Утвердить договор управления МКД и установить срок действия в 1 год

Договор управления и эксплуатации МКД заключенный между собственниками наших домов и управляющей организаций ООО «УК Стройпромавтоматика» ключевой документ регулирующий наши отношения. Сторонами такого договора является управляющая организация и 50%+1 собственников. Заключаемый договор должен быть утвержден решением общего собрания и предоставлен в ГЖИ.

К сожалению наш текущий договор не только отражает исключительно интересы управляющей организации, но и не соответствует требования жилищного и гражданского законодательства РФ.

Текущий договор не содержит исчерпывающих сведений о составе общедомового имущества, предоставляемых услугах и выполняемых работах с указание периодичности и цены, финансово-экономического обоснования тарифа, порядок действий по контролю за исполнением обязательств управляющей организации и много другое.

При этом текущий договор содержит положения, предоставляющие управляющей организации права, являющиеся исключительной компетенцией Общего собрания собственников.

Фактически с отказа в обсуждении договора управления и приведения его к адекватному виду начались все претензии и проблемы в отношениях с управляющей организацией и инициативных групп собственников. Договор как следует из его названия и законодательства РФ — это соглашение двух и более договаривающихся сторон. Вместо этого, текущей договор управления был составлении управляющей компанией самостоятельно. Большинство собственников были введены специалистами управляющей организации в заблуждение и подписывали его при приеме помещения, до утверждения указанного договора решением общего собрания. При этом одно не состоявшееся и одно весьма сомнительное состоявшееся собрания, фактически ничего не утверждали, так как указанный договор никто не видел и в нарушение требований законодательства РФ собственникам, принимающим решения он предоставлен, не был. Не говоря уже о том, что никаких переговоров и процесса выработки соглашения сторон по договору не был.

В связи с вышеперечисленным, Собранию предлагается утвердить новую форму договора. Данный договор был подготовлен инициативными группами для проведения Открытого конкурса по выбору управляющей организации Органом местного самоуправления (администрацией города). К сожалению конкурс не состоялся, но договор прошел все стадии утверждения и согласования и опубликован с системе государственных торгов по адресу: http://bit.ly/dogovor123

При подготовке к проведению собрания договор прошел обсуждение и согласование с управляющей организацией. Из него было исключено несколько несущественных, но спорных с точки зрения УК положений.

Договор полностью соответствует требованиям законодательства РФ и в равной степени отражает интересы УК как поставщика услуг и собственников, как заказчиков и получателей услуг.

Имея на руках указанный договор, а также опубликованный на сайте УК, в государственных информационных системах ГИС, нам больше не нужно задаваться вопросами: за что платим? Что такое содержание жилого фонда? Что делать если услуги не предоставлены или оказываются с нарушениями? В каком размере и от какой суммы должны быть осуществлены перерасчеты? И изучать для этого жилищный кодекс вкупе с десятками нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность управляющей организации и ее отношения с нами. Просто берем договор и получаем все ответы.

Ограничение на срок действия договора предлагается установить в 1(один) год с целью реализации обещания управляющей организации в течении года выработать обоснованный тариф на содержание и текущий ремонт вместо используемого сейчас муниципального и для дополнительной мотивации управляющей организации на оказание услуг и выполнение работ качественно, в полном объеме и в срок.

Форма утверждаемого Общим собранием договора размещена на сайте управляющей организации и форуме сообщества собственников: www.lermontorw.ru и www.spa-uk.ru

5.2 Установить размер тарифа на содержание и ремонт в размере 37.73 рублей и установить срок действия до утверждения иного тарифа новым собранием

«Решением» предыдущего «собрания» нам навязан тариф на содержание и текущий ремонт в размере тарифа, установленного ОМСУ для других домов такого же типа благоустройства, применяемый муниципальной управляющей организацией и в отношении домов собственники помещений, в которых не приняли решение о стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту. Размер этого тарифа не обсуждался и не согласовывался с собственниками, на него не предоставлено финансов-экономическое обоснование и его детали не зафиксированы в договоре с УК.

