Метод капитализации: сущность, основные этапы

Метод капитализации используется, если будущие ден. потоки приблизительно равны текущим или темпы их роста стабильны и предсказуемы. Составить реальный прогноз невозможно.

Чем больше ставка капитализации, тем меньше стоимость предприятия.

Этапы оценки:

1. Анализ фин. отчетности, её нормализация и трансформация при необходимости.

2. Выбор величины прибыли или ден. потока, кот. будет капитализирована.

3. Расчет ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Применение поправок на нефункционирующие активы, если они есть.

6. Применение поправок на неконтрольный характер, оцениваемый долей и на недостаток ликвидности (если необходимо)

Показатели ЧП обычно исп-ся для оценки предприятия, в активах которого преобладает быстроизнашивающееся оборудование.

В некоторых случаях исп-ся показатель «прибыль до уплаты налогов». П-ль СF обычно исп-ся для компаний, обладающих значительной недвижимостью.

В числителе показатель определяется из финансовой отчетности за последний отчетный год:

1) как среднее арифметическое

2) как средневзвешенное

Расчет ставки капитализации:

1) М. определяться на основе рыночной инф-ции о ст-ти и доходности аналогич. объектов.

2) Ставка предприятия м. определяться кумулятивным способом.

К безрисковой ставке добавляются премии, характеризующие повышенную рискованность деят-ти данной компании.

В случае оценки недвижимости ставка капитализации состоит:

- из %-ой ставки, обеспечивающей заданную величину прибыли

- ставки возмещения капитала, обеспечивающей возврат вложенных средств

% ставка включает:

- безрисковую составляющую

- %-ую корректировку на риск вложения ср-в в подобную недвижимость

- поправку учитывающую необх-ть несения расходов по управлению объектом

- поправку на низкую ликвидность.

Ставка возмещения капитала обратно пропорциональна временному интервалу, в течение которого предполагается полный возврат ден. ср-в, вложенных в оцениваемую недвижимость.

3) М. принять в расчет ср. ставку капитализации в отрасли

Р/Е Ц/П=1/К

Vост. = ДПппт/ (R-q), (R-q)=К

если q = 0, то R=K

Достоинства метода капитализации:

- простота (часто расчет бывает привязан к данным одного (последнего) года).

- позволяет учесть потенциальную дох-ть бизнеса, риск отрасли и компании

Недлостатки:

- дает ориентировочно более грубую оценку

- его не следует применять, если объект ещё не достроен.

 

Преимущества и недостатки м-дов доходного подхода

Стоимость предприятия определяется на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу.

Будущие доходы оцениваются и суммируются с учетом времени их получения.

Применяя доходный подход оценивают 100%-контроль над данным п/п-ем, т.к. оценивать п/п-е по будущим доходам разумно лишь для того, кто в состоянии эти доходы изъять в случае необходимости.

Доходный подход включает в себя 2 метода:

- метод ДДП

- метод капитализации

Метод ДДП исп-ся, если ожидается, что будущие ден. потоки будут существенно отличаться от текущих. Возможно составление прогнозов. Явл-ся основным. Метод применяется прежде всего для действующих предприятий, имеющих определенную историю хоздеят-ти (прибыльную).

Достоинства метода ДДП:

- отражает будущую дох-ть компании => в наибольшей степени интересует инвестора

- позволяет учесть риск инвестиций, возм-ые темпы инфл-ции, ситуацию на рынке через ставку дисконта

- позволяет точнее всего опр-ть рыноч. или инвестиционную ст-ть предприятия

Недостатки:

- трудоемкий метод

- требует большего кол-ва информации для состояния прогноза

- если темпы роста инфляции не поддаются прогнозированию, применение этого метода весьма ограниченно.

Метод капитализации используется, если будущие ден. потоки приблизительно равны текущим или темпы их роста стабильны и предсказуемы. Составить реальный прогноз невозможно.

Достоинства метода капитализации:

- простота (часто расчет бывает привязан к данным одного (последнего) года).

- позволяет учесть потенциальную дох-ть бизнеса, риск отрасли и компании

Недлостатки:

- дает ориентировочно более грубую оценку

- его не следует применять, если объект ещё не достроен.