Problems of legal regulation of the liability of the parties under the contract of participation in share construction of real estate

Семенова Анастасия Эдуардовна – магистрантка III курса, направление подготовки «Юриспруденция», ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

 

Аннотация: В статье рассматриваются особенности имущественной ответственности сторон по договору об участии сторон по договору об участии в долевом строительстве объектов недвижимости.

Ключевые слова: договор, долевое участие, недвижимость, имущественная ответственность.

Abstract: the article discusses the features of property responsibility of the parties under the contract of participation parties to the contract on participation in share construction of real estate.

Key words: contract, equity, real estate, property liability.

 

Необходимость регламентации ответственности сторон по договорам участия в долевом строительстве встала достаточно остро с развитием строительства многоквартирных домов и увеличением объемов денежных средств граждан, привлекаемых для строительства, однако законодатель не спешил с принятием отдельного закона.

Закон «Об участии в долевом строительстве» содержит общую норму, касающуюся ответственности как застройщика, так и дольщика. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Закона). В случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит, в том числе, сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходов по перечислению денежных средств.

Из указанной нормы следует, что, во-первых, закон допускает как неустойку, установленную ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (законную неустойку), так и предоставляет право сторонам договора самостоятельно устанавливать ответственность за нарушение условий обязательства (договорная неустойка), во-вторых, неустойка носит штрафной характер, т.е. взыскивается поверх убытков.

Одним из важных условий договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Передача объекта в срок, установленный договором, - одно из ключевых обязательств застройщика, исполнение которого обеспечивается неустойкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Исходя из буквального толкования указанной нормы, она является императивной и размер ответственности не может быть изменен сторонами договора, однако это только на первый взгляд.

К данной неустойке подлежат применению общие нормы ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств. Согласно пункту 2 статьи 332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает [1, с. 231]. Таким образом, стороны своим соглашением могут увеличить неустойку, предусмотренную Законом «Об участии в долевом строительстве» (запрет на это отсутствует), и данная неустойка будет носить уже характер не законной, а договорной неустойки [2, с. 314].

Как показывает практика, зачастую суды, пользуясь правом, предоставленным статьей 333 ГК РФ, уменьшают размер не только договорной, но и законной неустойки. Так, ФАС Северо-Западного округа в одном из постановлений указал, что суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки, установленной пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве».[3]

Также следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»[4], критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Аналогичной практике следуют и суды общей юрисдикции[5, с. 243].

Уменьшить законную неустойку стороны не вправе, даже если указанное условие будет включено в договор, суд при разрешении спора должен применить статью 168 ГК РФ в единстве со статьей 180 ГК РФ и признать данное условие недействительным, а истец вправе требовать уплаты законной неустойки[6].

С обязанностью застройщика по передаче в определенный срок объекта долевого строительства корреспондирует обязанность дольщика по уплате цены договора.

Данная обязанность также обеспечивается законной неустойкой.

Исследователи отмечают, что принципиально важным положением Закона об участии в долевом строительстве являются положения статьи 13, устанавливающей обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками объектами недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства; земельным участком, принадлежащим застройщику на праве собственности, или правом аренды на указанный земельный участок; строящимися (создаваемыми) на этом земельном участке многоквартирным домом и (или) иным объектом недвижимости. Залог в силу закона как способ обеспечения исполнения обязательств застройщица перед дольщиками является более эффективной гарантией реализации договорных обязательств со стороны застройщика в отличие от неустойки[7, с. 123].

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» к таким отношениям применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом. Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Следует отметить, что неустойка, предусмотренная для просрочившего дольщика, носит также штрафной характер и каких-либо исключений для граждан-потребителей не делается.

Учитывая, что права гражданина-потребителя в российском законодательстве традиционно шире, чем права иных участников гражданских правоотношений, полагаем, что гражданин-потребитель вправе требовать в случае нарушения его прав, в том числе права на получение объекта участия в долевом строительстве в срок, предусмотренный договором, компенсации морального вреда, хотя Закон «Об участии в долевом строительстве» этого не предусматривает.

