Земельные обязанности собственника земельного участка

· Использовать земельный участок в соответствии с установленными в административном порядке в результате территориального планирования целевым назначением и установленными в результате градостроительного зонирования в градостроительном регламенте видами разрешенного использования

· Соблюдать градостроительные, санитарные, пожарные, экологические требования при использовании участка, в том числе в целях строительства

· Сохранять межевые знаки, обозначающие границы земельного участка

· Приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные разрешением на строительство

· Завершить строительство на земельном участке в установленные сроки

· Осуществлять мероприятия по охране земельного участка (мелиорация, рекультивация, консервация)

Мы остановились на ограничениях права. То, что ПС на землю ограничено - никто не спорит. Вопрос только в содержании ограничений. С чем ассоциируется термин ограничений? С ограниченными вещными правами. Эти права содержат некоторые изъятия из ПС - владения, пользования, распоряжения. Так же ассоциируется с сервитутом, поэтому это не только изъятие из правомочия, но и возложение обязанностей на лицо. Например, собственник участка в сервитуте обязан не препятствовать проходу.

Если говорить о ПС на землю. Принцип целевого использования участка - это уже ограничение. Я покупаю участок, чтобы построить дом или же чтобы сдавать в аренду. Но я все равно как собственник не могу делать абсолютно все с участком. Например, с точки зрения экономики, данный дом будет давать нормальную прибыль, если в нем будет не менее трех этажей, но, если мы, например, строим дом на участке, где нельзя строить дом выше двух этажей (малоэтажная застройка) – это ограничения публичного характера. Кроме вида разрешенного использования есть правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это основной документ, в котором определяется, что можно делать на участке и что нельзя. Тут собственник должен подчиняться еще и иным нормам –градостроительным, пожарным и т.д. ПЗЗ есть правила, связанные с охраной окружающей среды. Например, если я хочу забетонировать весь участок и площадь должна быть ровной, то открою закон и увижу, что есть определенный процент, который должен быть озеленен. В зависимости от территориальной зоны это может быть и 20 %, и 65% и т.д. – это тоже норма, ограничивающая ПС.

Есть еще условия, связанные с инженерными коммуникациями. ЗУ имеет ценность, если на участке есть коммуникации - вода, тепло и т.д., а сами инженерные коммуникации – это сооружения, которые имеют особый режим использования. Ограничения ПС связаны и с ограничениемиспользования отдельных объектов на участке.

Ограничения можно разделить на три группы:

1. Ограничения, связные с особыми условиями использования ЗУ. Причем особые условия обусловлены характеристиками ЗУ - ведь ЗУ может иметь выход на улично-дорожную сеть и тогда подключение к сетям упрощаются. Можно же прорыть трубу и подключиться прямо к центральной сети. А может ЗУ находиться внутри квартала и путь к центральной сети может проходить через частный ЗУ, и тогда в рамках сервитута нужно урегулировать отношения между собственниками. В любом случае это связано с характеристиками - положением участка.

2. Вторая группа ограничений связана с Охраной окружающей Среды - это охранные зоны. Яркий пример - Это приаэродромные территории или санитарно - защитные зоны, если ЗУ находится вблизи определенных объектов. В целях обеспечения мероприятий охраны окружающей среды устанавливается режим ограничений: либо через аэродромные территории - согласно правилам использования ЗУ, а также согласно ст.46 ВК, обязательно согласование строительства и реконструкции всех объектов на территории приаэродромных зон с собственником аэродрома. Еще одно ограничения связано со спецификой осуществления собственником застройки ЗУ. Если обратиться к ст.42 ЗК, то увидим обязанность собственника своевременно преступить к использованию ЗУ в случае если сроки освоения ЗУ установлены договором. ЗУ предоставленные собственнику обязательно должен быть им использован. Законодатель устанавливает сроки начала использования ЗУ. Есть ограничения, суть которых в возложении на собственника дополнительных обязанностей по застройке, которые связаны с особенность хоз. деятельности. И законодатель предусматривает для этого сроки начала освоения ЗУ. В этом случае срок устанавливается в договоре. Договор на застройку касался обязанности построить объект, с определенными характеристиками плюс установленные сроки, в течение которых собственник обязан преступить к освоению. Это тоже ограничения. Под ограничением подразумевается либо изъятие из правомочия, либо же с возложение обязанностей.

Все что касается таких ограничений, основанных на норме закона - это общее ограничение, если ограничения касаются конкретного ЗУ, учитывая его характеристики как объекта Земельного права – это специальные ограничения. Ограничения могут быть бессрочные и на определенный срок.

