Раздел 2. управление коммерческой недвижимостью

Раздел 2. управление коммерческой недвижимостью

Перед изучением данного раздела внимательно прослушайте введение к разделу. Затем изучите последовательно материалы глав раздела, обращаясь по мере необходимости к объектам «Видеоматериалы», «Глоссарий», «Персоналии». После изучения каждой главы рекомендуется выполнить тренировочные задания.

При изучении раздела обратите внимание на Приложение 1.

Особое внимание при изучении раздела обратите на содержание видеолекций «Объекты и субъекты рынка недвижимости. Сегменты рынка недвижимости» и «Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости». После изучения всех глав прослушайте основные выводы по разделу. Затем проверьте свои знания по разделу, выполнив контрольные задания.

Глава 5. Управляющие компании на рынке недвижимости

Объекты и сегменты рынка недвижимости

На pынке недвижимости объекты традиционно делятся на три основные группы: земельные участки; жилищный фонд; нежилой фонд различного функционального назначения.

Рынок жилой недвижимости является наиболее масштабным рынком (по сравнению с офисной и торговой недвижимостью) на территории столицы, как по числу заключаемых сделок, так и по их суммарной стоимости. Очевидно, что это обстоятельство продолжает привлекать на этот рынок сильных игроков российского рынка, поскольку каждый из них диверсифицирует свою деятельность и рассматривает варианты своей работы во всех наиболее прибыльных нишах рынка.

Рынок нежилой недвижимости не столь масштабный, но зато очень разнообразный. Нежилые помещения подразделяются на следующие виды:

¾ коммерческая недвижимость: офисная недвижимость, включая рынок особняков; торговая недвижимость; рынок складских и производственных помещений; гостиничные комплексы;

¾ прочая недвижимость целевого назначения: больницы; детские сады; учебные заведения и др.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы в настоящий момент является одним из самых динамично развивающихся рынков, характеризующийся высоким уровнем доходности. Это напрямую связано с благоприятным инвестиционным климатом, сложившимся в России в последние годы. В настоящее время Москва вошла в список 30 городов мира, представляющих наибольший интерес для помещения капитала.

В рамках рассматриваемых тенденций рынка недвижимости следует отметить, что наиболее привлекательными проектами (с коммерческой и, порой, архитектурной точки зрения) являются объекты недвижимости многофункционального назначения или многофункциональные комплексы. Например, объединение торгово-офисного здания с жилым зданием в единый комплекс (рис. 5.1).

Рис. 5.1. Объекты рынка недвижимости

Кроме деления рынка недвижимости на объекты по функциональному назначению, принято производить его сегментирование по следующим критериям: тип собственности, тип здания, тип классификации, размер здания, цель потребителя (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Таблица 5.2

Глава 6. Разработка концепции управления недвижимостью

Таблица 6.1

Таблица 6.2

Выбор субъекта управления в зависимости от цели существования
и масштаба недвижимости

Рассмотрим подробнее виды субъектов.

Силами собственника (физического или юридического лица). Неустойчивая форма управления, но самая распространенная на данный момент. Обычно, штатный заведующий хозяйством или его аналог. Как правило, это квалифицированный технический работник, главная цель которого ¾ поддержание инженерно-технического состояния здания на уровне исправного функционирования. Данная форма управления не требует значительных расходов собственника, качество управления и сохранности недвижимости, как правило, на уровне ниже среднего.

Профессиональный управляющий ¾ штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности. Под профессиональным управлением подразумевается стремление увеличивать стоимость объекта недвижимости.

Управляющая компания ¾ организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью. По сути, данный вариант ¾ аналог профессионального управляющего, с целями, так же ориентированными на увеличение стоимости недвижимости. Но в отличие от профессионального управляющего недвижимостью, управляющая компания обладает преимуществом с финансовой стороны за счет эффекта масштаба. Управляющая компания имеет возможность сократить ряд издержек (сэкономить на эксплуатации объекта, рекламе и др.), так как компания одновременно оказывает услуги нескольким собственникам.

