Problems of legal regulation of common property in a communal apartment in a tenement house

Постарнак Антон Сергеевич – магистрант III курса, направление подготовки «Юриспруденция», ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

В статье анализируются актуальные вопросы понятия коммунальной квартиры и общего имущества коммунальных квартир, а также вопросы содержания, владения, пользования управления общим имуществом коммунальной квартиры в многоквартирном доме как особого рода имущества в объеме общего имущества многоквартирного дома.

Ключевые слова: общее имущество коммунальной квартиры, общее имущество многоквартирного дома, собственник жилого помещения, наниматель жилого помещения, управление многоквартирным домом, владение, пользование, содержание общего имущества коммунальной квартиры многоквартирного дома.

The article analyzes urgent issues of the concept of communal apartments and common property communal apartments, as well as issues of content ownership, use of management of common property in a communal apartment in a tenement house as a special kind of property in the amount of the General property of an apartment house.

Key words: common property in a communal apartment, the total assets of an apartment building, the owner of the dwelling, tenant dwelling, apartment building management, ownership, use, maintenance of the common property in a communal apartment of an apartment house.

В законе отсутствует понятие «коммунальная квартира». Многоквартирные дома с отдельными квартирами, построенные в настоящее время предназначены для одной семьи. Анализ ст. ст. 57 и 59 ЖК РФ [1] дает возможность сделать вывод, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из двух и более изолированных комнат, предназначенная для одной семьи, но предоставленная по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (одиноким или с членами семьи). Следовательно, такая квартира становится коммунальной в силу особенностей ее заселения. Поэтому коммунальными можно назвать квартиры, в которых проживают несколько нанимателей по отдельным договорам социального найма.

ЖК РФ не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР [2] о том, что очередникам, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде отдельных квартир. Но так как в ч. 6 ст. 57 ЖК РФ говорится, что комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, то есть в коммунальной квартире, можно сделать вывод, что законодатель запретил заселять квартиры, предназначенные для одной семьи, по коммунальному принципу, и теперь очереднику жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться в виде отдельной квартиры (за исключением случая, предусмотренного ст. 59 ЖК РФ).

С принятием Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [3] наниматели по договору социального найма получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Вместе с тем жилые помещения в коммунальных квартирах входили в перечень не подлежащих приватизации в силу ч. 4 Закона № 1541-1. Постановлением КС РФ от 03.11.1998 № 25-П [7] данное положение признано не соответствующим Конституции РФ [4], поскольку такой запрет на приватизацию фактически означает законодательно закрепленное неравенство прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ч. ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ. Обратил внимание КС РФ и на ограничительное толкование на практике ч. 2 ст. 4 Закона № 1541-1. В силу такого толкования реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого собственника (владельца) жилья, так и нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире, что противоречит ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.

Таким образом, коммунальные квартиры могут быть нескольких видов:

-квартиры, в которых проживают только наниматели по самостоятельным договорам социального найма;

- квартиры, в которых проживают только собственники (все комнаты приватизированы);

- квартиры, в которых часть комнат приватизирована, а другая часть занята нанимателями по договорам социального найма.

Несмотря на общее целевое назначение жилых помещений, условия и порядок пользования коммунальными квартирами имеют свои особенности по сравнению с отдельными квартирами. Рассмотрим некоторые из них.

Как справедливо замечает С. Куцина «определение доли в праве на общее имущество многоквартирного дома для собственников комнат в коммунальных квартирах имеет свои особенности. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит право долевой собственности на общие помещения в самой коммунальной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Этими помещениями могут быть кухни, коридоры, ванные комнаты и др. Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна общей площади указанной комнаты. Кроме того, собственники комнат в коммунальных квартирах имеют право на общее имущество всего многоквартирного дома, в котором находятся коммунальные квартиры. Их доля определяется исходя из общей площади, принадлежащей собственнику комнаты, плюс части площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящейся на указанного собственника» [5].

Можно констатировать, что правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире, аналогичны правилам, установленным по отношению к общему имуществу жилого дома (ст. 37, ч. ч. 3 - 5 ст. 42 ЖК РФ). Но на практике возникают споры о порядке пользования общим имуществом в коммунальной квартире при сдаче собственником своей комнаты по договору найма. Так, Г. обратилась в суд с иском к Ф. о защите своих прав. Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение и пользование гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет и др.), принадлежащее на праве общей долевой собственности двум собственникам комнат - Г. и Ф., без письменного согласия и обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение и пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире. Отменяя вынесенные по делу постановления, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала следующее. Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности, в частности ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.

В соответствии с этими статьями собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в такой квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовывать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, порядок пользования общим имуществом устанавливается судом [6]. В связи с рассматриваемым вопросом уместно сказать о ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, в соответствии с которой собственники комнат в коммунальной квартире наделены правом преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ. В ГК РФ такое правило закреплено в ст. 250, но касается оно общей долевой собственности и имеет место тогда, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и один из них продает свою долю постороннему лицу. Однако комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат, а принадлежат каждому из них. Жилое помещение в коммунальной квартире - раздельная собственность (Постановление КС РФ от 03.11.1998 № 25-П). В общей долевой собственности в коммунальной квартире может быть только общее имущество, но оно в качестве самостоятельного объекта отчуждению не подлежит (ст. ст. 41, 42 ЖК РФ). Очевидно, в ЖК РФ предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения не участниками общей долевой собственности (они таковыми не являются, так как комната здесь - самостоятельный объект права собственности), а соседями по коммунальной квартире, то есть такое ограничение права собственности предусмотрено в интересах соседей, но тогда не должно быть ссылки на ГК РФ.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ).

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

3. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

4. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.Текст редакции от 18.01.1985 опубликован в издании «Свод законов РСФСР». Т. 3. С. 7. Документ утратил силу.

5. Куцина С. Коммуналка: что изменилось? // ЭЖ-Юрист. 2016. N 24. С. 14.

6. Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2014 по делу № 303-ЭС14-4720, А73-10959/2013 // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 4. С.12.

7. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» //Собрание законодательства РФ.1998. № 45. Ст. 5603.

УДК 347.6