Обязанность по применению коэффициента 2 в период расчета налога по пониженной ставке у Общества отсутствует.

 

Вопрос 2: Необходимо ли пересчитывать кадастровую стоимость земельного участка в связи с изменением целевого назначения? Если да, то в каком порядке?

 

Ответ: Определение кадастровой стоимости осуществляется филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъекту Российской Федерации в порядке, установленном Минэкономразвития России, на основе результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении последней государственной кадастровой оценки.

Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее по тексту - Методические указания).

Согласно п. 2.3.2 Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В случае изменения вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п. 2.6 Методических указаний).

Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области обязано самостоятельно пересмотреть кадастровую стоимость рассматриваемого земельного участка в связи с изменившимися видами разрешенного использования. Поэтому полагаем, что в настоящий момент кадастровая стоимость уже должна быть пересмотрена, так как новое свидетельство о государственной регистрации права с изменениями было выдано в июле 2017 года.

Для уточнения этой информации Общество вправе сделать соответствующий запрос в ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области.

Если же в справке будут указаны прежние данные и группировки, а кадастровая стоимость не пересмотрена, то Обществу необходимо подать заявление о ее пересмотре в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, т.к. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, является одним из оснований для пересмотра (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Резюмируя изложенное, кадастровая стоимость рассматриваемого участка должна быть самостоятельно пересмотрена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области на дату внесения сведений об изменении видов разрешенного использования.

В случае неисполнения ФГБУ "ФКП Росреестра" своих обязанностей Общество вправе обратиться в соответствующую комиссию.

 

2.6. О применении налоговых ставок

и повышающего коэффициента при исчислении земельного налога

 

2.6.1. Земельные участки с видом разрешенного использования

"для сельскохозяйственного использования"

 

Организация - застройщик-инвестор при строительстве жилого и нежилого недвижимого имущества.

В собственности организации находятся земельные участки с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Земельные участки приобретены с перспективой их использования под застройку, а для ведения сельского хозяйства не используются.

 

Вопрос: В связи с внесением изменений в Решение Екатеринбургской городской думы от 22.11.2005 N 14/3 "Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования "город Екатеринбург" (подп. 1 п. 2 в новой редакции), вступивших в действие с 2017 года, следует ли применять ставку 1,5% (в прошлые периоды расчет производился по ставке 0,3%)?

 

Ответ: Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Деление земель по целевому назначению на категории является одним из основных принципов земельного законодательства (ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В силу положений ст. 30, 32, 37 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Согласно нормам Земельного и Градостроительного кодексов РФ целевая категория, как и разрешенное использование земель, могут быть изменены с разрешения соответствующих компетентных органов или в порядке принятия решения соответствующим государственным органом власти либо органом местного самоуправления.

Согласно запросу в собственности организации находится земельный участок с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".

В ст. 78 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями.

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, разрешенное использование "сельскохозяйственное использование" включает в себя такие виды разрешенного использования земельного участка, как растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники и обеспечение сельскохозяйственного производства.

В соответствии абз. 1 подп. 1, подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка и в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, не могут превышать 0,3 процента, и в отношении прочих земельных участков - 1,5 процента.

На территории муниципального образования "Город Екатеринбург" ставки земельного налога установлены решением Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3 (в ред. от 29.11.2016) "Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования "Город Екатеринбург" (далее по тексту - Решение N 14/3) с учетом вида разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Согласно абз. 1 подп. 1, подп. 6 п. 2 Решения N 14/3 в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, налогообложение производится по налоговой ставке 0,3 процента и 1,5 процента - в отношении прочих земельных участков.

Как следует из указанных норм, для применения налоговой ставки в размере 0,3 процента необходимо соблюдение одновременно двух условий: 1) отнесение земельного участка к определенному виду разрешенного использования (к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах) и 2) использование этого земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Таким образом, если земельный участок отнесен к виду разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" и используется для сельскохозяйственного производства, налогообложение производится по налоговой ставке 0,3 процента.

В отношении земельного участка, относящегося к указанной категории, но не используемого для сельскохозяйственного производства, Минфин России в письмах от 16.07.2014 N 03-05-04-02/34879, от 10.12.2014 N 03-05-06-02/63414, от 17.03.2015 N ЗН-4-11/4198@, от 03.06.2015 N 03-05-04-02/32131 разъяснил:

"В случае если земельный участок признан уполномоченным органом неиспользуемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5 процента, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено".

Исчерпывающий перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369.

При этом, как сказано в письме Минфина России от 04.03.2008 N 03-05-05-02/10, если организация имеет на праве собственности земельный участок, расположенный в составе зоны сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, то она вправе применить ставку земельного налога, установленную в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства. Однако это справедливо только при условии, что в правоустанавливающем документе на такой земельный участок вид разрешенного использования указывает на использование участка в целях сельскохозяйственного производства и уставная деятельность организации также связана с сельскохозяйственным производством.