В соответствии с действующим законодательством размер тарифа устанавливается решением Общего собрания собственников по согласованию с управляющей организацией. В равной степени установить размер тарифа самостоятельно не может ни управляющая организация, ни собственники.

К сожалению, по ряду объективных и субъективных причин инициативным группам не удалось добиться предложения управляющей организацией обоснованного тарифа. Но такой тариф нам был обещан не ранее чем через год с момента начала управления нашими домами, в связи с необходимостью провести оценку фактических потребностей наших домов, стоимости работ и услуг поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и затрат управляющей организации. Процесс и правда не быстрый, и не простой… Хотя и удивляет, что управляющая компания, аффилированная с застройщиком имея всю необходимую информацию и возможности не осуществила этот процесс заранее, к моменту ввода домов в эксплуатацию и началу управления.

Фактически утверждать еще раз тот же тариф в том же размере нет необходимости. Но решение предыдущего собрания сформулировано так, что создает у управляющей компании иллюзию возможности автоматического индексирования текущего тарифа по решению ОМСУ.

Другими словами, местная администрация дважды в год корректирует своими распоряжениями размер местных муниципальных тарифов, которые не имеют к нам какого-то отношения. На основании таких решений многие управляющие организации принимают неверное решение увеличить тариф самостоятельно, без решения общего собрания. В том числе это однократно уже проделано нашей управляющей организацией. До 1 июня 2017 года нам производили начисления по одному тарифу, а с первого июля по увеличенному решением местной администрации.

Такие действия управляющей организации абсолютно незаконны, что подтверждено обширной судебной практикой. И для того чтобы избежать подобной ситуации в будущем, разбирательств, проверок, судебных тяжб и перерасчетов, на этом собрании мы еще раз утвердим размер текущего тарифа и явным образом укажем, что действует он до утверждения иного размера очередным или внеочередным ОСС. Исключив таким образом соблазны для управляющей организации индексировать тариф без решения собственников.

Обратите внимание на то, что тариф на содержание и текущий ремонт не имеет никакого отношения к тарифам на коммунальные услуги (вода, тепло и т.д.), размер которых устанавливает и изменяет исключительно региональный Комитет по тарифам и ценам.

6. Финансово-хозяйственные вопросы

Реализация решений по вопросам этого раздела, в случае положительного решения Общего собрания, осуществляется Советом дома в соответствии с «Положение о закупке товаров, работ и услуг». Под «за счет собственников» подразумевается, что после принятия решением Совета решения о привлечении того или иного поставщика и утверждения смет, по соглашению с управляющей организацией мы увидим в своих платежках новые позиции. «Финансирование установки домофонов», «Финансирование установки системы видеонаблюдения» и т.д.

У инициативных групп имелось желание разработать все проекты, подобрать поставщиков, сформировать сметы на основе коммерческих предложений и вынести на голосование Общему собранию конкретные вопросы с конкретными цифрами и суммами.

Это оказалось трудно выполнимой задачей. И по причине скудности адекватных предложений от поставщиков, постоянно меняющемся рынке и ценах, ограниченность ресурсов инициативных групп. И по причине нарастающего давления со стороны собственников. «Когда уже будет собрание?», «Где мои бесплатные домофоны?», «Почему никто ничего не делает?», «Сколько мне еще сидеть на диване и ждать, когда все решится само собой или кем-нибудь?».

В связи с этим инициаторами было принято решение, начинать с тем что есть. А в качестве выхода из ситуации, Общему собранию предлагается принять решение о необходимости закупки товаров и услуг, поручить реализацию решения Совету дома и утвердить «Положение о закупе», котором он должен руководствоваться.

Совет дома — это такие же собственники. И они так же, как и мы все заинтересованным в получении качественных услуг по разумной цене. Процесс реализации решений Общего собрания Советом дома будет широко освещаться на ресурсах сообщества в сети интернет, при необходимости будут организованы обсуждения и привлечены «эксперты» из числа собственников.

