Введение. Что такое САР. Что такое ГИС.

Содержание

1. Введение. Что такое САР. Что такое ГИС

2. История ГИС. ГИС в России

3. ПО семейства ArcGIS

4. Данные ГИС

5. Хранение данных ГИС

6. Проект в ГИС

7. Системы координат

8. Основы составления карт

9. Понятия о базах данных и их разновидностях

10. Управление объектом на различных этапах жизненного цикла. Понятие FM и CAFM

11. Этапы жизненного цикла зданий и сооружений. Параметры эксплуатационных качеств

12. Информационные системы управления объектами недвижимости

13. Оценка технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования по результатам визуального обследования

14. Методика мониторинга геологической среды территории муниципального образования

15. Методика мониторинга экологической среды территории муниципального образования

16. Методология разработки стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда

17. Разработка информационно-аналитического обеспечения системы мониторинга технического состояния жилищного фонда

18. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципальных образований

19. Комплексная оценка территории

20. Устойчивое развитие

Введение. Что такое САР. Что такое ГИС.

Система автоматизированного проектирования (САПР) или CAD (англ. Computer-Aided Design) — система, предназначенная для выполнения проектных работ с применением компьютерной техники, позволяющая создавать конструкторскую и технологическую документацию на отдельные изделия, здания и сооружения.

Компоненты САПР

1. Математическое обеспечение САПР — математические модели, методики и способы их получения (например программные расчетные программы производят расчет конструкций по немного различающимся алгоритмам, в результате инженерам нужно выбирать, что им ближе),

2. Лингвистическое обеспечение САПР (наличие корректных переводов на русский язык),

3. Техническое обеспечение САПР — устройства ввода, обработки и вывода данных, средства поддержки архива проектных решений, устройства передачи данных

4. Информационное обеспечение САПР — информационная база САПР, автоматизированные банки данных, системы управления базами данных (СУБД)

Программное обеспечение САПР

6. Программные компоненты САПР (наличие дополнительных модулей)

7. Методическое обеспечение – наличие корректного и понятного руководства пользователя.

8. Организационное обеспечение – техническая поддержка производителя, наличие обратной связи: форумов, горячей линии, проведение семинаров по использованию САПР и т.п.

ИНФОРМАЦИОННАЯ СИСТЕМА - это система, выполняющая процедуры над данными для получения информации, полезной для принятия решений

Геоинформационные системы (ГИС – географическая информационная система) — системы, предназначенные для сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о представленных объектах.

Возможности ГИС

- интегрирует пространственную и любые иные типы информации;

- предлагает единую концептуальную, методическую и технологическую основу для организации географически координированных данных;

- позволяет рассматривать данные, основанные на признаках географического взаиморасположения объектов (близости/удаленности) в реальном окружающем нас мире;

- предлагает новые, более близкие к аналоговым и потому легко воспринимаемые, способы манипулирования и отображения данных (посредством картографических образов). – в противовес прежним, когда оператор ГИС работал только с цифрами и уравнениями на компьютере.

Науки, вошедшие в основу создания ГИС

- Геодезия

- Математика

- География

- Статистика

- Дистанционное зондирование Земли

- Теория управления

- Информатика

- Топография

- Картография

- Фотограмметрия

Области использования ГИС

- Экология и природопользование

- Земельный кадастр и землеустройство

- Управление городским хозяйством

- Региональное планирование

- Демография и исследование трудовых ресурсов

- Управление дорожным движением

- Оперативное управление и планирование в чрезвычайных ситуациях

- Социология и политология

- Оборона

- Метеорология

- Геология

ЧЕМ занимаются специалисты, работающие в области ГИС и геоинформационны: технологий? Накоплением первичных данных

- Проектированием баз данных

- Проектированием ГИС

- Планированием, управлением и администрированием геоинформационных проектов

- Разрабрткой и поддержкой ГИС

- Маркетингом и распространением ГИС-продукции и геоданных

- образование и обучением ГИС-технологиям

По территориальному охвату различают:

- глобальные ГИС (global GIS),

- субконтинентальные ГИС,

- национальные ГИС, зачастую имеющие статус государственных,

- региональные ГИС (regional GIS),

- субрегиональные ГИС,

- локальные, или местные ГИС (local GIS).

