Оценка качества объекта оценки

Оценка качества объекта оценки

Экспертная оценка физического износа проводилась на основании визуального осмотра конструктивных элементов здания, в котором расположен оцениваемый объект,1 комнатная жилая квартира по адресу: г Подольск ул. Октябрьский проспект,дом 3а кв.33, а также на основании нормативного срока службы конструктивных элементов. (Акт технического обследования)

 

КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ МАТЕРИАЛА СТЕН И ПЕРЕКРЫТИЙ

Таблица 3.1

Группа зданий	Тип зданий	Фундаменты	Стены	Перекрытия	Срок службы, лет
I	Особо капитальные	Каменные и бетонные	Кирпичные, крупноблочные Крупнопанель- ные	Железобетонные
II	Обыкновенные	То же	Кирпичные и крупноблочные	Железобетонные или смешанные
III	Каменные облегченные	»	Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника	Деревянные или железобетонные
IV	Деревянные, смешанные сырцовые	Ленточные бутовые	Деревянные смешанные	Деревянные
V	Сборнощитовые каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые	На деревянных «стульях» или бутовых столбах	Каркасные глинобитные	»
VI	Каркасно-камышитовые	-	-	-

 

КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ МАТЕРИАЛА СТЕН И ПЕРЕКРЫТИЙ ЖИЛОГО ДОМА

ПО АДРЕСУ: г Подольск ул. Октябрьский проспект, дом 3а кв.33

Таблица 3.2

Группа зданий	Тип зданий	Фундаменты	Стены	Перекрытия	Срок службы,лет
II	Обыкновенные	Каменные и бетонные	Кирпичные и крупноблочные	Железобетонные или смешанные

 

АКТ

технического обследованияПриложение №3.1

жилого дома, расположенному по адресу: г Подольск ул. Октябрьский проспект, дом 3а кв.33

Техническое обследование произведено для оценки объекта недвижимости г Подольск ул. Октябрьский проспект, дом 3а кв.33

При этом установлено:

I. Общие сведения об объекте

1. Серия типового проекта 121

2. Год постройки 1968

3.Год и вид последнего ремонта 2012

4. Этажность 5

5.Наличие подвалов есть

II. Состояние обследуемых конструкций или систем инженерного оборудования

1.Наименование обследуемых конструкций и систем

 

№ п/п	Наименование конструкций	Материалы конструкций	Состояние
	Фундамент	Железобетонный	Среднее
	Перекрытия	Железобетонные	Среднее
	Стены	Кирпичные	Хорошее
	Дверные заполнения	Металлические,деревянные	Среднее
	Полы	Цементные	Хорошее
	Оконные проемы	Деревянные двойные	Среднее
	Крыша	Деревянная	Среднее
	Кровля	Стальная	Хорошее
	Перегородки	Гипсобетонные	Хорошее
	Инженерное оборудование	Электричество, хол. и гор.водоснабжение, отопление,канализация	Хорошее
	Отделка - внутренняя - наружная	Штукатурка Краска	Среднее Среднее
	Лестницы	Железобетонные	Хорошее

 

2.Описание состояния исследуемых конструкций (систем)

конструкции и системы находятся в хорошем состоянии, дефектов не имеют.

3.Перечень проведенных измерений визуальный осмотр

 

III. Заключение о причинах возникновения повреждений или дефектов и степень их опасности для дальнейшей эксплуатации здания

аварийных ситуаций не обнаружено.

Рекомендуемые мероприятия по устранению повреждения или дефекта

профилактический и текущий ремонт.

Заказчик ________________ Оценщик ________________

Начальник ЖЭУ ________________

Минимальные сроки службы конструктивных элементов здания жилого дома по адресу:г Подольск ул. Октябрьский проспект, дом 3а кв.33

Таблица 3.3

Элементы жилых зданий	Срок службы, лет
Фундаменты
Ленточный железобетонный
Стены и каркасы
Стены: - из кирпича или керамических пустотелых камней, несущие толщиной в 2,5 кирпича
Перекрытия
Сборные железобетонные из крупноразмерных панелей (настилов, плит) при толщине стен до 2,5 кирпича.
Полы с покрытиями
Цементные
Лестницы
Железобетонные
Балконы и крыльца
Крыльца: - из железобетонных крупноразмерных плит
Перегородки
Гипсобетонные
Двери и окна из древесины
Оконные заполнения: - Деревянные двойные
Дверные заполнения: - Металлические - Деревянные
Внутренняя отделка
Штукатурка: - по каменным стенам
Облицовка: - сухой штукатуркой
Окраска в квартирах: - эмульсионными составами
Окраска лестничных клеток: - водными составами
Окраска безводными составами (масляными, алкидными красками, эмалями, лаками и др.) стен, потолков, столярных изделий, полов, радиаторов, трубопроводов, лестничных ограждений.	4-6
Наружная отделка
Штукатурка по кирпичу: - известковым раствором
Окраска по бетону или штукатурке: - силикатная
Крыша
Деревянная