Что касается сервитута - это договорные отношения, в основном речь идет в отношении определенного круга лиц то есть частного сервитута, но применительно к ЗУ выделяют ограничения в интересах неопределенного круга лиц - это конструкция публичного сервитута. Здесь конструкция ущербна. Жизнь сейчас изменилась и публичное и частное очень сильно переплетено. Тут играет значение межличностного отношения - раньше не было деления на группы свой - чужой. Сейчас это четко разделяется. Применительно к земле, она не может быть чья-то. Можно образовать группу любителей по делам, но применительно к земле она по любому общая. Границы земельного даже если ограничены трехметровым забором, она все равно часть города.

Законодатель выделяет ограничение интересов неопределенного круга лиц. Ст. 23 ЗК регулирует сервитутные отношения. Ст.56 ограничение прав. Если сравнивать публичный и частный сервитут, здесь и появляется различие по интересу. Частный - определенный круг субъектов, каждый из которых имеет свой интерес. Например, если территория используется для прохода несколькими гражданами или проход на территории внутриквартального проезда. Законодатель различает по способам возникновения отношений. Частный сервитут на основании договоров, а публичный на основании акта. Законодатель устанавливает особый порядок публичных слушаний, предшествующий принятию акта – это принцип публичности. В ЗК этот принцип звучит как принцип законности – пп.3 ст.1 и пп.11 ст.4 ЗК.

Кроме конструкции публичного сервитута, в ГК гл 17 устанавливает общее землепользование, как правовую форму использования земельных участков в интересах неограниченного круга лиц.

Есть две конструкции – 1.публичный сервитут, устанавливающийся по результатам публичных слушаний (ст. 23 ЗК). При этом, если установление публичного сервитута на частном участке приводит к невозможности его использования, собственник участка может потребовать выкупа этого участка государством. Беспредела быть не должно.

2. Есть конструкция права общего землепользования. Ст.262 ГК как раз содержит понятие земельного участка общего пользования. Надо сказать, что права общего землепользования устанавливается органом публичной власти в ДОКУМЕНТАХ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ. Порядок подготовки и согласования проектов планировки регулируется ст. 42 градостроительного кодекса и 43 ст., посвященной проектам межевания территорий.

На сегодняшний день есть суд практика обжалования документов по планировке территорий по этим двум конструкциям. Ее можно найти, задав в поиске применение ст.42 градостроительного кодекса. Это в основном рения об утверждении планировки или перераспределения земельного участка.

Формы собственности.

В КРФ закреплено многообразие форм собственности. Что такое общественная собственность –Т.Г. не знает, а вот публичная собственность представляет интерес, но она не исследована. Раньше она не исследовалась, потому что была административно - командная система и там не было деления на твое и мое. Исследование этого вопроса получило завершение в 2012 году в монографии Винницкого «ПУБЛИЧНОЕ ИМУЩЕСТВО».

К вопросу соотношения достояния и собственности. Достояние как государственно-властная категория и форма закрепления достояния-это гос. собственность. С гос. собственностью те же правомочия пользования, владения и распоряжения. Субъектом гос. собственности является публичное образование. Если обратиться к 214 ГК и 15 ЗК, то там будет написано, что если земля не зарегистрирована на праве частной собственности или муниципальной собственности, то она государственная. Все что не принадлежит никому, принадлежит государству. Не может быть ничьей земли, а значит, если вы видите пустую землю-она чья-то. В этом сложность публичной собственности. Право частной собственности на землю не может возникнуть на праве приобретательной давности.

Специфика публичной собственности в том, что объектом публичной собственности являются те же объекты, что и объекты частной. ЗУ -это индивидуально определенная вещь, имеющая характеристики, позволяющие выделить ее из таких же индивидуально-определенных вещей. В числе таких характеристик на первом месте стоит кадастровый номер. В ст. 16 ЗК говорится, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, ЮЛ и муниципальных образований. Законодательство допускает многообразие видов публичной собственности: публичная собственность РФ, собственность субъектов и муниципальных образований.

Субъектом публичной собственности является публичное образование, которое реализует свои полномочия через специально уполномоченные органы. К вопросу публичной собственности, государственной собственности и их разграничения посвящены нормы закона о введение в действие ЗК, в частности ст.3.1 3.3 и 3.4. В плане субъектного состава публичной собственности-это органы, наделенные в силу закона полномочиями реализовать правомочия собственника. Применительно к гос. собственности - федеральной и собственности субъектов, предусмотрено, что правом распоряжения гос. собственностью наделены ОМС и ОИВ субъектов (ст 3.3 Закона о введение в действие ЗК).

