Виды имущества, подлежащего оценке — КиберПедия 

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...

Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...

Виды имущества, подлежащего оценке

2018-01-30 152
Виды имущества, подлежащего оценке 0.00 из 5.00 0 оценок
Заказать работу

Виды имущества, подлежащего оценке

Чтобы у имущества возникла экономическая стоимость, необходимы следующие условия:

· должно быть полезным;

· предложение должно быть ограничено;

· спрос должен быть платежеспособным;

· имущество должно иметь возможность отчуждаемости.

Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре группы: недвижимое имущество, движимое имущество, интеллектуальная собственность и бизнес.

a) Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки (в том числе и недра), многолетние насаждения и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, хотя по сути они являются транспортными средствами.

К недвижимым вещам с юридической точки зрения относятся также проценты, доходы, прибыль и соответствующие права, проистекающие от владения недвижимостью.

 

b) Движимое имущество – имущество, не относящееся к недвижимому имуществу и не требующее государственной регистрации. Это в первую очередь машины, оборудование и транспортные средства, а также личное имущество: деньги, ценные бумаги, мебель, художественные работы, антиквариат, ювелирные изделия, коллекции.

В этой группе можно выделить в подгруппу производственные средства, машины и оборудование – класс активов, не относящихся к недвижимости и проявляющие себя посредством своего физического существования. Это – материальные объекты собственности, как правило, приносящие прибыль своему владельцу. Их можно рассматривать как подкласс материальных активов, они часто относятся к движимому имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющей определенную функцию.

Под общее определение движимого имущества подходит все (кроме нематериальных активов), что не является недвижимостью и (или) не прикреплено к недвижимости постоянно.

 

c) Интеллектуальная собственность (нематериальные активы) – это научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, авторские свидетельства, торговая марка, гудвилл, компьютерные программы и другие нематериальные объекты.

 

d) Действующее предприятие (бизнес) – предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, нематериальные активы, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

В связи с разнообразием задач, поставленных перед оценщиком, существуют различные направления оценочной деятельности:

· оценка недвижимости;

· оценка бизнеса (действующего предприятия);

· оценка машин, оборудования, транспортных средств;

· оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов).

 

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в РФ

Основным нормативным документом, регулирующим оценочную деятельность в РФ является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 8 июня 2015 года).

 

Оценочная деятельность регулируется также иными федеральными законами, которые, так или иначе, касаются вопроса оценочной деятельности. В качестве примера таких законов можно привести Федеральные законы "Об обществах с ограниченной ответственностью", "Об акционерных обществах", "О рынке ценных бумаг» и др..

 

Помимо федеральных законов и международных договоров к нормативным правовым актам Российской Федерации в соответствии со ст. 3 ГК РФ относятся также:

 

Конституция Российской Федерации;

 

Указы Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить ГК РФ и другим законам России;

 

Постановления Правительства Российской Федерации, принимаемые во исполнение Гражданского кодекса и иных законов России, указов Президента России;

 

Видыстоимости

o Рыночная стоимость имущества – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции

 

o Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Эту стоимость может потребоваться найти, например, в случае, если вы по каким-то причинам отказываетесь предавать огласке факт продажи вашего имущества. Другой случай, когда продажа на открытом рынке невозможна, – объект не пользуется спросом.

 

o Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба. Стоимость воспроизводства также рассчитывается оценщиком для определения рыночной стоимости методами затратного подхода, о чем будет рассказано ниже.

 

o Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Для этого необходимо оценить стоимость при существующем использовании и сравнить со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

 

o Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

 

o Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

 

o Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако, с увеличением срока экспозиции приближается к последней.

 

o Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов.

 

o Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки

 

Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику

Требования к эксперту-оценщику формируются по следующим аспектам:

а) образование, компетенция, квалификация;

b) отношения с клиентом.

Для того чтобы отчет об оценке имел юридическую силу, оценщик должен быть независимым. Оценка не может производиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком оцениваемой компании, если он занимает какую-либо должность в оцениваемой компании, если состоит в близком родстве с работниками оцениваемой компании или собственниками оцениваемого имущества.