Этапы реализации ГИС проектов:

1. предпроектных исследований (feasibility study), в том числе изучение требований пользователя (user requirements) и функциональных возможностей используемых программных средств ГИС, технико-экономическое обоснование, оценку соотношения «затраты/прибыль» (costs/benefits);

2. системное проектирование ГИС (GIS designing), включая стадию пилот-проекта (pilot-project), разработку ГИС (GIS development);

3. её тестирование на небольшом территориальном фрагменте, или тестовом участке (test area), прототипирование, или создание опытного образца, или прототипа (prototype);

4. внедрение ГИС (GIS implementation);

5. эксплуатацию и использование.

История ГИС. ГИС в России

История ГИС

1 Пионерский период (поздние 1950е — ранние 1970е гг.)

2 Период государственных инициатив (нач. 1970е — нач. 1980е гг.)

3 Период коммерческого развития (ранние 1980е — настоящее время)

4 Пользовательский период (поздние 1980е — настоящее время)

Пионерский период

Исследование принципиальных возможностей, пограничных областей знаний и технологий, наработка эмпирического опыта, первые крупные проекты и теоретические работы.

Появление электронных вычислительных машин (ЭВМ) в 50-х годах.

Появление цифрователей, плоттеров, графических дисплеев и других периферийных устройств в 60-х.

Создание программных алгоритмов и процедур графического отображения информации на дисплеях и с помощью плоттеров.

Создание формальных методов пространственного анализа.

Создание программных средств управления базами данных.

Пользовательский период

Повышенная конкуренция среди коммерческих производителей геоинформационных технологий услуг дает преимущества пользователям ГИС, доступность и «открытость» программных средств позволяет использовать и даже модифицировать программы, появление пользовательских «клубов», телеконференций, территориально разобщенных, но связанных единой тематикой пользовательских групп, возросшая потребность в геоданных, начало формирования мировой геоинформационной инфраструктуры.

Структура ГИС:

1. Данные (пространственные данные):

2. Аппаратное обеспечение (ЭВМ, сети, накопители, сканер, дигитайзеры и т. д.).

3. Программное обеспечение (ПО).

4. Технологии (аналитические процедуры и методы).

5. Специалисты.

ГИС в России

Наибольшее распространение в России имеют программные продукты:

- ArcGIS и ArcView компании ESRI,

- Autodesk Map 3D, MapGuide, Topobase,

- GeoMedia корпорации Intergraph,

- MapInfo Professional компании Pitney Bowes MapInfo.

- Bentley's MicroStation,

- IndorGIS,

- STAR-APIC,

- Zulu,

- ДубльГИС и пр.

 

Организации:

- ГИС-Ассоциация

- Дата+

- GIS-Lab.info

- ИндорСофт

- Геоинформика

- Политерм

- НПП Центр Прикладной Геодинамики

- INTERGRAPH

 

ПО семейства ArcGIS

 

ArcGIS — семейство программных подуктов американской компании ESRI, одного из лидеров мирового рынка геоинформационных систем.

ArcGIS построена на основе технологий COM,.NET, Java, XML, SOAP. Последняя версия — ArcGIS 9.3.

ПО семейства ArcGIS

Настольные ГИС

- ArcReader — бесплатная программа для просмотра данных,

- ArcView — ГИС начального уровня для просмотра, создания, анализа данных, и подготовки карт.

- ArcEditor — ГИС промежуточного уровня с расширенным набором средств создания и анализа данных.

- ArcInfo — ГИС c максимальной функциональностью.

Серверные ГИС

- ArcGIS Server (для создания корпоративной ГИС с неограниченным числом рабочих мест)

- ArcIMS (для публикации интерактивных карт в Интернет)

- ArcSDE (для хранения пространственных данных в СУБД, интеграции с другими ИС)

Мобильные ГИС

ArcPad — ГИС для карманных портативных компьютеров

Данные ГИС

Ввод данных

- Бумажные карты

- Координаты

- Цифровые данные

- Координаты

- GPS

Векторные модели

Векторная модель - представление географической информации в виде графических примитивов: точек, линий, полигонов (многоугольников)

Точки – это пары координат ХУ.

