Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Учебник

В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тихонова

 

Москва

Инфра-М

 

Содержание

 

Содержание.. 2

ПРЕДИСЛОВИЕ.. 3

ВВЕДЕНИЕ.. 3

РАЗДЕЛ 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.. 4

1.1. Жилищная политика новых форм собственности.. 4

1.2. Типовые структуры эксплуатационных организаций.. 9

РАЗДЕЛ 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.. 14

2.1. Организация работ по технической эксплуатации зданий.. 14

2.2. Параметры, характеризующие техническое состояние здания. 17

2.3. Срок службы зданий.. 23

2.4. Капитальность зданий.. 27

2.5. Зависимость износа инженерных систем и конструкций зданий от уровня их эксплуатации.. 29

2.6. Система планово-предупредительных ремонтов. 33

2.7. Порядок приемки в эксплуатацию новых, капитально отремонтированных и модернизированных зданий 39

РАЗДЕЛ 3. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.. 44

3.1. Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений.. 44

3.2. Аппаратура, приборы и методы контроля состояния и эксплуатационных свойств материалов и конструкций при обследовании зданий.. 47

3.3. Методика оценки эксплуатационных характеристик элементов зданий.. 51

3.4. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик оснований, фундаментов, подвальных помещений.. 55

3.5. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик конструктивных элементов здания 59

3.6. Оценка технических и эксплуатационных характеристик состояния фасада здания. 71

3.7. Защита зданий от преждевременного износа.. 74

РАЗДЕЛ 4. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 79

4.1 Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем водоснабжения 79

4.2. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем водоотведения и мусороудаления. 99

4.3. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем отопления. 108

4.4. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем вентиляции.. 129

РАЗДЕЛ 5. ОСОБЕННОСТИ СЕЗОННОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ.. 138

5.1. Подготовка зданий к зимнему и весенне-летнему периодам эксплуатации особенности работы элементов зданий в зимний и весенне-летний периоды.. 138

5.2. Особенности эксплуатации общественных зданий.. 142

Литература.. 144

ПРЕДИСЛОВИЕ

В учебнике приведены требования, предъявляемые к жилищ­ному фонду, порядок его обслуживания и ремонта с целью:

• обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм соб­ственности;

• проведения единой технической политики в жилищной сфе­ре, обеспечивающей выполнение требований действующих норма­тивов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

• обеспечения выполнения установленных нормативов по со­держанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятыми обслуживанием жи­лищного фонда.

Для более глубокого изучения курса студенту предлагается оз­накомиться с литературой, список которой приведен в учебнике; особое внимание следует уделить нормативной и справочной ли­тературе.

Учебник поможет студенту систематизировать и закрепить знания, полученные по общеобразовательным и специальным дисциплинам, и направит на достижение поставленной цели — получение специалистом квалификации, необходимой для орга­низации эффективной технической эксплуатации зданий и соору­жений.

ВВЕДЕНИЕ

Для понимания того, что представляет собой жилищная по­литика вообще и какие направления были приняты государством как приоритетные и основные, необходимо усвоить некоторые термины.

Жилищной сферой называется область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооруже­ний и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, уп­равление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижи­мое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и не­жилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и дру­гих строениях, пригодные для постоянного и временного прожи­вания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жи­лищной сферы.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с из­менениями и дополнениями):

«...жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений не­зависимо от форм собственности, включая жилые дома, специа­лизированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома манев­ренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для времен­ного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служеб­ные жилые помещения, иные жилые помещения в других строе­ниях, пригодные для проживания.

Виды жилищного фонда:

а) частный жилищный фонд:

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуаль­ные жилые дома, приватизированные, построенные и приобре­тенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным пае­вым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность граж­данами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (со­зданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;

б) государственный жилищный фонд:

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной соб­ственности Российской Федерации и находящийся в полном хо­зяйственном ведении государственных предприятий или опера­тивном управлении государственных учреждений, относящих­ся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или опе­ративном управлении государственных учреждений, относящих­ся к соответствующему виду собственности;

в) муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том чис­ле в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муници­пальных предприятий или оперативном управлении муниципаль­ных учреждений;

г) общественный жилищный фонд:

фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных гра­ницах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в част­ной, государственной, муниципальной и иных формах собствен­ности, а другие части (общее имущество) находятся в общей до­левой собственности.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондо­миниума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владе­ния, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Домовладелец — собственник помещения в комплексе недви­жимого имущества — кондоминиуме, он же — участник долевой собственности на общее имущество.

Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для само­стоятельного использования для жилых, нежилых или иных це­лей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц».