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме существования объекта недвижимости и путях его развития в период управления недвижимостью.

Варианты наилучшего и наиболее эффективного использования объекта:

¾ оставить все как есть;

¾ внести небольшие изменения, как, например, смена арендаторов; расширение числа помещений, сдаваемых в аренду; проведение ремонта и т. д.;

¾ изменить функциональное назначение объекта, например, в результате реконструкции и перепрофилирования помещений;

¾ ликвидировать (снос, продажа) объект недвижимости с последующим приобретением или арендой другого объекта.

В процессе выбора варианта использования объекта недвижимости необходимо определить наиболее приемлемый и эффективный путь с точки зрения законодательства, технической возможности, экономической целесообразности и максимальной реализуемости целей собственника объекта недвижимости. Для этого необходимо рассмотреть и рассчитать все возможные варианты использования объекта.

Можно выделить три основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости:

1) составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости;

2) определение нескольких максимально прибыльных вариантов;

3) определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.

На первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования объекта недвижимости по функциональному назначению (рис. 6.1). В каждом из указанных сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурных и объемно-планировочных решений объектов, в качестве отделки помещений, в требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно, для объектов различного функционального назначения будут различаться: перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т. д. Различаются и законодательные требования к функционированию объектов того или иного назначения.

На втором этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

1) быть законодательно разрешенным;

2) быть физически осуществимым;

3) быть управленчески возможным;

4) быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

Итогом выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должно стать определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.

На третьем этапе анализа для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный (3-5 лет) бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника, но не всегда лучший с экономической или инвестиционной точек зрения.

Определение лучшего варианта использования рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистого дисконтированного дохода.

При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и жилые функции.

Определение основных элементов плана маркетинга. Стратегия маркетинга включает в себя подходы к управлению недвижимостью и инициативы, которые использует компания для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке. В основе стратегии маркетинга лежит конкурентное преимущество объекта недвижимости, т. е. такие качества, которые являются исключительной чертой объекта и которые отсутствуют у конкурирующих объектов. В качестве основных отличительных преимуществ объекта недвижимости могут быть: расположение объекта, его внешний вид, состояние прилегающей территории, размеры и отделка помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, уровень арендной платы, перечень дополнительно оказываемых услуг, профессионализм персонала управляющей компании.

Необходимо проводить анализ рынка, который должен начинаться с определения существующих и возможных конкурентов и включать в себя информацию о названиях и месторасположении зданий, их «возрасте» и классе, а также информацию об общей и полезных площадях, о проценте незанятых помещений, стоимости аренды (за м²) и об уступках, предлагаемых другими собственниками зданий такого же уровня. Подобный анализ должен проводиться регулярно, отслеживая любые изменения на рынке недвижимости.

Собранная информация используется для разработки маркетинговой стратегии, особенно той ее части, которая касается применения различных рекламных средств.

В качестве рекламных средств в основном используются PR-акции и средства массовой информации, а именно:

¾ газеты, издания по недвижимости, периодические журналы о бизнесе, профессиональные журналы;

¾ телевидение и радиовещание;

¾ Интернет, вывески, почтовая рассылка, брошюры, рекламные щиты.

Выбор того или иного средства массовой информации зависит, в первую очередь, от самого объекта: его ценового уровня, функционального назначения, целей и возможностей собственника и др.

Для оценки эффективности маркетинговой стратегии и рекламной деятельности необходимо вести журнал, содержащий информацию о заявках, активных претендентах на покупку или аренду, подписанных договорах, а также о требованиях к площадям, о расценках и сроках аренды.

Программа управления объектом недвижимости. Выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом недвижимости. По сущности она представляет собой бизнес-план, программу деятельности управляющего, описывает объект недвижимости (настоящее или будущее), планируемые услуги по аренде или продаже (особенно важны преимущества по сравнению с конкурентами), рынок, на который эти услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты.