В правоприменительной практике нередко возникают проблемы, связанные с решением вопросов о сроках исполнения обязанности по передаче заказчику результатов выполненных работ исполнителем. Особенно остро эта проблема стоит в сфере строительства многоквартирных домов. Одним из наиболее часто встречающихся нарушений является просрочка в передаче квартиры заказчику. В возникающих правоотношениях потребитель, финансирующий строительство своей части многоквартирного дома - квартиры, является более слабой стороной, нуждающейся в серьезной правовой поддержке, поэтому анализ действующего законодательства, регулирующего одно из существенных условий договора долевого участия в строительстве - условие о сроках, вызывает большой научный и практический интерес[8, с. 39].

Бесспорно, что потребитель, внесший в качестве предоплаты денежные средства за приобретаемую квартиру, вправе рассчитывать на то, чтобы и обязательства по передаче ему предмета договора со стороны исполнителя были выполнены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Этот срок должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, закон регламентировал право продавца (исполнителя) на заключение дополнительного соглашения и определил порядок осуществления этой процедуры.

При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом.

Как известно, Закон РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что сроки исполнения обязательств устанавливаются правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ. В торговой деятельности проблема определения сроков, их надлежащего исполнения особо актуальна. К сожалению, предпринимательская деятельность в сфере торговли не может осуществляться без всевозможных рисков, от которых никто не застрахован, и этот риск приходится всегда иметь в виду. Переналадки производства, просрочки поставщиков, ненадлежащее оказание транспортных услуг по перевозке строительных материалов транспортными организациями и другие обстоятельства влияют на исполнение застройщиками своих обязательств по передачи объекта заказчику. И основная цель предпринимателей в этой сфере - свести этот риск до минимума, особенно с учетом того, что многочисленные положения Закона «О защите прав потребителей» целиком и полностью выражают интересы потребителей.

Вопрос в том, как правильно вести себя застройщику в случае, когда становится ясно, что строительные работы не будут закончены в срок, предусмотренный договором, так как действующее законодательство предусматривает серьезные санкции в случае нарушений условия о сроке.

Прежде всего, застройщик должен известить потребителя о невозможности закончить строительство в установленный срок по уважительным причинам. Помимо этого, строительные компании в таких случаях, как правило, направляют потребителю проект соглашения об установлении нового срока передачи квартиры. Данный проект расценивается как предложение изменить одно из условий ранее заключенного договора долевого участия в строительстве. В некоторых случаях потребители отказываются подписывать представленные им проекты соглашений. Как правило, в этом случае потребители рассчитывают предъявить в последующем требования, связанные с взысканием суммы неустойки за просрочку исполнения обязательств. Есть основания утверждать, что такая позиция потребителей является недобросовестной, поэтому она должна расцениваться судом как злоупотребление правом. При этом речь не идет о безусловном подписании потребителем предложенного застройщиком проекта дополнительного соглашения к основному договору, а об иных вариантах обеспечения интересов обеих сторон договора.

Отсутствие подписанного сторонами соглашения вносит неопределенность в сложившиеся между ними отношения. На первый взгляд в невыгодном положении остается застройщик, так как неясно, должна ли в этом случае наступать ответственность за просрочку. Возникает сложная коллизия. С одной стороны, наличие не подписанного потребителем проекта соглашения об установлении нового срока строительства можно расценивать как основание для уменьшения суммы неустойки, так как данное обстоятельство поможет обосновать несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательств. С другой стороны, более разумно и справедливо при решении этого вопроса учесть следующие положения Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» потребитель в случае нарушения исполнителем сроков выполнения работ вправе назначить исполнителю новый срок[9, с. 319]. Это положение законодателя в какой-то мере соответствует интересам застройщика, поскольку если потребитель не поручил выполнение работы третьим лицам, не потребовал уменьшения цены за выполнение работы, не отказался от исполнения договора, то остается только одно - назначить исполнителю новый срок. Однако следует учесть, что применительно к отношениям, связанным со строительством многоквартирных домов, данное положение Закона о защите прав потребителей в специальном законодательстве выглядит иначе: застройщик обязан направлять предложение об установлении новых сроков потребителю. Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что ни в первом, ни во втором случае бездействовать потребитель не должен. Если потребитель проигнорирует письменное предложение застройщика об установлении нового срока, то это необходимо расценивать как намеренное затягивание решения вопроса об установлении нового срока, приводящее к увеличению сроков просрочки застройщика, и такому недобросовестному поведению потребителя должна быть дана надлежащая правовая оценка. Это очень важно для предотвращения фактов злоупотребления потребителем своими правами[9].