Собранию предлагается принять решения о целом комплексе мер по обеспечению порядка, безопасности и сохранности общедомового имущества. Решить эту задачу просто установив домофоны или наняв охрану невозможно. Требуется именно комплекс мер и средств. Поэтому рекомендуем тщательно обдумать свои решения, взвесить все за и против. Если вы за порядок и безопасность, устанавливать надо все предложенные собранию системы. Любая из них установленная по отдельности будет бесполезной тратой наших денег и нервов, потому что нужный результат все равно достигнут не будет.

Какие задачи в контексте порядка и безопасности нам надо решить, в том числе с помощью технических средств:

- ограничить доступ в жилые дома и на придомовую территорию людей и транспорта не имеющих к нам никакого отношения (прохожие, маргиналы, хулиганы, вандалы, автовладельцы их соседних домов и т.д)

- обеспечить сохранность общедомового имущества в жилых домах и на придомовой территории. Лифы, стены, стекла, двери, фурнитура, компоненты инженерных систем и систем связи, газоны, тротуары, детские и спортивные площадки, лавочки, урны

- обеспечить порядок в помещениях общего пользования и на придомовой территории. Захламление и загромождение проходов, мусор, грязь и т.п.

- Обеспечить результативные и действенные меры как по предотвращению нарушений, так и по расследованию и устранению их последствий

- Обеспечить средства своевременно реагирования на нарушения и принятия мер по их пресечению.

Важно понимать, что никакие технические средства охраны не работают сами по себе, даже в замкнутых системах с высоким уровнем контроля. Их неотъемлемой частью всегда является человек.

Для решения этих задач собственникам предлагается принять решение об установке домофонов, системы видеонаблюдения, шлагбаумов на въезде во дворы и на придомовую территорию, установке ограждения по границе земельного участка. А также найму специалистов, выполняющих условно охранные функции – частное охранное предприятие или консьержей (следующий блок вопросов)

6.1 Установить домофоны за счет средств собственников.

Этот вопрос уже выносился на обсуждение прошлых собраний, но сформулирован был так, что о соблюдении наших интересов там речи и близко не идет.

Представитель компании «СТВ Сервис» предложил через управляющую организацию собственникам «бесплатно» установить домофоны. И оплачивать их обслуживание. Все! Что установить? Как? В какие сроки? Что входит в обслуживание? Вопросы, на которые инициативные группы безуспешно пытались получить ответы с мая 2017 года.

Все мы взрослые самостоятельные люди, большинство из которых хоть краешком, но зацепили времена дикого капитализма. Эпоху МММ, Хопров и прочих Кашипировких. На собственном опыте убедившись, что «бесплатно» не бывает даже в мышеловке.

То, что нам пытались выдать за «бесплатно» после, буквально, выбивания сведений из потенциального поставщика, с привлечение руководства управляющей организации вылилось совсем в другую картину.

Во-первых, поставщик намеревался установить домофоны только на основную входную дверь подъезда. При этом наружных входов у нас на каждом подъезде 3-4 штуки. Вход в подъезд, вход на лестницу, вход с подземной парковки, и в некоторых подъездах вход с внешней стороны здания. С тем же успехом можно поставить домофон на дверь в чистом поле. Смысл закрывать одну дверь, если можно войти через три! других??

Во-вторых, устанавливаемые домофоны не передаются собственникам и не вносятся в перечень общедомового имущества. Т.е. остаются в собственности поставщика. И делать он может с ними что угодно, не неся никакой ответственности перед собственниками. Отключить, демонтировать, повысить плату за ключи или обслуживание, список можете продолжить сами. При этом, например, принять решение о смене поставщика услуг обслуживания домофонов на другого, с более привлекательными условиями мы не сможем, потому что домофонов у нас... нет.

В-третьих, поставщик в итоге все-таки предоставил в управляющую организацию некие примерные сметы (зачем? Бесплатно же). Суммы в этих сметах значительно выше рыночных, но это вопрос отдельный и рассматривать их будут Советы домов. Важнее другое. Какие сметы от этого поставщика и зачем? Если домофоны устанавливаются бесплатно. Кто-то в такое «бесплатно» верит? В то что поставщик просто возьмет и подарит собственникам ЖК пару миллионов рублей. А вот в то что это «бесплатно» будет тонким слоем «размазано» по стоимости подключения квартирных трубок, стоимости ключей и «обслуживания» очень даже верится.