По форме ¾ это документ, позволяющий планировать управление объектом недвижимости путем конкретизации способа достижения цели собственника, что является основой для определения практических действий по реализации управленческих мероприятий. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намечаемых целей.

По каждому направлению управления объектом недвижимости разрабатываются целевые мероприятия, необходимые для достижения поставленных целей. Все мероприятия взаимоувязываются по срокам выполнения. Разрабатывая программу управления, управляющий продумывает свою рыночную стратегию, соизмеряет свои замыслы с реальностью и различными ресурсными ограничениями. Это позволит при реализации замысла избежать таких фундаментальных ошибок, как нехватка времени и капитала, отрицательный баланс движения денежных средств. Хорошо проработанная программа управления является инструментом контроля и управления объектом недвижимости, поскольку служит основой для сопоставления намеченных результатов с фактическими достижениями.

Для разработки способной принести успех программы управления необходимо затратить много времени. Требуется собрать и проанализировать разнообразную информацию, иногда перепроверить собранные сведения или выполнить дополнительные исследования. Требуется время и для хорошего оформления самой программы управления. В программе управления объектом недвижимости должны найти свое отражение следующие данные:

¾ адрес объекта;

¾ тип объекта;

¾ цель программы;

¾ срок реализации проекта;

¾ правовой статус объекта с земельным участком;

¾ описание объекта;

¾ заключение о техническом состоянии объекта недвижимости;

¾ фактическое использование объекта;

¾ имеющиеся ограничения по использованию объекта недвижимости;

¾ результаты маркетинговых исследований;

¾ наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

¾ стратегия управления объектом недвижимости;

¾ основные мероприятия по управлению объектом недвижимости;

¾ сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;

¾ капитальные вложения и погашение кредита;

¾ величина чистой настоящей стоимости будущих доходов.

Глава 7. Пример реализации концепции управления недвижимостью

Таблица 7.1

Офисы района

Существующее общее предложение качественных (по международным стандартам) офисных помещений в Таганском субрынке составляет 155 тыс. кв. м, тогда как новое строительство 2004 г. добавило лишь 5,8 тыс. кв. м. Несмотря на малые объемы предложения в этом субрынке, новое строительство набирает обороты (табл. 7.2) по сравнению с предыдущими периодами (2,5 тыс. кв. м в 2002 г., 4, 6 тыс. кв. м в 2003 г.).

Таблица 7.2

Автостоянки района

Движение в центре становится все более напряженным, поэтому проблема парковки приобретает все большее значение для компаний, принимающих решения в отношении объектов недвижимости. Стоимость парковки в офисных зданиях классов А и А+ в центре Москвы остается стабильной и составляет 150-250 дол. в месяц на наземных охраняемых автостоянках и 250-300 дол. в месяц в подземных. Стоимость парковки мало зависит от расположения здания (внутри или за пределами Бульварного кольца), качества строительных материалов, а также количества парковочных мест в здании и дополнительных услуг, например мойки машин.

В центре города количество охраняемых наземных автостоянок, как правило, ограничено из-за близко расположенных друг к другу зданий. Наименее обеспеченный машиноместами ¾ Центральный административный округ: 25% от числа автомобилей.

Идеальное соотношение парковочной и офисной площадей в зданиях класса A ¾ одного и более машиноместо на 100 кв. м офисной площади, однако не все здания класса А отвечают такому требованию. Помимо оплачиваемых парковочных услуг во многих зданиях класса А+ существуют гостевые парковки. Для них отводятся площади, расположенные непосредственно перед зданием, с ограниченным количеством парковочных мест, на которые устанавливается лимит времени и необходимость предварительной резервации.

С целью оптимизации соотношения парковочных и офисных площадей владельцам зданий и менеджерам приходится арендовать парковки в соседних зданиях или на площадях, находящихся в муниципальной собственности, с последующей передачей их в субаренду.