Линии – наборы координат, определяющих форму (координаты начала и конца отрезка).

Полигоны – наборы координат, определяющих границы замкнутых областей.

Удобны для представления и хранения дискретных объектов, таких как здания, трубопроводы, земельные участки.

ArcGIS хранит векторные данные в классах пространственных объектов и наборах топологически связанных классов объектов. Атрибуты, связанные с объектами, хранятся в таблицах данных.

Векторные модели хранятся в шейп-файлах и базах геоданных.

Растровые модели

В растровой модели реальный мир представлен в виде поверхности, равномерно поделенной на ячейки.

Растровые модели удобны для хранения и анализа данных, распределенных непрерывно на определенной площади.

Растровые модели включают изображения и гриды.

Изображения – данные аэро- спутниковой съемки, сканированные карты.

Как правило, используются для создания данных ГИС.

Гриды содержат расчетные данные, и используются для анализа и моделирования. Гриды создают из векторных данных.

Модели TIN

Триангуляционная нерегулярная сеть, в которой реальный мир представлен в виде сети связанных треугольников, начерченных между неравномерно распределенными точками, заданными координатими X, Y, Z.

Эффективный способ хранения и анализа поверхностей. При заданном объеме хранимых данных ТИН позволяет более точно, чем растр, моделировать неоднородные поверхности, которые могут резко менять форму на одних участках и незначительно на других. Там где форма резко меняется – много точек, там где незначительно – мало.

Названия полей

- латинскими буквами

- не начинаться с цифры

- не длиннее 8 символов

- не содержать пробелов

Табличные данные

ГИС можно назвать СУБД, воспринимающую геометрическую информацию. К каждому классу объектов обязательно присоединена таблица атрибутов. Есть также возможность привязки внешней таблицы по ключевому полю, а также геокодирование.

Пример

- отображение на карте точек, координаты которых содержатся в таблице,

- простановка точек из таблицы адресов, на базе существующей сети улиц.

ГИС Проект ГИС

Шаги выполнения проекта ГИС

1. Определение цели

2. Создание базы данных проекта

3. Анализ данных

4. Представление результатов

 

Определение цели

Для определения своих задач необходимо ответить на следующие вопросы:

- Какую задачу необходимо решить?

- Как она решается сейчас?

- Каковы альтернативные пути ее решения с помощью ГИС?

- Каков должен быть итоговый результат проекта (отчеты, рабочие карты, презентации)?

- Кто будет пользователем этого продукта (общественность, технические специалисты, планировщики, официальные лица)?

- Будут ли эти данные использоваться для других целей?

- Каковы будут требования для этих целей?

 

На этой стадии определяется объем проекта и методы анализа.

 

Анализ данных

Подготовка данных к анализу

Необходимо определить, какие данные готовы к анализу, а какие требуют дополнительной обработки.

Этапы подготовки данных:

1. проверка качества (точности и актуальности данных)

2. преобразование формата данных

3. Ввод данных: оцифровка, сканирование, преобразование, геопривязка

4. Определение системы координат

5. Проецирование слоев в новую систему координат

6. Слияние соседних слоев.

 

Анализ в ГИС варьируется от простого картирования до построения сложных пространственных моделей.

 

Картирование – совокупность процессов, методов и технологий создания карт, атласов и других картографических произведений.

 

Методы картирования:

- отображение географического распределения данных

- запрос к данным ГИС

- определение близости

- наложение слоев

 

Модель – это представление реального мира, используемое для имитации процессов, прогнозирования результата или анализа проблемы.

 

категорий функций моделирования в ГИС:

- Функции геометрического моделирования – вычисление расстояний, создание буферных зон и вычисление площадей и периметров,

 

- Функции моделирования совпадений – наложение наборов данных для поиска участков, где значения совпадают (построение изолиний, карт УГВ),

 

 

- Функции моделирования близости – размещение, поиск пути и изменение деления на районы (построение ближайших маршрутов на трехмерной плоскости для автодорог или трубопроводов).

 

Системы координат

 

Датум – математическое представление формы земной поверхности. Датум определяется сфероидом, аппроксимирующим форму земли и положением сфероида относительно центра земли.

