Правовое положение членов ЖК и ЖСК

Членами ЖК и ЖСК могут быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством РФ¹³⁰;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом доме.

Членами кооператива с момента его создания становятся лица, проголосовавшие за его организацию.

Впоследствии гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Такое заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

На практике при вступлении граждан в ЖК и ЖСК, как правило, с ними заключаются так называемые договоры паенакопления или соглашения о выплате пая. Эти договоры хоть и не предусмотрены действующим гражданским и жилищным законодательством, но не противоречат ему, поэтому являются легитимными. По сути это гражданско-правовые договоры, регулирующие имущественные и корпоративные права и обязанности жилищных кооперативов и их конкретных членов¹³¹.

Права члена кооператива

1. Члену кооператива, на основании решения общего собрания членов ЖК, предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Основанием вселения в жилые помещения в домах ЖК и ЖСК является решение общего собрания. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в кооперативе.

2. Право на вселение членов своей семьи.

3. Право на вселение временных жильцов с согласия членов своей семьи и с предварительным уведомлением правления кооператива (ст. 126, 80 ЖК РФ).

4. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения (ст. 127 ЖК РФ).

5. Право на сдачу части жилого помещения (а в случае временного выбытия — всего жилого помещения) внаем с согласия членов семьи и правления жилищного кооператива (ст. 128, 76–79 ЖК РФ).

6. Член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним пайщиком распространяется действие главы 6 ЖК РФ (ст. 129).

Следует обратить внимание, что в силу ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ право собственности пайщика на кооперативную квартиру возникает не с момента государственной регистрации этого права, а с момента полной выплаты паевого взноса. С этого момента у пайщика как собственника возникает обязанность по уплате налогов. Момент возникновения права собственности посредством государственной регистрации, предусмотренной гражданским законодательством, в данном случае для целей налогообложения не имеет принципиального значения, так как происходит государственная регистрация уже приобретенного права собственности. В связи с вышеизложенным физическое лицо является плательщиком налога на строения, помещения и сооружения с месяца, в котором был полностью внесен паевой взнос, а по новым строениям, помещениям и сооружениям — с начала года, следующего за их возведением (сдачей в эксплуатацию)¹³².

В случае принудительного сноса дома к выселяемым из него членам кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК РФ соответственно для пайщиков, выплативших пай и не выплативших пай в полном объеме.

Обязанности членов кооператива

1. Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

2. Порядок и условия внесения паевого и иных взносов членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Выделяют следующие виды взносов:

• паевой взнос — денежные средства, которые вносятся пайщиком в порядке и в сроки, предусмотренные уставом кооператива, договором паенакопления (для ЖНК — формой участия члена кооператива в деятельности кооператива) и составляющие стоимость приобретаемого (строящегося) для этого пайщика жилого помещения;

• вступительный взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;

• членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;

• дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Прекращение членства в ЖК, ЖСК

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае: выхода члена кооператива; исключения члена кооператива; ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива; ликвидации кооператива; смерти гражданина, являющегося членом кооператива.

Член кооператива может быть исключен из него на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом или уставом кооператива.

Члену кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении пайщика.

Интересно, что законом не определен срок выплаты части пая вышедшему (а не исключенному) пайщику. Очевидно, что такой срок также не должен превышать двух месяцев со дня выхода.

Исключенный или вышедший из кооператива пайщик обязан вместе с членами своей семьи в срок, не превышающий двух месяцев со дня выхода или исключения, освободить занимаемое жилое помещение кооператива. В противном случае он и члены его семьи подлежат принудительному выселению в судебном порядке без предоставления иного жилого помещения.

В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания пайщиков. Преимущественные права на вступление в члены кооператива в случае наследования пая имеют:

1) супруг умершего пайщика при условии, что этот супруг имеет право на часть пая;

2) наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, в случае если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива;

3) наследник пайщика, не проживавший совместно с наследодателем, в случае если граждане, указанные в п. 1 и 2, отсутствуют или отказались от этого права;

4) член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в п. 1–3, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники пайщика не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо откажутся от него.