Парковка в офисно-торговых комплексах обычно подразделяется отдельно для офисных и торговых пользователей и имеет почасовую оплату. Подземная парковка в торговых или офисно-торговых комплексах в центре города обычно стоит от 50 и до 100 руб./час с небольшой скидкой в случае оставления машины на долгое время (табл. 7.3).

Таблица 7.3

Жилая недвижимость района

Предложение на рынке жилой недвижимости Москвы характеризуется следующими показателями:

¾ распределение по классам предложения на первичном и вторичном рынках;

¾ распределение предложения по районам;

¾ распределение предложения по метражам;

¾ источники предложения;

¾ цены предложения;

¾ количество совершенных сделок как показатель поглощения рынком заявленного предложения.

В настоящий момент в Москве на первичном рынке объем существующего предложения ¾ домов индивидуальной планировки ¾ составляет около 320 объектов на различных стадиях строительства. Половина из них сосредоточена в Центральном и Западном административных округах (табл. 7.4).

Таблица 7.4

Таблица 7.5

Таблица 7.6

Офисный компонент

Исходя из рассматриваемых вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, проанализированы ориентиры класса А, а также класса С. В том числе получены фактические данные о сделках купли-продажи недвижимости непосредственно от продавцов (из открытых источников). Рассматривая возможный уровень арендных ставок, применимых для объекта анализа, отобраны ориентиры класса А и С. Так как ориентиры по продажам помещений класса А и по арендным ставкам на помещения класса С отсутствуют непосредственно в субрынке, были рассмотрены также и другие районы Москвы.

В таблице 7.7 приведены данные о сделках купли-продажи по зданиям-ориентирам класса А и С.

Таблица 7.7

Таблица 7.8

Парковочный компонент

Наземные парковочные места сдаются в Москве по ставкам 150-250 дол., а подземные места ¾ по ставкам 250-300 дол. Однако необходимо учесть параметры ценообразования на машиноместа. Стоимость боксов в гаражных комплексах варьируется в зависимости от месторасположения, масштаба и элитности застройки, а также от типа и качества самого гаража. Так, например, для определения стоимости машиноместа следует категоризировать паркинг по типам: автостоянка в офисном здании, гаражи в жилом здании и общественные стоянки, которые, в свою очередь, подразделяются на крытые и закрытые, одноуровневые и многоуровневые, поземные и наземные. В офисном здании машиноместа обычно сдаются в аренду. Однако есть примеры продажи: в бизнес-центре по адресу Турчанинов переулок, 6, основная часть 4-этажного подземного паркинга предназначена для продажи, причем стоимость машиноместа составляет около 30 000 дол. В среднем цена машиноместа в подземных гаражах в центре города колеблется от 40 000 до 80 000 дол. Стоимость мест в подземных паркингах в домах «золотой мили» на Остоженке варьируется от 40 000 до 70 000 дол. Цены на наземный паркинг значительно ниже. Не менее важна и удаленность гаражного комплекса. Таким образом, средняя цена машиноместа в гаражном комплексе составляет 10 000-30 000 дол.

Жилой компонент

Выделим ориентиры среди класса А в Центральном округе.

 

 

 

 

 

 

Для того чтобы выбор оптимальной (или наилучшей для инвестора) стратегии развития объекта недвижимости был, в первую очередь, обоснованным, а не субъективным, проведем анализ наилучшего и эффективного использования объекта.

 

Стратегия 1

В первом варианте анализируем стратегию 1. Однако согласно анализу рынка, приведенного ранее, нецелесообразно строительство жилья класса А+, так как в данном районе отсутствует спрос на элитное жилье данного уровня. Соответственно, в результате воплощения стратегии 1 возникнет несоответствие между ожиданиями целевой (заинтересованной) аудитории, находящей данный объект привлекательным, и ценой продажи. В итоге возникнет необходимость снизить цену продажи, что приведет к дисбалансу между ценой продажи и понесенными затратами. Таким образом, рассматриваем вариант строительства класса В+ (табл. 7.9).