Для заключения договора об оценке сотрудник любой оценочной фирмы должен предоставить следующие обязательные документы.

Лицензия на осуществление работ (услуг) в области оценочной деятельности выдается Министерством имущественных отношений Российской Федерации на четыре вида оценочных услуг: оценка недвижимого имущества, оценка движимого имущества, оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности и оценка стоимости предприятия (бизнеса). Лицензия выдается сроком на 3 года с правом последующего продления.

Страховой полис. Для защиты прав потребителей оценочных услуг законодательством предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. Законодательство также предусматривает вариант, когда договор страхования заключается непосредственно при заключении с заказчиком договора об оценке. На практике разовый полис обходится дороже, а покрытие по такому полису меньше, поэтому такие случаи встречаются достаточно редко.

Диплом о высшем образовании в области оценки либо диплом о дополнительном профессиональном образовании (переподготовке) должен быть выдан образовательным учреждением, прошедшим согласование обязательных программ в области оценочной деятельности в Минимуществе России.

Согласно «Положению об оценочной деятельности», утвержденному постановлением Правительства РФ № 395 от 07.06.2002 г., оценщики обязаны не реже одного раза в три года проходить профессиональную переподготовку.

Кроме обязательных, оценщик может представить следующие необязательные документы:

• свидетельства о добровольной аттестации;

• свидетельства о добровольной сертификации;

• свидетельства о членстве в общественных оценочных организациях;

• свидетельства об участии в семинарах и конференциях;

• рекомендации.

 

Оценка прав собственности

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права.

Вещное право -дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам

Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность -это принадлежность объекта недвижимости к публично-общественному образованию, которым является все государство в целом, конкретный субъект федерации или муниципалитет

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

 

Этапы проведения оценки

А) Подготовительный этап -прежде чем подписывать с заказчиком договор на проведение оценки, оценщику необходимо уточнить цель оценки, ознакомиться с имеющимися документами на оцениваемое имущество, определить, что входит в состав имущества и какова его специфика. Оценщик выясняет, достаточно ли документов

· Ознакомление с объектом оценки.

· Составление перечня необходимых документов, представляемых заказчиком.

Б) Этап сбора информации -прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой информации будет зависеть объективность оценки.

С) Этап расчета стоимости объекта оценки -Собрав необходимую информацию и проведя при необходимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, оценщик приступает к выбору методов оценки в рамках трех подходов.

· Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

· Определение стоимости объекта оценки

· Согласование результатов оценки

D) Заключительный этап -На этом этапе составляется окончательный вариант текста отчета.

· Подготовка окончательного текста отчета.

· Передача отчета заказчику, подписание акта приема-передачи и возвращение документов заказчику.

 

Этап сбора информации

Прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой информации будет зависеть объективность оценки.

Во-первых, необходимо визуально осмотреть объект оценки и выполнить необходимые замеры.

Во-вторых, часто для уточнения некоторых деталей требуется провести интервью с представителем заказчика. На этом этапе оценщик подробно знакомится бухгалтерской и иной документацией.

На этом же этапе выявляются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабе региона, города и района расположения объекта.

Основные источники дополнительной информации для аналитических исследований – это печатные издания, Интернет, статистические сборники, специальные базы данных оценщиков, риэлторов, сборники законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Иногда требуется получить недостающую информацию из органов государственной власти или местного самоуправления, у сторонних организаций.

Определение чистого дохода

Расчет чистого дохода начинается с определения валового дохода от использования объекта собственности.

Валовой доход— это доход, который предприятие получает от своей основной деятельности.

D = Z * Q, где

D – валовый доход; Z – цена реализации; Q – количество единиц товара.

А) Потенциальный валовой доход – суммарная величина от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиры, то арендная плата является валовым доходом от основного вида деятельности, а выручка за пользование гаражом, телевизионной антенной, стиральной машиной – дополнительным доходом.