Горизонтальный датум представляет систему привязки для определения местоположений на земной поверхности. Он включает начало отсчета и направление линий широты и долготы. Локальный датум перемещает сфероид так, чтобы он был наиболее близок к земной поверхности в данной области. Центр системы координат локального датума не совпадает с центром земли.

Примеры датумов: NAD27, WGS84, D_Pulkovo_1942.

 

Картографическая проекция – это методы преобразования сфероидальной формы Земли, позволяющие представить искривленную трехмерную форму географической области на земной поверхности в двухмерном виде, то есть в координатах Х, У.

Формулы проецирования – это математические выражения, преобразующие данные из географического положения (широта и долгота) на сфере или сфероиде в координаты на плоскости.

В этом процессе будет неизбежно искажено как минимум одно из свойств: форма, площадь, расстояние, направление. Для небольших районов, таких как город, округ, искажение может быть не так велико, но если работать в национальном масштабе, континентальном или глобальном – субъекты РФ, страны, материки, то необходимо выбрать свойства, которые наиболее важны в проекте ГИС.

Данные в десятичных градусах могут быть спроецированы.

Основы составления карт

Картография представляет собой совокупность графических принципов, включающих ряд технологий, а также научный и художественный подходы, необходимые для создания географических карт.

 

Картография развивалась и совершенствовалась задолго до появления компьютеров и ГИС. С развитием картографии (которое продолжается до сих пор) закрепляется много важных аспектов для дополнения картографии, например теория визуального разнообразия условных знаков Джека Бертина: размер, значение, текстура, цвет, ориентация и форма.

В основе его теории лежит принцип визуального отличия одного символа от другого, что помогает в восприятии изображения. Совершенствуются также другие возможности картографии, учитывающие человеческую психологию и визуальное восприятие.

 

Традиционно карты создавались для осуществления двух основных функций. Первая функция это хранение информации. Создание карты - это способ зафиксировать информацию о местоположении пространственного объекта. Вторая функция состоит в том, чтобы через изображение донести пространственную информацию до пользователя.

Назначение карты принципиально для ее дизайна. При создании карты картограф должен знать ответы на некоторые фундаментальные вопросы, например:

- Что будет нанесено на карту?

- Для кого она предназначена?

- Как она будет представлена - как самостоятельное издание, или как часть отчета?

- Какие технические средства будут использованы для отображения карты?

Типы карт

Обычно карты бывают двух типов.

Первый - это основные справочные карты, например Геологическая карта или карта города. Карты этого типа содержат информацию о взаимном расположении объектов.

Второй тип - тематические карты, используемые для передачи информации по определенной одной или нескольким тематикам, например землепользование, численность населения или медицинская статистика.

Существует множество карт, каждая из которых может нести как базовую, так и специализированную информацию.

Элементы карты

Собственно карта – Основная отображаемая область. Карт может быть более одной

Например, динамику какого/либо процесса, демонстрируя несколько карт, карта может также содержать обзорную карту (мелкомасштабную карту, которая поможет пользователю понять, где расположена основная область интересов), карту-врезку (для передачи более детального изображения области, трудной для восприятия на основной карте) или индексную карту (как правило, показывающую последовательность карт, входящих в основную карту). В ArcMap каждая из этих карт передается как отдельный фрейм данных.

Название – Сообщает пользователю, что представлено на карте. вводится в компоновку карты как текст.

Легенда – Список условных знаков, использованных на карте с описанием того, что они изображают. Создается или редактируется с использованием Мастера легенды в компоновке.

Масштаб – Передает пользователю информацию, которая необходима для определения расстояний. Масштаб карты – это соотношение между единицей измерения на карте и соответствующим ей расстоянием на местности. Его можно отобразить числом (1:10 000), графическим элементом (масштабная линейка), или описанием (в одном сантиметре один километр). Карты часто обозначаются как крупно- или мелкомасштабные. Это связано с величиной отношения (или доли). Например, масштаб карты 1:100 больше, чем масштаб 1:10 000, так как значение 1-100 (0,01) больше, чем 1-10 000 (0,0001). Карты мелкого масштаба отображают большую область, но с меньшим количеством деталей. Масштаб помещается в компоновку карты.

