Установить шлагбаумы за счет средств собственников

 

Особенностью проекта нашего жилого комплекса является полное отсутствие машиномест для парковки во внутренних дворах и узкие проезды, предназначенные только для движения спецтехники (пожарные, скорая, полиция) и кратковременной остановки прочих транспортных средств для погрузки-выгрузки. Все парковочные места расположены с внешней стороны домов и в подземном паркинге. На форуме сообщества опубликована полная проектная документация, которая в том числе содержит схему планировки земельных участков, схемы движения транспорта и размещения машиномест для хранения транспорта.

Кроме того, двор жило дома сам по себе не место для машин. Здесь гуляют дети и жители ЖК, расположены элементы благоустройства и озеленения. Каким вы ходите видеть свой двор? Забитым в три рядом машинами, в том числе на тротуарах, газонах и площадках или чистым, безопасным или благоустроенным?

К сожалению часть автовладельцев считает, что бесплатное место для хранения им обязаны обеспечить государство, местная администрация и застройщик. А если не обеспечили, то страдать должны соседи.

Дефицит парковочных мест изначально заложен застройщиком в проект и утвержден надзорным органом. У нас предусмотрено в внешние стороны домов 46 машиномест для 1-2 корпуса и 45 машиномест для 3 корпуса. 116 и 166 машиномест на платной подземной парковке. Не достающие 311, согласно требованиям градостроительных норм, машиноместа заявлены застройщиком на многоуровневой парковке в 960 машиномест в шаговой доступности. Для розыска этой парковки предлагаем вам обращаться к застройщику.

Все это приводит нас к мысли, что машиномест всем желающим не хвати никогда! А учитывая общую удручающую ситуацию с парковками в городе, в том числе в соседних жилых домах и комплексах, нашим автовладельцам придется постоянно и непрерывно состязаться за машиноместа не только друг с другом, но и с соседями-халявщиками. А главными пострадавшими при этому будут собственники, убитые газоны, тротуары, детские и спортивные площадки.

Разрешить эту ситуацию ко всеобщему удовольствию невозможно. Реальны только относительно компромиссные решения.

Для того чтобы защитить наши дворы и сохранить их безопасными, чистыми и благоустроенными собранию предлагает принять решение об установке шлагбаумов на въезды во дворы.

Важно понимать, что независимо от наличия шлагбаумов, парковка во внутренних дворах уже запрещена действующим законодательством и дополнительно запрет продублирован во внутриобъектовом режиме! Шлагбаумы — это просто часть мер по обеспечению этого запрета. Альтернатива – «письма счастья» и штрафстоянка для недобросовестных автовладельцев.

Так же стоит принять во внимание, что у нас нет муниципальных земель. Все что есть во дворах, общедомовое имущества. Никакая администрация не придет и не восстановит за счет бюджетных средств перепаханный газон, перекошенный тротуар с вывороченной плиткой или «убитое» покрытие детской площадки. Мы либо будет жить в этом бардаке, либо будет оплачивать восстановление их своего кармана. Впрочем, особенностью местной администрации является то, что даже если бы она была обязана восстановить и отремонтировать, добиваться и ждать этого пришлось бы годами. Местные жители среди собственников понимают, о чем идет речь…

Для того чтобы защитить наших автовладельцев от претендентов на машиноместа из соседних домов и поддержания общего уровня порядка, общему собранию предлагается принять решение об установке шлагбаумов на внешних въездах в жилой комплекс. Т.е. на проезды у первого и третьего корпуса.

Все установленные шлагбаумы оборудуются камерами и подключаются к системе диспетчеризации (требования законодательства).

Собственники-автовладельцы осуществляют доступ через шлагбаумы с использование карт доступа, пультов-брелоков или звонком с мобильного телефона на специальный номер (GSM контроллер шлагбаума, который принимает звонки и команды только с зарегистрированных номеров собственников).

Допуск гостей и посетителей при необходимости доступа через шлагбаумы собственники осуществляют звонком на специальный номер (GSM контроллер шлагбаума, который принимает звонки и команды только с зарегистрированных номеров собственников).