В связи с этим уважаемы соседи, давайте принимать полноценное, взвешенное решение об установке системы контроля доступа (домофонов) в жилые дома.

Инициативные группы начали и проделали большую часть работы по поиску и привлечению поставщиков. Продолжат ее и закончат уже Советы домов, если решения будут приняты. Разброс цен у разных поставщиков, коммерческие предложения от которых поступили, на оборудование и расходные материалы доходит до 40%, на работы и услуги до 300%. Главной задачей Советов домов при реализации этого решения будет найти и выбрать оптимальное предложение.

По предварительной оценке, инициативных групп установка домофонов и их компонентов нам должны обойтись минимум в 15-16 рублей с квадратного метра (или 550-600 руб. с квартиры). Оптимальный вариант обойдется нам примерно в 25 рублей с кв. метра или 850-900 руб. с квартиры. Примерно на такие цифры стоит рассчитывать, принимая решение о необходимости установки домофонов и финансировании этого проекты. К сожалению, точные и действующие к моменту принятия решения (конец января) суммы в текущих условиях установить невозможно.

Решение о порядке финансирования будет принимать Совет дома. Это может быть платеж с кв. метра помещения в собственности или с помещения, единовременный платеж или дробление по месяцам и т.п. При этом Совет будет принимать во внимание как результаты переговоров с поставщиками, так и наличие в домах нежилых помещений существенной площади.

Для реализации решения по установке домофонов Советом дома, Общему собранию необходимо утвердить техническое задание и требования к системе контроля доступа. Этот документ опубликован на сайте управляющей организации и форуме сообщества собственников. Именно этим документом будет руководствоваться Совет дома выбирая поставщика и ставя ему задачу.

В целом система инициативным группа видится так:

- На входах в подъезды устанавливается вызывная панель с возможностью подключения абонентских устройств в квартирах собственников. По выбору собственника абонентское устройство может передавать/принимать только звук (аудио) или дополнительно изображение (видео)

- Вызывная панель позволяет открывать дверь индивидуальным ключом доступа с криптозащитой (защищенная от копирования карта или брелок) иди индивидуальным кодом. Вызывная панель не позволяет использовать общие (один или несколько на всех собственников) кодов.

- На дополнительных дверях (лестница, парковка, дополнительный выход) устанавливается электромеханический замок, с возможностью доступа с тем же ключом или индивидуальным кодом, который используется для основной двери. Вызывная панель на таких дверях не устанавливается.

- Система обеспечивает масштабирование без дополнительных капитальных вложений. Например, собственники установившие тамбурную дверь, могут за свой счет оборудовать ее вызывной панелью с подключение к домовой системе и иметь доступ на свой этаж, с тем же ключом и кодом, которым открывают подъездную дверь. При этом ключи собственников с других этажей их дверь не откроют. А вызов с тамбурной двери, будет приходить на ту же трубку (монитор) в квартире, что и от подъезда.

Примечание: К вопросу о тамбурных дверях! Если вы производите замену уже имеющейся двери в лифтовом холле. Вы можете сделать это самостоятельно без дополнительных согласований. При этом дверь должна соответствовать противопожарным требования, а в управляющую организацию необходимо направить заказным письмом с описью три копии ключа. Изнутри дверь должна открываться без ключа!

Если же вы самостоятельно или совместно с соседями решили установить дополнительную дверь (отгородить участок этажа), вам необходимо получить на это разрешение Общего собрания собственников! Настоящее требование зачастую игнорирует и ведет к совершенно ненужным трениям и проблемам с соседями, управляющей организацией, ГЖИ и пожарниками (МЧС). Решили установить дверь (или уже установили), обратитесь в Совет дома, он внесет этот вопрос в повестку ближайшего собрания. Вероятность отклонения запроса собранием стремится к нулю, все мы живые люди и в конце кому какое дело до вашей двери если все сделано по уму? А у вас будет бумага (протокол собрания), подтверждающая абсолютную законность установки дополнительной двери.