 

Проекция – Математическая формула, с помощью которой осуществляется перенос информации о местоположении объектов с искривленной земной поверхности на плоскую поверхность карты. Проекции могут быть причиной искажений в свойствах поверхности, таких как расстояние, площадь, форма и направление. Ни одна проекция не может обойтись без искажений. То есть, информация о проекции поможет пользователю определить, насколько точны измерения, проводимые на карте.

 

Направление – Обычно отображается Стрелкой севера. На карте может показываться географический полюс или магнитный полюс. Этот элемент помещается в компоновку карты.

Источник данных – Библиографический список источников, использованных при создании карты. Можно включить также множество других компонентов - даты, рисунки, координатные и градусные сетки, отчеты, таблицы, дополнительный текст, рамки и фамилии авторов.

Картография и ГИС

Итак, как связаны картография и ГИС? В первую очередь, корни ГИС уходят в картографию - обе включают в себя карты и атрибуты, и обе используют географические данные, включая масштаб, проекции, координатные системы.

И для картографии и для ГИС есть три основных участни ка - зритель, изготовитель и дизайнер. Прежде чем определять их роли, нужно понять, что все три роли могут перекрываться зритель может быть изготовителем, или изготовитель может быть дизайнером, или все три роли может исполнять один человек.

Зритель - Тот, кого можно определить, как конечного пользователя, собственно для него и существуют карты или данные. Зритель - это человек, который смотрит схему в Интернете, чтобы найти путь от дома к музею, или нефтяная компания, определяющая потенциальное место для буровой площадки, или человек, планирующий экскурсию в горы, или читатель газеты, который хочет определить расстояние от своего дома до промышленного района.

Дизайнер - Дизайнер может участвовать в процессе создания ГИС или картографической продукции с начала и до конца. Он определяет, какие использовать данные или инструменты, как получать данные и так далее. Дизайнер может быть тем, кто создает продукцию, исходя из того, на какие вопросы необходимо получить ответы и как данные будут отображаться на карте. Дизайнером карты может быть человек, который определяет, какими символами отображать дороги, или руководитель проекта, заключающий контракт по оценке расходов на исследование загрязнений окружающей среды с помощью ГИС.

Изготовитель - Человек, который собственно работает с данными, то есть получает, редактирует, конструирует, строит запросы или анализирует. Изготовитель соединяет набор данных дорог, оцифровывает реки, редактирует земельные участки, добавляет точки адресов, строит буфер вокруг охраняемых земель, анализирует динамику популяций, импортирует цифровые модели рельефа или идентифицирует новые местоположения школ.

Как еще могут быть связанны картография и ГИС? ГИС используется для отображения, анализа, хранения или извлечения данных. Картографическая продукция используется для отображения и хранения информации. Человек сам извлекает данные из картографической продукции и анализирует их. Картография и ГИС приближаются друг к другу через технологические достижения. Например, карта перестает быть статичным продуктом, а визуализация не зависит от возможностей печатающего устройства. Пользователи пользуются возможностями взаимодействия с картой через дисплей.

В основном, картографические принципы необходимы нам для определения норм картографической продукции, а ГИС располагает инструментами для непрерывного получения информации. Далее в этой главе будет описываться, как создавать документы карты с помощью ArcMap и основы, необходимые вам

для того, чтобы пользоваться этой программой.

Слои, фреймы данных и таблица содержания

каждый слой представляет определенный тип объектов, например, реки, озера, дороги, административные границы или места обитания диких животных. В слое не хранятся реальные географические данные, вместо этого он указывает на данные, которые хранятся в покрытиях, шейп-файлах, базах геоданных, изображениях, гридах и т.д. Таким образом, ссылка на данные позволяет слоям на карте автоматически отражать наиболее современную информацию из базы данных географической информационной системы (ГИС).

Таблица содержания представляет собой список всех слоев карты и показывает, какие объекты представляет каждый слой.

Окошко для отметки возле каждого слоя указывает, включен ли слой в текущий момент, т.е., будет он отображаться на карте или нет.

Порядок слоев в таблице содержания также важен: слои, расположенные в таблице содержания выше, отображаются поверх тех, что расположены ниже. Таким образом, слои, составляющие фон карты, например, океан, помещаются в конец таблицы содержания.