Таблица 7.9

Стратегия 2

Во втором варианте использования рассматриваем стратегию 2: строительство гаража-стоянки с офисным блоком класса С (табл. 7.10).

Таблица 7.10

Стратегия 3

В третьем варианте предусматривается строительство офисного здания класса А с парковкой для арендаторов (табл. 7.11).

Таблица 7.11

Стратегия 3 (офисные помещения, паркинг)

Анализ рисков по проекту

Проектные риски

Проектирование комплекса велось с 1997 г. Генеральным проектировщиком ГУП МНИИП ¾ Моспроект-4. Строительство было начато в 2002 г. и приостановлено в 2003 г. в связи с перепривязкой секций жилых домов над автостоянкой. Корректировку проектной документации выполнял Архитектурный фонд России и Москвы.

Для удобства еще раз приведем технико-экономические показатели комплекса (стратегия 1).

Общая площадь комплекса составляет 24 435,9 кв. м, в т. ч.:

¾ жилой дом общей площадью 9600,0 кв. м;

¾ офисные помещения общей площадью 2667,1 кв. м;

¾ автостоянка-гараж общей площадью 12 168,8 кв. м, в т. ч. площадь гаража-стоянки ¾ 10 904,4 кв. м, площадь складских помещений ¾ 438,6 кв. м, площадь технических помещений ¾ 825,8 кв. м.

Первоначально проектом было предусмотрено строительство комплекса жилого дома и автостоянки раздельно в две очереди, затем в процессе проектирования и согласования предусмотрено также размещение офисных помещений на всех этажах автостоянки. При размещении офисных помещений совместно с автостоянкой здание перешло в раздел многофункциональных зданий (стратегия 1).

В исходно-разрешительной документации при рассмотрении и согласовании проектной документации имеются ограничения по высоте проектируемого жилого дома до 7 этажей.

При размещении над автостоянкой секций жилого дома комплекс относится к многофункциональному зданию с помещениями различного класса функциональной пожарной опасности, а именно:

¾ жилой дом;

¾ офисные помещения (возможно, частично торговые);

¾ автостоянка.

Поэтому, принимая во внимание, что комплекс является многофункциональным, потребуется выполнение полного комплекса противопожарных мероприятий по системе противопожарной защиты и, соответственно, обновление технических условий по увеличению потребных нагрузок по воде.

Строительные риски

При визуальном осмотре строительной площадки объекта определено, что на данный момент выполнены основные монолитные железобетонные конструкции сооружения автостоянки с офисными помещениями, а именно: фундаменты, подпорная стена, поэтажно ¾ внутренние и наружные стены, колонны и перекрытия. Не в полном объеме выполнена въездная рампа. Не в полном объеме выполнены внутренние инженерные разводки электроосвещения и спринклерного пожаротушения. Частично смонтированы короба вентиляции.

После приостановки выполнения строительных работ сооружение не было законсервировано, в связи с чем практически все выполненные трубные разводки электроосвещения и спринклерного пожаротушения проржавели и требуют полной замены.

Арматура незаконченных железобетонных конструкций также в значительной степени подверглась коррозии.

При визуальном осмотре видно отсутствие раздельных эвакуационных лестничных клеток из зон автостоянки и офисных помещений; отсутствуют тамбур-шлюзы между зонами, что является несоответствием требованиям противопожарных норм.

Так как сооружение постоянно подвергалось атмосферным осадкам, требуется выполнение технического обследования выполненных монолитных железобетонных конструкций и инженерных разводок.

Рыночные риски

В результате анализа рынка можно сделать вывод, что основные факторы стоимости: арендные ставки и цены продажи каждого компонента объекта, учитывая три варианта строительства, могут выглядеть следующим образом.

1. Предполагаемая арендная ставка и цена продажи офисов объекта.

Возводящееся здание расположено в развивающемся офисном субрынке, а также в Центральном административном округе, что увеличивает привлекательность объекта как офисного здания.

