Тема 12. Право общей собственности

1. Понятие и признаки общей собственности.

2. Право общей долевой собственности.

3. Право общей совместной собственности.

 

 

1.

Общая собственность возникает, как правило, при поступлении в собственность нескольких лиц неделимой вещи, например в случае получения братьями по наследству дома (автомобиля и т.п.) после смерти отца.

В случаях, предусмотренных законом или договором, в общую собственность может поступить также делимое имущество. Например, в случае приобретения супругами 5 килограммов сахара у них в силу закона возникает общая собственность.

 

 

Из приведенных примеров вытекают признаки общей собственности:

1) единство объекта собственности (его неделимость или же неразделенность);

2) множественность субъектов собственности, которые называются сособственниками.

 

Если хотя бы один из признаков перестает существовать (например, сособственники разделили общее имущество или же один из них выкупил доли у других и стал единоличным собственником), то общая собственность прекращается.

 

Право общей собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего единое целое имущества одновременно двум и более лицам.

 

Право общей собственности в субъективном смысле - право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

В литературе высказано мнение, что право общей собственности существует лишь в объективном смысле, субъективного же права общей собственности не существует.

С таким мнением трудно согласиться, поскольку оно противоречит действующему законодательству, в частности главе "Общая собственность" ГК, и общей теории права.

Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты (сделки, создание крестьянского (фермерского) хозяйства и др.).

 

В зависимости от того, как права сособственников общего имущества соотносятся между собой, выделяют два вида общей собственности:

 

Виды общей собственности:

1. Обще-долевая -каждому из сособственников принадлежит заранее определенная доля в праве собственности на единый объект.

 

2. Обще - совместная собственность - доли заранее не определены, они определяются лишь при прекращении отношений общей собственности или при выделе одного из ее участников (имущество супругов).

 

По общему правилу общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование обще – совместной собственности.

Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц и государственных и муниципальных образований - только долевой.

 

2.

Общая долевая собственность означает такую разновидность общей собственности, при которой доли сособственников четко определены.

 

Общая долевая собственность обычно раскрывается через понятия «идеальная доля» и «реальная доля».

 

Идеальная доля — это доля в праве собственности на общее имущество. Как говорилось выше, условием существования общей собственности является неразделенность общего имущества сособственников, поэтому понятие идеальной доли отражает дробление не самого имущества, а права собственности на него.

 

 

Идеальная доля выражается в виде дроби, например говорят, что сособственнику принадлежит 1/2 (14/25; 231/250 и т.п.) доли в праве собственности на дом.

В случае, когда доли сособственников не могут быть определены на основании закона и не установлены их соглашением, то они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

 

Исходя из идеальных долей, сособственники решают вопрос об осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

 

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование общим имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а в случае его недостижения — в порядке, устанавливаемом судом.

 

Естественно, сособственники стремятся к тому, чтобы каждый из них владел и пользовался общим имуществом соразмерно своей идеальной доле, однако это не всегда возможно.

Например, два брата получили по наследству дом, состоящий из трех комнат. У каждого брата по 1/2 доле в праве собственности на него. Это значит, что каждый вправе претендовать на реальное использование полутора комнат, что, очевидно, неудобно, особенно если у каждого брата есть семья. Братья могут договориться, что пользоваться общим домом они будут следующим образом: один брат будет реально использовать две комнаты (это больше, чем ему положено исходя из его идеальной доли), а второй — одну комнату (что меньше, чем ему полагается исходя из его идеальной доли). Таким образом, в приведенном примере реальное использование общего имущества не соответствует идеальным долям сособственников, а в других случаях может соответствовать.

Распределение между сособственниками прав пользования общим имуществом называется реальной долей.

 

В приведенном примере реальная доля была определена сособственниками по взаимному соглашению.

 

Если же такого соглашения достичь не удается, то спор подлежит разрешению в судебном порядке. Заинтересованная сторона обращается в суд с исковым заявлением «Об определении реальных долей в использовании общего имущества» (вариант названия — «Об определении порядка пользования общим имуществом»).

В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ сособственник, получивший в пользование меньшую, чем соответствует его идеальной доле, часть общего имущества, вправе требовать от других сособственников выплаты ему денежной компенсации за использование ими причитающегося ему имущества. Распределение полученных от использования общего имущества плодов, продукции и доходов, а также расходов по его содержанию определяется в соответствии со ст. ст. 248 и 249 ГК РФ.

 

Правомочие распоряжения в праве общей долевой собственности регулируется в ст. 246 ГК РФ.

 

В ней содержатся два правила, одно из которых касается распоряжения самим общим имуществом, а второе — долей в праве собственности на него.

 

Распоряжение самим общим имуществом возможно только по соглашению всех сособственников, что означает, что если кто-то из них не согласен, например, продать его, то продажа будет невозможна.

 

Распоряжение же долей в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ осуществляется сособственниками свободно.