Таблица 3.4

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительный износ	До 10
21-40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации,но требуют некоторого капитального ремонта,который наиболее целесообразен именно на данной стадии	15-30
41-60	Неудовлетворительно	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта	40-80
61-80	Плохое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смене конструктивного элемента	90-120

Таблица 3.5

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
21-40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации,но требуют некоторого капитального ремонта,который наиболее целесообразен именно на данной стадии

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов

Таблица 3.7

Наименование укрупненных

Наименование конструктивных

Удельные веса элементов по группам капитальности, %

 

элементов	элементов	I	II	III	IV	V
1. Стены и перегородки (100%)	Стены
	Перегородки
2. Кровля (100%)	Конструкции крыши
	Кровельное покрытие
3. Проемы (100%)	Окна
	Двери
		Здания высотой	Варианты

 

		до 5 этажей	более 5 этажей	с балконами	без балконов
4. Прочие (100%)	Балконы				–	–	–	–
	Лестницы							–
	Остальное

 

* При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на половину удельного веса балконов.

 

 

Таблица 3.8

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. N 28 (Таблица № 26), %	Удельные веса каждого элемента по таблице Прил. 2 настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, li x 100, %	Физический износ элементов здания, %
по результатам оценки Фк	Средневзвешен-ное значение физического износа
1. Фундаменты		-			0,3
2. Стены			0,48		0,048
3. Перегородки					0,3
4. Перекрытия		-			1,8
5. Крыша			0,2		0,04
6. Кровля			0,13		0,026
7. Полы		-			0,8
8. Окна			0,10		0,025
9. Двери			0,13		0,026
10. Отделочные покрытия		-			0,6
11. Внутренние сантехнические и электротехничес-кие устройства
В том числе:
отопление		-			0,2
холодное водоснабжение		-			0,3
горячее водоснабжение		-			0,3
канализация		-			0,3
электроснабжение		-			0,3
12. Прочие		-	-	-	--
1лестницы	1,5	58,5	0,02		0,005
остальное	1,5	56,5	0,02		0,002
Итого	5,372

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания –5%

Физический (внешний) износ здания, в котором расположен оцениваемый объект, с учетом визуального обследования, составляет - 5 %

Таблица 3.9

Наименование объекта	Нормативный срок службы, лет	Срок остаточной полезной жизни, лет	Эффективный возраст, лет	Физический износ, %
объект по адресу:г Подольск ул. Октябрьский проспект, дом 3а кв.33

 

Физический износ здания, в котором расположен Объект оценки, рассчитанный методом срока жизни и анализа эффективного возраста в процентном выражении составляет, округленно – 54%

 

Итак, на основе экспертной оценки физического износа элементов конструкций, а также на основании метода срока службы здания, в котором расположен оцениваемый объект,

Физический износ составляет – 54%

 

Данные для расчета физического износа Объекта оценки используем из Акта обследования Объекта оценки, составленного после визуального осмотра.(Приложение №3.2)

 

 

Приложение №3.2

АКТ

технического обследования объекта оценки 2 комнатная жилая квартира по адресу:

Таблица 3.10

Наименование комнат (помещений) Объекта	Площадь, кв.м	Техническое состояние	Уровень отделки
стены	окна	полы	потолки	двери
Коридор		Косметический ремонт	Обои	ПВХ	Линолеум	Побелка	Филенчатые
Комната 1	13,4	Косметический ремонт	Обои	ПВХ	Линолеум	Побелка	Филенчатые
Комната 2	14,0	Косметический ремонт	Обои	ПВХ	Линолеум	Побелка	Филенчатые
Ванная	2,1	Косметический ремонт	Плитка	-	Плитка	Побелка	Филенчатые
Туалет		Капитальный ремонт	Плитка	-	Плитка	Побелка	Филенчатые
Кухня		Капитальный ремонт	Обои	ПВХ	Линолеум	Побелка	Филенчатые
Итого	44,5

 

Таблица физического износа уровня внутренней отделки объекта оценки по адресу: г Подольск ул. Октябрьский проспект, дом 3а кв.33