Допуск спецтранспорта (пожарные, полиция, скорая) производится дистанционной командой с пульта диспетчера.

Решение реализуются Советом, после оформления земельных участком в общедолевую собственность и принятия решения об установке всеми тремя корпусами на своих собраниях. Поиск и выбор поставщика (подрядчика, исполнителя) учитывая особенности рынка данных услуг особых затруднений у Советов домов вызвать не должен.

6.5 Утвердить технические задания и требования к системам СКУД (домофоны, шлагбаумы), видеонаблюдения и к ограждению земельного участка. Внести все элементы систем указанных в вопросах 6.1-6.4 в состав общедомового имущества после ввода в эксплуатацию, а их обслуживание в договор управления и эксплуатации с управляющей организацией со стоимостью 1 руб. с кв. метра площади собственности в месяц.

 

Для реализации решений по установке домофоном, системы видеонаблюдения, шлагбаумов и ограждения по границе земельного участка, в случае их принятия, Советам домов понадобятся утвержденные собственникам технические задания и требования к этим системам. Именно эти документы Советы будут использоваться для запросов поставщикам и формирования коммерческих предложений.

По сути этими документами мы говорим Советам: «Мы хотим вот это, и чтобы оно работало вот так!». Отклонение от технических заданий и требований при реализации решений не допускается. Совет дома не может принимать решения самостоятельно, он может только руководствоваться решениями собственников.

Документы опубликованы на сайте сообщества и сайте управляющей организации. Так же их можно запросить по электронной почте или ознакомится с бумажной версией в местах, указанных в уведомлении о проведении собраний и бланке принятия решений.

Вторая часть вопроса – обслуживание. Все эти системы требуют некоторых усилий по поддержанию их в рабочем состоянии и обеспечению возможности пользования ими собственников.

Традиционная схема обслуживания таких систем инициативным группам не кажется разумной. А местами попахивает откровенными аферами. В такой схеме обслуживание таких систем осуществляет поставщик работ (услуг) за установленную для собственника каждого помещения плату. При этом никто их таких поставщиков не дает внятных объяснений что же это за «обслуживание», как и с какой периодичность оно осуществляется и чем продиктованная именно такая цена. Самый распространенный ответ, который мы получали при изучении этого вопроса: «Системы же надо обслуживать, так принято, а цены вон у всех такие».

Обычно это выглядит так. Установили домофоны – платите за их обслуживание 20-50 рублей в месяц с квартиры, установили камеры – платите за их обслуживание 30-50 рублей в месяц с квартиры, поставили шлагбаумы – платите 20-30 рублей и т.д. В итоге получает довольно ощутимый платеж на неясные цели при полном отсутствии механизма контроля за качеством, полнотой и своевременностью оказываемых услуг. Да и сам состав услуг не ясен.

В связи с этим в случае принятия решения об установке всех перечисленных систем собственника предлагается принять решение о внесении этого оборудования (систем) в общедомовое имущество и их обслуживание в составе тарифа на «Содержание и текущий ремонт» с назначение платы в размере 1 рубля с кв.метра площади в собственности.

У нас на весь ЖК около 56000 кв. метров. Указанной суммы по соглашению с управляющей организацией достаточно для найма в штат компании специалиста по слаботочным система или привлечения подрядчика для осуществления непрерывного обслуживания всех причисленных систем. При этот в договоре будет отражен как состав услуг, так и детализация их стоимости, периодичности, объёма и порядка осуществления контроля.

Внимание! Указанный размер платы имеет смысл только в случае принятие решения об установке всех систем во всех домах. В противном случае она не обоснована ни в интересах собственников, ни в интересах управляющей организации. В случае отказа от установки одной из систем во всех или отдельных домах, обслуживание придется осуществлять традиционными способами с платежами каждому отдельному поставщику по его прайсу. Что, по предварительной оценке, инициативных групп увеличит их стоимость для нас на 30-40% и полностью исключит возможно получения услуг действительно своевременно и надлежащего качества.