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъ­ектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, а принуждения к совершению сделки (в отноше­нии сторон сделки) с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной сто­роны, юридические и физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется «Законом об оценочной деятельности в РФ», а с другой — потребители их услуг (заказчики). Деятельность оценщиков подлежит обязательному лицензированию — органом исполнительной власти, осуществляющим лицензирование оце­ночной деятельности, является Министерство финансов РФ.

К объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

 

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Этим договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретно­го объекта, ряда объектов оценки либо долговременное обслужи­вание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать:

— основание заключения договора;

— вид объекта оценки;

— вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

 

— денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

— сведения о страховании гражданской ответственности оцен­щика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о на­личии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который дан­ная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объек­тов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты) оценки, а также его (их) описание.

Обязанностями, возложенными на оценщика договором, яв­ляются своевременное составление в письменной форме и пере­дача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее — отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указы­ваются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки объекта оценки, а так­же приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки объекта оцен­ки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки опреде­ляется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреп­лен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объек­те оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

— в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

— оценщик является учредителем, собственником, акционе­ром, кредитором, страховщиком юридического лица либо юриди­ческое лицо является учредителем, акционером, кредитором, стра­ховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтере­сованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объек­та оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

СТРУКТУРЫ УПРАВЛЕНИЯ

Конечная цель технической эксплуатации зданий — достиже­ние эффективного и безотказного их функционирования. Поэто­му при проектировании организационной структуры и показате­лей качества управления и функционирования эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений поступают так, чтобы была достигнута максимальная эффективность эксплуатации зда­ний и прилегающих территорий домовладений.

В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление коллективами (подразделениями).

Централизованное управление обладает высокой эффективно­стью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках работ. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием центров надежной, оператив­ной обработки и передачи информации о состоянии управляемых подразделений и выработки соответствующих управляющих воз­действий для достижения поставленных задач наиболее эффектив­ными методами.

Централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и других непред­виденных работ. Известно, что случайные неисправности предуп­редить невозможно. Для их устранения создается запас материа­лов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и необходимых машин и механизмов. Объем запасного оборудования и материалов, а так­же число рабочих для устранения возникающих аварий и неисп­равностей — величины случайные и определяются двумя парамет­рами: средним значением числа машин, материалов и оборудо­вания, а также средним числом рабочих данной специальности. Но эти средние величины гарантируют выполнение только части возникающих неисправностей и аварий (около 50%). Для повы­шения гарантии устранения как можно большего числа неисправ­ностей и аварий создаются запасы гарантированного числа машин, оборудования, материалов и комплектуется расчетное число рабо­чих, превышающее среднюю потребность в них из условия выпол­нения непредвиденных работ в предельно допустимое время.

В ряде случаев, когда ресурсы недефицитны (при этом трудо­емкость и сложность сбора, обработки и передачи информации могут существенно снизить эффективность работы подразделе­ний), целесообразно применять децентрализованную систему уп­равления, например, в аварийных службах, когда дежурный дис­петчер сразу после получения заявки о неисправности или ава­рии принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элемента здания или инженерной системы.

При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, как правило, соблюдается принцип иерархического построения системы управления, при котором задачи управления решаются по рангам. В подразделениях низшего ранга решаются задачи непосредственного управления коллективами ремонтно-эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о со­стоянии выполнения мероприятий по эксплуатации зданий пере­дается в орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляю­щего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют также обоб­щенный характер. Такие обобщенные решения конкретизируются в органах низшего ранга.

Следует иметь в виду: чем меньше рангов управления, тем бо­лее оперативна структура подразделения, обеспечивающая эффек­тивное функционирование ее звеньев.

Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

— непосредственное управление, когда руководитель отдает распоряжения непосредственно каждому исполнителю;

— линейная структура;

— функциональная структура;

— линейно-функциональная структура.

Непосредственное управление осуществляется в малочислен­ных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служ­ба и др.) (рис. 1.1).

 

 

В производственных ремонтно-эксплуатационных подразде­лениях, имеющих большую численность, применяется линейная структура управления (рис. 1.2). При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема применяется при создании участков производителей работ, в состав которых входят участки мастеров.

 

 

При линейной структуре каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллек­тивов. Поэтому от руководителя подразделений требуются разно­сторонние знания и опыт, что труднодостижимо, особенно при эк­сплуатации современных зданий, оборудованных сложными инже­нерно-техническими системами и автоматическими устройствами.