В приведенных нормах Закона о защите прав потребителей усматривается приоритет повышенной защиты прав потребителя, которому предоставлено право устанавливать по своему усмотрению новые сроки выполнения работ. Редакция данного пункта в специальном законодательстве выглядит иначе, ее содержание уже не ставит исполнителя в сильную зависимость от потребителя, значительно уменьшает его влияние. Для сложной строительной деятельности право потребителя самому устанавливать сроки исполнения работы неприемлемо. Примет потребитель доводы застройщика о наличии тех или иных причин, послуживших поводом для увеличения сроков передачи квартиры, или не примет - вопрос, на который невозможно получить однозначный ответ. Если бы потребитель решал вопрос установления сроков выполнения работ самостоятельно, исходя только из своих интересов, то вполне вероятно, что этот срок будет достаточным для выполнения конкретного вида работы.

Таким образом, потребитель должен либо прореагировать на предложение застройщика изменить срок строительства, либо совершить одно из следующих действий: отказаться от исполнения договора, поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену либо потребовать уменьшения цены. В тех случаях, когда потребитель заинтересован в получении квартиры, он должен принять все меры к урегулированию вопроса о сроке сдачи объекта. Потребителя может не устраивать предложенная застройщиком редакция пункта договора о сроке передачи, поэтому только путем переговоров можно добиться взаимовыгодного согласования одного из существенных условий договора долевого участия в строительстве. Результаты таких переговоров целесообразно оформить в виде дополнительного соглашения к имеющемуся договору[10, с. 54].

Представляется, что судам при решении вопроса о том, привлекать ли застройщика к штрафной ответственности или нет, а если привлекать, то какие меры ответственности применять, необходимо исследовать причины, послужившие основанием для продления сроков строительства и передачи объекта заказчику. Если налицо необоснованное затягивание процесса строительства, застройщик должен быть привлечен к ответственности. Если им были предприняты все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств по передаче объекта, то эти меры должны рассматриваться в совокупности с действиями потребителя, только тогда им можно давать надлежащую оценку. Нельзя придерживаться стереотипа, к сожалению, сложившегося на сегодняшний день, согласно которому потребитель всегда прав. Руководствуясь таким неписаным, но существующим правилом, большинство судов выносят решения о привлечении застройщиков к ответственности, не вдаваясь в обстоятельства каждого конкретного гражданского дела. Действующее законодательство о защите прав потребителей предоставляет потребителям много возможностей для защиты своих прав и даже для злоупотреблений такими правами. Баланс между интересами застройщика и интересами потребителя законодатель пока не установил. Учитывая именно эти обстоятельства, суды должны всесторонне рассматривать данную категорию гражданско-правовых споров и выносить решения, руководствуясь только законом и своим внутренним убеждением, которое не должно зависеть от каких-либо сложившихся стереотипов.

 

Список литературы

1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин. Юрайт, 2012.

2. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Жилищное право, 2010.

3. Обзор судебной практики ФАС Северо-Западного округа за 2010 год // СПС Консультант Плюс.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. № 9. 1997

5. Дурнов А.С. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве: общие положения: диссертация... кандидата юридических наук. Рязань, 2010. С. 180

6. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник. В 2-х томах. Том 2: Обязательственное право. М.: Статут. 2017. С. 271.

7. Козлова Е.Г. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве и случаи его расторжения // Налоги. 2009. № 41

8. Шахкелдов Ф.Г. Срок исполнения договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов // Юрист. 2014. С. 39.

9. Колоскова Н.А. Условие о сроках в договорах долевого участия в строительстве многоквартирных домов // Юрист. 2009. С. 39-41.

10. Сальникова Л.В. Договоры в строительстве с комментариями. М.: Ось-89, 2011.С. 319.

 

УДК 347