В данном случае эти органы наделены полномочиями по распоряжению земельными участками в гос. собственности при условии, что гос. собственность на эти участки не разграничена между РФ и субъектами РФ. Причем законодатель установил критерии, по которым собственность разграничивается. Эта процедура путает все. Ведь объектом ПС инд. определённая вещь является, а ПС на землю - земля, достояние. Процедура разграничения - это процедура разграничения между СРФ и РФ и, с другой стороны, это процедура индивидуализации. Как это происходит? ОМСУ или ОИВ субъекта РФ применительно к СПб и МСК должны проводить межевание ЗУ. Размещается на торги гос. заказ, составляется перечень земельных участков либо на основании кадастровой карты, либо на основе схемы расположения ЗУ, вся информация предоставляется в вышестоящий орган по осуществлению функций управления государственным имуществом. Затем готовится проект распоряжения правительства, который вносится исполнительными органами гос. власти субъекта. В этом распоряжении указывается перечень кадастровых номеров ЗУ с указанием их местоположения и размер, перечень ЗУ, которые остаются в фед. собственности и которые передаются субъектам. На основании распоряжения такого осуществляется регистрация. Такие ЗУ считаются разграниченными и сведения вносятся в ЕГРП. Муниципальная же формируется по остаточному принципу. Из состава ЗУ, которые находятся в собственности субъекта, решением органа власти субъекта часть ЗУ может быть передана муниципалам. Муниципальная собственность возникает на основании решения, в котором так же указывается кадастровый номер, местоположение, площадь и что ЗУ передается в собственность муниципалитета. Неразграниченные Земли - земли на которых не образованы ЗУ как инд-опр. вещи. Они остаются в гос. собственности РФ. Такие территории должны использоваться в хоз. деятельности.

Из гп мы знаем про федеральный фонд содействия жилищному строительству. Этот орган может быть наделен полномочиями по распоряжению неразграниченных земель (3.4 о введении). Кто распоряжается неразграниченными землями? ОМС или ОИВ субъекта, а также этот фонд содействия жилищному строительству, но с согласия ОМС либо федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению гос. имуществом. ОМС или ОИВ субъекта, а также Этот фонд содействия жилищного строительства наделены полномочиями по предоставлению ЗУ. Процедура, порядок, нормы, которыми они должны руководствоваться определены Нормами о содействии развитию жилищного строительства от 24.07.2004 и законом о введении в действие ЗК.

Если в частной собственности есть воля собственника, то тут множественность субъектов, наделенных полномочиями по реализации полномочий собственника. Особенность, связанная с объектом применительно к публичной собственности, проявляется как категория земля-ЗУ. Земля первична. Совершенно обоснован вывод Алексеева, что гос. собственность-это форма проявление достояния. Это правовая форма достояния.

Применительно к публичной собственности важен волевой аспект. У собственника есть свобода воли. Могу выставить ЗУ на продажу, могу показывать покупателям. Но если я не хочу, то никто ничего не сможет с этим сделать. А у публичного собственника нет свободы воли. Норма позитивного обвязывания закрепляет правило: захотел будущий собственник или потенциальный землепользователь получить ЗУ из состава публичной собственности, то единственным условием, которое сможет ему перекрыть его желание-это изъятие земли из оборота. Получается, что не смотря ни на что свободы воли нет.

Законодатель так же выделяет приоритетные направления использования земель. Самый яркий пример- жилищное строительство. С этим связно специальное регулирование законом «о содействии развитию жилищного строительства»[1] и создание фонда содействия и регулирование его деятельности. Кроме того, законодатель регулирует приоритетные направления использования земель через договорные фонды – это и договор освоения территории для жилищного строительства, и договор комплексного освоения, и предоставление, и особый порядок предоставления для строительства домов социального найма.

Если говорить о разграничении, то следует обратить внимание на критерий разграничения (ст. 3.1 О введении…). Закреплен имущественный критерий и критерий подчиненности. Проявляется критерий подчиненности в том, что ЗУ занятые объектами федеральной собственности относятся к федеральной собственности. ЗУ занятые объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, относятся к собственности субъектов. ЗУ, предоставленные ОГВСРФ, относятся к собственности субъекта. Участки занятие Казенными предприятиями, созданными ОИГВ субъекта, относятся к собственности субъекта. То есть в этом перечне проявляется и имущественный критерий тоже. По такому же принципу формируется и муниципальная собственность.

Есть еще инструмент, который используется при определении правового статуса ЗУ, относящихся к муниципальной собственности. Это границы населенного пункта поселения. Генеральный план поселения, генеральный план городского округа содержит план о границах таких территорий. В этих границах право распоряжаться имеется у ОМС. Утверждение границ - это еще один правовой механизм, используемый при разграничении. Важно помнить, что на основании генерального плана не происходит регистрация. Просто у органов управления появляется в силу закона полномочие распоряжаться такими ЗУ в определенных границах (3.3 О введении ЗК).