Обслуживание включает в себя как поддержание систем в рабочем состоянии, так и их эксплуатацию. В том числе ведение баз данных (списков, реестров) доступа, изготовление и выдачу карт, ключей, пультов, регистрацию телефонов и транспортных средств. Ремонт оборудования и сетей осуществляется из фонда текущего ремонта в составе тарифа СиР. Замена вышедшего их строя оборудования - за счет средств собственников, отдельными решениями Общего собрания собственников.

6.7 Установить размер агентского вознаграждения управляющей организации при реализации решений общего собрания о закупках дополнительных работ и услуг, не более 15% сверх фактически понесенных организацией затрат и срок отчета Совета дома и УО о реализации решений- на ежегодном собрании.

 

Как уже говорилось ранее, управляющая организация оказывает нам фиксированный перечень услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту дома. Все что не входит в этот перечень и не зафиксировано в договоре, только за отдельную плату или иную форму компенсации по соглашению сторон.

Так как Общее собрание собственников и Совет дома юридическими лицами не являются, мы вынуждены либо привлекать третьих лиц для осуществления хозяйственной деятельности, либо поручать это кому-то из собственников как физическому лицу.

Т.е. Собрание собственников или Совет дома не могут нанять поставщика (подрядчика, исполнителя) и заключить с ним договор как сторона. Только третье лицо (юридическое) или отдельный собственник. Привлекать для реализации решений как сторону договора физическое лицо (одного из собственников) идея по многим причинам сомнительная. Поэтому остается только вариант с агентскими услугами от управляющей организации. Которая по поручению Общего собрания собственников под контролем Советов домов будет осуществлять взаимодействие с поставщиками товаров, работ или услуг.

Как и любая коммерческая организация УК желает за свои агентские услуги получать вознаграждение (прибыль). По соглашению с управляющей организацией собственникам предлагается утвердить размер такого вознаграждение в 15% сверх фактически понесенных УК затрат.

О фактически понесенных затратах, оказанных агентских услугах их стоимости и т.п. управляющая организация и Советы домов отчитывают раз один раз в год, на ежегодном Общем собрании, либо по индивидуальным запросам собственников.

Управляющая организация не может сама себя назначит агентом и самостоятельно реализовывать какие-то проекты. В каждом конкретном случае она эта делает только по прямому указанию Общего собрания собственников путем принятия им в установленном порядке конкретного решения.

Ближайшие проекты, к которым потенциально может быть применено это решение: установка домофонов, установка системы видеонаблюдения, шлагбаумов, ограждения.

Агентские услуги управляющей организации в подобных проектах включают, но не исчерпываются: заключение договоров с поставщиками и юридическое сопровождение, начисление и сбор платежей (финансирование) с собственников, взаиморасчеты с поставщиками, трехсторонняя приемка работ и ввод в эксплуатацию, гарантийные претензии поставщикам (подрядчикам, исполнителям), разработка технических условий и обеспечение подключений к сетям, контроль монтажных и пуско-наладочных работ, в том числе использование общедомового имущества, разработка и хранение технической и проектной документации и т.п.

Кроме того, при выборе поставщиков и проведении переговоров с ними Советы домов могут попытаться договориться с ними, об оплате агентских услуг управляющей организации за счет поставщика. Это, например, гарантированно произойдет в случае принятия решения Общим собрание о найме частного охранного предприятия. В этом случае агентские услуги по начислению и сбору платежей за охрану ЧОП будет оплачивать самостоятельно. Управляющей организации или ЕРЦ.

Оформить земельный участок в общедолевую собственность собственников помещений в установленном законодательством РФ порядке. Поручить реализацию решения и представление интересов собственников по указанному вопросу председателю Совета дома.

 

Без всякого преувеличения важнейшее решение этого собрания. Приобретая квартиру или нежилое помещение в МКД, мы одновременно становимся долевым собственником общедомового имущества и земельного участка.