Слои в таблице содержания могут быть собраны во фреймы данных. Фрейм данных представляет собой группу слоев, которые отображаются вместе, в виде самостоятельной структуры. Каждый раз при создании карты на ней обязательно присутствует фрейм данных. Он отображается в верхней части таблицы содержания под именем “Layers” (Слои), название можно изменить.

Несколько фреймов потребуется если необходимо отображать на листе сразу несколько карт.

Если карта содержит более одного фрейма данных, один из них является активным. Активный фрейм – это тот фрейм, с которым производится работа. Новый слой добавляется к активному фрейму данных. Если карта содержит только один фрейм данных, он всегда является активным.

 

 

В зависимости от величины коэффициента изношенности определяют вид требуемого ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий) с учетом функции роста стоимости ремонтных работ в зависимости от физического износа здания в целом.

Пример №1.

Жилой дом по ул. Можайская, 32. Здание эксплуатируется с соблюдением правил и норм эксплуатации и ему требуется текущий ремонт (рис. 13.1).

Здание, эксплуатируемое с соблюдением правил и норм эксплуатации

 

Физический износ основных конструктивных элементов на 29.08.03 составляет:

- кровля – 15%, ремонт не требуется;

- центральное отопление – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;

- холодное водоснабжение – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;

- горячее водоснабжение – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;

- канализация – 10%, ремонт не требуется;

- прочие элементы (балконы, козырьки) – 25%, требуется текущий ремонт.

Пример №2.

Жилой двухэтажный дом, расположенный в Кировском районе, по ул. Суворова, 28 Б, 1875 года постройки со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы (рис. 20).

Здание со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы.

Здание находится в неудовлетворительном состоянии, коэффициент эффективности проведения ремонтных работ больше 1, что говорит о нецелесообразности проведения капитальных ремонтов. Здание подлежит сносу.

На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилищного фонда города.

Вариант построения оптимизационной модели управления техническим состоянием жилищного фонда (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)

Она выполнена на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.

Оптимизационная модель базируется на соблюдении общих принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непрерывности, комплексности.

Оптимизация проведена на период с 2003 по 2010 год, соответствующий периоду проведения реформы ЖКХ в Российской федерации.

Основной задачей являлось доведение всех жилых зданий района до уровня нормальной (нормативной) эксплуатации за вышеуказанный период – 7 лет. При этом в отдельные программы выделены аварийные здания и здания, имеющие неудовлетворительное состояние в результате неравномерной осадки грунтов основания. Учтена возможность финансирования разработанных программ, как за счет средств населения, так и за счет средств бюджетов различных уровней.

Общие затраты на выполнение капитального ремонта для доведения объектов до нормативного уровня составили в ценах 2003 г. – 672 млн. руб. Приведенные затраты на период до 2010 г. (с учетом коэффициента дисконтирования по ставке 18%) – 1,3 млрд. руб. (рис. 13.3).

Рис. 13.3. Построение оптимизационной модели (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)

При этом в отдельные программы выделены объекты, имеющие деформации основных несущих конструкций, физический износ свыше 65 %, для которых стоимостная оценка проводимых ремонтных работ при совместном учете физического и морального износа превышает восстановительную стоимость здания. К таковым относятся малоэтажные строения со сроком службы – 60-80 лет, имеющие деревянные перекрытия, в которых отсутствуют некоторые виды инженерного оборудования (209 зданий). Такие объекты предлагаются инвесторам для отселения, сноса и строительства нового жилья.

Сравнение потребных затрат со средствами, собираемыми с населения, показало, что при выбранной оптимизированной модели, если предполагать, что население должно полностью оплачивать стоимость капитального ремонта, то тариф в 2003 году должен составлять 5,4 руб и расти с каждым годом приблизительно на 28-30%.

На основе принятого долгосрочного плана управления техническим состоянием жилищного фонда города на следующем этапе, разрабатываются планы управления на пятилетку с разбивкой по годам.

