;

• по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

• если до наступления установленного программой срока проведения капитального ремонта в доме были выполнены отдельные работы, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, и повторное выполнение этих работ не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше размера предельной стоимости, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.