Исходя из приведенного ранее анализа, офисный объект класса А будет востребован рынком. Соответственно, чистая ставка аренды офисов класса А (стратегия 3) составляет 500 дол. за кв. м в год. При определении данной ставки были учтены факторы месторасположения, предложения и спроса.

Офисы класса С (стратегии 1 и 2) менее привлекательны. Однако учитывая спрос на офисные помещения в субрынке, арендная ставка может составлять 250 дол. за кв. м в год.

2. Предполагаемая арендная ставка и цена продажи парковочных мест.

По расчетам, ставка аренды парковочного места в парковке офиса класса А (стратегия 3) составит 250 дол. за место в месяц.

Можно также предположить, что цена продажи одного парковочного места в автостоянке составит 20 000 дол. за место (стратегия 1 и 2). При этом продается 193 места (63 ¾ жильцам комплекса, 130 ¾ на открытом рынке), а 129 сдается в аренду по 250 дол. США за место в месяц.

3. Предполагаемая ставка продажи квартир объекта.

Цена продажи квартир (стратегия 1) составит приблизительно 4500-5000 дол. за кв. м (из расчета, что продается 7200 кв. м жилья). Мы рассматриваем жилые помещения класса В или В+, так как вероятность того, что жилье класса А вне зоны элитной застройки будет воспринято потенциальными покупателями как элитное, слишком мала, что увеличивает риски стратегии 1 в результате строительства элитного жилья.

Денежные потоки

К денежным потокам, связанным с текущими операциями, относятся все арендные доходы и расходы, связанные с созданием этих арендных доходов, а именно: прямые расходы, амортизация, проценты и налоги. Амортизация вычитается для того, чтобы подсчитать налог на прибыль, но затем она заново появляется в денежном потоке.

К денежным потокам, связанным с инвестиционной деятельностью, относятся все расходы на строительство, доходы от предполагаемой продажи и налог на имущество, который вычисляется следующим образом: цена продажи минус остаточная стоимость проданного объекта (подсчитывается с учетом налога на прибыль в соответствующий момент), и учитывается изменение счета по НДС.

Денежные средства от финансовых операций представляют собой прибыли и убытки от текущих операций и инвестиционной деятельности, принимая во внимание резервы на покрытие непредвиденных расходов и страховые депозиты, получаемые от арендаторов.

Выводы по вариантам дисконтирования доходов. Результатом анализа дисконтирования доходов стало определение стоимости объекта при разных стратегиях управления развитием объекта.

Для определения инвестиционной стоимости объекта и выбора наиболее эффективного инвестиционного сценария была рассчитана чистая приведенная стоимость (NPV) для каждой из стратегии:

¾ стратегия 1: 10 675 906 дол.;

¾ стратегия 2: 371 641 дол.;

¾ стратегия 3: 16 022 379 дол.

На основе данных расчетов и проведенного анализа очевидно, что стратегия 3 является наилучшей и наиболее эффективной. Эту стратегию целесообразно взять за основу Концепции управления объектом по адресу: Тетеринский пер., так как cтратегия 3 имеет наиболее высокую чистую приведенную стоимость, а также риски по этому cценарию существенно ниже.

Основные результаты по анализу развития многофункционального комплекса представлены в табл. 7.12.

Таблица 7.12

Раздел 2. управление коммерческой недвижимостью

Перед изучением данного раздела внимательно прослушайте введение к разделу. Затем изучите последовательно материалы глав раздела, обращаясь по мере необходимости к объектам «Видеоматериалы», «Глоссарий», «Персоналии». После изучения каждой главы рекомендуется выполнить тренировочные задания.

При изучении раздела обратите внимание на Приложение 1.

Особое внимание при изучении раздела обратите на содержание видеолекций «Объекты и субъекты рынка недвижимости. Сегменты рынка недвижимости» и «Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости». После изучения всех глав прослушайте основные выводы по разделу. Затем проверьте свои знания по разделу, выполнив контрольные задания.