Указанных недостатков лишена функциональная структура построения ремонтно-эксплуатационных подразделений (рис. 1.3), при которой общие для нескольких подразделений функции пе­редаются для исполнения подразделениям, специализирующим­ся на выполнении одной из них. Создание специализированных подразделений по эксплуатации лифтов, инженерно-технических систем и другого оборудования зданий — пример функциональ­ного структурного построения ремонтно-эксплуатационных под­разделений (служб).

 

 

Наибольшее распространение получила в последнее время сме­шанная линейно-функциональная структура ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которой отдельные системы и кон­струкции эксплуатируются специализированными организация­ми по договорам с низовыми ремонтно-эксплуатационными подразделениями — линейными звеньями.

Линейные подразделения выполняют некоторые ремонтно-эксплуатационные работы собственными силами и отвечают за конеч­ный результат деятельности ремонтно-эксплуатационных подразде­лений, для чего они наделяются правом контроля и координации работ всех функциональных звеньев специализированных служб.

Эксплуатация жилищного фонда независимо от его ведом­ственной принадлежности находится под контролем органов ме­стного самоуправления.

Для организации технической эксплуатации зданий создают­ся соответствующие органы управления. Низовым органом управ­ления является жилищно-эксплуатационная контора (домоуправ­ление, дирекция по эксплуатации зданий, ремонтно-эксплуатационное управление и др.).

Для эксплуатации административных и других гражданских зданий в крупных городах имеются специальные эксплуатацион­ные подразделения, выполняющие техническое обслуживание и ремонт всех систем, конструкций и оборудования зданий соб­ственными силами (хозяйственный способ ведения работ, линей­ная структура подразделений) или по договорам со специализи­рованными службами (подрядный способ ведения работ, линей­но-функциональная структура подразделений).

Жилищный фонд, принадлежащий местным органам самоуп­равления, находится в подчинении их жилищных органов. Жи­лищным фондом предприятий, организаций и учреждений, а так­же министерств и ведомств (ведомственный жилищный фонд) управляют соответствующие органы этих организаций. Коопера­тивными домами управляют правления жилищно-строительных кооперативов.

Задача ремонтно-эксплуатационных организаций — обеспече­ние технической эксплуатации и обслуживания жилищного фонда в соответствии с правилами и нормами технической эксплуата­ции зданий, а также другими нормативными документами.

Жилищно-эксплуатационную организацию возглавляет на­чальник.

Кроме начальника в штате жилищно-эксплуатационной орга­низации могут состоять (в зависимости от объема эксплуатируе­мой жилой и приравненной к ней площади): главный (старший) инженер, инженер, техники, работники бухгалтерии, экономист, паспортисты, товаровед-кладовщик, секретарь-машинистка, ку­рьер-уборщица. Должность техника в штате жилищно-эксплуатационной организации вводится при эксплуатации более 7,5 тыс. м² приведенной площади.

В жилищно-эксплуатационных организациях, эксплуатирую­щих более 15 тыс. м² жилой площади, должность техника предус­матривается на каждые 15-25 тыс. м² приведенной площади.

В штатах жилищно-эксплуатационных организаций, где техни­ческую эксплуатацию жилищного фонда осуществляют подрядным способом специализированные организации, исключаются некото­рые должности, а норма эксплуатируемой площади на одного тех­ника увеличена до 20-25 тыс. м². При этом техник (начальник участка техника) контролирует работу специализированных служб.

Начальник жилищно-эксплуатационной службы организует работу всех звеньев жилищного хозяйства микрорайона, коорди­нирует работу специализированных организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию элементов здания, санитарную очист­ку и уборку территорий домовладений (если эти работы выполня­ются подрядным способом), экономично и рентабельно ведет хо­зяйство, руководит хозяйственно-финансовой деятельностью, лич­но организует подбор и расстановку кадров, следит за их обучением.

Главный инженер жилищно-эксплуатационной организации является заместителем начальника. Он разрабатывает перспектив­ные и текущие планы проведения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту элементов зданий, руководит выполне­нием мероприятий по безопасным методам эксплуатации жилищ­ного фонда, участвует в работе комиссий по приемке домов в эк­сплуатацию (законченных строительством и после ремонта).

Кроме того, главный инженер организует техническое обуче­ние, повышение квалификации инженерно-технических работни­ков и рабочих, обеспечивает повышение производительности тру­да путем внедрения передовых методов и механизации работ.

Главный инженер руководит объединенной диспетчерской службой (ОДС), которая организует и контролирует работы по своевременному устранению возникающих неисправностей под­разделениями, осуществляющими техническое обслуживание и ре­монт зданий.