Суды также считают, что для применения пониженной ставки земельного налога необходимо не просто отнесение земельных участков к землям сельскохозяйственного назначения, но и использование этих земельных участков для сельскохозяйственного производства.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 05.09.2014 N А55-29033/2013 судебная коллегия нашла обоснованными выводы судов о том, что установленная налоговая ставка 0,3 процента по своей сути является налоговой льготой, предоставляемой в целях стимулирования использования сельскохозяйственных земель по их прямому назначению. Применение льготы должен доказать налогоплательщик. При этом, оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения спорные земельные участки не использовались в проверяемый период для сельскохозяйственного производства, суды признали неправомерным применение обществом пониженной ставки земельного налога 0,3 процента в отношении спорных участков. Как указали суды, обществом не представлены сведения об использовании этих участков для сельскохозяйственного производства в органы государственной статистики, о закупке удобрений, сельскохозяйственной техники, об осуществлении реализации сельхозпродукции. Доводы налогоплательщика о том, что в сельском хозяйстве используется понятие отдыха земель, использование их "под пар", также подлежат доказыванию со стороны общества применительно к конкретным земельным участкам.

В Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.02.2017 N Ф07-13164/2016 по делу N А56-5244/2016 указано, что из системного толкования п. 2 ст. 7, ст. 77, п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ следует, что применение пониженной ставки земельного налога 0,3 процента по основанию "земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования и используемые для сельскохозяйственного производства" возможно при соблюдении одновременно двух условий: отнесении земельных участков к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и их использования для сельскохозяйственного производства согласно целевому назначению земель. Обществом представлены в материалы дела доказательства подачи сведений об использовании спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства в органы государственной статистики; закупки сельскохозяйственной техники и овец; наличия на балансе заявителя сельскохозяйственной техники и животных. Администрация муниципального образования подтвердило, что общество осуществляет на земельном участке сельскохозяйственное производство, а именно: заготовку сена и содержание овец в пастбищный период. Аналогичные данные содержатся в письме Отдела сельского хозяйства и природопользования администрации муниципального района. Результаты проведенного налоговым органом осмотра территории (помещений) и фотоснимки, свидетельствуют о наличии на земельном участке бытовки, сельскохозяйственной техники, загона для овец и животных. Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что относящийся к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для дачного хозяйства" спорный земельный участок использовался обществом для сельскохозяйственного производства, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерном применении обществом пониженной ставки земельного налога 0,3 процента в отношении данного участка.

Таким образом, полагаем, что в силу внесенных в Решение N 14/3 изменений, вступивших в силу с 01.01.2017, в случае, если земельный участок не используется для сельскохозяйственного производства, подлежит применению налоговая ставка 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, установленная подп. 6 п. 2 Решения N 14/3 в отношении прочих земельных участков.

Между тем для сведения сообщаем, что за соблюдением требований, связанных с обязательным использованием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, на основании ст. 71 Земельного кодекса РФ и п. 4 Положения о государственном земельном надзоре, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.01.2015 N 1, осуществляется государственный земельный надзор.

При этом в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Кроме того, ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрено наложение административного штрафа на граждан, должностных и юридических лиц за использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

 

2.6.2. Земельные участки с видом разрешенного использования

"Многоэтажная жилая застройка (этажность свыше 16 этажей)"

 

Организация - застройщик-инвестор при строительстве жилого и нежилого недвижимого имущества.

В собственности организации с 2014 - 2015 гг. находятся земельные участки с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (этажность свыше 16 этажей)". Ранее данные земельные участки имели вид разрешенного использования "под зданиями и сооружениями". Изменения были внесены в ГКН в ноябре 2016 г., но до настоящего времени не внесены изменения в орган государственной регистрации прав собственности на них.

Земельные участки приобретены с перспективой их использования под застройку, но фактически не используются, ведутся работы по проектированию, согласованию.

 

Вопрос: Какую ставку следует применять для расчета земельного налога (абз. 2 подп. 1 п. 2 в новой редакции - ставка 0,3%)?

 

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, относятся к землям населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым территориальным зонам (п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п. 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, разрешенное использование "жилая застройка" включает в себя в том числе такие виды разрешенного использования земельного участка, как "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", "обслуживание жилой застройки".

В соответствии абз. 2 подп. 1, подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка и в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, не могут превышать 0,3 процента, в отношении прочих земельных участков - 1,5 процента.

На территории муниципального образования "Город Екатеринбург", как было указано выше, ставки земельного налога установлены решением Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3 (в ред. от 29.11.2016) "Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования "Город Екатеринбург" (далее по тексту - Решение N 14/3) с учетом вида разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Согласно абз. 2 подп. 1, подп. 2, подп. 6 п. 2 Решения N 14/3 в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, за исключением земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированной застройки, а также приобретенных (предоставленных) для строительства указанных объектов, налогообложение производится по налоговой ставке 0,3 процента, в отношении прочих земельных участков - по налоговой ставке 1,5 процента.

Как следует из указанных норм, для применения налоговой ставки в размере 0,3 процента необходимо отнесение земельного участка к определенному виду разрешенного использования - для жилищного строительства, никаких дополнительных требований закон не устанавливает (как, например, с сельскохозяйственными землями, в отношении которых пониженная ставка применяется при условии использования для сельскохозяйственного производства).