При определении потенциального валового дохода нужно знать например:месячную арендную плату за 1 кв. метр жилой площади, плата за аренду гаража в данном месте.

ПВД = S * Ар.ст.*12(мес).

Б) Далее определяется поправка на недоиспользование объекта. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а в 1992. – около 60%. При оценке методом капитализации дохода гостиницы необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода от основного вида деятельности на 40%. Добавив к полученной величине дополнительный доход, мы получим действительный валовой доход.

В) Далее из действительного валового дохода вычитаются расходы по эксплуатации объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на фиксированные, операционные (эксплуатационные) и резервы.

К постоянным (фиксированным) издержкам относятся, например, отчисления на страхование имущества от несчастных случаев, проценты за кредит, амортизационные отчисления, некоторые налоги (например, на прибыль).

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации и предоставлению услуг пользователю.

 

Метод капитализации доходов

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов единую сумму текущей стоимости.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации.

V – стоимость; I – периодический чистый доход, R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации или ставка капитализации чистого дохода –включает в себя саму чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта – доход на капитал (i), и возмещение основного капитала, затраченное на приобретение объекта – возврат капитала (of).

R= i + of.

Доход на капитал или отдача – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Текущая отдача показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле:

Текущая отдача = Ежегодный доход / Цена инвестиций.

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять

Метод прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта собственности и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом:

Коэффициент капитализации = Чистый доход / Цена объекта.

Название формулы (Общая ставка капитализации)

Метод прямой капитализации заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Эксперт-оценщик при реализации данного метода должен подобрать подходящий объект-аналог. Для этого необходимо тщательно проанализировать отчеты о доходах и расходах по потенциальным объектам-аналогам, причем лучше рассматривать схожие объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае не требуется существенной корректировки данных. Количественно чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

37. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:

· удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала – иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

· удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу – иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку объекта;

· предусматривать получение инвестором не только нормативного (рыночного) дохода, но и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме кредита.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций.

 

Виды имущества, подлежащего оценке

Чтобы у имущества возникла экономическая стоимость, необходимы следующие условия:

· должно быть полезным;

· предложение должно быть ограничено;

· спрос должен быть платежеспособным;

· имущество должно иметь возможность отчуждаемости.

Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре группы: недвижимое имущество, движимое имущество, интеллектуальная собственность и бизнес.

a) Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки (в том числе и недра), многолетние насаждения и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, хотя по сути они являются транспортными средствами.

К недвижимым вещам с юридической точки зрения относятся также проценты, доходы, прибыль и соответствующие права, проистекающие от владения недвижимостью.

 

b) Движимое имущество – имущество, не относящееся к недвижимому имуществу и не требующее государственной регистрации. Это в первую очередь машины, оборудование и транспортные средства, а также личное имущество: деньги, ценные бумаги, мебель, художественные работы, антиквариат, ювелирные изделия, коллекции.

В этой группе можно выделить в подгруппу производственные средства, машины и оборудование – класс активов, не относящихся к недвижимости и проявляющие себя посредством своего физического существования. Это – материальные объекты собственности, как правило, приносящие прибыль своему владельцу. Их можно рассматривать как подкласс материальных активов, они часто относятся к движимому имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющей определенную функцию.

Под общее определение движимого имущества подходит все (кроме нематериальных активов), что не является недвижимостью и (или) не прикреплено к недвижимости постоянно.

 

c) Интеллектуальная собственность (нематериальные активы) – это научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, авторские свидетельства, торговая марка, гудвилл, компьютерные программы и другие нематериальные объекты.

 

d) Действующее предприятие (бизнес) – предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, нематериальные активы, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

В связи с разнообразием задач, поставленных перед оценщиком, существуют различные направления оценочной деятельности:

· оценка недвижимости;

· оценка бизнеса (действующего предприятия);

· оценка машин, оборудования, транспортных средств;

· оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов).

 


Поделиться с друзьями:

История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...

Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...



© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!

0.074 с.