Старший инженер подчиняется главному инженеру жилищ­но-эксплуатационной организации (а при отсутствии в штате дол­жности главного инженера выполняет его функции) и руководит работами по текущему ремонту жилищного фонда микрорайона. В ведении старшего инженера находятся рабочие, выполняющие текущий ремонт, которые, как правило, объединяются в бригады и работают на единый наряд. Старший инженер непосредственно выдает бригаде задания на производство работ и через техников контролирует их выполнение. Он контролирует также ход работ

и их качество по капитальному ремонту зданий, обеспечивает сво­евременно подачу заказов и оформление дефектных ведомостей на составление технической документации на все виды ремонта и кон­тролирует ход изготовления проектно-сметной документации.

Технику подчиняются уборщицы, дворники, лифтеры и обслу­живающий персонал, закрепленный за группой домов, обслужи­ваемых техником. Он контролирует организацию и качество те­кущего и капитального ремонта в закрепленных за ним домах, обеспечивает надлежащее содержание участка территорий домо­владений, а также зеленых насаждений.

Поскольку все рабочие, выполняющие текущий ремонт, как правило, работают в составе бригады, они осваивают смежные профессии и в процессе технического обслуживания зданий вы­полняют несколько видов работ.

В штатах жилищно-эксплуатационных организаций предус­матриваются также должности младшего обслуживающего персо­нала: лифтеры (при отсутствии объединенных диспетчерских си­стем), уборщицы, дворники и другие работники в зависимости от инженерной оснащенности и благоустройства жилых домов.

Низовым звеном ремонтно-строительной или специализиро­ванной организации, выполняющей техническое обслуживание и ремонт зданий и их инженерных систем, является участок мас­тера (производителя работ), который закрепляется за конкретны­ми эксплуатационными организациями и оперативно подчиня­ется их руководителям. Участок производителя работ объединяет 3-4 участка мастера. Группу (не менее трех) участков производи­телей работ возглавляет старший прораб.

Для планирования и координации деятельности подчиненных участков в составе аппарата управления специализированной или ремонтно-строительной организации создаются плановый, финан­совый, производственный отделы, группы снабжения, проектно-сметная группа, а также отделы проектирования работ, бух­галтерия и др. В штатном расписании аппарата управления преду­смотрены также должности инженеров по технике безопасности, кадрам, главный механик и др.

Штаты аппарата управления специализированных и ремонт­но-строительных организаций и численность линейных инженер­но-технических работников устанавливают в зависимости от объе­мов работ, их сложности и трудоемкости на основании типовых структур.

Должностные обязанности работников управленческого пер­сонала и линейных работников, специализированных и ремонт­но-строительных организаций разрабатывает руководитель под­разделения применительно к конкретным условиям производства работ на основании типовых должностных инструкций для дан­ной категории работников.

Для эксплуатации общественных зданий создаются соответ­ствующие эксплуатационные службы, которые выполняют мероп­риятия по содержанию и ремонту аналогично ранее рассмотрен­ным схемам для жилых зданий. Однако для таких зданий не ут­верждены типовые структуры эксплуатационных организаций. Обязанности инженерно-технических работников соответствую­щих категорий и специальностей аналогичны ранее рассмотрен­ным и определяются должностными инструкциями, утвержден­ными руководителями организации, на балансе которой находит­ся здание. При этом учитывают особенности технологических процессов, протекающих в эксплуатируемом здании.

В зависимости от технологических процессов эксплуатацион­ные требования и обязанности обслуживающего и ремонтно-эксплуатационного персонала для различных категорий граждан­ских зданий отличаются друг от друга. Так, в зданиях, связанных с массовым посещением, одной из основных обязанностей эксп­луатационного персонала является обеспечение пожарной безо­пасности, что учитывается при определении структуры и штатов, соответствующих ремонтно-эксплуатационных служб, а также при утверждении должностных инструкций инженерно-техничес­ких работников этих служб.

 

Срок службы зданий

ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗДАНИЯМ

Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжи­тельность безотказной работы элементов здания, его систем и обо­рудования не одинакова.

При определении нормативных сроков службы здания прини­мают средний безотказный срок службы основных несущих эле­ментов — фундаментов и стен. Срок службы других элементов мо­жет быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится заме­нять, возможно, несколько раз.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачива­ют свои первоначальные качества и прочность. Определение сро­ков службы конструктивных элементов — сложная задача, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ (табл. 2.5).

В течение всего срока службы здания элементы и инженерные системы подвергают техническому обслуживанию и ремонту. Пе­риодичность ремонтных работ зависит от долговечности матери­алов, из которых изготавливаются конструкции и инженерные системы нагрузок, воздействия окружающей среды и других фак­торов.

Нормативный срок службы элементов здания устанавлива­ют с учетом выполнения мероприятий по технической эксплу­атации.