19. Комплексная оценка территории

Массовая оценка - это процесс оценки группы объектов недвижимости (в данном случае земельных участков) на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверки результатов. Массовая оценка земли сводится к выделению на тер­ритории города районов (оценочных зон) с одинаковой средней стоимостью земельных уча­стков, при этом коэффициент вариации данных в пределах выборки должен находиться на минимальном уровне. Наиболее приемлемым и достоверным методом оценки является метод сравнения продаж - то есть сравнение цен на земельные участки в результате реальных сде­лок на открытом рынке недвижимости.

Ценность различных участков городской территории моделируется на базе расчетов специального индикатора - концентрации объектов обслуживания всех видов и мест прило­жения груда непроизводственной сферы. Рассчитанная с помощью аппарата пространственной статистики степень концентрации упомянутых объектов является интегральным индика­тором, который наиболее детально и устойчиво дифференцирует городскую территорию. Степень концентрации - безразмерная величина и поэтому ценность участков городской тер­ритории измеряется в баллах

Информационное обеспечение массовой оценки городских земель.Эффективная массовая оценка городских земель требует организации современных информационных систем сбора и поддержания данных. С одной стороны, это сведения о физическом и юридическом состоянии недвижимости, а с другой - информация о текущих сделках, договорах аренды, закладке, наследовании и пр. Сбор данных и их картирование в российских городах были весьма затруднены из-за отсутствия земельного кадастра, необходимости собирать информа­цию из разных источников, проверять ее и корректировать с помощью натурных обследова­ний. В последнее время в ряде городов начали создавать автоматизированные системы по хранению и обработке информации о недвижимости. Важно подчеркнуть, что для обеспече­нии качества и оперативности работ массовая оценка как один из неотъемлемых институтов рынка должна опираться на современные технологии сбора и обработки информации.

Градостроительная ценность территории поселения для целей дифференциации ста­вок земельного налога по предлагаемой методике, базируется на учете уровня инженерного оборудования и обустройства территории, доступности к объектам социальной инфраструк­туры и отдельных экологических признаках территории, но не учитывает различий в дина­мике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель (жилая, офисная застройка, участки торговых предприятий), так как ставит своей задачей установить усредненный коэффициент диффе­ренциации земельного налога в целом по оценочной зоне.

Рекомендуемая методика зонирования территории поселения предусматривает вы­полнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

§ Первое включает в себя раз­граничение территории поселения на оценочные участки.

§ Второе - установление для каждого оценочного участка перечня факторов влияния, их оценка

§ Расчет суммарного коэффициен­та относительной ценности оценочного участка и коэффициента дифференциации средней ставки земельного налога по отдельным оценочным участкам территории поселения. В этом же действии в процессе наложения влияния факторов друг на друга на отдельном оценочном участке уточняются их границы.

§ Третье действие предусматривает объединение оценочных участков, имеющих близкие значения коэффициентов дифференциации, в оценочные зоны (зоны градостроительной ценности).

Порядок определения оценочных участков.

Градостроительные принципы определения оценочных участков, их границ и коэф­фициентов к ним заложены в следующем положении строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89*): "определяются... с учетом... плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценно­стей".

Разграничение территории поселения на оценочные участки осуществляется на опор­ном плане поселения масштаба 1:10000 или 1:25000 (в зависимости от крупности населен­ного пункта и наличия планово-картографических материалов).

На селитебных землях, занимающих, как правило, значительную часть территории населенного места, выделяются участки, застроенные однотипными жилыми домами мало­этажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных уча­стков, многоэтажной секционной (3-5 этажей), многоэтажной секционной (6-9 этажей), мно­гоэтажной секционной (10-12 этажей) и т.д.

Территории поселения, занятые садоводческими товариществами и кооперативами дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности.

Производственные территории выделяются и дифференцируются на оценочные уча­стки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.

Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выражен­ные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки или подошвы и т.д.): границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магист­ральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (производствен­ного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий.

Экономическая составляющая

Экономический подход к концепции устойчивости развития основан на теории максимального потока совокупного дохода Хикса-Линдаля, который может быть произведен при условии, по крайней мере, сохранения совокупного капитала, с помощью которого и производится этот доход. Эта концепция подразумевает оптимальное использование ограниченных ресурсов и использование экологичных — природо-, энерго-, и материало-сберегающих технологий, включая добычу и переработку сырья, создание экологически приемлемой продукции, минимизацию,