Таблица 3.11

Отделка элементов конструкций комнаты (помещения)	Признаки износа уровня отделки	Физичес-кий износ, %	Примерный состав работ по устранению износа
Стены по материалам отделки:
- обои	Отставание и повреждение кромок местами		Подклейка отдельных кромок
- плитка керамическая	Мелкие трещины и сколы в плитках		Затирка отдельных сколов
Полы по материалам отделки:
- линолеум	Мелкие повреждения плинтусов		Ремонт плинтуса с добавлением нового материала до 20%
- плитка	Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%		Замена отдельных плиток
Потолки
- Побелка	Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден		Промывка поверхности и окраска за один раз
Окна
- ПВХ	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.		Конопатка сопряжений коробок со стенами.
Двери
- филенчатые	Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками		Уплотнение сопряжений

Таблица 3.12

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Pi/Pk) * 100	Физический износ участков элементов, % Фi	Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Стены: 1 участок Обои 2 участок керам. Плитка			93/100*20 7/100*10	18,6 0,7
Итого				19,3
Полы: 1 участок Линолеум 2 участок плитка			93/100*10 7/100*10	9,03 0,7
Итого
Потолки: 1 участок побелка · 1 участок · 2 участок	61,5 38,5		61,5/100*20 38,5/100*10	12,3 3,85
Итого				16,15
Проемы: 1 участок окна 2 участок двери			40/100*10 60/100*10
Итого
Инженерное оборудование			100/100*10
Итого

 

С округлением, физический износ стен составил 20%.

С округлением, физический износ полов составил 10%.

С округлением, физический износ потолка составил 15%.

С округлением, физический износ проемов составил 10%.

С округлением, физический износ инженерного оборудования составил 10%.

Таблица 3.13

Наименование элементов комнаты или помещения	Удельные веса укрупненных конструктив-ных элементов по сб. N 28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице Прил. 2 настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, li x 100, %	Физический износ элементов помещения, %
по результатам оценки Фк	средневзвешенное значение физического износа
1. Стены			3,44		0,34
2. Полы		-			0,4
3. Окна			2,24		0,224
4. Двери			1,76		0,176
5. Потолки		-			0,48
6.Сантехническое оборудование: - отопление - ХВС - канализация
	-			0,2
	-			0,3
	-			0,3
7.Электрооборудование		-			0,3
Итого:					Фз=2,72

 

Полученный результат округляем до 1%

Физический износ Объекта оценки составляет - 3%.

 

Таблица 3.14

№ п/п	Наименование работ, затрат	Ед. изм.	Кол-во	Формулы подсчеты объемов	Примечание
	Побелка потолка	100м2	0,40	5*6	Улучшенная
	Покраска стен	100м2	0,28	(2+5)*4	Вторичная улучшенная
	Подклейка обоев	100м2	0,36	(5+4)*4	улучшенная
	Замена плинтусов	100м2	0,24	(1,5+1,5)*6	Деревянные
	Покраска батарей	100м2	0,2		Вторичная улучшенная
	Штукатурка	100м2	0,28	(2+5)*4	С зачисткой

На основе Ведомости объемов работ определим стоимость физического износа.

 

Для определения стоимости ремонтных работ составим смету базисно-индексным методом.

 

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.

Базисно-индексный метод наиболее распространен при составлении смет на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы. Базисно-индексный метод применяется для определения стоимости строительства в текущих ценах и для расчетов за выполненные работы между заказчиками и подрядными организациями.

При данном методе расчета сметная стоимость определяется на основе единичных расценок, привязанных к местным условиям строительства. Определенная таким образом в базисном уровне цен, сметная стоимость переводится в текущий уровень путем применения текущих индексов пересчета.

Индексация – учет фактора удорожания стоимости строительства по отношению к базовому уровню, вызванного инфляцией в инвестиционно – строительном секторе экономики.

Сметная стоимость СМР по методам расчета и экономическому содержанию делится на 3 основные части; прямые затраты - ПЗ; накладные расходы - НР; плановые накопления (сметную прибыль) - Пн

Прямые затраты определяются прямым счетом на основании физических объемов по конструкциям, видам работ и сметным нормам и ценам. Они включают: стоимость оплаты труда рабочих; стоимость материалов, деталей и конструкций; расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

 

Накладные расходы представляют собой совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.

Сметная прибыль: сумма средств, необходимая для покрытия общих расходов строительной организации, не относимая на себестоимость работ. Это гарантированная (нормативная) часть стоимости (цены) строительной продукции.

Оценка качества объекта оценки

Экспертная оценка физического износа проводилась на основании визуального осмотра конструктивных элементов здания, в котором расположен оцениваемый объект,1 комнатная жилая квартира по адресу: г Подольск ул. Октябрьский проспект,дом 3а кв.33, а также на основании нормативного срока службы конструктивных элементов. (Акт технического обследования)