 

Таблица 2.5

Капитальность зданий

 

При длительной эксплуатации здания его конструкции и обо­рудование изнашиваются. Под неблагоприятным воздействием окружающей среды конструкции теряют прочность, разрушают­ся, подвергаются гниению и коррозии. Продолжительность служ­бы конструкций зависит от материала, вида конструкции, усло­вий эксплуатации. Одни и те же элементы в зависимости от на­значения здания имеют различные сроки службы. Под сроком службы конструкций понимают календарное время, в течение которого под воздействием различных факторов они приходят в состояние, когда дальнейшая эксплуатация становится невоз­можной, а восстановление экономически нецелесообразно. В срок службы включают время, затраченное на ремонт. Срок службы здания определяется сроком службы несменяемых конструкций: фундаментов, стен, каркасов.

Определение сроков службы конструктивных элементов — сложная задача, так как зависит от большого числа факторов, способствующих износу.

Нормативный срок службы устанавливается СНиП и являет­ся усредненным показателем, который зависит от капитальности зданий.

По капитальности жилые здания в зависимости от материала стен и перекрытий делят на шесть групп (табл. 2.7).

 

Таблица 2.7

ПОЛОЖЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ПЛАНОВО-ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНЫХ РЕМОНТОВ

Система планово-предупредительных ремонтов (ППР) — это совокупность организационных и технических мероприятий по обслуживанию здания по заранее составленному плану.

Основные задачи системы ППР заключаются в предупрежде­нии преждевременного износа всех элементов здания, обеспечении и поддержании надежности их работы, снижении затрат и повы­шении качества проведения ремонтных работ. Анализ показывает, что при отсутствии четкой организации системы ППР затра­ты на капитальный ремонт увеличиваются в 3-4 раза.

В систему ППР входят планово-предупредительный (комплек­сный) капитальный ремонт, выборочный капитальный ремонт, обследование конструкций здания, обследование и наладка санитарно-технических систем и инженерного оборудования, осмот­ры и аварийный текущий ремонт.

Планово-предупредительный капитальный ремонт предусмат­ривает восстановление износа всех конструкций и инженерного оборудования, если срок службы или их техническое состояние требуют ремонта. Условием для назначения здания на плановый капитальный ремонт является не наличие неисправностей, а сроки службы этих элементов. В противном случае возможен массовый отказ конструкций и инженерного оборудования. При каждом очередном плановом ремонте состав ремонтируемых конструкций и инженерного оборудования меняется, так как межремонтные сроки у них разные.

Система ППР предусматривает выполнение следующих техни­ческих мероприятий:

• определение конструкций и инженерного оборудования, подлежащих ремонту;

• определение вида и характера ремонтных работ;

• определение продолжительности межремонтных циклов и их структуры;

• планирование ремонтных работ;

• организация проведения ремонтных работ;

• обеспечение проектно-сметной документацией;

 

• обеспечение ремонтных и эксплуатационных работ необхо­димыми материалами и запасными частями;

• организация производственной базы для выполнения ре­монтных работ;

• организация службы ППР;

• применение новейших методов ремонта и методов восста­новления изношенных элементов здания;

• внедрение правил эксплуатации и техники безопасности;

• организация контроля качества ремонта.

•

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Для производства капитального ремонта проектными и проектно-изыскательскими организациями разрабатывается проектно-сметная документация.

Разработка такой документации на капитальный ремонт зда­ния предусматривает:

— проведение технического обследования, определение фи­зического и морального износа объекта проектирования;

— составление проектно-сметной документации для всех про­ектных решений по перепланировке, функциональному переназ­начению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;

— технико-экономическое обоснование капитального ре­монта и реконструкции;

— разработку проекта организации капитального ремонта и ре­конструкции, а также проекта производства работ, который раз­рабатывается подрядной организацией.

Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не дол­жен превышать 2 лет.

Техническое обследование для проектирования капитального ремонта зданий состоит из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования здания, составления тех­нического заключения.

На подготовительном этапе проводятся изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор ис­ходных и иллюстративных материалов.

Целью общего обследования является предварительное озна­комление со зданием и составление программы детального обсле­дования конструкций.

При общем обследовании здания выполняют следующие работы:

— определяют конструктивную схему здания, выявляют несу­щие конструкции по этажам и их расположение;

— анализируют планировочные решения в сочетании с кон­структивной схемой;

— осматривают и фотографируют конструкции крыши, двер­ные и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад;

— намечают места выработок, вскрытий, зондирования кон­струкций в зависимости от целей обследования здания;

— изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод;

— устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных гео