Однако при возмездном отчуждении доли (в случае ее продажи или мены) сособственники в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки отчуждаемой доли на тех же условиях, на которых она была бы продана и третьим лицам, за исключением случая ее продажи с публичных торгов.

Общая долевая собственность прекращается в случае выкупа одним сособственником долей других сособственников, а также в случае раздела общего имущества по правилам ст. 252 ГК РФ.

 

Раздел общего имущества производится в соответствии с идеальными долями.

Если разделить имущество в точном соответствии с идеальными долями не удается, то применяется принцип денежных компенсаций.

Тот сособственник, который получает в собственность большую часть имущества, чем соответствует его идеальной доле, за счет выделения другому меньшей, чем положено, части, обязан заплатить последнему денежную компенсацию стоимости неполученной им части имущества.

 

Если общее имущество разделу вообще не поддается, то вещь может быть передана какому-либо собственнику с выплатой другому (другим) денежной компенсации стоимости их доли.

Однако в соответствии с ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата сособственнику денежной компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия.

 

Если согласие отсутствует, то суд может присудить ему денежную компенсацию вместо выделения доли имущества в натуре только при наличии следующих условий:

а) его доля незначительна в сравнении с долями других сособственников;

б) она не может быть реально выделена;

в) он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 

Такое решение возможно, например, в ситуации, когда реальная доля сособственника в случае раздела дома составит площадь, на которой невозможно проживать, например 1 кв.м.

 

 

3.

Общая совместная собственность представляет собой такую разновидность общей собственности, при которой доли сособственников в праве общей собственности на имущество не определены.

 

Они определяются только в случае раздела общего имущества или выдела из него доли.

 

При этом доли сособственников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением самих сособственников (ст. 254 ГК РФ).

 

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая совместная собственность возникает в случаях, предусмотренных законом. К ним относятся:

- общая совместная собственность супругов, состоящих в зарегистрированном браке (ст. 256 ГК РФ). Участниками данного вида совместной собственности являются только супруги. Их дети, родители, другие лица, проживающие с ними, не являются сособственниками. Следует отметить, что имущество, совместно приобретенное лицами, не состоящими в зарегистрированном браке, является их общей долевой собственностью;

 

- общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Участниками данного вида совместной собственности (сособственниками) являются не только супруги, а все члены крестьянской (фермерской) семьи.

 

Правило об общей совместной собственности в названных случаях является диспозитивным.

Как супруги, так и члены крестьянского (фермерского) хозяйства вправе своим соглашением установить режим общей долевой собственности на общее имущество.

 

Супруги могут также прийти к соглашению о раздельной собственности на имущество, приобретенное в браке.

Для того, чтобы имущество супругов считалось их общей долевой или раздельной собственностью, они должны заключить брачный договор по правилам, установленным в Семейном кодексе РФ.

 

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов, а также крестьянского хозяйства осуществляется по общим правилам ст. 253 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено соглашением сособственников, они владеют ипользуются общим имуществом сообща.

 

Это означает, что они не определяют порядок пользования общим имуществом, подобно тому, как это делается в случае долевой собственности, а каждый использует имущество тогда, когда ему это необходимо.

Распоряжение общим имуществом имеет особые правила.

 

1. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех сособственников (иное чаще всего встречается в крестьянском (фермерском) хозяйстве, где право заключать сделки принадлежит главе хозяйства).

2. По общему правилу распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое, однако, не обязательно должно быть прямо выражено каждым из сособственников, так как предполагается (то есть считается уже имеющимся) в силу п. 3 ст. 253 ГК РФ. Это правило, очевидно, обосновано тем, что в обоих случаях совместной собственности речь идет о распоряжении семейной собственностью, поэтому согласие всех сособственников (членов семьи) на распоряжение как бы само собой разумеется.

3. Если же сделка совершена одним сособственником при реальном отсутствии согласия других сособственников, они вправе оспаривать ее в судебном порядке. Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или заведомо должен был знать о неправомочности отчуждателя на совершение данной сделки из-за отсутствия согласия его сособственников.

Правило о том, что согласие сособственников на распоряжение совместным имуществом предполагается, имеет исключение, предусмотренное в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом, то согласие другого супруга уже не предполагается, а должно быть прямо выражено.

 

Раздел общей совместной собственности и выдел из нее доли осуществляется по правилам, предусмотренным для долевой собственности, которые рассматривались выше.

 

Для крестьянского (фермерского) хозяйства установлены особые правила раздела и выдела, определенные в ст. 258 ГК РФ, связанные с тем, что это хозяйство занимается производством сельскохозяйственной продукции и в его собственности находятся особые объекты — земля, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и т.п.

 

 

При выходе одного из членов из крестьянского хозяйства земельный участок и средства производства разделу не подлежат, а выходящий получает денежную компенсацию своей доли.