И если общедомовое имущество не требует никаких дополнительных процедур по его регистрации, то с земельным участком ситуация отличается. Не проработанное и запутанное законодательство в этом аспекте делает саму по себе задачу по регистрации общей долевой собственности на земельный участок не тривиальной.

Нет смысла расписывать всю ситуацию и процедуру, понадобится еще более объемный документ, чем уже получает пояснительная записка. Общий смысл примерно такой же, как и с государственной регистрацией права собственности на квартиру. Вы покупаете квартиру, и она уже ваше собственность. Но если вы желаете ей полноценно распоряжаться (прописаться, подарить, продать, сдавать в аренду на основании договоров) вам необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности в Росреестре (чаще всего через МФЦ).

С земельным участком то же самое. Право собственности на долю общедомового имущества и земельного участка возникает в момент первой регистрации права собственности на помещение в собственность любым собственником. Само по себе это право не дает возможности никому из долевых собственников выделять и самостоятельно использовать свою долю. Оно неразрывно связано с помещением в собственности и не отделимо от него.

Регистрация общего долевого права на земельный участок в отличии от квартиры, единственный способ такое право защитить.

Даже если вы не зарегистрируете свое право на квартиру, оно нисколько не будет ущемлено. Никто кроме вас не имеет права распоряжаться вашим имуществом не зависимо от наличия или отсутствия регистрации такого права.

В отношении земельного участка ситуация кардинально отличается. Если общее долевое право на ЗУ не зарегистрировано в установленном порядке, мы (ОСС) не можем принимать в отношении земельного участка никаких решений и реализовывать их (ограждение, шлагбаум, клумба, столб освещения, рекламный плакат).

А государство и местные органы самоуправления наоборот имеют право через кучу хитрых процедур распоряжаться нашей общей землей. Признавать ее бесхозной, выделять из нее отдельные куски, менять назначение, выдавать разрешение на строительство или размещение конструкций. Да что угодно по сути. Мы реально имеем все шансы однажды утром, увидеть вместо парковки - строительство торгового центра или какой-нибудь ларек с автомойкой. Это конечно небольшое преувеличение, но общая мысль понятна?

В отличии от своего помещения (квартиры) регистрация права общей долевой собственности осуществляется не персонально, а по решению Общего собрания собственников, лицом которому оно это поручает.

Сам процесс не будет ни быстрым, ни простым. Предварительная оценка ситуации в городе и репутация местной администрации практически гарантируют боевые действия. С привлечение контроль-надзорных органов, прокуратур, судов, писем президенту и прочих прелестей суровой Российской действительности.

Наши соседи уже пытаются реализовать такие решения ОСС по оформлению своих земельных участков, без особых успехов. У них там реально сводки с фронтов. ОМСУ цепляется за чужую землю зубами, когтями и всеми конечностями саботируя процесс.

Предположительно у нас все то же будет не просто, но имеются и преимущества. Три земельных участка из которых состоит наша придомовая территория находились в полной собственности участников строительства и согласно действующего законодательства и инвестиционного контракта в момент ввода жилых домов в эксплуатацию полностью перешли в общую долевую собственность собственников помещений в наших домах. У нас нет городской земли или имущества, дорог, межквартальных проездов, городских инженерных сетей и т.п.

Общему собранию собственников предлагается принять решение об оформлении земельных участков в общедолевую собственность и поручить реализацию этого решения председателю Совета своего дома.

 

Охрана и безопасность

 

По результату мониторинга происходящего в чатах, группах и на форуме сообщества можно с уверенностью сказать, что тема безопасности и порядка остро волнует практически всех активных собственников. А те, кого не волнует, просто еще не столкнулись с реалиями нашего ЖК.

Перед основными вопросами этого блока хочется отметить, что многие неверно трактуют само понятие охраны многоквартирного жилого дома.

Важно понимать, что мы с вами в принципе не в состоянии обеспечить охрану в полном понимании смысла этого слова. По той простой причине, что такая охрана будет очень дорогостоящей.