Такой позиции придерживаются суды. Так, в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" указано:

" неосвоение земельного участка, приобретенного для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной п. 1 ст. 394 НК РФ".

Между тем Минфин России в письме от 28.08.2013 N 03-05-05-02/35283 высказал противоположную точку зрения:

"если организация не использует земельные участки по их назначению, не осуществляет и не планирует вести на них строительные работы, в последующем предполагается, что они будут реализованы третьим лицам, то в отношении таких земельных участков должна применяться налоговая ставка в размере 1,5% кадастровой стоимости участка".

При этом на протяжении двух последних лет Минфин России неоднократно приводил в своих письмах позицию Пленума ВАС РФ о том, что неосвоение земельного участка для целей жилищного строительства не препятствует применению пониженной ставки земельного налога (например, письма от 09.12.2015 N 03-05-05-02/71996 и от 06.06.2016 N 03-05-05-02/32755).

Таким образом, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, налогоплательщик вправе начислять налог по ставке 0,3% даже в тех случаях, когда строительство не начато, отсутствует проектно-сметная документация, не получено разрешение на строительство. Эти и иные подобные факты, свидетельствующие о том, что земельный участок не используется по назначению, не влияют на применение пониженной налоговой ставки.

Между тем исчисление суммы земельного налога (суммы авансовых платежей по налогу) в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) в собственность организации на условиях осуществления на нем жилищного строительства, должно производиться с учетом повышающих коэффициентов.

В абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ установлены повышающие коэффициенты. Они применяются в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическим лицам на условиях осуществления на них жилищного строительства. В течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, применяется коэффициент 2. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке. В течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости исчисление суммы земельного налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом повышающего коэффициента 4 (абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ).

АС ЗСО в Постановлении от 19.12.2014 N Ф04-13066/2014 по делу N А46-1371/2014 указал:

" Данная норма не содержит каких-либо особенностей исчисления налога в зависимости от того, ведется строительство фактически или нет. Размер земельного налога связан только с целью предоставления земельного участка и с периодом строительства на земельном участке объекта недвижимого имущества, а не с субъектом, который осуществляет строительство этого объекта. Пункт 15 ст. 396 НК РФ содержит лишь одно условие, при котором повышающий коэффициент не применяется, - это исключение в виде индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами. Доводы налогоплательщика о том, что он не имел проектно-сметной документации, не получал разрешение на строительство, не заключал договоры подряда со строительными организациями, следовательно, не являлся ни заказчиком, ни застройщиком, не влияют на вывод о необходимости применения повышенного коэффициента 2. Налогоплательщик в случае неосвоения земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не лишен права применять пониженную налоговую ставку (в пределах 0,3%), однако от исчисления налога с учетом повышающего коэффициента не освобожден ".

Аналогичная позиция представлена в Определении ВС РФ от 12.04.2016 N 304-КГ16-2281 по делу N А46-5243/2015. В данном случае организация при исчислении земельного налога применила ставку 0,3% без учета повышающего коэффициента 2, полагая, что земельные участки приобретены им не "для сельскохозяйственного производства" или "для жилищного строительства", а для перепродажи. Арбитры решили, что налоговый орган правомерно начислил недоимку.

Минфин России в письме от 23.04.2010 N 03-05-05-02/27 указал, что:

"В отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, вне зависимости от факта использования этого земельного участка для жилищного строительства исчисление суммы земельного налога производится исходя из ставки земельного налога, не превышающей 0,3 процента кадастровой стоимости, и повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 Кодекса ".

При этом отметим, что вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (этажность свыше 16 этажей)" в силу закона (ст. ст. 83, 85 Земельного кодекса РФ, Классификатор видов разрешенного использования земельных участков) предполагает, что земельный участок предоставлен на условиях осуществления на нем жилищного строительства.

Таким образом, в отношении земельных участков с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (этажность свыше 16 этажей)" (изменения вида разрешенного использования внесены в ГКН в ноябре 2016 г.), приобретенных в 2014 - 2015 гг., с 01.01.2017, независимо от того, используются ли земельные участки фактически по целевому назначению, подлежат применению:

- налоговая ставка 0,3%;

- повышающий коэффициент 2.

 

3. Транспортный налог

 

3.1 О применении повышающего коэффициента

по транспортному налогу за 2015 год

 

Описание ситуации: Общество в марте 2015 года приобрело и поставило на учет в качестве основного средства транспортное средство "Автомобиль TOYOTA LAND CRUISER 200" стоимостью более 3 млн рублей. В апреле 2015 г. ТС было зарегистрировано в органах ГИБДД.

В паспорте транспортного средства "Год изготовления ТС" указан 2015 год.

В перечень Министерства промышленности торговли РФ от 27.02.2015 "Легковых автомобилей средней стоимостью от 3 млн рублей для налогового периода 2015 года" включено ТС марки "TOYOTA" модель (версия) "LAND CRUISER 200" с количеством лет, прошедших с года выпуска, "от 2 до 3 лет (включительно)".

 

Вопрос: Необходимо ли применить при расчете транспортного налога за 2015 год повышающий коэффициент по указанному автомобилю?