Жители многоквартирных домов нанимая частные охранные предприятия прежде всего делают это для обеспечения сохранности общедомового имущества и соблюдения Пропускного и Внутриобъектового режима.

Охрана не отвечает и не будет отвечать за сохранность вашего автомобиля на парковке или царапину на его двери. За ограбленную квартиру или украденный со двора или подъезда велосипед. Они всегда готовы и рады принять на себя ответственность за это. За соответствующую плату и с предоставлением необходимых технических средств. И это реально дорого. Позволить себе такую охрану могут только собственники «элитного» жилья.

При заключении договоров ЧОП использует предоставленный нами Внутриобъектовый и пропускной режимы для оценки необходимого комплекса мер для их реализации на практике. В итоге формируются существенные условия и предмет договора и назначается цена за которую ЧОП готов этими режимы обеспечить.

При этом наличие технических средств охраны и условия несения службы оказывают серьезное влияние на конечную стоимость и качество услуг. Например, наличие комплексных систем видеонаблюдения и контроля доступа, тревожных кнопок и ограждения позволяет ЧОПу задействовать существенно меньше количество постов и персонала, что значительно снижает стоимость его услуг.

Нам на короткий период в наследство от застройщика достался ЧОП охранявший стройку. Как и на каких условиях этот ЧОП работал, вопрос отдельный и в данном контексте не существенный.

Но что важно. Даже для простого визуального наблюдения за придомовой территорией, в условиях полного отсутствия технических средств охраны и внятных обязанностей ЧОПа, им пришлось использовать 7! постов. При этом не показывая никаких заметных результатов. Просто наблюдение. Просто обозначить присутствие охраны.

Если мы, как собственники заинтересованы в дополнительных услугах по обеспечению безопасности и порядка в жилых домах и на придомовой территории, нам необходимо принять ряд важных решений по вопросам этого блока.

Единого мнения в сообществе не сложилось. Есть как категорические противники, так и сторонники наличия охраны в той или иной форме. Инициативные группы разработали несколько моделей, которые можно применить в отношении нашего жилого комплекса. У каждой есть свои достоинства и недостатки. Думайте, решайте.

У будущих Советом домов есть понимание, как реализовать любое решение Общего собрания в этом направлении. От полного отказа от охраны до пятиметровых заборов с вышками и пулеметами.

7.1 Утвердить «Внутриобъектовый» и «Пропускной» режимы и присвоить им статус технического задания в случае найма охранного предприятия.

 

Два ключевых документа, которые определяют, что и как надо охранять. Используются ЧОПом для выработки договорных условий на оказание услуг и определения стоимости таких услуг. Являются обязательным приложение к договору с ЧОП, в том числе предоставляются ЧОПом в правоохранительные органы при уведомлении о начале своей деятельности по охране объекта заказчика.

Оба документа опубликованы на сайте сообщества и управляющей организации. Насыщены канцеляризмами и составлены в лучших бюрократических традициях.

Вкупе эти документы определяют, что именно мы поручаем ЧОПу и как он будет это выполнять. Оба документа начинают действовать с момента принятия решения Общим собранием, но обеспечивают соблюдение его положений сами собственники, если не принимают так же решение о найме ЧОПа.

Несколько важных моментов:

- Запрет на парковку во внутренних дворах, только остановка для погрузки выгрузки с указанием допустимого времени нахождения транспортного средства во внутреннем дворе.

- Запрет на нахождение на территории жилого дома и придомовой территории сотрудников подрядных и ремонтно-строительных организации после установленного времени суток.

- Обязанность собственника предоставлять информацию о начале ремонтно-отделочных работ и лицах их осуществляющих.

Внимательно изучите указанные документы. В случае их утверждения Общим собранием собственников, они будут оказывать существенное влияние на проживание и производство работ в ЖК. Внутриобъектовый и пропускной режим являются инструкцией одновременно для собственников, сотрудников организаций, гостей и посетителей ЖК и для ЧОПа.

Будучи утвержденными решением Общего собрания, изменения в эти документы так же вносятся только решением последующих Общих собраний.